房地產開發企業配建項目稅務處理分析

杭月琴

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.05.064

［摘 要］房地產市場經濟繁榮，房價上漲速度不斷加快，政府部門為抑制房價上漲，陸續出臺多項政策對房地產市場進行監管和調整，“限地價、競配建”也在調控政策之列。為規范房地產市場經濟發展以及落實配建房政策，政府部門對房地產開發企業的配建項目稅務處理規范性的重視程度提高，房地產開發企業應當保證配建項目稅務處理的合規性。同時，受稅收政策滯后性的影響，現行稅法對新型供地模式下的配建項目建設稅務處理規定不斷變化，各地稅務機關對政策法規的理解各異，房地產開發企業配建項目稅務處理面臨風險挑戰。文章主要研究房地產開發企業配建項目稅務處理的相關內容，從配建項目內容入手，討論配建項目稅務處理過程中需注意的問題，并且提出配建項目稅務處理的建議，期望提升房地產開發企業配建項目稅務處理效率，減少稅務風險。

［關鍵詞］房地產開發企業；配建項目；稅務處理

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

房地產開發企業配建項目主要是指政府部門根據城市建設整體規劃，以及相關條件要求，為滿足公共利益或政府特殊事項需求，而納入國有土地使用權出讓權利義務轉移與開發項目統一規劃建設并且使用的配套建設項目。在“限地價、競配建”開發模式下，房地產開發企業支付土地出讓金后需交付配建項目，這會對房地產開發企業的會計處理及稅務處理產生影響，尤其是在配建項目移交環節，如何妥善處理涉稅事項，有效防范和化解涉稅風險，是房地產開發企業急需考慮的問題。因此，需要盯緊其關鍵環節，采取一些優化策略，保證稅務處理合法合規。

1 房地產開發企業配建項目概述

房地產開發企業配建項目主要是指小區建設需配套相應的供熱、供水以及道路等相關的設施。房地產開發企業配建項目類型豐富，包括保障性功能項目、變電工程項目、天然氣輸送項目、自來水保障項目、雨污水排放項目、通信信息項目、安防監控項目、道路照明項目等。在這些項目建設中，受土地權屬、交易方式、配建項目用途等因素的影響，項目稅務處理相對復雜，風險點較多，一旦對項目中的涉稅事項處理不當，則容易引發稅務風險，增加企業的稅務管理成本。對于房地產開發企業而言，從實際出發，做好配建項目稅務處理工作是關鍵內容之一［1］。尤其是面對當前復雜的稅務環境，企業務必深入全面地解讀稅收政策，正確處理項目中涉及的各類稅收問題，在保證配建項目質量的基礎上，化解稅務風險，降低整體稅負，從而更好地幫助房地產開發企業實現預期經營目標。

2 房地產開發企業配建項目稅務處理需注意的問題

2.1 配建房項目計稅價格不明確

現如今，我國施行的稅收政策對于配建項目計稅價格是否根據建安成本進行確定沒有提供準確的說明，房地產開發企業要厘清移送配建項目的應稅行為性質。首先，無償移送不應視同銷售，按規定配建項目拍賣出讓時開票，但需要在配建項目被認定為視同銷售時計算項目的土地價款。在這一過程中還需要注意，沒有達到無償移送標準的，不應當納入銷售認定范圍。房地產企業無償移送配建項目給政府部門，將這部分項目視同銷售時需調增銷售額，但按照《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），納稅人應稅行為價格明顯偏離市場的，沒有合理的商業目的，按規定所言，當地稅務機關依據房地產同期銷售業務價格確定配建項目銷售額，可能會顯著增加企業稅負。其次，項目移交行為并非具有透明性、公開性，主要是配建項目用途多為公益事業，房地產開發企業在項目建設、移交過程中無法從中獲取利潤。而且配建項目無償移交不是有償轉讓，不在公開市場銷售，不能只根據配建項目開具成本票據，且不具備商業價值。同時，房地產開發企業與土地出讓方之間沒有直接利益關系，前者需要依據項目建筑安裝成本價格，將配建項目移交給政府，這一行為不僅滿足政府宏觀調控的要求，還與上述“不具備商業價值”的說法不一致。因此，稅務機關對此進行納稅調整不符合公平稅收原則，難以使用稅收政策和方法，妥善處理各類涉稅事項。

