房地產企業經營管理模式的戰略轉型

鄭驍戎

房地產業作為國民經濟的支柱產業，在促進社會經濟發展方面扮演著至關重要的角色。在日益激烈的市場競爭中，房地產企業只有通過轉型升級，提高自身的核心競爭力，才能實現可持續發展。基于此，本文剖析了房地產企業戰略轉型的內涵和必要性，介紹了房地產企業經營管理的現狀，提出了房地產企業經營管理模式戰略轉型的策略，旨在促進房地產企業經營管理模式戰略轉型成功，推動其實現可持續發展。

一、房地產企業戰略轉型的內涵和必要性

（一）戰略轉型的內涵

戰略轉型是指企業以管理升級為基礎、以資本經營為手段、以文化轉型為核心、以推動產業戰略性升級為目的、以員工整體素質的提高為保障，實現由傳統企業向符合新經濟發展要求和產業發展趨勢的現代企業轉變。

現階段，我國房地產企業戰略轉型的周期性特征明顯。這說明隨著時間的推移，房地產企業只有積極探索并實施滿足市場新需求的戰略，才能實現可持續發展。

（二）戰略轉型的必要性

一方面，戰略轉型是房地產企業應對市場變化的必然選擇。在戰略轉型過程中，房地產企業需要根據自身實際情況和目前經營環境，合理調整經營戰略，從而有效應對外部環境的挑戰。反之，如果忽視戰略轉型，那么房地產企業不僅難以適應市場變化，還無法有效應對周期性的戰略挑戰，從而對自身發展產生不利影響。

另一方面，戰略轉型是房地產企業實現可持續發展的重要保障。戰略轉型有助于房地產企業提高市場洞察力、戰略執行力及科技創新力，從而更好地適應當前市場的發展趨勢和需求，建立與時俱進的業務模式，朝著更加環保、高效、人性化的方向發展。

二、房地產企業經營管理的現狀

（一）土地供求現狀

2008年開始，房地產市場進入了高速發展階段，引起了社會各界的高度關注。為確保房地產市場的健康穩定發展，國家采取了一系列宏觀調控手段，使房地產企業走上了更加科學合理的發展道路。

一方面，政府部門通過出讓土地使用權、嚴格管控住房戶型和價格等方式，指導并調節市場走向，同時限制土地出讓方式，提出了以招標形式出讓土地的新政策。這促使房地產開發商加大了對方案設計的研究和創新力度，提高了房地產項目的質量和價值。

另一方面，通過建立土地儲備制度，政府部門可以從源頭上對房地產市場進行宏觀調控。此舉不僅有助于平衡土地市場的供需關系，還在穩定房價、預防房地產泡沫等方面發揮了重要作用。

（二）資金來源現狀

隨著一系列管控政策的實施，房地產企業的經營管理水平不斷提高。尤其是金融監管機構加強了對房地產信貸的管控，避免了資金投放過度集中于房地產領域，降低了房地產市場過熱的風險。這一措施不僅能夠遏制房地產企業無序擴張和盲目投資的現象，還能夠抑制投機性購房行為，為房地產企業的穩健發展提供了有力保障。

（三）供給結構現狀

在各種復雜因素的共同作用下，房地產市場的供給結構發生了顯著變化，如經營所需繳納的各種稅費不斷增加、收益模式發生變化等。尤其是稅收政策的調整在平衡房地產市場供給結構方面發揮了至關重要的作用，使供給結構逐漸趨于合理化和均衡化。稅收政策調整也得到了公眾的廣泛認可和積極響應。值得一提的是，房地產市場供給結構的轉變不僅能夠更好地發揮市場機制的作用，還能夠在一定程度上緩解供過于求或供不應求的市場狀況，推動房地產企業持續健康發展。

