新形勢下縣域房地產行業快速發展帶來的思考

王永革

隨著經濟社會快速發展，縣域房地產行業得到了迅猛發展，在完成投資、拉動經濟增長方面作出了巨大貢獻。但同時，縣域房地產行業在發展中也遇到了一些問題，需要在今后的工作中予以關注。本文以山東省濱州市濱城區為例，回顧了2013-2022年十年間的房地產發展歷程，總結了房地產行業發展中呈現的特點，分析了存在的問題，提出了促進房地產行業發展的建議，對新形勢下促進縣域房地產行業健康有序發展具有一定借鑒意義。

2013-2022年，隨著經濟社會快速發展，濱州市濱城區房地產行業抓住有利時機，合理布局開發項目、積極籌措開發資金、科學調度開發進程，實現了房地產業快速發展。十年來，全區房地產開發完成投資418.1億元，房屋開發到位資金508.7億元，房屋銷售979.3萬平方米，商品房銷售額537.1億元，在完成投資和改善居民生活條件等方面做出了巨大貢獻，現結合調研情況，將濱州市濱城區十年來房地產市場發展情況分析如下。

一、濱城區房地產開發總體情況

（一）房地產開發項目數量保持穩定

房地產開發項目數量是房地產開發行業的晴雨表，房地產開發企業和開發項目數量直接反映房地產開發行業發展趨勢。2013年，全區在庫房地產開發企業共53家、開發項目53個，截至2022年底，全區在庫房地產企業56家、開發項目57個。期間房地產開發項目最少的年份為2015年，共44個房地產開發項目，最多年份為2021年，共67個房地產開發項目，通過房地產開發項目數量可以看出，全區開發項目數量總體穩定，房地產項目開發平穩持續發展。

（二）房地產開發投資平穩增長

房地產開發投資反映房地產開發的規模大小，是房地產行業的重要指標。2013年，全區房地產開發年投資額為29.2億元，此后5年基本保持穩定，發展至2017年，房地產開發年投資額為23.4億元，5年共完成投資155.4億元，期間投資總量基本保持穩定。2018年隨著全區棚戶區改造項目的集中開工和幾家大型房地產項目的落地，房地產開發投資迅速增長，當年共完成投資63.0億元，此后，房地產開發項目總投資雖有所回落，但一直處于高位運行，5年間共完成投資262.6億元，穩定保持較高投資規模，成為全區固定資產投資的中堅力量，充分發揮了投資帶動作用，有效帶動上下游相關行業加速發展，為全區經濟快速發展奠定了基礎。

（三）房地產開發投資占全社會投資比重分段明顯，五年來保持高位運行

十年間，房地產開發投資占全社會投資的比重隨著經濟社會的發展出現了明顯變化。2013—2017年為規模小、占比低的低速發展階段，房地產投資規模相對較低，全社會投資規模較大，房地產開發投資占全社會投資的比重一直保持在10%左右。隨著全區棚戶區改造項目的全面實施和數個大型房地產開發項目的落地開工，房地產開發投資快速增長，占全社會投資的比重持續提高。

2018年開始，全區房地產開發投資占全社會投資進入新階段，這一階段房地產開發投資規模大、占比高，2018年，房地產投資比重超過了四成，房地產開發投資規模、房地產投資占比均達到了歷年之最。此后，隨著棚改項目的減少和其他投資項目的增加，房地產開發投資規模有所放緩，但房地產開發投資總量一直保持高位，投資占比一直保持在30%以上。特別是2018-2023年的五年間，房地產投資占全社會投資比重一直處于高位穩定運行，反映出全區房地產開發投資規模持續發展壯大，在全社會投資中占據了重要地位。

（四）房屋銷售價格先低后高、略有回落，呈現階梯平穩發展

房屋銷售價格是全社會普遍關心的重要指標，關系著國計民生。十年來全區房屋銷售價格大致分為兩個階段。第一階段：低位運行階段（2013—2017年）。2013年，全區房屋銷售單價平均為4281元，發展到2017年，全區房屋銷售單價平均為4829元，5年期間房屋價格保持基本穩定；第二階段：高位運行階段（2018—2023年）。2018年，隨著宏觀經濟環境的發展變化和建設成本提高、住房需求的迅速增加，全區房屋銷售單價開始快速上升，2018年房屋銷售單價上漲至平均為6329元，2019年、2020年分別上漲至平均為7048元、7111元，并在2020年達到峰值。之后房價開始回落，2021年平均為6838元，2022年平均為6222元。房屋銷售價格的波動既與開發成本直接相關，也有項目區位的影響，后者對房價的作用更是在持續加強。分段來看，10年間前5年房屋價格保持低價階段、后5年為價格上漲時期，總體呈現前低后高態勢，兩個階段相對基本保持穩定發展。

