南平中央華城項目質量管理研究

摘要：隨著人們對住宅居住屬性的重視，未來房地產住宅項目質量管理水平將是房地產企業核心競爭力的重要依托。以南平中央華城項目為研究對象，依據其在建設過程中存在的項目質量隱患現狀，通過關聯圖法和因果分析圖識別項目質量管理主要問題，進而構建以全面質量管理和PDCA質量管理循環法為改進原則的項目質量管理改進方案，同時完善資源、安全和文化三方面保障措施，推動項目順利完成交付。通過研究問題解決路徑，以期為房地產住宅項目質量管理提供有益參考。

關鍵詞：房地產項目；業主方；項目質量

0 引言

房地產開發項目質量優劣情況不僅會對使用功能有直接影響，也是項目成敗的關鍵^[1]。房地產開發項目建設實施階段的質量控制尤為重要，已經成為決定項目質量預期效果的關鍵因素。項目質量管理在內容上主要是對項目目標、程序、動作、方法等過程形態采取控制手段，規范引導整個項目質量取得成功^[2]。以南平中央華城項目為例，其追求目標是項目質量達標，使項目能夠順利完成交付。但因南平中央華城項目在建設階段質量管理活動失效，項目交付存在重大風險。因此，本文基于實際面臨的項目質量管理困境，探索項目質量管理解決路徑，以實現既定的項目質量目標，也為房地產住宅項目質量管理提供有益參考。

1 項目概況

南平中央華城項目總建筑面積32.22萬m²，包括地上53棟6～18層住宅，地下1層。項目房屋驗收時間為2019年5月31日，項目采用“總承包交鑰匙”模式。項目在建設實施過程中由第三方咨詢公司進行過程評估檢查，發現項目質量問題較為突出，特別是戶內、外立面及防滲漏等關鍵性和高權重的指標檢查得分均低于交付評估要求的指標分數，因此南平中央華城項目質量現狀無法滿足交付要求。基于項目質量現狀，迫切需要針對現有項目質量問題進行剖析，找到影響項目質量管理的關鍵點，并最終落實在項目質量管理方案改進上。

2 項目質量管理問題

南平中央華城項目累積的質量問題歸根到底是質量管理不善造成的。因此，需要識別造成項目質量未達預期的主要問題。

2.1 識別項目質量管理主要問題

關聯圖可以用來從事物間的邏輯關系中厘清問題產生的根源^[3]，故基于對房地產項目質量管理流程的分析，采用關聯圖法識別出項目質量管理的主要問題，并借鑒項目管理知識體系指南理論框架，將項目質量問題具體劃分為項目質量規劃、項目管理質量和項目質量控制三大部分^[4]。南平中央華城項目首先以項目質量管理問題為標記主題，同時結合項目質量現狀進行頭腦風暴，并應用簡單易懂的語言進行描述，然后連接相關因素的因果關系，最后提煉出深層次的項目質量管理問題并予以特殊標記。南平中央華城項目質量管理問題關聯圖如圖1所示。

關聯圖中箭頭只進不出表示項目質量管理問題，采用加粗雙重黑框表示；箭頭只出不進表示主因，即提煉出的項目質量管理主要問題，采用虛線加粗黑框表示。同時，借鑒項目質量管理理論，可分解為項目質量規劃、項目管理質量和項目質量控制三大部分，其中項目管理質量在本項目實踐中起到主要作用。

此外，影響項目質量的工期問題可以歸為項目質量規劃問題，可以引申至項目前期目標、策劃和標準問題，其是項目質量規劃的主要要素。設計因素主要源于自身設計管理問題和職能部門協調問題，可以延伸歸為項目質量體系問題。同時，項目公司組織架構有別于項目施工現場質量管理組織架構，前者基于房地產業視角且能對項目質量控制產生重大影響，是項目實踐中不可忽視的因素^[5]；而后者可以囊括至項目質量管理體系，二者均是本項目質量管理體系的重要組成部分。

2.2 項目質量規劃問題

（1）項目質量管理目標方面。該項目在建設過程中過分關注鋼筋、模板等結構質量，對于影響交付工作及客戶關注的分部分項工程沒有設置清晰的項目質量管理目標，因此造成項目質量管理目標的模糊解讀，使得項目質量無法保證。

