淺談土地供應及其對房地產市場價格的影響

張旭杰

（松溪縣土地收購儲備中心，南平 353500）

一、緒論

（一）研究背景

房地產行業作為國民經濟發展的重要支柱，與眾多產業都有著千絲萬縷的聯系，包括設計、建筑、裝潢、家具及金融保險等。其健康、穩定的發展對國民經濟具有深遠的影響。房價作為衡量房地產市場穩定的重要指標，近年來持續上漲，引發了國內學者對房價上漲原因的深入研究。從供給、需求、金融和政策等多個角度分析，政府部門可以從土地供給、房屋稅收、金融利率等方面制定相關政策，以控制房價，維護房地產市場的穩定。然而，房地產經濟受到多種因素影響，各地區市場狀況存在較大的區域性差異。當前，我國土地供給市場仍存在諸多問題。供給市場不規范、供給制度不健全、土地的供給結構分配與供給計劃有待完善。例如，目前我國的土地供給量和供給結構主要由需求決定，而缺乏根據實際情況制定的土地供給計劃。這導致部分地區出現違規供地的情況，甚至發生土地用途隨意變更，從而造成城市規劃與土地供給的失控[1]。

（二）研究意義

隨著我國人口的持續增長和經濟的不斷壯大，人們對住房的需求和購房能力都在日益增強。這種需求的增加無疑為房地產市場帶來了巨大的商機，促使大規模的開發活動涌現。然而，在實際開發過程中，由于缺乏合理的規劃，房地產市場出現了過度開發的現象，給市場帶來了沉重的負擔。從利益的角度出發，開發商往往會追求快速搶占市場和提升房價，這導致了房價的持續上漲，進而造成了我國房地產市場的供需失衡。為了維護市場的長期穩定，國家的政策調控起著至關重要的作用。制定長期、穩定的房地產經濟政策不僅有助于遏制房價上漲，還有利于推動社會經濟的可持續發展。

二、相關概念

（一）土地供給及供給結構

土地供給是指為需求市場提供可供人們使用的土地數量。土地供給結構包括土地供給的空間結構和產品結構。空間結構主要是指土地的地理位置，產品結構主要是根據土地用途進行劃分，如商業用地、居住用地、工業用地等。

（二）土地供應市場

隨著我國土地流轉制度不斷改革，土地供應市場得到繁榮發展。在功能上，土地供應市場，土地供給市場具有優化配置土地資源、調整產業結構、健全市場體系等功能。

（三）房地產市場

房地產是指房產與地產兩個方面。而房地產市場是指從事土地與房子的買賣、出售、租賃等交易場所。例如，買賣雙方在某個地區、某個時段進行房地產交易的總和。本文的房地產市場主要分為商品房市場中的住宅市場和商業市場。

三、土地供應市場與房地產市場的關系

在通常情況下，房地產市場的供給和需求應保持平衡狀態。然而，目前我國中西部地區的房價相對穩定，而一線城市或省會城市的房地產價格卻偏高。這主要是由于有限土地資源導致的資源供應限制，以及大量勞動崗位帶來的快速人口增長，共同引發了房地產需求的不斷上升。在這種情況下，供需雙方的關系無法通過市場進行自我調節。因此，當地政府部門必須采取針對性的政策措施。例如，調整土地供應市場來引導雙方重新回到平衡的狀態，有助于促進房地產經濟的健康發展。

四、土地供應對房地產市場的影響

（一）供應量對房地產市場的影響

土地供應量會通過增減房地產用地數量來控制房地產的數量，從而影響房地產市場。土地供應增加，則房地產數量上升，房地產需求變緩，從而導致房地產價格幅度下降，形成新的平衡局面，反之亦然。近年來，對土地供應量的控制，主要是借助房地產開發增量，以減少影響，平衡房地產市場[2]。

（二）供應價格對房地產市場的影響

土地價格與市場需求緊密相連，任何需求變化都會對土地價格產生影響，進而導致房地產市場出現波動。房地產價格的確定主要基于供給與需求的關系，當房地產需求持續上升時，房價也會相應提高。然而，由于土地供給缺乏彈性，容易導致供不應求的情況，進而導致土地價格發生變化。在房地產需求旺盛的情況下，房地產開發商為了開發項目，往往會以高價獲取土地。為了獲取利潤，他們可能會再次抬高房價，導致房地產價格持續上漲。因此，供應價格的高低對房地產市場產生著深遠的影響。只有確保供應價格的合理性和穩定性，才能有效促進我國房地產市場的長期發展。