2.2 土地增值稅計稅成本不確定

在土增稅成本核算環節也存在一些稅務風險因素，只有主動識別這些風險，才能更好地防范和控制，具體包括以下幾個方面。第一，計稅成本可扣除。房地產開發企業的配建項目建設成本應計入土地所有權獲取所支付的款項中，及時繳納稅費，無償移送的配建項目不應視為房地產轉讓房產所獲取的收入，配建項目的實際成本支出可按規扣除。第二，配建項目的安裝成本允許扣除。房地產開發企業的配建項目在竣工交付以后，若無償移動交給政府、事業單位，項目實際耗費減少的成本能夠進行扣除。房地產開發企業針對配建項目費用支出的財稅處理不準確，則影響稅前扣除工作，不利于房地產開發企業實現降低稅務支出目標。第三，成本稅前扣除。房地產開發企業無償移送配建項目是否影響稅負高低，由是否視同銷售、納入企業所得稅收入范圍決定。若在項目開發建設過程中，房地產企業沒有與政府部門進行溝通和交流，無法獲得相應支持，并且未能及時認定其為公益事業捐贈，則會導致企業稅負加重［2］。

3 房地產開發企業配建項目稅務處理建議

3.1 不同項目模式處理

3.1.1 無償移交政府部門

房地產開發企業的配建項目無償移交給政府部門可細分為以下兩種情況。一是未發生產權轉移，未發生納稅義務。房地產開發企業在簽訂配建項目協議時通常會約定竣工后交給政府指定的第三方單位。由此看出，房地產企業未擁有配建項目的所有權，因而在項目移交期間并未發生產權變更登記交付情況，產權未轉移且不存在納稅義務。二是項目產權轉移，并且產生納稅義務。房地產開發企業的配建項目無償移交給政府部門時發生產權轉移，此時房地產開發企業則需要妥善處理項目中的涉稅事項，做好納稅籌劃和管理工作［3］。因為配建項目移交環節政府部門不支付價款，配建項目的建設成本由開發項目整體收益覆蓋，而配建項目的開發建設成本是否可以計入土地成本在實務中存在爭議。針對配建項目涉稅事項的處理方式具體有以下三種。第一，配建項目無償移交行為不視同銷售，其成本可扣除。房地產開發企業可將配建項目作為公共配套設施處理，配建項目所有建設成本費用應該在土增稅清算期間按照規定進行扣除，也可以將成本費用作為加計扣除的基數。第二，配建項目無償移交行為視同銷售。房地產企業確認視同銷售收入額時，需及時確認相關成本。在“限地價、競配建”開發模式下，負責配建項目開發建設是房地產開發企業拿地競標的必要條件，將建成的配建項目無償移交給政府部門，從表面上看是無償行為，但是究其實質則是有償行為，是房地產企業通過配建項目換取非貨幣資產的行為，因而需要將配建項目無償移交行為視作銷售處理，精準確認銷售收入和成本費用。第三，視同銷售收入確認時不確認成本。從企業增值稅角度來分析，在視同銷售情形下，如果房地產企業使用簡易計稅方法或是一般計稅方法，企業的增值稅稅負都會增加，只是增加動因有所差異，動因分別是收入、銷項稅總額。因此，房地產開發企業應當結合實際情況和政策規定，從稅負角度入手選擇合理的處理方式，從而減輕企業整體的稅負壓力。

3.1.2 政府部門回購

政府部門對房地產開發企業完成的配建項目進行回購，此時發生房產產權轉讓，導致房地產開發企業的稅負壓力上升。通常情況下，政府部門回購房地產開發企業配建項目的價格低于市場價格。房地產企業在這一背景下開展稅務處理，要注意企業所認定的回購價格可能會受到稅務機關的干預。而依據“營改增”階段出臺的相關公告，納稅人發生應稅行為時，當產品的價格明顯偏低且產品不具備商業銷售目的時，稅務機關有權按照自身的裁量權確定產品銷售額。政府部門回購房地產企業的配建設施項目時，其實際價格在土地出讓階段就已經與房地產開發企業進行商議，并且在合同中明確價款數額。因此，房地產開發企業有充分理由認為政府部門低價回購配建項目不符合“價格明顯偏低且不具有合理商業目的”的條件，房地產開發企業無需重新調整土地增值稅、增值稅等收入。在政府低價回購配建項目模式下，對于紅線范圍內的保障性住房負增值問題，房地產開發企業可選擇增加部分高附加值的普通住房，并且將其與保障房項目同時報批，有效解決保障房的負增值問題，減輕房地產開發企業的土地增值稅壓力［4］。

3.2 不同稅種處理

3.2.1 增值稅

房地產開發企業在將其所建設的配建項目以無償的形式轉移給政府單位時，若配建項目的用途并非在公益項目范疇內，也未面向社會公眾，且不符合不視同銷售情形，需要按照相關規定正常繳納增值稅。在確定配建項目的銷售額時，考慮到配建項目的特殊性，能夠在不超過項目開發計稅成本的基礎上進行確認，即“銷售額=配建項目實際發生的開發建設成本+以合理方法分配承擔土地出讓金與基于土地增值稅確定的視同取得土地使用權成本額”。