（2）項目質量策劃方面。該項目建設執行到現階段，項目質量策劃方案早已偏離原計劃的項目質量目標和建設總體布置，未及時對發生的變化進行糾偏。

（3）項目工期設置方面。該項目擔負著快速實現資金回籠的業績壓力，項目設置的考核工期極為緊湊。在此情況下，工作面出現交叉、相互干擾的情況較多，整個項目過程從現場踏勘、圖樣設計、施工部署、施工進場、土建工程實施、設備材料報驗和采購到最后竣工備案、物業移交驗收，各個階段環環相扣、絲絲相連。但受制于進度要求，項目質量管理活動面臨為進度節點完成讓路的情況，造成項目質量水平下降。

（4）項目質量標準方面。該項目對檢查分部分項工程的質量標準并不具體且不明確，同時關鍵工序檢查點及施工停止點設置不合理，導致項目不能達到驗收合格標準。

2.3 項目質量管理問題

（1）組織架構方面。在項目公司層面，設計、工程、成本等職能部門之間沒有形成共同的項目質量管理認知。項目職能部門對于項目質量目標及標準的定義存在分歧，各職能部門之間人員的經驗、技術和出發點均不相同。設計、工程、成本常站在各職能角度考慮工作績效問題，導致工程部門有效的項目質量管理行為和措施得不到設計和成本部門的及時支持。項目公司組織架構中也缺乏一個相對獨立的部門，可以支持項目從整體上保證質量管理目標順利達成，并有效落實項目質量管理制度和保證項目質量提升的執行。

該項目在現場管理時，工程經理的專業性對項目質量管理水平影響較大。同時，因項目采用EPC模式，質量水平高低過分倚重總承包單位項目質量管理能力，項目對甲指分包單位質量管理的缺乏，致使工序界面交接處的質量問題頻出。

（2）激勵機制方面。一方面，項目激勵機制不合理會催生一批“合格工程”^[6]，導致本項目管理者對于高標準的項目質量管理沒有內生動力；另一方面，雖然項目質量管理要求已作為本項目招標文件附件納入合約管理范圍，但是項目激勵機制既沒有針對項目具體問題的細化處罰措施，也沒有獎勵制度鼓勵施工單位建立完善、有效的質量保證體系，導致獎罰措施流于形式，不能很好地引導施工單位落實項目質量標準要求。

（3）設計管理方面。南平中央華城項目的質量問題中，設計缺陷因素中占比很大。項目設計管理存在四個方面問題：①因設計單位自身承接的項目眾多且項目設計費用單價不高，設計單位出圖質量不佳及配合度欠缺，多數圖樣采用套圖形式，未考慮項目當地的實際情況；②項目“拿地即開工”的開發節奏，導致設計時間不足，采用“邊設計、邊施工”模式，整體圖樣的設計深度和細度都跟不上項目的建設計劃需要，再加上設計單位的各設計專業間介入時間不同，缺乏溝通，對當地區域的政策要求、人文環境及客群需求愛好沒有進行實地深入了解，出現眾多與當地政策要求不一致、設計標準與環境不匹配、設計過程中變更頻繁等情況；③項目地產公司人員流動性大，導致施工圖樣審圖不連貫，圖樣服務于施工的邏輯和整體性欠佳；④設計職能部門缺乏相應的質量意識，沒有針對設計成果的獎懲管理辦法與檢查機制。基于上述原因，項目整體設計質量不佳。

2.4 項目質量控制問題

（1）項目質量關鍵因素控制方面。建筑工程項目質量控制要求對影響項目質量的因素有全面的了解且能夠制定有針對性的措施^[7]。結合南平中央華城項目質量現狀，可借鑒4M1E方法和應用因果分析圖，從人員因素、材料因素、設備因素、方法因素、環境因素5個方面^[8]，挖掘影響項目質量的關鍵性因素。南平中央華城項目質量影響因素圖如圖2所示。

（2）項目質量過程控制方面。項目實施過程中，一方面，項目管理人員缺乏對項目質量過程控制的重視，事前控制無法做好預防，事中控制不到位留下眾多質量隱患，事后控制缺乏持續跟蹤反饋，導致無法完成項目質量管理閉環；另一方面，項目管理人員對項目質量關鍵性影響因素認識不足，未建立詳細的質量通病防治措施。

