民品產業固定資產投資項目“三階段投資決策評價模型” 的構建和應用
——以XX 公司辦公用房購置項目為例

韓愷

（中國電子科技集團公司第十四研究所，南京 210039）

1 研究背景及意義

民品產業的高質量發展是響應軍民融合發展戰略的必然要求，是建立發展戰略明晰、運行機制靈活、內部管理高效的現代企業制度的重要體現。軍工集團建設世界一流創新型科技企業離不開民品產業的高質量發展。

合理高效的固定資產投資是民品產業發展的物質保證，民品固定資產投資項目受宏觀環境影響更大、對投資的經濟效益有著更高的目標，投資項目的高效和科學決策，顯得至關重要。構建一套投資項目決策統計指標體系，有助于更高效、更科學的投資決策，控制投資風險，提升資產經營與資本運作效率。

2 “三階段投資決策評價模型”的構建

2.1 民品產業固定資產投資項目投資決策流程分析

依據戰略管理和投資評價理論，本文將民品產業固定資產投資分為3 個階段：①投資戰略分析階段；②投資要素分析階段；③投資收益分析階段。

2.1.1 投資戰略分析階段

投資戰略分析階段主要是將擬投資項目放入宏觀經濟環境中，用戰略管理分析模型，分析擬投資項目在當前環境下戰略上是否可行，主要解決“擬投資項目是否屬于朝陽行業？”“擬投資項目是否符合國家的政策導向？”“擬投資項目在市場競爭中是否具有競爭力和盈利能力？”等戰略問題。通過投資戰略分析的擬投資項目，進入投資要素分析階段。

2.1.2 投資要素分析階段

擬投資項目符合投資戰略時，需要確定項目的具體投資要素，主要解決“投資人？財？還是設備？”“每種投資要素應該投入多少？”等問題。通過投資要素分析的擬投資項目，可以確定具體投資方案、預期投資收益，預估投資現金流量，進入投資收益分析階段。

2.1.3 投資收益分析階段

投資收益分析通過項目現金流量分析，用投資項目凈現值NPV、內部收益率IRR 等指標判斷項目投資盈利能力、確定是否符合投資預期收益，從而決策單個投資項目是否可行、互斥投資項目如何選取。

2.2 “三階段投資決策評價模型”

基于決策流程分析，構建如表1 所示的“三階段投資決策評價模型”。

表1 “三階段投資決策評價模型”

3 “三階段投資決策評價模型”的應用——以XX 公司辦公用房購置項目為例

3.1 XX 公司辦公用房購置項目背景

XX 公司是一家產品數字鏈接解決方案提供商，致力于幫助工業企業利用信息技術打造全生命周期數字鏈，實現工業企業轉型。XX 公司在西安成立了研發中心（西安分公司），中心自成立以來業務保持了穩步增長，為更好支撐公司在西北地區的業務發展，公司考慮在西安購買自有產權的辦公用房。

3.2 “三階段投資決策評價模型”在項目投資決策中的應用

3.2.1 項目投資戰略分析階段（PEST 模型分析）

運用PEST 模型分析投資項目的宏觀環境。PEST 分析是指宏觀環境的分析，指一切影響行業和企業的宏觀因素，一般都應對政治（Political）、經濟（Economic）、社會（Social）和技術（Technological）這四大類影響企業的主要外部環境因素進行分析。

①政治（Political）影響分析

國務院發布《國家信息化規劃》中指出：構建現代信息技術和產業生態體系、打造網信軍民深度融合發展體系等，提出要通過優化資源配置等政策措施推動信息化發展。軍費應用向高端技術制造和軍事現代化建設傾斜，軍民融合預期上升，軍民深度融合將開啟軍工信息化建設新時代，軍工信息化成為國防投入重要方向。

②經濟（Economic）影響分析

國內宏觀經濟增幅平穩，經濟環境較為穩定。信息化行業發展迅猛，人工智能、物聯網、區塊鏈技術的發展推動了網絡信息體系聯合作戰能力的提升。西安及周邊地區軍工及裝備類制造企業數眾多。XX 公司的核心業務處在信息化建設和軍工建設的雙風口上，西安地區業務經濟前景樂觀。

③社會（Social）影響分析

公司從事的工業軟件研發離不開產學研的緊密結合，西安高校眾多與公司主營業務密切相關的高校智力資源豐富。前期公司與相關高校已開展了相關領域的初步合作，充分利用高校的智力資源。通過招聘薪資待遇對比，同等資歷的軟件開發人才西安薪資待遇要求比南京低15%～20%。

④技術（Technological）影響分析

公司目前已經獲得了行業優勢企業的業務合同，建立了較好的合作關系，公司自主軟件產品和服務已經獲得了市場一定的產業關注并取得了較好的技術推廣。預計將持續獲得這些戰略性客戶的業務合同，不斷推進技術研發的市場化進程。

