清至民國時期土地買賣習慣探究

黎開然　劉留

摘 要：中國傳統社會是高度發達的“契約式”社會，民間社會的大部分經濟活動多以契約形式表現出來。清至民國時期，桂林地區土地交易頻繁，契約文書也形成了較為固定的格式和內容，詳細記錄了桂林地區土地交易的過程，充分體現了民間社會土地買賣的習慣，如契約形式的選擇、親房具有優先交易權等，這對研究清至民國時期桂林地區土地交易狀況及該區域風俗習慣具有重要意義。

關鍵詞：契約；桂林地區；土地買賣

契約，是社會關系中的一種重要信物，指為訂立發生一定權利義務關系的協議而形成的文書。民間社會中的大部分經濟活動多以契約的形式表現出來。

桂林位于我國西南部，是清至民國時期廣西省的中心地區，其地理位置特殊，《讀史方輿紀要》有載：“（桂林）府奠五嶺之表，聯兩越之交，屏蔽荊衡，鎮懾交海，枕山帶江，控制數千里，誠西南之會府，用兵遣將之樞機也。”[1]由此可見桂林地區在地理位置上的重要性。但即便是如此特殊的地區，能夠反映桂林地區經濟活動的契約研究卻很少。

此次由廣東瑤族博物館搜集的廣西桂林地區契約文書共有216份，時間從乾隆三十四年（1769）到民國三十七年（1948），時間跨度長達179年，內容以清代及民國時期的土地買賣契約為主。該批文書有著數量多、時間跨度大和內容豐富的特點，為桂林地區的土地買賣習慣研究提供了重要的史料基礎。本文擬通過對廣西桂林地區民間契約進行考察，探究契約中買賣習慣的特點，以期揭示清至民國時期桂林地區的社會狀況。

一、土地買賣的習慣特點

（一）土地買賣契約的形式與構成要素

清至民國時期的土地契約在類型上主要是紅契與白契。紅契也被稱為“官契”，是指在土地買賣契約簽訂之后，向官府進行驗證并納稅，再在契約上加蓋紅色官印的契約文書，受到法律的認可及保護；白契也被稱為“草契”，與紅契相反，是指土地買賣僅在私下進行交易，不向官府進行納稅和認證，所以白契并不具備法律效力。雖然官府從規范管理的角度出發并不認可白契的存在，并且白契在有效程度上也遠不如紅契，但民間百姓在買賣不動產時為了逃避稅收及交易方便，大量使用白契，官府屢禁不止。從所搜集的216份桂林契約文書的類型上看，僅有9份契約為紅契，其余皆為白契，這也印證了白契在民間的廣泛使用。

在此次搜集的契約文書中，交易形式以絕賣契及典當契為主。

絕賣契為一次性交易，也稱為“斷賣契”“死契”，是指賣方將土地所有權永久轉讓給買方，賣方不得在日后進行贖回。在絕賣契約中，開頭通常都會標明“斷賣”或“絕賣”等字樣，還要在契約內聲明“聽憑買主永遠管業”“永無找贖”之類的話語。且按照民間慣例，絕賣契一般只立一張，交給買主收執，以杜絕賣者贖回。《大清律例》中就對絕賣契進行了規定：“賣產立有絕賣文契，并未注有找貼字樣者，概不準貼贖。如契未載絕賣字樣，或注定年限回贖者，并聽回贖。若賣主無力回贖，許憑中公估找貼一次，另立絕賣契紙。若買主不愿找貼，聽其別賣，歸還原價。倘已經賣絕，契載確鑿，復行告找告贖，及執產動歸原，先盡親鄰之說，借端掯勒，希圖短價者，俱照不應重律治罪。”[2]下引《道光二十二年九月十八日趙山容等賣田契約》為例：

立寫吐賣斷補田契約字人趙德官男山容父子人等，今因家下缺少銀錢使用，無從出備，夫妻父子商議祖遺之田均坋己分愿來出賣，坐落土名橫江一河兩片共田大小四坵一節，先侭親兄父子無人承頂，自請中人托送到族內趙山堂家下出錢承買，中人引代臨田路看田坵分明，回家當中三面說合時值價錢柒仟九百文正，即日〈立〉契錢約兩交，賣主收領銅錢一手應用并無少欠分厘，愿賣愿買，兩無勒逼之情，并無物算，明賣明買同宗共祖之業，自〈賣〉后不能憣（反）悔覬覦茲（滋）事生非找補歸贖，父賣子休石斷無系，任從買主犁種插耕永遠管業，若有□犁不明，賣主一力承耽（擔），今恐無憑，立寫吐賣斷補田契約一紙付與買主存照子孫永遠管業為據。