（三）供應方式對房地產市場的影響

相關部門的土地供應方式主要包括拍賣、掛牌和招標等方式。這些不同的供應方式在出讓過程中會對供應結果產生一定的影響。在不同的背景下，選擇與市場相契合的供應方式，可以有效地調節土地供應市場，進而影響房地產市場的發展。

（四）供應結構對房地產市場的影響

國家通常會以實現土地資源的合理配置和提高土地利用效率為目標，以進一步避免土地浪費的情況。例如，隨著資本大量涌入房地產市場，引發了一波“別墅熱”。然而，別墅這種高檔住宅對土地的利用率非常低，造成了土地資源的浪費。因此，我國實施了土地供應結構政策，主要增加普通商品住宅的土地供給量，并控制高檔住宅土地的供應。通過調控土地市場，可以調節土地供應的產品結構，滿足中低收入者的住房需求。

五、土地供應對房地產市場價格的影響對策

（一）合理土地開發，平衡市場關系

土地市場的發展對房地產市場的發展具有重要影響。因此，在發展土地市場的過程中，應充分考慮當地的實際情況，確保土地市場與房地產市場保持動態平衡，使土地和房地產價格保持在合理區間。土地市場的過度發展往往是由于房地產價格虛高所致，因此，在有效控制土地供應量的同時，還應加強對房地產開發活動的監管。由于土地市場與房地產市場緊密相連，政府在監管過程中不僅要確保土地市場交易的合法性和真實性，還要保障房地產市場的價格穩定，以避免出現惡意哄抬房價的情況[3]。

（二）降低土地價格，控制土地成本

房地產成本是由土地價格、銷售成本、融資成本以及建設成本等多個方面組成。在房地產開發中，土地成本占據了約三分之一的比重，因此土地成本的高低會對房地產成本產生顯著影響，進一步影響房地產價格。面對當前高企的房地產價格，政府可以考慮通過降低土地價格來調控房地產價格。首先，降低土地取得成本。控制土地價格的關鍵在于有效控制征地搬遷費用和土地前期開發費用這兩大項成本。為了實現這一目標，應制定符合市場規律的有效政策，合理規劃征遷范圍、有效控制征遷進度、整體實施土地開發，從而降低土地取得成本。其次，制定控制地價的土地出讓方案。通過設定合理的方案，當土地價格溢價到一定程度時，將競低價轉變為等地價競房價（房價低者得）、等地價競配建（配建設施價高者得）等方式，以防止土地價格溢價過高。

（三）優化供應方式，營造健康市場

土地供應一般采用招標、拍賣、掛牌和協議四種方式。然而，目前我國土地出讓的規范仍沿用國土部（現自然資源部）2006 年發布的144 號文件。經過十六年的城市化進程，土地市場已經發生了巨大的變化，因此供應方式的優化已經迫在眉睫。

為了充分發揮各種土地供應方式的優點，并更好地實施土地供應，應對各種供應方式的供應范圍進行明確劃分，并進一步優化供應方式。首先，招標出讓是為了滿足特定需求的項目而采用的供應方式。在招標階段，應對投標方進行嚴格的審核，以確保公平、公開的競爭。這樣可以保障公平、公開出讓的原則，并避免不公平競爭的情況發生。其次，拍賣出讓作為主要的線下土地供應方式，能夠讓競買人直觀地了解各項土地信息。同時，拍賣時緊張的氣氛和拍賣師的引導容易提高土地成交價格。然而，由于土地競買人在社會中屬于少數群體，特別是在縣、鄉級的土地供應中，土地信息往往不受到關注，導致競買人數量有限，無法達到預期效果。因此，政府應加大宣傳力度，通過加強網站建設等方式，為土地購買意向人提供一個全面的信息平臺。此外，在拍賣時邀請群眾參觀，不僅可以接受群眾監督，提高出讓環節的公平性和公開性，還能增加社會參與感，擴大影響力。再次，掛牌出讓體現了土地供應過程中網絡技術的應用。作為最廣泛的供應方式，公告、報名和競買等所有流程都可以在網上進行。然而，競買人對地塊的了解僅限于網絡上的數字和圖片，無法全面掌握地塊信息。此外，網絡中存在的延遲和流量限制也是掛牌出讓面臨的主要問題。因此，政府應加強掛牌出讓的平臺建設，一是能夠更多地上傳地塊信息，方便競買人更好地了解地塊，二是優化平臺網絡，避免由于網絡造成的競買事故。最后，協議出讓在城市化初期因其流程簡單、供地意向明確而被廣泛應用。然而，隨著時代的發展和市場對公平、公開出讓程序的關注增加，這種簡化出讓程序的供應方式已不適用于大多數供應情況。因此，應限制其使用范圍。這樣才能在現今新形勢下對房地產用地，乃至所有國有土地的供應，提供最優質的供應方式和供地方案，從而營造積極、健康的市場環境。