通過PEST 模型的分析，XX 公司西安研發中心（西安分公司）的業務處于高速發展時期，市場前景廣闊，潛在收益率高，符合國家和集團公司的產業導向。

因此，項目投資領域通過投資戰略分析階段。

3.2.2 項目投資要素分析階段（數據包絡分析（DEA））

XX 公司擬在西安購置辦公用房，因此需要著重分析辦公用房這一投資要素的投資有效性。數據包絡分析方法（Data Envelopment Analysis，DEA）是運籌學、管理科學與數理經濟學交叉研究的一個新領域。它是根據多項投入指標和多項產出指標，利用線性規劃的方法，對具有可比性的同類型單位進行相對有效性評價的一種數量分析方法。DEA 方法及其模型自1978 年由美國著名運籌學家A.Charnes 和W.W.Cooper 提出以來，已廣泛應用于不同行業及部門，并且在處理多指標投入和多指標產出方面，體現了其得天獨厚的優勢。因此，擬選用數據包絡分析（DEA）分析辦公用房這一投資要素的投資有效性。

XX 公司西安研發中心（西安分公司）2016 年至2019 年的相關數據如表2 所示。

表2 XX 公司西安研發中心（西安分公司）投入產出數據

其中員工數量和房屋面積為輸入指標，簽訂合同和實現收入為輸出指標。依據以上數據建立如下DEA 模型。對于2016 年，設定產出綜合值為37u1+21.45u2，投入綜合值為11v1+167.35v2，其中u1、u2、v1、v2分別為產出和投入的加權系數。

定義2016 年的生產效率，總產出與總投入的比為：

類似，得到2017-2019 年的生產效率分別為：

限定所有的生產效率h 值不超過1，即h≤1，因此，建立生產效率最高的優化模型如下：

用Excel 求解上述模型，解得：

2019 年是DEA 有效，規模收益不變。

因此，人員投入和房屋投入都是有效的資源投資，合理增加人員投入和房屋面積投入，有助于提高輸出，項目通過投資要素分析階段。

3.2.3 項目投資收益分析階段（投資項目現金流量分析）

項目通過投資戰略分析、投資要素分析后，項目團隊經過比對選取了擬購買的辦公用房。現依據凈現值法進行買房和租房的收益比對，確定購買自主辦公用房在收益率上是否符合投資要求。

①買房和租房的相關數據

買房實際投資總額597 萬元，購買方式為全款購房，在買房合同簽訂時一次性付清房款。2019 年辦公用房的房租為39.3 萬元/年，按照市場行情，房租每年約上漲5%。假設辦公用房購置的資金為現金流出，租房時每年租金的開支為現金流入，辦公用房固定資產預計使用年限為20 年，投資項目周期假定為20 年，凈殘值率為5%，貼現率為5%。

②計算投資項目凈現值（NPV）

投資項目凈現值分析如表3 所示。

表3 投資項目凈現值（NPV）分析

由表3 可知，假設房租每年上漲5%，凈現值為151.76萬元。由于固定資產折舊會影響營業成本，進而影響企業應繳納所得稅額，在貼現率為5%的情況下，考慮所得稅影響，凈現值為204.68 萬元。由表3 數據分析可知，無論是否考慮固定資產折舊影響企業應繳納所得稅，當貼現率為5%時，凈現值均大于零，此種情況下，購買該固定資產的收益率大于5%，即購房比租房合算，投資項目凈現值符合投資收益預期。

③計算投資項目內部收益率（IRR）

投資項目內部收益率分析如表4 所示。

表4 投資項目內部收益率（IRR）分析

由表4 可知，當貼現率為8.17%時，凈現值為0，因此內部收益率（IRR）8.17%，高于央行5 年期貸款基準利率，投資項目經濟上可行。

綜上，該投資項目通過投資戰略分析、投資要素分析、投資收益分析，依據“三階段投資決策評價模型”，項目投資通過決策，可按投資方案實施。

4 結語及展望

本文基于戰略管理及統計分析理論，構建了民品產業固定資產投資項目決策分析指標體系——“三階段投資決策評價模型”，通過投資戰略分析、投資要素分析、投資收益分析3 個階段，從宏觀到微觀、從定性到定量，逐步篩選投資項目，支持投資項目決策，并結合項目案例進行了實證分析。與軍工固定資產投資相比，民品投資受宏觀環境影響更大、對投資經濟收益要求更高。建立更為嚴謹合理的民品產業投資決策途徑和手段，是高效、科學進行投資決策，控制投資風險，提升資產經營與資本運作效率的重要手段，是企業高質量發展的客觀需求，需要在今后的統計分析工作中不斷總結和探索。