老舊物流園區發展現狀及升級改造對策研究

摘 要：隨著物流業的高質量發展，傳統物流面臨著向現代物流、供應鏈物流發展的新機遇、新挑戰，老舊專線物流園區內部組織結構和新時期市場發展態勢出現了不匹配現象。老舊物流園區建設不規范，存在消防安全隱患、浪費土地交通資源等問題，阻礙了物流產業向現代化的轉型升級。因此，多地開展了現代物流城建設工作，完成了從老舊物流園區到現代物流城的升級搬遷工作。文章在分析老舊物流園區發展現狀的基礎上，對老舊園區的升級改造對策進行了研究，制定了升級改造的相關方案，以推動老舊物流園區的發展創新和資源整合，實現了對物流園區的再利用。

關鍵詞：商貿物流；物流園；升級改造

中圖分類號：F259.27 文獻標志碼：A DOI：10.13714/j.cnki.1002-3100.2024.06.006

Abstract： With the high-quality development of the logistics industry， traditional logistics is facing new opportunities and challenges to develop towards modern logistics and supply chain logistics. The internal organizational structure of old dedicated logistics parks and the market development trend in the new era are mismatched. The construction of old logistics parks is not standardized， and there are fire safety hazards， waste of land and transportation resources， and other problems， which hinder the transformation and upgrading of the logistics industry towards modernization. Therefore， modern logistics city construction work has been carried out in multiple places， and the upgrading and relocation work from old logistics parks to modern logistics cities has been completed. On the basis of analyzing the current development status of old logistics parks， this paper studies the upgrading and transformation strategies of old logistics parks， and formulates relevant plans for upgrading and transformation to promote the development， innovation， and resource integration of old logistics parks， and achieve the reuse of logistics parks.

Key words： trade logistics; logistics park; upgrading and renovation

1" " 老舊商貿物流園區發展現狀

1.1" " 老舊物流園區升級改造背景分析

近年來，隨著我國經濟的快速發展，物流運輸業取得了顯著的進展，形成了龐大的物流產業規模和堅實的產業基礎。2019年3月，國家發布了《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》，其強調物流業作為支撐國民經濟發展的基礎性、戰略性、先導性產業的重要性。2019年9月，國家發布了《交通強國建設綱要》，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，堅持以供給側結構性改革為主線，注重創新驅動，構建現代化綜合交通體系，打造交通強國。2020年9月，中央財經委員會第八次會議上強調了流通體系在國民經濟中的重要作用。對于我國而言，建立現代流通體系是構建新發展格局的重要戰略任務之一。現代物流業的發展，不僅能支撐起經濟產業體系，也能滿足全國民眾的消費服務需求。

物流園區是為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，按照城市空間合理布局的要求，集中建設并由統一主體管理，為眾多企業提供物流基礎設施和公共服務的物流產業集聚區[1]。物流園區涉及園區與企業、企業與企業、企業與政府監管機構的信息交互和供應鏈的有機貫通，物流園區與地區經濟發展程度密切相關[2]。調查數據顯示，我國東北地區物流需求較大；江蘇、山東物流園區數量較多；中西部物流園區的建設正在逐漸加速；東北地區物流園區建設相對平穩。老舊物流園區是指建設時間較早、設施和設備相對陳舊、不符合現代物流要求的物流園區。老舊物流園區在多個方面顯現出了老化的跡象，在物流業和城市經濟發展、綠色技術施行、基礎設施狀況、創新與數字化等方面已難以滿足現代物流發展的要求。隨著物流行業的演變和市場的變化，老舊物流園區已無法滿足現代物流市場的需求，迫切需要升級，以適應新的物流模式和技術要求。

因此，許多城市地區開始了現代物流城市建設，計劃實現物流園區的提升、搬遷工作。園區搬遷后如何整合老舊物流園區的現有資源，使老舊物流園區的內部組織結構與新時期市場發展態勢相匹配，充分體現原有基礎設施的使用價值變得尤為重要。本文結合了當前國內物流園區運營與發展的具體數據信息，以標準化為基礎，以信息化為支撐，借鑒當前先進案例的相關經驗，對老舊物流園區的發展現狀及升級改造對策進行研究，既推動了老舊物流園區的發展創新與資源整合，也實現了物流產業鏈條的優化。

1.2" " 老舊物流園區發展現狀及存在的問題

當前，物流行業正處于重要的轉型發展時期，老舊物流園區在多個方面顯現出了老化跡象且難以滿足現代物流發展的要求。當前老舊物流園區普遍存在基礎設施落后、標準規范相對不足、技術和信息化滯后、專業人才匱乏等問題，嚴重阻礙了物流行業的轉型升級[3]。老舊專線物流園區存在的問題和挑戰如下。