外批明開列田坵大田底一節、德安屋底一坵、漕柯一坵、大橋頭面上一坵、后概一坵

代筆中人：趙山祿

在場人：趙山院

道光二十二年九月十八日 立吐賣田契約字人趙德官 趙山容①

典當契也可稱為“活賣契”，是指出典人在一定期限內將土地出典給承典人，在該期限內承典人有權取得所承典的土地收益，出典人通常不得提前回贖。到期時，出典人向承典人償還其原典價及利息后，即可收回原來所典賣的土地。如果到了約定回贖期限，出典人無力回贖，則需在典契后再訂立一份絕賣契，永久轉讓其土地。由此可見，典當契與絕賣契最大的不同在于保留了回贖土地的權利。在典當契約中，出典人一般稱為“當主”，承典人一般稱為“承典主”，開頭通常標明“出當”“典賣”等字樣。下引《民國三十四年十月二十六日鄧福財當田契約》為例：

立寫借錢當田契約字人鄧福財，今因家下欠少銀錢費用，無從出備，愿將祖遺糧田出當，坐落土名長外邊乙坵，將來出當，自問親兄趙文有出錢承當，兄弟二人說合當價谷子家稱肆拾斤正，田內行耕準利隨年當贖，不若遠近，二此甘心，過后不得異言生非滋事，恐口無憑，立有借錢當田契約乙紙付與親兄收執為據。

代筆：鄧福宙

民國卅四年十月廿六日 寫當契福財字實②

民國時期的契約形式在長期發展后已非常規范，構成要素大體包括立契人、土地描述、買賣手續、賣后的權利義務及落款等。其中立契手續主要包括尋問房族、尋找中人及買主、定價。下引《民國二十八年十月二十四日趙文壽賣地契約》為例：

立寫斷賣荒山聵地契約字人趙文壽，今因家下無錢費用，夫妻商議，愿將祖遺坐落土名儉沖漕地乙處作為八忿，將來己忿出賣，自請中人，先侭親房，具各不受，從侭促房趙進安、文進二家出錢承買，中人引代臨出山踏看，界至分明，右至以漕為界，左至以岐古上大岐為界，上至以大岐為界，下至以大漕為界，四至分明，回家當中三面言定說合地價洋艮（銀）乙百二毛文正，即日立契錢約兩交，不欠分文，賣主乙手應用，地內棕杉竹木桐茶花果寸草不流，乙賣仟休，與后不得生非之（滋）事，若有房足等人生非滋事，賣主中人乙力承當，今有人心不古，恐〈口〉無憑，立有賣契乙紙付與買主子孫永遠耕種管業收執為憑。

衣（依）口代筆中人：趙文進

在場人：趙進昌

民國廿八年己卯歲十月廿四日 立寫賣契趙文壽字實③

由此可見，土地買賣的參與方是多方的，除了立契人、買主，還包括中人、在場人及代筆人，其中中人及在場人的身份大多為自己宗族的成員。首先土地買賣原因通常在契約中表現為“無錢使用”等，并不會描寫具體的原因事例。同時，出賣的土地還需要標明土地的來歷、地理位置以及四至等情況。其次，土地買賣的價格通常以“三面言定”的方式進行定價。最后，在土地買賣后，買主全權接手土地，賣主不得反悔，若出現有人生非滋事的現象，由賣主及中人承擔責任。從以上構成要素來看，清至民國時期的民間土地買賣有著自身的民間習俗。

（二）親房具有交易優先權

在中國封建社會時期，宗族對土地私有權有著巨大的影響力，宗族成員在買賣土地時，常會受到宗族的限制，賣方難以作為獨立的土地所有者出賣土地。宗族的限制主要體現在地權轉移中，親房即與賣主血緣較近的同宗族成員有著土地購買的優先權，賣主不得隨意向外人出賣土地。一般來說，土地賣出要按親疏次序，親者優先，次及地鄰、典當主、原賣人。[3]這也就是前文例子中提到的“先侭親房”，在宗族成員放棄優先購買權的情況下，才允許其他人購買。在宗族成員放棄優先權后，宗族通常會以參與土地交易過程的方式影響土地的買賣，多以擔任契約中人的身份對交易過程施以間接影響。

