新會計準則下房地產開發企業核算的影響分析

【摘要】本文旨在分析新會計準則的相關內容，并探究其對房地產開發企業核算的影響。首先，介紹了新會計準則引入的背景和目的。隨后，根據新準則的相關內容與要求，對房地產開發企業利潤表、財務指標、資產負債表等進行了詳細分析。最后，結合房地產開發企業發展現狀提出相關建議，旨在幫助企業適應新的核算要求，并提高企業的競爭力和可持續發展能力。

【關鍵詞】新會計準則 房地產開發企業 核算 影響

引言

隨著經濟全球化的深入發展，國內會計準則也逐步與國際接軌。新會計準則的引入，對于各行各業都有著重要的影響，房地產開發企業也不例外。新準則對于房地產開發企業的財務指標和業績評價產生了深遠影響，需要企業重新評估和調整資源配置，以適應新的核算要求。

一、新會計準則下房地產開發企業核算概述

新會計準則下，房地產開發企業在會計核算上發生了變化。首先，根據新準則，房地產開發企業需要將其房地產項目分為三個階段進行核算：前期活動階段、建設階段和運營階段。這一變化旨在反映房地產項目的實際情況，并增強財務報告的準確性和可比性。

在前期活動階段，房地產開發企業需要對土地使用權、規劃設計等前期費用進行資本化處理，土地對于房地產開發企業而言具有“存貨”性質，在取得時就應計入成本。在建設階段，房地產開發企業需要根據新準則進行成本核算，包括直接成本和間接成本的確認與分配，以及與房地產項目相關的借款利息的資本化處理。這些變化要求企業更加嚴格地控制成本，并提高財務報告的可信度和透明度。在運營階段，房地產開發企業需要按照新準則對已竣工的房地產項目進行評估，并根據實際銷售情況確定收入的確認時機和金額[1]。

二、新會計準則對房地產企業財務核算的影響

（一）財務指標

新會計準則對房地產企業的財務指標產生了一定的影響。首先，新準則要求房地產企業按照不同階段進行核算，包括前期活動階段、建設階段和運營階段，使企業能夠了解項目進展和成本結構，并根據實際情況進行相應的財務分析和決策。其次，在財務指標上，新準則要求房地產開發企業對前期費用（前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等）以及取得的土地使用權等在后續的建設階段和運營階段進行攤銷及進行資本化處理，對于企業的資產負債表和相關財務指標，如總資產、凈資產和負債率等產生了一定影響，如總資產和凈資產可能會因為前期費用的資本化而增加，而負債率可能會因為前期費用的攤銷而降低。

（二）利潤表

在新會計準則下，房地產企業需要根據實際銷售情況確定收入的確認時機和金額。與舊準則相比，收入的確認存在一定延遲，須滿足一定的條件后方可確認，容易導致企業的營業收入在不同期間之間產生波動。

在成本核算上，新準則要求房地產企業對房地產項目進行成本核算，并將直接成本和間接成本進行確認和分配，有利于房地產企業了解項目的成本結構，以及掌握自身的經營狀況[2]。由于整個成本核算流程具有動態化特點，容易導致企業成本在不同期間之間產生波動；在壞賬準備金的計提上，新準則要求房地產企業根據實際情況對可能存在的壞賬風險進行準備金計提，企業需評估與銷售相關的風險，并相應地計提準備金，容易對利潤表產生影響，降低企業的凈利潤。

（三）資產負債表

在資產負債表方面，由于前期活動階段的費用實施了資本化處理，后續的建設階段和運營階段也分別進行了攤銷，可能造成房地產企業的固定資產規模增加，從而對資產負債表產生影響。其次，新準則要求企業根據實際情況對與房地產項目相關的借款利息進行資本化處理。這意味企業需要將一部分借款利息視為固定資產，并在后續的攤銷過程中逐漸確認為費用，影響企業的長期借款和相關利息在資產負債表中的呈現[3]。

（四）財務報告質量

新準則要求房地產企業更加準確地核算和披露相關的財務信息，包括項目的階段劃分與成本核算的細節等。其次，新準則也要求房地產企業提供更詳細的信息披露，包括與房地產項目相關的重要事項和風險。另外，新準則對房地產企業的財務核算提出了更高要求，需要企業加強內部控制，確保費用的規范核算和信息的充分披露。最后，新準則對管理層的責任提出了更高要求，即財務報告的準確性和可靠性。

（五）相關稅費核算

在所得稅的核算上，新準則要求房地產企業根據實際銷售情況確定收入的確認時機和金額，這可能導致企業的所得稅核算發生變化。而在費用的資本化和攤銷方面，由于前期活動階段的費用資本化處理，以及后續建設階段和運營階段的攤銷處理，容易對費用的稅前扣除產生影響，從而影響企業的應納稅額。關于長期借款的資本化處理，新準則要求企業根據實際情況對與房地產項目相關的借款利息進行資本化處理，容易造成企業的借款利息在稅前扣除中的處理方式發生變化，進而影響企業的應納稅額[4]。