（四）經營環境現狀

在新時代背景下，房地產企業的經營環境發生了變化，部分房地產企業開始進行戰略轉型，積極探索新的業務賽道，尋求新的發展空間，以更好地應對持續變化的市場需求和日益嚴峻的經營環境。需要注意的是，在戰略轉型過程中，房地產企業只有找準自身發展方向，探索可行的轉型路徑，并制訂詳細的轉型計劃，才能順利完成戰略轉型，實現高質量發展。

三、房地產企業經營管理模式戰略轉型的策略

（一）轉變經營管理理念

只有轉變經營管理理念，房地產企業才能成功更新經營管理模式，拓寬自身的發展道路。當前，隨著時代的發展和技術的進步，房地產行業也在不斷演變和發展，傳統的經營管理理念顯然已經無法滿足行業發展的新需求。因此，房地產企業急需轉變自身的經營管理理念。

首先，房地產企業需要將過去注重土地開發和房產銷售的單一經營理念轉變為綜合經營理念。這意味著房地產企業不能再局限于傳統的地產業務領域，而要向項目策劃、產品升級、物業服務等其他業務領域拓展，注重為消費者提供全面而優質的服務，從而最大限度地發揮土地和房產的價值。

其次，房地產企業必須樹立以消費者為中心的經營理念。例如，房地產企業可以根據不同消費者的需求進行精細化的產品開發，從而提高產品的附加值，為消費者帶來更優質的消費體驗。這既能吸引更多消費者，也有助于擴大房地產企業的市場份額。

最后，房地產企業應轉變城市更新理念，重視城市空間的高效利用。與傳統的土地開發理念不同，城市更新理念強調在現有城市空間內進行創新，如樓宇翻新、空間重塑等，旨在通過優化城市空間布局，開辟新的業務領域和市場空間。雖然這一做法在國際上已經逐漸成熟，但是在國內尚處于探索階段。因此，房地產企業只有從宏觀角度出發，不斷更新和升級經營管理理念，才能在激烈的市場競爭中占據優勢，進而實現經營管理模式的戰略轉型。

總之，通過轉變經營管理理念和實施相關策略，房地產企業不僅能夠為自身的可持續發展奠定堅實的基礎，還能夠激發房地產行業的生命力和創新力。

（二）深度挖掘產業鏈

在制定經營管理模式轉型策略時，房地產企業可從產業鏈入手，通過對產業鏈進行延伸和再造，探尋新的轉型路徑。需要注意的是，由于房地產產業鏈覆蓋了從上游到下游的廣泛業務領域，因此，產業鏈各個環節都蘊藏著轉型機遇。

房地產產業鏈上游涵蓋了投資咨詢、新興產業投資、金融與股權投資等業務領域。通過深入探索這些領域，房地產企業可以拓寬自身的業務范圍，為未來發展奠定堅實的基礎。

房地產產業鏈中游的業務領域更加多元化，涵蓋了創意園區、體育地產、養老地產、教育地產、物流地產等業務領域。通過深入開發這些領域，房地產企業不僅能夠滿足市場的多樣化需求，還能夠跳出傳統的運營模式，建立更具創新性和前瞻性的合伙人模式。該模式有助于房地產企業與多方合作伙伴共享資源、共擔風險、共創價值。

房地產產業鏈下游的業務領域分為房地產資源管理和增值服務兩大塊，包括資產管理、商業配套服務運營管理、物業管理等業務領域。深入探索這些領域不僅有助于提高房地產企業的服務質量，增強客戶黏性，還有助于提升房地產企業的市場競爭力。

此外，在確定戰略轉型方向時，房地產企業必須根據自身實際情況和國家政策導向，并結合市場環境變化及自身的資源和能力等來進行綜合考量。只有通過全面分析，房地產企業才能制訂出真正滿足自身發展需求且能夠有效應對市場變化的戰略轉型計劃。

