商業綜合體財務風險控制策略

吳曉博

(如東潤鑫商業管理有限公司，江蘇 如東 226111)

0 引言

隨著城市功能和基礎設施的不斷完善，城市的規模效應和集聚效應也開始顯現。 在城市綜合體和商業地產不斷輻射和擴散的基礎上，商業綜合體應運而生。 商業綜合體因其資源集約和服務細化的特點，逐步占據區域經濟的主導地位，有效地促進了城市生活空間的深度融合和城市數字科技的深刻轉化。 然而多元化的環境不僅加大了經營難度，還帶來了財務風險的頻發，使得財務管理面臨嚴峻挑戰。在此背景下，需要積極調整相關策略，持續推動財務風險控制創新，才能促進商業綜合體的穩健運營。

1 商業綜合體開展財務風險控制的現實意義

商業綜合體作為集商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等為一體的綜合性商業規模體，由于業務種類繁多和服務功能完善，受到了多方的青睞和社會的廣泛關注。 但在實際運營過程中，資金頻繁地往來加大了財務管理的難度，因此，進一步增強和提升商業綜合體的財務風險控制，具有十分重要的意義。

1.1 有利于保障商業綜合體的資金安全

資金是財務活動領域的基本細胞，是商業綜合體管理過程中的重要因素，確保資金安全是財務風險控制的首要任務。 財務風險控制模式下的財務監控體系和風險預警機制，可以及時識別和發現潛在的資金風險，有利于提前做好防范措施，保障資金的完整和安全。 在財務風險控制過程中，做好財務狀況的盤點，積極開展價值評估，盤活資金的商業體活力，可以更好地防范金融風險。 通過對商業綜合體的動態關注和分析，可以及時調整投資策略，建立健全債務風險防控機制，可以規避債務違約等風險事件的發生。

1.2 有利于提升商業綜合體的綜合實力

全面分析和預測財務狀況，合理地進行資源配置，實現各項業務的協調發展，一方面可以提高資源利用率，另一方面可以降低運營成本，實現財務管理的優化，增強商業綜合體的核心競爭力。 首先，通過對財務流程的標準化和規范化管理，可以減少浪費和損失。 其次，通過激烈的市場競爭，可以吸引更多的客戶消費，吸引更多的商戶參與投資。 此外，通過良好的財務狀況展現良好的商業綜合體信譽，有利于提高品牌價值和市場影響力，更好地提升商業綜合體的綜合實力。

1.3 有利于優化商業綜合體的財務體系

通過持續有效的財務風險控制，可以確保商業綜合體的各項指標處于健康狀態，可以反饋商業綜合體的運行能力，通過風險排查，及時了解自身財務狀況，有利于精準掌控商業政策和經濟發展趨勢，不斷挖掘財務價值因素。 對財務體系的薄弱環節進行反思和識別，進行問題分析，采取強制性措施進行解決。 通過財務風險控制，可以實現對商業綜合體的全面監控和信息預警，及時發現和解決運營過程中的問題，提前排除不安定因素，避免財務問題導致的經營困境和突發事件，改善商業綜合體的經營環境，實現可持續發展。

2 商業綜合體在財務風險控制上存在的問題

城市經濟的發展，得到了現實社會的廣泛關注。商業綜合體作為其中的重要組成部分，在實施財務風險控制的現實操作中，依然存在諸多問題。

2.1 重視程度不足

商業綜合體的經營習慣導致對財務風險控制的認識不足，對財務內部管理未能引起充分重視。 相關人員也沒有意識到財務風險控制與商業綜合體發展的密切關系，高層決策的隨意性，高負債的融資和粗放式的管理，風險控制制度的缺失，都足以成為內部控制體系建設的阻礙。 大部分商業綜合體忙于業務拓展和資金回流，疏于風險管控細則和財務管理流程的制訂，無形中降低了工作質量和工作效率，導致財務風險控制的整體性差異。 許多商業綜合體在運營時都會出現“重業務、輕財務”的情況，認為業務是利益的主要來源，財務只為業務錦上添花，無單獨的實際意義。 這種觀念建設的缺失，導致綜合體運營出現越來越多的財務隱患，在未來可能使業務鏈遭受巨大風險[1]。

