淺談土地供應及其對房地產(chǎn)市場價格的影響

張旭杰

（松溪縣土地收購儲備中心，南平 353500）

一、緒論

（一）研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，與眾多產(chǎn)業(yè)都有著千絲萬縷的聯(lián)系，包括設計、建筑、裝潢、家具及金融保險等。其健康、穩(wěn)定的發(fā)展對國民經(jīng)濟具有深遠的影響。房價作為衡量房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要指標，近年來持續(xù)上漲，引發(fā)了國內(nèi)學者對房價上漲原因的深入研究。從供給、需求、金融和政策等多個角度分析，政府部門可以從土地供給、房屋稅收、金融利率等方面制定相關政策，以控制房價，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟受到多種因素影響，各地區(qū)市場狀況存在較大的區(qū)域性差異。當前，我國土地供給市場仍存在諸多問題。供給市場不規(guī)范、供給制度不健全、土地的供給結構分配與供給計劃有待完善。例如，目前我國的土地供給量和供給結構主要由需求決定，而缺乏根據(jù)實際情況制定的土地供給計劃。這導致部分地區(qū)出現(xiàn)違規(guī)供地的情況，甚至發(fā)生土地用途隨意變更，從而造成城市規(guī)劃與土地供給的失控[1]。

（二）研究意義

隨著我國人口的持續(xù)增長和經(jīng)濟的不斷壯大，人們對住房的需求和購房能力都在日益增強。這種需求的增加無疑為房地產(chǎn)市場帶來了巨大的商機，促使大規(guī)模的開發(fā)活動涌現(xiàn)。然而，在實際開發(fā)過程中，由于缺乏合理的規(guī)劃，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過度開發(fā)的現(xiàn)象，給市場帶來了沉重的負擔。從利益的角度出發(fā)，開發(fā)商往往會追求快速搶占市場和提升房價，這導致了房價的持續(xù)上漲，進而造成了我國房地產(chǎn)市場的供需失衡。為了維護市場的長期穩(wěn)定，國家的政策調(diào)控起著至關重要的作用。制定長期、穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟政策不僅有助于遏制房價上漲，還有利于推動社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、相關概念

（一）土地供給及供給結構

土地供給是指為需求市場提供可供人們使用的土地數(shù)量。土地供給結構包括土地供給的空間結構和產(chǎn)品結構。空間結構主要是指土地的地理位置，產(chǎn)品結構主要是根據(jù)土地用途進行劃分，如商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地等。

（二）土地供應市場

隨著我國土地流轉制度不斷改革，土地供應市場得到繁榮發(fā)展。在功能上，土地供應市場，土地供給市場具有優(yōu)化配置土地資源、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、健全市場體系等功能。

（三）房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)兩個方面。而房地產(chǎn)市場是指從事土地與房子的買賣、出售、租賃等交易場所。例如，買賣雙方在某個地區(qū)、某個時段進行房地產(chǎn)交易的總和。本文的房地產(chǎn)市場主要分為商品房市場中的住宅市場和商業(yè)市場。

三、土地供應市場與房地產(chǎn)市場的關系

在通常情況下，房地產(chǎn)市場的供給和需求應保持平衡狀態(tài)。然而，目前我國中西部地區(qū)的房價相對穩(wěn)定，而一線城市或省會城市的房地產(chǎn)價格卻偏高。這主要是由于有限土地資源導致的資源供應限制，以及大量勞動崗位帶來的快速人口增長，共同引發(fā)了房地產(chǎn)需求的不斷上升。在這種情況下，供需雙方的關系無法通過市場進行自我調(diào)節(jié)。因此，當?shù)卣块T必須采取針對性的政策措施。例如，調(diào)整土地供應市場來引導雙方重新回到平衡的狀態(tài)，有助于促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

四、土地供應對房地產(chǎn)市場的影響

（一）供應量對房地產(chǎn)市場的影響

土地供應量會通過增減房地產(chǎn)用地數(shù)量來控制房地產(chǎn)的數(shù)量，從而影響房地產(chǎn)市場。土地供應增加，則房地產(chǎn)數(shù)量上升，房地產(chǎn)需求變緩，從而導致房地產(chǎn)價格幅度下降，形成新的平衡局面，反之亦然。近年來，對土地供應量的控制，主要是借助房地產(chǎn)開發(fā)增量，以減少影響，平衡房地產(chǎn)市場[2]。

（二）供應價格對房地產(chǎn)市場的影響

土地價格與市場需求緊密相連，任何需求變化都會對土地價格產(chǎn)生影響，進而導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動。房地產(chǎn)價格的確定主要基于供給與需求的關系，當房地產(chǎn)需求持續(xù)上升時，房價也會相應提高。然而，由于土地供給缺乏彈性，容易導致供不應求的情況，進而導致土地價格發(fā)生變化。在房地產(chǎn)需求旺盛的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了開發(fā)項目，往往會以高價獲取土地。為了獲取利潤，他們可能會再次抬高房價，導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。因此，供應價格的高低對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著深遠的影響。只有確保供應價格的合理性和穩(wěn)定性，才能有效促進我國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。