基礎設施老化。老舊專線物流園區存在基礎設施老化、環境較差問題，包括倉儲設施、裝卸設備、道路、電力供應等設施老化，以及施工、辦公區域環境破舊等問題，影響了園區的工作效率，造成了安全隱患。

技術和信息化滯后。老舊物流園區由于建設時間較早，雖然在不斷引進信息化技術，但往往缺乏現代化的物流管理和信息技術系統，也缺乏基于大數據的物流園區信息平臺，導致物流工作流程的可見性和效率較低[4]。

地理位置問題。老舊園區往往位于不太便捷的地理位置，遠離城市新建的交通樞紐，容易造成城區交通擁堵，導致運輸成本增加，交貨時間延長，難以滿足現代物流城的需求。

面臨改造和升級的挑戰。進行老舊物流園區升級和改造，可能面臨技術、資金和規劃等挑戰，需要政府、投資者和企業的多方合作和投入，更新設施、改進技術支持、提高安全性和環保性等。

需要現代化管理和運營模式：老舊物流園區需要現代化管理和運營模式，以適應時代發展需求，包括采用更智能的技術和采取可持續管理實踐等。

合規性問題。老舊園區可能需要通過改造以符合新的法規和環保標準，需要投入資金和資源來滿足合規性要求，也需要消除可能存在的安全和環保隱患，如老化的儲罐、污染風險等。

需要重新規劃和布局。一些老舊園區的布局和流程已不再適用于現代物流運營。因此，需要重新規劃和布局園區，實現對園區資源的再利用，并提高效率、優化流程。

老舊專線物流園區通常面臨一系列問題，包括基礎設施老化、技術滯后、地理位置、安全和環保問題等，需要進行改造和升級。因此，通過合理的規劃、投資和管理，制定相關方案，實現老舊物流園區的升級與改造，園區仍然可以適應現代市場的需求，并提供有價值的服務，進而在經濟社會中找到自己的定位。

2" " 國內老舊物流園區升級改造案例

國內老舊物流園區升級改造已成為政府和企業的重要工作任務之一，旨在重新利用現有的基礎設施，實現資源的再利用，推動經濟和地區發展。國內老舊物流園區的升級改造對策主要包括政府政策支持、改造方案征集、智能化技術推廣應用、可持續性發展、人才培養和多元化服務等方面，具體對策如下。

在政府層面，許多地方政府和物流企業已經開始規劃和實施老舊物流園區的改造項目，包括基礎設施更新、信息技術升級、環保改進、安全措施和管理流程優化等方面的工作。同時，政府出臺了一系列政策措施，鼓勵和支持老舊物流園區的升級改造。這些政策包括提供財政補貼、稅收優惠、土地使用權支持等，以吸引投資者和企業參與升級改造項目。在智能化技術應用方面，物聯網、大數據、人工智能等智能化技術被廣泛應用于老舊物流園區的升級改造過程中，以提高管理效率、降低成本、提高服務水平。同時，老舊物流園區的改造通常注重環保和可持續性，多采用綠色技術，以減少對環境的影響，如能源節約、廢物處理和綠色交通等。改造后的園區通常提供多元化的物流服務，包括貨物倉儲、配送、跨境貿易、電子商務物流等，以滿足不同客戶的需求。此外，當前國內改造項目還關注人才培養工作，通過提高員工的技術和管理水平，以適應新的物流環境和技術要求。

本文以廣州白云中科智慧園和廣州華新科創島為案例，分析了傳統物流園區轉型升級為電商新城和科創園的經驗，為下文制定轉型升級策略提供了實際經驗。

2.1" " 廣州白云中科智慧園

中科智慧園是傳統物流園區轉型升級為互聯網電商新城的典范，是百億淘寶村里的智慧之園，是以電商全產業鏈服務+企業公共平臺服務+產業園基地為基礎，集商業、辦公、倉儲、休閑娛樂等于一體的理想場所。目前已升級改造的第一期園區有商業餐飲配套區、電商直播辦公室區、電商攝影倉庫區、網紅直播打卡藝術區。并引入多家頭部快遞公司，實現了電倉配一體化，節省了電商倉儲及配送成本。

2.2" " 廣州華新科創島

廣州華新科創島物流園區倉儲分撥區前身的建筑形式為鐵皮倉庫，倉儲類別包括礦泉水、尿片、奶粉等生活用品。通過升級改造，老舊物流園區已成功轉型為商務、科技園區。園區拆除了部分物流倉庫，并在原址上建設了辦公區域，已有多家重點企業、機構入住。園區業態從勞動密集型的物流園轉變為了產業集聚的科創園。