（四）調整供應結構，做好宏觀調控

首先，相關部門應該完善土地、收稅等政策規范，并利用市場機制對房地產市場進行的調控。其次，應該加快推進房地產制度改革，不斷完善住房金融政策，并加強房地產稅收的管理，從而提升對房地產經濟的控制。再次，政府部門應該加快廉租房建設，這能夠緩解低收入家庭住房問題，同時也能夠有效解決社會住房方面存在的矛盾，以此促進房地產經濟健康發展。另外，政府部門應該降低對房地產經濟發展的打壓力度，利用經濟控制的手段實現房地產常態化發展，以此保障房地產經濟的可持續性。此外，政府部門應該明確房地產經濟管理的目標，重視對土地資源的開發利用，并以合理的城鄉土地用途規劃和嚴格的土地使用許可制度，保障相關土地使用的合理性。除此之外，政府部門應該加強對房地產相關法律法規制度的完善，制定各項規定舉措，營造健康的市場環境。同時，還應該加強監督管理，制定嚴格的管理制度，從而維護房地產市場的秩序，比如，可以建立監督管理部門，并賦予相關部門一定的權力，規范各類房地產的經濟活動，減少炒房、爛尾等情況發生。同時，相關企業還應該制定科學的戰略目標，可以基于市場需求及人們對居住環境的需求，制訂企業的長期發展規劃，積極轉變思想觀念，將消費者的需求納入企業的發展目標中，這有利于提升企業市場競爭力。最后，從宏觀的角度分析，可以從地區產業結構的方面入手，加強招商引資的水平，并落實稅收優惠政策，營造良好的經商環境。同時，還應該加強產業結構的優化，減少以房地產為主的經濟發展現狀，從而推動地區經濟均衡發展[4]。

（五）明確資金管理，規避融資風險

第一，充分的資金是保證房地產經濟不斷發展的重要條件，在土地供應中政府部門應加強對企業經濟實力的審核，防止出現土地出讓后建設過慢，甚至土地閑置的情況，從而提高土地利用率。第二，還應該建立完善的房地產金融體系。比如實現抵押貸款證券化，并加強金融市場和資金市場之間的聯系，為房地產行業在發展過程中出現的資金問題提供一條安全有效的解決途徑。第三，政府部門應該加強對房地產相關法律法規制度的完善，制定各項規定舉措，營造健康的市場環境。比如加強對預售資金的管控，防止被開發商挪作他用的情況。可以由銀行、開發商與監理單位共同簽訂資金監管協議，從而對預售資金進行凍結監管，等到項目完成后再劃撥給開發商。第四，政府部門還應該選擇適合的金融政策，對房地產行業進行適當的調控，注重“地區差異”與“結構性差異”的問題，根據當地實際情況制定方案，以滿足市民的住房愿望為原則進行合理開發，從而保障房地產行業健康可持續發展。第五，加強對新興技術的開發應用。隨著信息技術的崛起，各行各業都面臨著數字化轉型的問題。為了保障房地產行業健康有序地發展，相關部門必須加強對新興技術的開發應用，通過將數字化技術引入房地產行業的監管中，可以有效保障房地產健康發展，如保持房價不大漲大跌等。同時，時代的不斷變化也指明了未來房地產的發展趨勢，將房地產行業與科技相結合，有助于保持房價穩定，從而保障房地產行業健康可持續發展[5]。

結 語

如果房地產行業的市場經濟出現波動，則不利于我國國民經濟的健康發展。本文從土地供應的角度出發，研究土地的供應量、供應價格、供應方式、供應結構等對房地產市場的影響，提出以下建議：合理土地開發，平衡市場關系；降低土地價格，控制土地成本；優化供應方式，營造健康市場；調整供應結構，做好宏觀調控；明確資金管理，規避融資風險。以此，為相關部門制定通過土地供應調控房地產市場方面的相關措施提供參考。