3 項目質量管理改進方案

根據上述分析，可從項目質量規劃、項目質量管理體系和項目全面質量控制三個方面提出項目質量管理改進方案。同時，從業主方視角制定本項目質量管理改進原則，以指導南平中央華城項目質量管理改進活動。南平中央華城項目質量管理改進原則圖如圖3所示。運用全面質量管理理念和PDCA質量循環法，貫穿于該項目建設實施過程中的項目質量管理工作。

3.1 項目質量規劃改進方案

（1）項目質量管理目標。房地產開發項目質量管理成功與否，判斷標準是項目質量目標成果是否達成，因此，項目公司組織編制《項目質量目標手冊》，確定項目質量管理目標并進行分解。與此同時，目標的制定是從客戶角度出發，以客戶需求為導向，制定分解目標需要遵守SMART原則。

（2）項目質量策劃。該項目按先后關系可以分為4個階段：編制階段、交底階段、檢查階段和糾正階段。項目質量策劃包括對項目質量控制措施優選及重大質量風險預防等內容。同時，定期組織對項目質量策劃執行情況的查看、比對并采取糾偏措施。項目形象進度在完成外架拆除后形成結構質量、主體進度和工序穿插總結報告，以及項目竣工備案后形成項目質量策劃整體執行總結報告。

（3）合理工期編排。結合項目所處建設階段，首先，進行項目分段流水施工安排，且制定項目驗收交付主線圖；其次，定期對“模塊化計劃”進行梳理，合理分解和安排工期計劃；再次，組織召開計劃糾偏會，明確每周計劃任務，細化至每日，并落實到各施工責任人；最后，必要時重新調整項目交付重要節點工期計劃要求，確保工序時間合理。

（4）項目質量標準化。對標標桿企業的標準化成果，結合所在地獨特的社會、經濟、氣候等環境因素，以“管理動作標準化，管理標準清單化”為原則，編制《項目質量管理標準手冊》，作為指導管理人員行動的依據。細化重要工序節點，將工序檢查停止點與質量檢查動作相結合，使項目質量管理標準變成可視化管理內容。

3.2 項目質量管理體系優化方案

（1）項目地產公司組織架構。為了建立一個有利于開展項目質量管理活動的組織架構，對組織架構進行了三個方面的調整：①在項目公司層面，整合各職能部門資源，建立項目管理辦公室（PMO）模式架構；②項目上設置特戰小隊，強化對項目重點階段的監督和幫扶；③調整工程經理管理職能，強化專業工程師職權，提升對分包單位的項目質量管控力度。

（2）項目質量激勵機制。該項目強化了對施工合同獎懲的可執行性。以合同獎懲條款為基礎，進一步細分項目質量問題，并采用ABC分類法進行歸類，降低合同條款中獎懲模糊度，使得合同獎懲措施具備可操作性；項目質量獎懲要具備及時性和針對性，并且獎懲行為應及時進行；項目質量管理成果與個人利益相結合，以有效提升人員的責任意識。

（3）項目設計管理。設計圖樣質量水平直接影響項目質量，設計輸出成果需針對項目特點制定施工的設計質量標準要求，并提供經濟、科學、合理的設計方案。因此，針對南平中央華城項目，首先，制定設計任務書和指定優質設計人員參與項目設計管理，且提高設計費用審核力度和款項撥付時效；其次，建立優秀項目案例信息資料庫，進行適度設計，同時落實設計標準化；再次，明確設計質量責任，通過建立設計質量責任制，強化職能部門設計工程師的工作職責，實行設計質量考核制度；最后，制定過程設計優化機制，強化面向施工單位的設計圖樣過程交底工作，使其對設計意圖有深刻理解，避免圖樣“錯漏碰缺”問題重復發生。

