房地產新模式輪廓初顯

房地產發展新模式的本質是高質量供給引領的經濟增長，不缺房的老市民居住升級“買好房”的同時要更好滿足支付能力不足的新市民的基本居住需求，即“好買房”，新一輪保障房建設是新模式的突出亮點。

2023年，房地產市場在調整中磨底，預期偏弱，二手房銷售稍好于新房，土地市場持續低位運行，分化加劇。中央政策前穩后松，下半年進一步強調防范化解風險、加快“三大工程”建設以及推動房地產金融供給側結構性改革，但政策效果充分顯現需要時間。展望2024年，房地產市場或將繼續磨底，但有望邊際改善企穩。

一、房企債務違約仍在蔓延，部分債務重組成功

截至2023年11月，累計有79家上市房企發生債務違約，其中2021年、2022年以及2023年違約的房企數量分別為19家、36家和10家。化險之路漫漫，14家違約房企采用破產方式，但僅有銀億1家完成破產重整；37家違約房企采用債務重組方式化解危機，但僅有富力、當代等7家企業完成，其中，融創的境外債務重組方案已通過，恒大的境外債務重組方案被擱置。展望2024年，部分出險房企債務重組成功有望形成示范效應，在一定程度上提振出險企業信心，疊加當前監管部門積極穩妥化解房地產風險，將有助于其他出險房企債務重組步伐加快。

二、房市磨底，二手房銷售好于新房

（一）新房市場前高后低，復蘇持續性不足

2023年年初以來，在前期積壓需求的集中釋放和“小陽春”的推動下，全國商品房銷售市場呈現回暖趨勢；二季度在供應收縮、需求退潮下，量價出現回落；三四季度中央至地方出臺一系列利好政策，且隨著供應加碼，銷售金額、面積在低位迎來邊際改善，但受制于經濟形勢、收入預期的影響，市場總體仍處在下行調整階段。2023年1-11月，全國商品房銷售面積100509萬平方米、商品房銷售額105318億元，累計同比分別下降8.0%和5.2%。從11月單月來看，銷售金額同比降幅在連續3個月收窄后有所擴大，銷售面積同比降幅仍然超10%（見圖1）。

在人口進入負增長時代、城鎮化進入中后期、居民收入預期尚未修復的宏觀環境下，2024年新房市場短期仍將處于磨底階段。

（二）重點城市二手房成交顯韌性，“以價換量”特征明顯

2023年二手房總體成交好于去年同期，也好于交付存在不確定性的新房。據克而瑞數據，2023年11月17個重點城市二手房成交面積預計環比增長4%，同比增長22%。前11個月，二手房累計成交7718萬平方米，累計同比增長32%。從年內月度走勢來看，在前期積壓的購房需求加速釋放以及政策延續寬松態勢下，2、3月份成交走高；進入4月份，由于積壓需求消耗殆盡以及政策持續性減弱，成交復蘇放緩，成交量連續下滑4個月；自8月份起二手房成交迎來了持續上升態勢。

值得注意的是，“認房不認貸”等需求側政策出臺后，重點城市二手房掛牌量呈現持續上升態勢，導致其價格面臨較大下行壓力。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年11月監測14個重點城市二手住宅掛牌量環比上漲2.18%，同比上漲96.18%。另據中指研究院數據，11月百城二手住宅價格環比下跌0.56%，跌幅較10月擴大0.11個百分點，已連續19個月環比下跌；同比跌幅擴大至3.21%；二手房價下跌城市數量連續6個月超90城（見圖2）。

三、土地市場持續低位運行，分化加劇

（一）成交規模處于近十年低點，土地拍賣溢價率處于相對低位

2023年年末土地市場翹尾效應凸顯，但全年土地市場成交規模較2022年同期有明顯下滑。據克而瑞數據顯示，截至12月25日，全國300城12月經營性土地成交規模3.3億平方米，同比上年同期微漲4%（見圖3），是下半年以來首次同比回正。2023年全年土地市場成交建筑面積12.8億平方米，較2022年同期下降20%，總成交規模處于近十年的最低點。分能級城市來看，無論是成交建面和成交金額，各能級城市土地均不及去年同期水平。

熱度方面，受房企資金依舊承壓、樓市依然下行等多重因素影響，房企參拍熱情依然不佳，溢價率仍處于相對低位，全年溢價率僅有4.5%。2023年12月平均溢價率2.8%（見圖4），較上月下降0.8個百分點，創2023年月度新低。雖然“限價”取消旨在為開發商打開利潤空間，調動其拿地積極性，但市場整體熱度并未起來，分化仍是關鍵詞，高溢價拿地的房企也依舊以國企央企為主，投資整體格局也未發生根本性改變。2024年土地市場或將延續低位運行態勢。

（二）土地出讓收入累計同比仍為負增長，地方財政壓力攀升

財政部數據顯示，2023年，國有土地使用權出讓收入57996億元，同比下降13.2%。2023年四季度以來，受房企與城投拿地力度上行、年末收入集中入庫等因素影響，2023年12月，國有土地使用權出讓收入單月近1.6萬億元，同比增長1.8%，是2022年2月以來首次轉正。但同期300城土地成交面積仍維持負增長，土地市場持續低迷，地方財政壓力特別是債務償還壓力被動攀升。2024年，償債壓力較大的中西部城市需要重點關注。