（三）創新經營管理模式

創新經營管理模式是房地產企業戰略轉型的首要任務。在戰略轉型過程中，房地產企業面臨著多方面的挑戰。因此，房地產企業需要引入先進的管理理念，并深入研究行業發展趨勢。

一方面，在新的經濟環境下，房地產企業應將重資產經營模式轉變為輕資產經營模式。具體來說，房地產企業需要從傳統的重視資本投入的管理模式向注重智慧和科技投入的管理模式轉型，并實現從簡單的產品開發向產品運營、二次開發和深度運營轉變。這種模式不僅有助于降低企業的運營成本，還有助于提高企業應對市場變化的能力，進而提升其市場競爭力。例如，WK集團通過實施小股操盤的輕資產運作模式，用少量資金啟動了大型項目；通過輸出品牌和管理技術尋求合作伙伴，建立了合作共贏的合資企業模式。這種經營管理模式的轉變使企業將經營管理的重心由產品開發、直接投資轉移到提供技術服務、代建等方面，從而在降低企業經營風險的同時，拓寬了企業的業務范圍和盈利渠道。

另一方面，房地產企業可以探索“地產+”模式，即通過深耕特定領域，探索與其他產業融合的發展模式。例如，房地產企業可以通過與養老、教育、商業運營等行業的結合，在豐富自身產品的同時，為企業帶來更多新的發展機遇。通過這種跨界合作模式，房地產企業可以進一步明確自身的市場定位，精準滿足消費者的需求，從而在未來的市場競爭中占據有利地位。

（四）創新產品和服務

隨著時代的發展，依靠市場紅利快速擴張的模式已不再適用，政府部門也不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度。在此背景下，房地產企業不能只關注產品的增量開發，而是要不斷創新產品和服務，以提高自身的市場競爭力和市場占有率。

首先，房地產企業需要將傳統的以數量為主的競爭模式轉變為注重產品質量和消費者體驗的模式。與過去只關注價格和地理位置不同，現代消費者在選擇房地產產品時，更加注重居住體驗和生活質量。因此，房地產企業需要深入了解消費者的需求和預期，并有針對性地調整和優化產品設計，以確保產品能夠真正達到目標消費群體的預期。

其次，房地產企業不僅要關注產品銷售，還要加強對產品附加服務的研究和開發。這意味著房產不再只是單一的交易產品，而是一款包含豐富服務和體驗的綜合產品。例如，房地產企業可以通過提供物業管理、社區活動、健康生活指導等服務來提高消費者的居住滿意度。對中小型房地產企業來說，專注細分市場和深耕特定領域可能是一條更為有效的發展道路。通過精細化管理和服務，深入挖掘細分市場的潛力，中小型房地產企業可以為消費者提供更具針對性和創新性的產品與服務，從而形成新的經濟增長點。另外，技術的整合與應用也是中小型房地產企業突破自身發展瓶頸的有效手段，如應用最新的信息技術和建筑技術來提升產品競爭力。

最后，服務的延伸也是房地產企業戰略轉型的重點領域。隨著生活水平的提高，人們對居住環境的要求也越來越高，除了關注基礎的居住功能，還更加注重居住環境的品質和配套服務。因此，房地產企業需要不斷創新服務內容，不僅提供基礎的物業管理服務，還開展其他與物業服務相關的業務，如社區文化建設、健康生活指導等，以滿足消費者多元化和個性化的需求，從而構建更加全面和完善的服務體系。

四、結語

綜上所述，經營管理模式的戰略轉型對促進房地產企業的健康發展至關重要，不僅有助于提高房地產企業的競爭力，還有助于推動國家和社會的進步。在戰略轉型過程中，房地產企業需要轉變經營管理理念、深度挖掘產業鏈、創新經營管理模式及產品與服務，以靈活應對市場變化。此外，房地產企業需要深入分析行業發展趨勢，科學高效地推進經營管理模式的戰略轉型，從而促進自身的高質量發展。

（作者單位：浙江志城房地產集團有限公司）