3.3 項目全面質量控制措施

3.3.1 項目質量關鍵因素控制措施

建筑工程項目具有建設周期長、影響因素多及質量波動大等特性，應抓住主要矛盾的環節和因素進行項目質量控制^[10]。因此，依據前述分析得到南平中央華城項目質量關鍵因素改進措施。第一，人員因素改進措施。首先，加強對施工隊伍的審查和培訓交底工作，定期對施工隊伍的勞動力進行資源排查；其次，項目內部質量意識統一，扭轉固有的質量思維，在兼顧進度目標的同時，加強對項目質量管控力度；再次，要求監理單位針對可能產生項目質量問題的風險點進行專項排查，以及定期對施工單位管理人員的學歷、業績、持證情況進行檢查；最后，是要求施工單位在及時性原則下整改人員、措施和時間。第二，設備因素改進措施。項目進行機械設備選型時，以適用、實用、先進、可靠為原則，選擇合理的機械設備型號，對老化設備及時進行更換。第三，材料因素改進措施。以健全總承包方材料質量管理體系為首要工作，輔以加強對施工材料質量管控，強化對施工單位材料采購人員的交底工作，做好各單位之間的工序交接檢查。第四，方法因素改進措施。首先，構建有效的總承包質量管理動態監控體系；其次，提高對施工技術文件的審查力度；然后，完善項目質量檢查機制；最后，做好施工過程中的監督和檢驗。與此同時，要求整個項目質量管理活動形成質量整改管理閉環。第五，環境因素改進措施。關注社會、自然等環境因素的變化，加強對地域自然環境的信息跟蹤力度，將不利的環境影響控制在可控范圍內。

3.3.2 項目質量過程控制措施

事先控制、事中控制、事后控制是相互關聯的項目質量控制環節，應以系統性思想將三個環節的控制有機整合，通過環環相扣的整體方案，實現科學的項目質量過程控制。該項目針對事前控制階段，構建由甲方、監理和施工單位質量管理人員組成的項目質量檢查小組，對施工資源情況和施工工藝進行指導，督促做好質量交底。針對事中控制階段，一是改善對工序施工的質量檢查，將影響工序質量的所有因素提前進行分析，加強過程監督；二是做好工序間交接檢驗，設置關鍵工序停止點檢查措施；三是強化過程旁站和抽檢。針對事后控制階段，一是在進行項目質量控制管理活動后，及時開展項目質量控制效果分析；二是管控施工過程的實體質量，主要內容為施工完成后進行檢查，同時開展施工質量相關分析。

3.4 項目質量管理改進方案實施的保障措施

3.4.1 資源保障

資源保障方面，主要從供應商資源和資金撥付兩方面進行優化。供應商資源方面，主要是通過設置基礎的入庫門檻，遴選優質的供應商單位，并進行備選供應商設置。資金撥付方面，主要是采取相應的措施來確保項目質量管理活動有效落實。例如：設立項目專項工程款資金池；積極拓展融資渠道，與政府、銀行及相應資金提供組織建立良好關系，形成廣泛的資金來源。

3.4.2 安全保障

安全保障方面，確立安全責任一票否決制度，主要措施包括強化各參建單位安全意識，加強施工現場安全巡視，施工現場采取安全榮譽榜措施，對不安全現象進行拍照上墻等。

3.4.3 文化保障

文化保障方面，通過構建組織文化新理念，打造學習型組織和建立以人為本的文化理念，形成團隊合作文化氛圍。與此同時，依托互聯網開展新知識培訓，使員工能夠勝任更多的工作，建立道德和誠信的品牌形象。在此基礎上，精細化制定質量宣傳策略和制度，培養重視質量的價值觀。

4 結語

從房地產業主方視角出發，探討南平中央華城項目質量風險狀況，通過項目質量管理活動解決項目質量問題，制訂針對性的項目質量管理改進方案，成功提升項目質量水準，實現項目順利交付目標。結果表明，項目質量管理并不是一個靜態過程，可采用關聯圖法識別項目質量管理主要問題，并借用因果分析圖工具分析項目質量關鍵性影響因素，進而制訂項目質量管理針對性改進方案，構建有效、全面和動態的項目質量管理工作方法和流程。與此同時，以全面質量管理理論和PDCA質量管理循環法為改進原則，對項目質量管理改進方案進行設計和實施，使得項目質量管理工作有序推進，高質量完成項目交付工作。

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收稿日期：2023-10-09

作者簡介：

羅輝（1990—），男，工程師，經濟師，研究方向：項目管理。