2.2 專業能力不強

雖然商業綜合體具備規模經濟優勢，擁有雄厚的資金實力，但財務管理人員仍然是商業綜合體開展財務風險控制的核心力量。 在現實情況中，相當數量的財務管理人員缺乏商業綜合體的財務管理經驗，缺乏專業的財務知識和分析能力，容易陷入思維誤區，難以制訂行之有效的財務風險控制管理方案，無法充分發揮其固有的財務管理職能。 同時，商業綜合體的財務風險控制未能與時俱進，不僅沒有達到創新效果，流程式和機械化的工作應付，還導致因循守舊，財務管理工作無法獲得更高的成效。 此外，部分商業綜合體的財務負責人自以為擁有良好的財務管理經驗，處于生搬硬套和紙上談兵的階段，不能清醒地認知商業綜合體運營和其他商業模式的區別，無法達到預期的效果。

2.3 管理方法不當

鑒于商業綜合體資金流、信息流和物流的規模化運營，導致部分商業綜合體對資金和資源配置的情況引發關注，對財務風險控制疏于防范，對財務管理的執行不夠全面，對財務行為缺乏預見，無法防患于未然，制約商業綜合體的發展。 內部控制體系的不健全，容易造成管理的漏洞，資金的挪用占用和財務數據的虛假都嚴重威脅商業綜合體的財務安全。同時，全面預算管理的編制和執行出現偏差，造成實際運營和戰略目標的偏離。 商業綜合體所需的全員參與和協同合作遇到現實的阻礙，業務和財務無法實現高度的融合，導致財務風險控制難以發揮有效作用。 另外，部分財務管理人員的財務管理能力、溝通協調能力、業務理解程度和引導說服能力等能力短板嚴重制約著財務組織推進財務管理工作，高層沒有看到財務管理帶來的好處[2]。

2.4 監管效果不佳

商業綜合體的財務風險控制占據財務管理工作的關鍵地位，雖然大部分工作在實際中已經具體部署，但在內部控制、財務分析和全面預算等細節方面缺乏后續推進方案，缺乏監管與考核，缺乏應急預案，造成財務管理工作的混亂局面和內部協調機制的失衡。 目前，商業綜合體財務風險控制缺乏完善的監管制度，無法對監管標準、程序和責任進行明確的追究；有的雖然制定了相關的制度或標準，但人員配備有限、執行力度不足、監管手段欠缺，無法形成有效監管；有的監管方式過于簡單，形式單一，效率低下，忽略商業綜合體多元化的復雜環境。 同時，商業綜合體單位和部門之間沒有建立共享機制，無法形成統一的系統，難以獲取全面準確的財務信息，無法及時發現和控制風險。

3 商業綜合體開展財務風險控制的應用策略

財務風險控制為商業綜合體應對快速變化的商業環境，起到至關重要的作用。 針對財務風險控制中存在的問題，商業綜合體需要統一思想，轉變觀念，健全完善規章制度，采用先進的技術手段，開展精細化管理，加大監管力度，方可實現新時代商業綜合體的可持續發展。

3.1 加強制度宣貫，增強風險意識

商業綜合體應充分重視文化建設，積極打造全員參與、共同防范的財務風險控制氛圍。 第一，從高層領導著手，提高商業綜合體財務風險控制的重視程度，樹立財務管理部門的權威，形成其他部門對財務的高度認同。 第二，不斷以崗前培訓、課程探討、案例分析和模擬考試等形式，對財務工作人員進行持續輸入和思想宣貫，不斷創新企業文化發展機制。第三，要求財務工作人員轉變工作態度和溝通方式，利用柔性管理參與內控過程的推進，從換位思考的角度理解執行過程中的矛盾和對立面，增強團隊凝聚力。 第四，持續完善財務風險控制政策，牢固樹立財務風險控制意識，進一步明確各部門和各崗位相關的權限和職責，提高其面對風險行為能夠實現快速響應和有效處置的能力。 第五，通過培訓和實踐，增強員工的風險識別意識，提高日常財務管理工作中的警覺，還要重視事前控制，做好商業綜合體財務風險應急預案，明確處理流程和措施，責任落實到人，構建強大的安全的內控管理體系。 同時，要加強崗位職責說明的書面落實，并加強崗位職責說明、崗位設置審核報批的規范性，避免崗位設置與權責劃分的隨意性，在加強在崗人員自身工作規范性建設的同時，加強崗位與崗位之間的配合與聯動，做到人盡其才、物盡其用[3]。