（五）房屋銷售面積先增長后穩定，購房需求獲得相對滿足

房屋銷售面積直接反映房地產行業發展狀況，10年間全區房屋銷售呈現先增后穩發展態勢。2013年、2014年，全區房屋銷售分別為45.3萬平方米、60.6萬平方米，2015年、2016年呈現爆發式增長，全區購房需求和房屋供應同步增長，房屋銷售面積分別實現134.8萬平方米、170.9萬平方米，開創全區房屋銷售新高。進入2017年之后，年銷售面積恢復到100萬平方米左右，房屋銷售基本趨于穩定，反映出居民購房需要已經得到一定滿足，在可選房屋不斷增多的市場環境下，購房時會更加謹慎冷靜，多方對比、優中選優，綜合多種因素考慮，選購最適合自身需求的住房。

（六）房地產開發資金來源基本穩定，項目開發進展順利

房地產開發資金是房地產行業發展的重要保障，關乎企業和項目的生存發展，是房地產行業發展的基石。2012年、2013年，全區房地產開發到位資金規模35億元左右，此后逐年增加，一直保持在50億元以上，投資最多的2018年為72.5億元，最低的2019年為55.5億元。在項目開發過程中，房地產開發企業積極采取多種措施籌措資金，開發資金規模保持穩定、項目開發進展順利，確保了全區房地產行業運行總體平穩，為全區房地產開發順利進展提供了堅實保障。

（七）房屋銷售趨緩，庫存數量明顯增加

房屋待售面積是反映房屋銷售進度的指標，從一定程度上反映出房地產市場開發進度情況和房屋銷售趨勢。2013-2015年，全區房屋待售面積從17.1萬逐漸增長到25.2萬平方米。此后隨著房屋銷售進程加快大幅回落。2016-2020年，年平均待售面積保持在15萬平方米左右，房屋待售面積的低位運行使得房地產開發企業實現了“輕裝上陣”；隨著房屋供應增加和銷售趨緩，2021年房屋待售面積增加至23.8萬平方米，2022年房屋待售面積達到了31.5萬平方米，數據為歷年來最高，受房屋銷售趨緩和開發項目增多、供給增加雙重因素影響，待售面積明顯增加，房屋庫存去化壓力明顯加大。

二、當前房地產市場存在的問題

（一）存量房屋增加，去存化壓力加大

房屋銷售既受區位因素和供需關系影響，也與宏觀經濟環境密切相關。在住房需求快速增長并得到滿足后，大概率會出現一段時間的回落。近幾年，全區房地產項目數量和規模持續開發，在經過供需兩旺的階段之后，房屋銷售速度趨于放緩，這包含多方面因素影響，其中既有購房者對房價持有觀望態度，期待房價會有進一步下降，也有購房者面臨的選擇性增加，還有購房者對各種生活上便利因素的考量也在不斷變化，多重因素導致銷售趨緩，房屋庫存不斷增加。

（二）房地產融資渠道受限，融資成本增加

資金是企業的命脈，尤其是房地產開發企業。房地產企業普遍存在資金投入大、周期長、融資難、回籠慢的特點，隨著地價逐步走高，建筑原材料和人工成本不斷上漲，加之受到市場利率、金融政策等因素影響，房地產開發企業資金壓力有所增加。大部分開發企業具備相應實力，資金籌措相對到位，基本沒有影響項目進展，但少部分開發企業融資渠道相對狹窄、融資成本較高，主要資金來源為個人按揭貸款和定金及預收款，籌措資金規模偏小，隨著房屋銷售趨緩，企業開發資金壓力更加明顯。

（三）棚改房屋二次進入市場帶來一定影響

隨著全區棚改工程的持續推進，越來越多的棚改項目陸續交付，棚改工程從根本上改善了棚戶區居民的居住條件，但與此同時也有部分棚改房屋流入銷售市場。部分棚改居民分得多套住房后，在滿足自身居住需求的基礎上將多余的住房轉手出售，這部分房屋與商業樓盤相比具有一定的價格優勢，大部分棚改項目地理位置較為優越，各種配套設施齊全且以現房居多，對于部分購房者尤其是對于棚改區域附近的居民群體具有一定吸引力，分流了少量購房人群。