3" " 老舊物流園區升級改造對策建議

老舊物流園區升級改造是一項長期而復雜的任務，需要精心規劃和實施。在規劃升級改造方案時要遵循以下建議：綜合規劃升級改造對策研究，制定全面的規劃方案，明確升級改造的目標、范圍和時間表。要考慮老舊園區的具體情況，確保規劃的可行性。要積極尋求政府的支持和合作，包括提供財政補貼、稅收激勵和土地政策支持等。要與當地社區和利益相關者保持溝通和合作，解決可能會出現的問題，保障改造項目的可持續性和社會接受度。進行升級改造規劃時要引入資本，吸引投資者和資本參與升級改造項目，包括私人投資、外資和金融支持，以滿足項目的資金需求。同時。要引入現代化的技術和信息系統，以提高管理效率、物流可見性和客戶服務水平。這包括物聯網、大數據、云計算和人工智能等技術的應用。在進行升級改造規劃時，應優先更新和維護老舊園區的基礎設施，包括建筑、道路、倉儲設施、裝卸設備等，確保它們符合現代安全規范和環保標準。規劃要強調綠色環保，采取節能、減排、廢物處理等措施，降低環境影響并提高可持續性。要優化安全管理措施，培訓員工，確保設施和操作符合安全標準，降低安全風險。升級改造后的園區要提供多元化的物流服務，以滿足不同客戶的需求。這包括貨物倉儲、跨境貿易、電子商務物流等服務。在改造計劃的施行過程中，應定期監測和評估升級改造項目的進展和效果，并根據情況適當調整策略和計劃。

通過綜合考慮這些對策和建議，老舊物流園區升級改造可以更有效地提高其競爭力，適應現代物流市場的需求，從而為經濟增長和可持續發展做出貢獻。

3.1" " 基于老舊物流園區的智能倉儲建設

當前，國內很多城市的倉儲區以民房倉儲、廠房倉儲、標準倉儲及智慧倉儲為主。其中，民房倉儲較大，智慧倉儲占比較低。大量的民房倉儲不僅嚴重影響了倉儲物流的整體效益，也影響了城市交通和環境，同時還存在大量消防隱患。因此，對老舊園區進行智能倉儲建設，旨在通過對老舊物流園區的改造，解決當前倉儲在區域布局、作業管理、倉儲能力等方面的痛點，滿足社會對物流倉儲日益增長的需求，促進商貿物流的發展，重新體現原有物流園區的使用價值。智能倉儲建設規劃可分為完全由政府主導建設運營、商務租賃入駐的模式，公開競標招商模式和政府牽頭成立合資公司、產權方入股模式。

目前，倉儲物流正處于轉型升級的重要時期，倉儲物流受自身結構、位置區域、布局規劃等限制，在一定程度上阻礙了商貿物流的發展，難以滿足對物流倉儲日益增長的需求。以現代物流系統集成技術對原有老舊物流園區進行整體重新規劃和改造，解決倉儲物流存在的痛點，重新體現物流園區的使用價值，實現資源的重復利用，已成為新時期的必要趨勢。

通過對倉儲領域的問題和物流園區現狀的深入分析，并根據實際需求明確升級改造的具體目標，提出智能倉儲升級改造的詳盡方案：重新規劃園區布局，整合物流園區的原有資源，建造智能化倉儲。智能倉儲的軟件系統層面，采用倉庫管理系統（車輛管理、自動裝貨）和倉庫設備控制系統；硬件系統層面，通過建立立體倉庫、堆高車、輸送鏈、AGV、升降月臺、掃描站、掃描槍、裝卸貨機、碼垛機、升降機等進行整體升級改造。

通過優化園區布局，提高土地利用效率，重新規劃設計廠區建筑結構，采用加固和分隔夾層等方法，實現對內部空間的二次利用；通過充分整合和歸納整個廠區的資源，實現倉儲園區工作的智能化，同時對流程進行精益化優化，確保各環節互通并實現對各個節點的信息化和自動化控制，從而全面提升倉儲管理水平。

3.2" " 基于老舊物流園區的區域集貨分撥中心建設

由于大部分商貿市場位在城市中心，而現代物流城選址往往遠離城市中心，會導致貨運商品物流短倒、分撥運輸成本增加。因此，在老舊物流園區將貨物基礎上進行區域集貨分撥中心建設，可以形成規模化、集群化效應，減少物流總成本。

布局在市中心的老舊物流園區規劃建設集貨分撥中心，根據中心業務量和輻射范圍占地面積為1公頃到10公頃不等，旨在經過卸車、拆包、分揀、打包等流程將貨物送達目的地。計劃建設包括集貨分撥倉儲、物流快遞綜合樓等設施，并計劃新增倉庫自動化設備、信息終端設備及通訊設備等相關設施設備。集貨分撥基地建設要突出特色，推進分撥基地的錯位發展。圍繞附近商貿市場不同門類的交易額，聚焦銷售額排名前列的重點品類，建設具有差異化特色的分撥項目。在集貨分撥基地商戶入駐環節，可以建立物流企業評價機制，從業務量、企業信用、運營情況等方面綜合評價企業，篩選優質企業入駐集貨分撥中心。