（三）供應方式對房地產(chǎn)市場的影響

相關部門的土地供應方式主要包括拍賣、掛牌和招標等方式。這些不同的供應方式在出讓過程中會對供應結果產(chǎn)生一定的影響。在不同的背景下，選擇與市場相契合的供應方式，可以有效地調(diào)節(jié)土地供應市場，進而影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（四）供應結構對房地產(chǎn)市場的影響

國家通常會以實現(xiàn)土地資源的合理配置和提高土地利用效率為目標，以進一步避免土地浪費的情況。例如，隨著資本大量涌入房地產(chǎn)市場，引發(fā)了一波“別墅熱”。然而，別墅這種高檔住宅對土地的利用率非常低，造成了土地資源的浪費。因此，我國實施了土地供應結構政策，主要增加普通商品住宅的土地供給量，并控制高檔住宅土地的供應。通過調(diào)控土地市場，可以調(diào)節(jié)土地供應的產(chǎn)品結構，滿足中低收入者的住房需求。

五、土地供應對房地產(chǎn)市場價格的影響對策

（一）合理土地開發(fā)，平衡市場關系

土地市場的發(fā)展對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要影響。因此，在發(fā)展土地市場的過程中，應充分考慮當?shù)氐膶嶋H情況，確保土地市場與房地產(chǎn)市場保持動態(tài)平衡，使土地和房地產(chǎn)價格保持在合理區(qū)間。土地市場的過度發(fā)展往往是由于房地產(chǎn)價格虛高所致，因此，在有效控制土地供應量的同時，還應加強對房地產(chǎn)開發(fā)活動的監(jiān)管。由于土地市場與房地產(chǎn)市場緊密相連，政府在監(jiān)管過程中不僅要確保土地市場交易的合法性和真實性，還要保障房地產(chǎn)市場的價格穩(wěn)定，以避免出現(xiàn)惡意哄抬房價的情況[3]。

（二）降低土地價格，控制土地成本

房地產(chǎn)成本是由土地價格、銷售成本、融資成本以及建設成本等多個方面組成。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地成本占據(jù)了約三分之一的比重，因此土地成本的高低會對房地產(chǎn)成本產(chǎn)生顯著影響，進一步影響房地產(chǎn)價格。面對當前高企的房地產(chǎn)價格，政府可以考慮通過降低土地價格來調(diào)控房地產(chǎn)價格。首先，降低土地取得成本。控制土地價格的關鍵在于有效控制征地搬遷費用和土地前期開發(fā)費用這兩大項成本。為了實現(xiàn)這一目標，應制定符合市場規(guī)律的有效政策，合理規(guī)劃征遷范圍、有效控制征遷進度、整體實施土地開發(fā)，從而降低土地取得成本。其次，制定控制地價的土地出讓方案。通過設定合理的方案，當土地價格溢價到一定程度時，將競低價轉變?yōu)榈鹊貎r競房價（房價低者得）、等地價競配建（配建設施價高者得）等方式，以防止土地價格溢價過高。

（三）優(yōu)化供應方式，營造健康市場

土地供應一般采用招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種方式。然而，目前我國土地出讓的規(guī)范仍沿用國土部（現(xiàn)自然資源部）2006 年發(fā)布的144 號文件。經(jīng)過十六年的城市化進程，土地市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，因此供應方式的優(yōu)化已經(jīng)迫在眉睫。

為了充分發(fā)揮各種土地供應方式的優(yōu)點，并更好地實施土地供應，應對各種供應方式的供應范圍進行明確劃分，并進一步優(yōu)化供應方式。首先，招標出讓是為了滿足特定需求的項目而采用的供應方式。在招標階段，應對投標方進行嚴格的審核，以確保公平、公開的競爭。這樣可以保障公平、公開出讓的原則，并避免不公平競爭的情況發(fā)生。其次，拍賣出讓作為主要的線下土地供應方式，能夠讓競買人直觀地了解各項土地信息。同時，拍賣時緊張的氣氛和拍賣師的引導容易提高土地成交價格。然而，由于土地競買人在社會中屬于少數(shù)群體，特別是在縣、鄉(xiāng)級的土地供應中，土地信息往往不受到關注，導致競買人數(shù)量有限，無法達到預期效果。因此，政府應加大宣傳力度，通過加強網(wǎng)站建設等方式，為土地購買意向人提供一個全面的信息平臺。此外，在拍賣時邀請群眾參觀，不僅可以接受群眾監(jiān)督，提高出讓環(huán)節(jié)的公平性和公開性，還能增加社會參與感，擴大影響力。再次，掛牌出讓體現(xiàn)了土地供應過程中網(wǎng)絡技術的應用。作為最廣泛的供應方式，公告、報名和競買等所有流程都可以在網(wǎng)上進行。然而，競買人對地塊的了解僅限于網(wǎng)絡上的數(shù)字和圖片，無法全面掌握地塊信息。此外，網(wǎng)絡中存在的延遲和流量限制也是掛牌出讓面臨的主要問題。因此，政府應加強掛牌出讓的平臺建設，一是能夠更多地上傳地塊信息，方便競買人更好地了解地塊，二是優(yōu)化平臺網(wǎng)絡，避免由于網(wǎng)絡造成的競買事故。最后，協(xié)議出讓在城市化初期因其流程簡單、供地意向明確而被廣泛應用。然而，隨著時代的發(fā)展和市場對公平、公開出讓程序的關注增加，這種簡化出讓程序的供應方式已不適用于大多數(shù)供應情況。因此，應限制其使用范圍。這樣才能在現(xiàn)今新形勢下對房地產(chǎn)用地，乃至所有國有土地的供應，提供最優(yōu)質(zhì)的供應方式和供地方案，從而營造積極、健康的市場環(huán)境。