3.2.2 土地增值稅

對于房地產配建項目來說，土地增值稅作為一項重要的稅種，其科學合理的處理尤為關鍵。房地產配建項目的土地增值稅處理可從以下幾方面入手。第一，合理確認計稅收入。以保障性住房項目為例，按照規定，這部分項目并不在公共配套設施核算范圍內，企業移送給政府是非貨幣形式的資產贈送，需按照規定文件處理，即房地產企業應將其按照視同銷售的要求進行計稅收入的確認處理。第二，扣除項目數額確認。房地產企業在確認項目開發費用、扣除土地使用權時支付的費用以及其他相關稅金等時，需要提供合規的憑證才能準予扣除，如無有效憑證，不得扣除。而納稅人清算土地增值稅期間，若實際發生的費用無法取得有效憑證，在扣除項目金額的計算中也不得進行扣除。在“限地價、競配建”開發模式下，配建保障性住房實質上是房地產開發企業在取得土地時所需支付的費用的另一種表現，政府部門并不能為房地產開發企業開具相應的發票或票據，但是確實屬于配建項目支出，與房地產開發企業其他項目的成本費用支出存在明顯區別，而且配建保障性住房項目有土地出讓合同、項目移交手續、權證辦理資料，按照相關規范政策不滿足其中“應取得但未取得合法憑據”情形。對于房地產企業來說，配建項目視同銷售部分的扣除額確定狀況，既要結合使用銷售收入將作為土地使用權耗費的成本進行處理，又要根據實際發生成本費用作為使用取得土地使用權成本對價進行處理。房地產開發企業的配建項目要與銷售收入、扣除金額分別獨立處理，這可以減少企業整體稅負過高的問題，保證稅制的公平性。

3.2.3 企業所得稅

房地產開發企業配建項目的所得稅處理，以配建保障性住房為例進行說明，配建保障性住房不屬于公共配套設施，將其移交給政府部門屬于非貨幣資產交換行為。在對其收入進行確認時，房地產開發企業應當準確理解《中華人民共和國企業所得稅法》中的相關規定，按照規定中的增值稅、土地增值稅確認方法進行收入確認。而針對成本的確認，房地產開發企業應按照相關稅法規定，在規定范圍內將實際發生成本以及其他與收入等在稅前進行一一抵扣。對于項目中建設的保障性住房，房地產開發企業將其移送政府后，視同取得土地使用權的成本，在確認成本時，可以按照規定計入成本費用中。除此之外，房地產開發企業可爭取將配建保障性住房移交行為認定為用于公益事業，實現稅前成本扣除［5］。如果將保障性住房項目認定為公益性捐贈，則房地產開發企業的配建保障性住房無需視同銷售，不能征收土地增值稅，而且按照相關法律政策規定，房地產開發企業要將項目無償移交給政府部門，并且用于非營利性公共事業，則項目建造成本可在稅前扣除。與此同時，對于房地產開發企業來說，產生的公益性捐贈支出不超過總年度利潤12 %的部分可在稅前進行扣除，超過的部分可結轉在三年后予以扣除。

4 結語

隨著國家對房地產市場經濟調控力度的持續加大，各地區均對房地產開發企業拿地出臺新政策，其中配建項目移交給政府部門成為房地產開發企業拿地的必要條件之一。目前，由于房地產開發企業配建項目類型以及移交方式存在差異，配建項目的稅務處理合規性面臨挑戰，房地產開發企業應當高度重視配建項目稅務處理工作，密切關注稅收政策規定的變化情況，按照政策要求對配建項目進行規劃安排，采用合理的稅務處理方式，減少配建項目稅務處理相關風險，不斷提高配建項目稅務處理效率，以合規的方式減輕房地產開發企業的稅負壓力。

參考文獻

［1］鄒忠明. 房地產開發企業配建項目稅務處理問題探析［J］. 注冊稅務師，2022（10）：31-34.

［2］黃濤. “配建拿地”模式對地產開發項目的稅務影響及涉稅處理［J］. 注冊稅務師，2022（8）：24-28.

［3］張少凌. “限地價、競配建”土地供給模式下無償移交配建房的土地增值稅處理分析［J］. 納稅，2021，15（34）：7-9.

［4］黃基友. 房地產公司紅線外公共配套設施增值稅稅收籌劃研究——以JZ置業有限公司為例［J］. 納稅，2021，15（21）：1-3.

［5］黃林麗. 房地產開發企業配建保障房稅務處理探討［J］. 財會學習，2021（4）：150-151.