四、政策脈絡

（一）需求側管理大幅度放松

2023年，居民信貸端支持持續加碼，降首付、降利率、“認房不認貸”等利好接連落地，合力減輕居民按揭壓力、擴大加杠桿空間，助力購房需求釋放。8月25日，三部門聯合發文推進落實“認房不用認貸”，利好置換及異地購房者；8月31日，兩部門調整優化差別化信貸政策，將住房商貸的最低首付比例統一調整為20%，二套統一為最低30%，不再區分地區限購與否，打開限購城市降首付空間；8月31日，央行、金監局發文指導商業下調存量首套住房貸款利率，減輕居民負債壓力；8月31日，央行、金監局宣布將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP。2023年地方調控政策松綁加力提速，核心一二線開啟“四限”松綁潮。

展望2024年，房地產需求側管理有望持續優化，一線城市政策或將進一步精細化調整，二線城市或將全面放開購房限制。

（二）金融政策紓困供給側

2023年，供給端金融支持力度持續加大，緩解房企流動性壓力。7月，央行延期“金融16條”適用期限。8月，證監會明確上市房企再融資不受破發、破凈、虧損限制。10月，中央金融工作會議召開，強調健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。11月，央行等三部門召開金融機構座談會，提出“三個不低于”，并擬定了“50家房企白名單”。12月11-12日，中央經濟工作會議強調“積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展”。隨后，工、農、中、建、交等大銀行相繼召開房企座談會，聽取房企融資需求，并表態將加大房企融資支持力度。2024年將繼續落實供給端金融支持政策，讓“三個不低于”“融資三支箭”“房企白名單”等措施真正落地見效。

（三）房地產新模式輪廓初顯

“三大工程”是房地產新模式的重要戰略支點。2023年，中央首提“三大工程”，即作出規劃建設保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎設施三方面重要部署。4月、7月兩次政治局會議均重點提及“三大工程”。7月，國務院發文推進城中村改造，主要面向22個城區人口超500萬的超大特大城市。8月，國常會審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，致力于構建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對象為工薪階層，采取保本微利定價原則配售，實行嚴格封閉管理。10-11月，住建部領導帶隊赴上海、南昌、廈門、成都等多地開展“三大工程”專題調研。12月，國開行發放全國首筆配售型保障性住房開發貸款。

我們認為，房地產發展新模式的本質是高質量供給引領的經濟增長，不缺房的老市民居住升級“買好房”的同時要更好滿足支付能力不足的新市民的基本居住需求，即“好買房”，新一輪保障房建設是新模式的突出亮點。啟動新一輪保障性住房規劃建設，是重構市場和保障關系的一項重大改革，重點針對兩類群體：一類是住房有困難且收入不高的工薪收入群體；另一類是城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等。保障性住房建設分為配租型和配售型兩種保障性住房。對配售型保障性住房而言，建設數量將由城市政府“以需定建”，并明確要實施嚴格的封閉管理。

五、政策建議

加強對房地產風險層級及其變化的動態研判。目前，房地產市場的流動性風險仍在蔓延，部分房企面臨資不抵債風險。對風險層級的判斷，決定了應對風險的舉措及其力度是否合理。建議根據風險情況的動態演化，及時更新對風險層級的相應判斷，為及時而準確的應對奠定基礎。

收儲部分在建住宅，促進房企現金流改善。隨著中央層面對滿足房企融資的一再強調，對民營房企和混合制房企的融資支持有望得到實質性的加強，但是短期內切實有效地落實仍存在諸多困難，因此預計2024年房企融資仍將維持較弱態勢。建議中央牽頭成立收儲基金，收儲一些在建住宅，作為保障房來源，既可配售，也可配租，緩解房企銷售回款困難的態勢，促進房企現金流改善，撬動市場信心。

進一步支持房地產代建模式發展。近兩年，受土地成本高企以及融資環境變化等因素影響，代建行業逆勢迎來發展機遇。過去兩年，“城投+保障房+金融紓困”發力，支持代建行業的整體規模進一步增長。隨著代建領域進入快速發展期，有更多企業進入代建賽道，代建市場規模將進一步擴大，市場競爭也會更加激烈，收益率可能會有所下降。作為房地產領域正在發展的一個新方向，地方政府的支持和行業的規范必不可少。

適時放松商品房限價，提振預期。從政策趨勢上看，市場過熱階段出臺的限制性政策接下來大概率將繼續優化，以更好地支持合理住房需求釋放。建議在多個城市取消地價上限、恢復“價高者得”的基礎上，適時調整需求側管理理念，進一步優化限價政策，讓開發商有更大的自主定價權，允許開發商降價換市場，這將一定程度上促進購房需求的釋放，有利于開發商銷售回籠資金，促進樓市平穩健康發展。

作者簡介：王美華，國研科技集團助理研究員；王瑞民，國務院發展研究中心副研究員。

（編輯：張 棟）