（四）個別開發項目存在爛尾風險

從全區來看，絕大部分房地產開發企業具備較強的經濟實力和管理水平，籌措資金能夠滿足企業正常運轉，項目開發建設有序推進。但通過調研也發現，個別開發項目開發資金相對緊張，缺少有效的融資措施，融資的規模較小、融資時間受限，有的項目甚至影響了開發進度，有的項目已經存在延期交房現象，個別項目甚至曾經因此引發輿情，需要相關部門重點關注，及時跟進監管，采取多種有效措施切實防范爛尾風險，確保項目開發順利進行。

（五）房屋需求有所減弱，個性化需求有所增加

房地產庫存的增加側面反映出市場需求趨于減弱，一是改善性需求減少。一方面，生育高峰逐步回落，居住需求增長放緩；另一方面，經過前幾年住房的更新換代，大部分居民的居住條件得以明顯改善，現有居民自住群體更新住房的需求有所減少，住房更新速度降低；二是個性化需求有所增加。隨著時代的發展，現有住房不能完全滿足購房者多樣化的需求，購房者尤其是新生代居民對地理位置、戶型設計、周邊配套、社區環境、物業管理等方面的要求更高、個性化需求更強，在選購住房時考量的因素更加全面、選擇更加慎重。

三、今后房地產行業發展建議

（一）加強宏觀調控，進一步強化住房市場監督管理工作

建議相關部門要加強房地產市場監管，規范房地產開發與經營活動，完善房地產管理體制，堅持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、多層次供應、租購并舉的住房制度，切實增進民生福祉。一是進一步加強房地產開發項目全過程監管力度，確保項目建設質量和工期進度，穩定購房者對新建商品房項目的信心和預期，促進銷售市場企穩恢復；二是要進一步完善住房市場調控政策，加大房地產市場調控力度，維護房地產市場秩序，促進房地產市場健康發展；三是要進一步擴大住房消費政策支持，通過發放不動產消費券、稅費優惠等措施，持續激發住房消費潛力，充分釋放新老居民剛需、改善等各類住房需求，進一步提升房地產市場活力，保持房地產行業持續穩定發展。

（二）引導庫存去化，積極促進房地產健康發展

從房地產開發企業角度看，一是要加快項目開發進度、縮短建設周期，采用先進施工工藝，采取多種措施努力降低開發成本；二是要加大營銷力度，創新銷售模式、擴展銷售渠道，開源節流、節能降耗，盡最大努力加快房屋銷售速度；三是要進一步完善新建樓盤的配套基礎設施，滿足居民生活、教育、醫療等基本需求，提升商品房對購房居民的吸引力。從政府部門角度看，建議加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房之間的通道。根據地方實際制定相關政策，適當提高貨幣化安置獎勵標準，通過完善政策，積極宣傳引導棚戶區居民選擇貨幣化安置，提升房地產市場活力。

（三）優化城區規劃，推進房地產開發項目合理布局

從區域整體來看，建議科學合理配置住房市場資源配置，統籌各方因素，根據教育、醫療、休閑、購物等要素布局情況，從多角度、多方位共同發力，根據現有房地產項目分布情況，科學、合理規劃布局城區房地產項目分布，同時引導房地產開發企業加大配建公用設施投資力度，提升項目建設和管理水平，促進房地產市場健康、持續發展。

政府部門要加大產業布局和城區發展的統籌力度，科學確定產業布局，促進房地產市場同產業發展、城鎮發展、民生發展同步推進；鼓勵開發企業探索開發、運營、服務共同發展，通過推行房地產+物業、房地產+租賃、房地產+商務等“房地產+”模式，推進房地產業延伸和其他產業融合發展，推進房地產開發與實體經濟深度融合，積極開拓發展空間、多方位滿足市場的需求、進一步提升房地產開發企業的競爭能力。

（四）提高住房品質，不斷改善居民居住條件

房地產開發主管部門要加大對房屋質量的監督力度，結合建筑選材、施工工藝、施工進度等影響因素建立監督評價體系，同時對房地產開發企業提出相應要求，加大住房建設質量管控力度，切實提升房屋質量、加快建設進度，全方位保障購房居民的合法權益。房地產開發企業要提高規劃設計水平，提升開發項目品質，積極采用新型建筑施工工藝、新型節能建材等各項措施，多渠道加快建設進度，完善項目配套設施建設，不斷提升房地產開發項目環境品質，讓購房者購得放心、住得舒心，促進房地產市場良性發展。

結語：

總之，縣域房地產行業對于促進地方發展作出了巨大的貢獻，然而其在發展過程中所出現的一些問題也不容忽視。需要在今后工作中對這些問題予以重視，并積極進行解決。