三、新會計準則下房地產開發企業核算對策

（一）政府部門應完善具體條款

為了適應新的會計準則并提高財務報表的準確性和可比性，政府部門需要完善具體條款，以指導房地產開發企業的核算工作。

在新會計準則下，政府部門可以制定更加明確的規定和條款，以規范房地產開發企業資產的計量和確認，如土地使用權、在建工程、已竣工工程等的計量方法和確認標準，通過制定具體規定，避免不同企業對同一資產進行不一致的核算，并提高財務報表的可比性。房地產開發企業的收入確認，是一個關鍵的核算問題。政府部門可以明確預售和現售的收入確認時點和方法，以確保收入的準確計量和確認，避免收入的過早或過晚確認，增強財務報表的真實性。另外，房地產開發企業的費用支出核算也需要更加規范。政府部門可以制定相關規定，如開發成本的確認、銷售費用的核算等，通過明確費用支出的核算方法，確保財務報表的準確性[5]。

（二）經營管理進行適應性調整

在面對新的會計準則時，房地產開發企業需要對其經營管理進行相應的調整，以適應新的核算要求。房地產開發企業可加強內部控制的建設，并對財務核算流程進行審查和優化，如確保合同履約義務的準確記錄和核算，收入和費用的正確確認，以及相關報表的編制和披露的準確性。關于新會計準則對財務指標和業績評價產生影響，企業需重新評估和調整資源的配置，以適應新的核算要求。

如，根據新會計準則，房地產開發企業需詳細披露與土地使用權相關的信息。在以往的資產負債表中，企業可能只需簡單地將土地成本列入資產負債表，但新準則表示，企業可能需要披露土地使用權的期限、租金支付情況以及土地增值權等信息。對企業而言，意味著需要重新評估土地項目的可行性和投資回報率，調整項目篩選的標準，關注土地使用權的期限和租金支付情況，以確保項目的可持續性和盈利能力。對此，房地產開發企業應積極與其審計師和稅務機構進行溝通，了解新會計準則下的核算和報稅要求，及時獲取專業意見和建議，促使企業適應新的核算要求，并確保合規。

（三）改進會計工作模式

在會計工作模式上，新會計準則對房地產開發企業的傳統會計工作模式提出了全新要求，房地產開發企業可引入新的會計軟件和技術工具，以提高財務數據的采集、處理和分析效率。例如，使用自動化的財務管理系統可以減少手工操作和錯誤，確保數據準確和可靠。其次，在原有的信息系統基礎上優化其信息系統，實現不同部門之間的數據集成和共享，提高財務信息的一致性和準確性，減少數據重復錄入和傳遞的風險。其次，房地產開發企業還可推行數字化的會計流程，例如電子合同管理、在線審批流程等，加快業務的辦理速度，減少紙質文檔的使用，增強數據的可追溯性和安全性。另外，房地產開發企業還應加強數據分析和預測，利用現有和歷史數據進行趨勢分析和預測模型建立，幫助企業了解市場需求和風險。此外，房地產開發企業應進一步加強內部控制和審計機制，確保財務數據準確和合規。

（四）加快財務信息系統建設

房地產開發企業應明確財務信息系統建設的需求和目標，即確定系統的功能需求、數據管理需求、報表編制和披露需求等，通過明確需求和目標，指導系統建設的方向和重點。房地產開發企業可尋找合適的財務信息系統供應商，進行系統選型和比較，在選擇系統供應商后進行系統規劃和設計，確定系統架構、模塊劃分、數據流程和接口設計等。通過進行系統規劃和設計，確保系統能夠滿足企業的需求，并與現有的業務流程和信息系統相互配合。在財務信息系統建設過程中，房地產開發企業應注重數據的管理和質量控制，建立完善的數據采集、存儲和備份機制，確保數據準確、完整和安全。最后，房地產開發企業需要進行系統實施和培訓，以確保系統能夠正常運行并得到有效利用，這包括系統的安裝、配置、測試和上線，以及相關用戶的培訓和技術支持。此外，企業應根據業務需求和技術發展的趨勢，及時進行系統功能的擴展、升級和改進，以適應新的會計準則和業務要求。

（五）提高財務人員專業水平

新會計準則下的財務核算內容與方法均發生較大變動，對于房地產開發企業的財務人員提出了更高要求。首先，房地產開發企業可鼓勵財務人員參加相關的培訓課程和專業會議，以更新知識和技能。培訓內容應包括會計準則的解讀和應用、財務報表分析、稅務政策等方面的培訓。其次，房地產開發企業可聘請專業顧問和咨詢機構，提供專業的指導和建議。房地產開發企業還可定期評估財務人員的專業水平，并將其納入績效考核體系。最后，房地產開發企業可建立跨部門合作機制，例如與項目管理、市場營銷等部門的協作，以提高財務人員對業務的理解和洞察力。

結束語

綜上，面對新會計準則的變化，房地產開發企業需積極應對，密切關注新準則的具體要求，并及時進行內部流程和系統調整，確保財務報表準確和合規。同時，加強與審計師和監管機構的溝通，加強內部控制和風險管理，以應對新準則帶來的挑戰。最后，房地產開發企業還需結合當下的市場環境，以新會計準則的視角，調整財務核算與管理工作，確保相關業務與財務信息能夠準確反饋，為企業的后續發展提供保障。

參考文獻：

[1]沈玉秀.關于房地產開發企業會計核算問題及對策[J].商業文化，2021，000（026）：P.94-95.

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[3]張穆.房地產開發企業會計核算問題研究[J]. 2021（2017-2）：178-179.

[4]楊振文.地產開發商售后返租模式新租賃準則運用[J].首席財務官，2021，017（007）：P.35-37.

[5]楊立煜.新租賃準則對房地產租賃會計核算影響[J].新會計，2022（4）：63-64.