早在五代時期，親房在土地買賣中就已享有交易優先權。《五代會要》有載：“如有典賣莊宅，準例房親鄰人，合得承當，若是親人不要及著價不及，方得別處商量。”[4]如此的買賣習慣所流行的原因是受到宗族文化影響的中國傳統社會，“同宗共財”的家業觀念深入人心，人們視出賣家族產業為違反孝道的行為，除非出現特殊緊急的情況，人們通常不會出賣其家族產業。受如此的社會環境影響，人們形成了維護宗族利益的心理，所以人們有了在買賣土地時優先與親房交易的習慣，給予親房成員優先購買權，不僅能保證家族產業不會流至外族，還能在一定程度上緩解出賣家族土地所帶來的羞愧感。

自清代以來，隨著商品經濟的發展，小農經濟不斷沒落，宗法關系受到沖擊，宗族的影響力有著不斷縮小的趨勢。[5]但是，從前文所引用的清代、民國時期的土地契約來看，維護宗族利益的“先侭親房”買賣習慣在桂林地區仍然存在，可見宗族勢力實際上仍在不同程度上影響著桂林地區的土地買賣。

（三）中人維系交易

中人也可稱為“中間人”“中介”，在交易中起著擔保和調解糾紛等重要作用，在賣主違約而出現矛盾爭執時，中人通常還承擔著連帶責任。法學家梁治平先生認為：“就清代而言，中人在整個社會經濟生活中扮演的角色極其重要，而且在習慣法上，他們的活動也已經充分制度化，以至于我們無法設想一種沒有中人的社會、經濟秩序。”[6]從上述情況可以推知，中人在民間土地買賣乃至社會穩定中扮演著重要的角色。宗族通常會以中人的角色對土地買賣施加影響，所以中人通常會由族內有一定威望或有特殊地位的族人來擔任。

中人在土地交易中最為重要的是擔保功能。在搜集的契約文書中我們不難看到“三面言定”等類似的字樣，而這“三面”指的通常為立契人、買主及中人，他們需要共同對土地的“時值價”進行商定，并最終達成買賣契約。在此過程中，中人還會充當擔保人的角色。如在前文所引述的《民國二十八年十月二十四日趙文壽賣地契約》中就可以看到“若有房足等人生非滋事，賣主中人乙力承當”，這一句話主要就體現中人在交易后的擔保作用。

此外，在所搜集的契約文書中，有個別契約的中人其實就是立契人或買主本身，如《光緒二十一年四月十八日黎勝秀賣熟地契約》④的中人就標明為“自己”。由此可見，有時中人在契約里只是一個具有符號意義的象征性存在。而這種象征著公平與正義的符號，能對那些被民間廣泛使用但卻未被官府法律所保護的白契，一定程度上形成道德保障的作用，令那些日后意圖違約的人心生畏懼，對那些誠實守約的人則會加強其心理保障。這也反映出民間土地買賣需要中人參與交易不僅是交易上的習慣，中人的參與還能引導著人們的行為，維持交易順利進行。

二、土地買賣的后續事宜

土地買賣的后續事宜主要指的是土地買賣契約中規定的立契人的義務和買主的權利。

地權糾紛通常是在土地交易中斷、契約失效的情況下發生。“土地糾紛是指同一土地的所有權與使用權者，毗鄰土地的所有權者，同一家族不同繼承者之間以及買賣或典當土地雙方當事人之間，因土地占有、使用、收益、處分而產生的糾紛。”[7]為了減少地權糾紛，在桂林地區的契約中大多都會在末尾標明買賣雙方的權利及義務。

三、結 語

筆者通過以上對清至民國時期桂林地區民間土地買賣契約文書資料的研究和分析，發現當時土地買賣契約的格式已非常規范，并形成了豐富的交易買賣習慣，如親房具有購買優先權、中人參與交易等，而這些習慣的形成離不開當時的社會環境，如宗族勢力在地方社會的影響等。綜上所述，土地契約不僅是歷史的見證，還切實反映了一個時期內民間百姓的生活狀況，是我們研究清至民國時期桂林傳統社會文化的寶貴資料。

（廣東技術師范大學民族學院、寧夏大學民族與歷史學院）

參考文獻

[1] 顧祖禹．讀史方輿紀要[M]．上海：上海書店出版社，1998：685.

[2] 三泰．大清律例：卷九戶律[M]．上海：上海古籍出版社，1987：86.

[3] 江太新．論清代土地關系的新變化[M]．天津：天津古籍出版社，2011：166.

[4] 王溥．五代會要[M]．北京：中華書局，1985：202.

[5] 江太新．略論清代前期土地買賣中宗法關系的松弛及其社會意義[J]．中國經濟史研究，1990（3）：72-83.

[6] 梁治平．清代習慣法：社會與國家[M]．北京：中國政法大學出版社，1996：121.

[7] 戴建兵．河北近代土地契約研究[M]．北京：中國農業出版社，2010：87.