3.2 加強隊伍建設，提升專業能力

針對商業綜合體業務的特點，加強財務人才隊伍建設，強化財務工作人員專業素質培養。 通過實施系統性的專題培訓、全面性的理論宣貫、專業性的技術交流等形式，增強主動性的服務意識，加強對商業綜合體模式下業財融合的理解，踐行一線財務內控工作，履行管控職責。 做好人才引進，提供優厚的薪酬待遇、良好的晉升空間和寬松的發展環境，對財務風險控制的具體實施人員進行有效的激勵，打消其心理壓力和來自其他部門排斥的顧慮，積極開展財務管理和分析工作。 設計合理的績效考核和獎勵制度，提高團隊成員主動參與財務風險控制工作的積極性。 開展創先評優活動，對表現突出的員工進行表彰，發揮模范帶頭作用，樹立典型和榜樣。 還要積極尋求外部合作，積極參與行業協會活動或借鑒其他商業綜合體的成功經驗，共享財務風險防控資源。 借助外部專家和專業機構的力量，為財務團隊提供業務指導和技術服務支持。 做好團建工作，增強凝聚力和歸屬感，營造團結向上的氛圍，引導成員共同成長進步。 提高對商業綜合體相關問題的重視程度，保障工作的連貫性，財務管理人員要提高自身要求，利用業余時間豐富知識儲備，積極創新工作方法。 因此，基于風險控制的財務管理人才培養是一項常態化工作，唯有真抓實干，才能實現商業綜合體財務風險控制水平真正意義上的提高。

3.3 加強科學規劃，完善管理方法

在財務管理水平較高的商業綜合體中，其財務內部管控風險必須有完整的財務分析處理結果作為支撐，以此為財務管理提供有價值的參考，借鑒符合現狀的分析模式，處理財務管理上的問題[4]。 首先，要積極完善大數據分析和人工智能等先進技術，利用現代化的信息工具，搭建商業綜合體模式下的財務風險分析管理系統，提高風險分析、風險識別、風險評估和控制的能力和效率。 其次，建立全面的風險評估管理系統，對潛在風險進行有效識別，避免決策失誤、資金浪費和項目虧損等行為，從而實現源頭控制和事前規避的效果。 再次，加強商業綜合體聯合，建立財務風險控制共享系統，有利于識別更多的風險來源，獲取更多的財務管理支持，增強資金管理的流動性。 接著，根據市場環境的變化，商業綜合體要持續完善財務風險控制的內部流程，不斷調整和優化管理方法，保持管理方法的科學性和有效性。隨后，根據反饋的效果，對具體的業務流程設置進行適時的動態調整，保持可操作性和靈活性，不斷與時俱進。 然后，進行收益預測分析，對租賃商戶的銷售數據和利潤數據進行對比，安裝監控軟件進行數據統計，減少人為失誤。 此外，要組建獨立的財務風險控制管理部門，建立全面的預算管理體系，要建立財務共享中心提升資金管理的規范性，要以科學的管理方法為支撐，進行合理的定位、科學的融資和精準的把控，做好長遠的規劃，打造健全的商業綜合體新業態。

3.4 加強嚴格監督，實現預警效果

要建立監督機制和風險預警機制，加強資金流動監控、債務風險防控和內部審計監督。 首先，商業綜合體要建立健全財務監督機制，通過內外部審計、工會委員會和監事會等多種形式實現對財務和資金狀況的監督和審查。 其次，利用云計算、物聯網和區塊鏈技術，對商業綜合體的財務數據和運營體系進行全面的梳理和指導，提供強大的預警支持。 再次，通過考核指標量化風險系數，審核商業綜合體內部的所有往來款、外部合同和購置單據，及時納入會計日志，清查銷售憑證和收銀情況，對資源進行盤庫，指導銷售、物業和收銀等部門提供高效的全鏈條服務，激發內部潛在動力，凸顯商業綜合體的真正價值歸屬。 從次，明確溝通協作，形成監測合力，齊抓共管，有效應對財務風險。 時刻保持監督的連續性和穩定性，抓好領導層、決策層對管理層的監督，確保員工與員工之間的監督，實現商業綜合體對租賃商戶的監督，開展常態化巡航。 最后，要明確財務經理、商業體會計和商業體出納的監督主體地位，依據監督和評價標準開展工作，促進財務管理工作的順利開展。 此外，強化商業綜合體財務風險控制的數字化應用，打造智慧財務控制，實現數據異動預警提醒，精準高效地輔助財務風險控制，促進財務治理結構的完善。

根據上述分析，數字城市和智慧城市的發展需要與之相適應的商業綜合體的建設和創新。 商業綜合體在積極面對外部多元化環境的同時，也需要及時關注和調整自身內部存在的財務風險因素，加強科學運營管理和財務統籌規劃，切實提高財務內控的整體運行水平，實現商業綜合體的良性健康發展。