根據園區土地及建筑產權性質具體建設運營情況的不同，集貨分撥中心建設規劃可分為完全由政府主導建設運營、商務租賃入駐的模式，公開競標招商的模式和政府牽頭成立合資公司、產權方入股模式。

集貨分撥中心要推廣RFID射頻識別技術、GPS全球定位系統、GIS地理信息系統、EDI電子數據交換等技術的使用。同時，也需要政府和企業的大力支持，利用現代科學技術建設數字化設施，培養科技創新型人才，在有效整合現有資源的基礎上，推動集貨分撥中心的數字化發展。

3.3" " 打造互聯網電商新城

老舊物流園區應順應時代要求，從傳統的服務型空間布局轉型升級為互聯網電商新城，通過提供發展電商平臺，整合并利用供應鏈上下游資源，起到填補商城與商貿物流產業鏈的空白、延長產業鏈的作用。通過打造電商全產業鏈服務、企業服務、產業園基地一體化園區，提升商城的品牌效應。計劃通過規劃電商園區的空間布局，實現園區轉型升級；通過構建企業服務平臺，建立人才高地；通過搭建電商新城生態圈，形成網上商城的品牌效應。

升級改造園區規劃內容包括電商直播辦公室區、電商攝影倉庫區、物流倉配區、文體娛樂產業配套區等。參照國內其他城市電商園區的先進指標，電商園區的占地面積應不少于50畝。項目運營模式有政府運營與政府成立合資公司、相關企業、產權方入股等模式。物流園區現有的倉庫、堆場、停車場、地磅等設施，與部分行政辦公、生活服務設施經升級改造后可以直接投入使用，以降低園區的建設成本。電商新城建成驗收需堅持經濟和可持續發展原則，走信息化、智能化之路。還要引入快遞、物流公司，建設電商供應鏈工廠倉庫，形成電倉配一體化，節省倉配成本，形成完整的電商產業鏈。文體娛樂區規劃應布置教育和培訓設施，方便對相關人員開展技術學習、相關證件考取培訓工作等，從而培育電商基地所需人才，拉動就業。

通過搭建設立企業服務平臺，可以為企業打造一站式服務平臺，實現園區內企業管理的平臺化。同時，也可以通過建立人才高地計劃，創新服務模式和體系，搭建人才培訓平臺，推動創業基地產、學、研一體化發展建設，提供創新創業支持，為園區企業提供可持續發展的運營道路。

搭建電商新城生態圈，有助于實現當地網上商城的品牌化。實現商城品牌化需要篩選入駐園區的企業，入駐企業的選擇應有利于打造商城品牌，提升商城的品牌效應。政府對物流園區的發展建設具有十分重要的作用，需要完善政府的公共服務、提高規劃的有效性、引導物流園區進行轉型升級。同時，需要邀請相關政務部門入駐，為園區提供配套一站式服務。

3.4" " 搭建物流創新創業孵化基地

隨著物流產業轉型升級的逐漸深入，傳統物流模式已難以滿足發展的需求，“商、倉、流”領域急需數字化、標準化、智能化發展。物流創新創業孵化基地旨在培育一批面向軟件信息、大數據、人工智能等信息技術，同時服務于商貿物流的新項目、新企業，以促進物流行業的轉型升級與經濟發展。國家、省市各級政府應鼓勵開展各類創新創業孵化基地，各類孵化基地或產業園在全國廣泛開展，可以探索不同的創新模式，并且已經取得了不錯的成果。物流創新創業孵化基地的搭建可分為基礎設施建設規劃和運營規劃兩部分。

為妥善處理閑置老舊物流園區，可以規劃建設物流孵化基地。物流創新創業孵化基地主要規劃建設智慧物流產業用房、總部大樓、孵化基地及配套設施。孵化基地立足物流行業的發展現狀，通過分析當前物流行業的切實需求，構建商貿物流大樓、智慧物流產業孵化基地、“無車承運人”數據中心，促進物流轉型升級與發展。參照國內其他城市物流創新創業孵化基地先進的指標體系，孵化基地的占地面積應不少于2公頃，其中用地性質一般為商業用地。

物流創新創業孵化基地以培育一批面向軟件信息、大數據、人工智能等信息技術，同時服務于商貿物流的新項目、新企業為目標，進行技術攻關、技術成果轉化、高新企業落地孵化或輔助孵化、搭建創新平臺等工作，并結合國內先進案例，挖掘物流新模式、新業態，通過論壇、大賽活動吸引物流行業的高端人才，提升從業人員的技能水平，助力商貿物流的轉型升級。

參考文獻：

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