（四）調(diào)整供應結構，做好宏觀調(diào)控

首先，相關部門應該完善土地、收稅等政策規(guī)范，并利用市場機制對房地產(chǎn)市場進行的調(diào)控。其次，應該加快推進房地產(chǎn)制度改革，不斷完善住房金融政策，并加強房地產(chǎn)稅收的管理，從而提升對房地產(chǎn)經(jīng)濟的控制。再次，政府部門應該加快廉租房建設，這能夠緩解低收入家庭住房問題，同時也能夠有效解決社會住房方面存在的矛盾，以此促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。另外，政府部門應該降低對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的打壓力度，利用經(jīng)濟控制的手段實現(xiàn)房地產(chǎn)常態(tài)化發(fā)展，以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性。此外，政府部門應該明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標，重視對土地資源的開發(fā)利用，并以合理的城鄉(xiāng)土地用途規(guī)劃和嚴格的土地使用許可制度，保障相關土地使用的合理性。除此之外，政府部門應該加強對房地產(chǎn)相關法律法規(guī)制度的完善，制定各項規(guī)定舉措，營造健康的市場環(huán)境。同時，還應該加強監(jiān)督管理，制定嚴格的管理制度，從而維護房地產(chǎn)市場的秩序，比如，可以建立監(jiān)督管理部門，并賦予相關部門一定的權力，規(guī)范各類房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動，減少炒房、爛尾等情況發(fā)生。同時，相關企業(yè)還應該制定科學的戰(zhàn)略目標，可以基于市場需求及人們對居住環(huán)境的需求，制訂企業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃，積極轉變思想觀念，將消費者的需求納入企業(yè)的發(fā)展目標中，這有利于提升企業(yè)市場競爭力。最后，從宏觀的角度分析，可以從地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的方面入手，加強招商引資的水平，并落實稅收優(yōu)惠政策，營造良好的經(jīng)商環(huán)境。同時，還應該加強產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化，減少以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，從而推動地區(qū)經(jīng)濟均衡發(fā)展[4]。

（五）明確資金管理，規(guī)避融資風險

第一，充分的資金是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷發(fā)展的重要條件，在土地供應中政府部門應加強對企業(yè)經(jīng)濟實力的審核，防止出現(xiàn)土地出讓后建設過慢，甚至土地閑置的情況，從而提高土地利用率。第二，還應該建立完善的房地產(chǎn)金融體系。比如實現(xiàn)抵押貸款證券化，并加強金融市場和資金市場之間的聯(lián)系，為房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的資金問題提供一條安全有效的解決途徑。第三，政府部門應該加強對房地產(chǎn)相關法律法規(guī)制度的完善，制定各項規(guī)定舉措，營造健康的市場環(huán)境。比如加強對預售資金的管控，防止被開發(fā)商挪作他用的情況。可以由銀行、開發(fā)商與監(jiān)理單位共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，從而對預售資金進行凍結監(jiān)管，等到項目完成后再劃撥給開發(fā)商。第四，政府部門還應該選擇適合的金融政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行適當?shù)恼{(diào)控，注重“地區(qū)差異”與“結構性差異”的問題，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定方案，以滿足市民的住房愿望為原則進行合理開發(fā)，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。第五，加強對新興技術的開發(fā)應用。隨著信息技術的崛起，各行各業(yè)都面臨著數(shù)字化轉型的問題。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展，相關部門必須加強對新興技術的開發(fā)應用，通過將數(shù)字化技術引入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管中，可以有效保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，如保持房價不大漲大跌等。同時，時代的不斷變化也指明了未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，將房地產(chǎn)行業(yè)與科技相結合，有助于保持房價穩(wěn)定，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展[5]。

結 語

如果房地產(chǎn)行業(yè)的市場經(jīng)濟出現(xiàn)波動，則不利于我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。本文從土地供應的角度出發(fā)，研究土地的供應量、供應價格、供應方式、供應結構等對房地產(chǎn)市場的影響，提出以下建議：合理土地開發(fā)，平衡市場關系；降低土地價格，控制土地成本；優(yōu)化供應方式，營造健康市場；調(diào)整供應結構，做好宏觀調(diào)控；明確資金管理，規(guī)避融資風險。以此，為相關部門制定通過土地供應調(diào)控房地產(chǎn)市場方面的相關措施提供參考。