待涇村以花為媒引領“花海待涇”振興之路

金山區朱涇鎮待涇村是本市第二批鄉村振興示范村，創建過程中，待涇村以產業振興為出發點，以花為媒發展“芳香經濟”，打造復合型農文旅產業，在全市首推農村集體經營性建設用地使用權作價入股，吸引社會資本激活“一畝三分地”，觸發資源變資產、資產變股權、村民變股東的“三變”活力，為村集體經濟帶來持續賦能，帶領村民走上“租金+股金+薪金+現金+保障金”的“五金”增收之路。

一、基本情況

待涇村位于朱涇鎮區以西，南依大茫塘河，北臨秀州塘，東起待步涇橋，西至斜塘港。村域面積6.25平方公里，有35 個村民小組共1481 戶4621 人，區域內河道縱橫，水網密布，居民住房多依河而建，具有典型的“魚米之鄉”風貌特征。近年來，待涇村全力打造生態廊道、生態清潔小流域等林業和水利項目，開展“潔美鄉村”“美麗庭院”等人居環境建設，全方位提升生態環境與村容村貌；依托“上海南郊花海·芳香小鎮”建設，打造復合型農文旅產業，盤活農村集體經濟，拓寬村民增收渠道，帶動鄉村產業振興，先后榮獲全國文明村、全國鄉村治理示范村、全國鄉村旅游重點村、全國民主法治示范村等榮譽稱號。自2019 年創建示范村以來，待涇村共投入財政資金7300 萬元，主要用于村莊環境和基礎設施建設；吸納社會資本累計達16479 萬元，主要用于“芳香小鎮”項目建設。

二、創建成效

2015 年，待涇村聯合林木種植企業，利用600畝低洼地打造以賞花為特色的花開海上生態園；2017 年，生態園正式營業并迅速成為游客競相“打卡”的網紅景點。2020 年，待涇村以土地作價入股的方式與上海藍城花開海上建設管理公司（以下簡稱“藍城公司”）合作開發“芳香小鎮”，通過不斷挖掘“花”文化，延展“香”主題產業，持續賦能鄉村振興。

一是實現了鄉村產業規模化發展。 圍繞“芳香”經濟和芳香小鎮園區建設，待涇村發揮“以商引商、以企引企”的蝴蝶效應，吸引一批企業機構入駐簽約項目，農文旅產業不斷壯大發展。如與上海交通大學芳香植物研究中心合作打造全市最大沉浸式療愈花園；啟耕、衡山兩家特色民宿獲評上海市五星級鄉村民宿，投資總額達8.41 億元的木守、明月兩家精品酒店及多個民宿組團已施工建設；花開海上生態園獲評4A 級景區，2023 年接待游客39.66 萬人次，營業收入1346.28 萬元。同時，待涇村利用農旅融合帶的地緣優勢，積極融入G320 文旅連廊，主動接受周邊旅游的資源輻射，實行橫向拓展，不斷豐富全年各時段的旅游產品，逐步形成了“景區+度假區”為核心的復合型度假產業。

二是拓寬了農民增收致富的渠道。 待涇村構建了“股金+薪金+租金+現金+保障金”的“五金”模式，農民收入渠道持續拓寬。按照股權分配約定，村集體每年都會有近200 萬元的股權收益，土地流轉費比同類土地高5%，生態園每年門票收入的10%作為分紅收益返還給待涇村經濟合作社（股金）；生態園招工優先面向待涇村村民，主要從事綠化養護等工作，解決當地農民就業150 人，在花季旺季還可以增加臨時工80 余人（薪金）；如果房屋被租用作民宿，還會有一筆租金收入；在園內為村民農產品自產自銷提供場地，帶動開辦農家樂，賺取現金；再加上養老保障金，“五金”齊全的農民人均收入從2019 年的54777 元提高到2022 年的76665 元。

三是構建了村企共贏合作模式。 通過有效盤活整合農戶閑置土地資源、沉睡集體資產、產業發展資金等農村“三資”，待涇村積極發展鄉村民宿、鄉居康養等適合鄉村的新產業新業態，搭建起了企業、農民、村集體、鎮集體四方利益聯結機制，成為待涇村實施鄉村振興戰略中最突出的亮色。2023 年，待涇村集體總收入達251.73 萬元，較2019 年提高了約2.6 倍。同時，農村集體經營性建設用地使用權作價入股，村集體能夠得到長期收益，土地權益得到充分保障；企業也從一次性繳納土地款，變為每年支付，緩解了資金壓力，雙方實現了利益的聯結與發展的共贏。

三、主要做法

一是促進農文旅融合發展， 增強鄉村產業聚合力。待涇村通過市場化運作，打造賞花主題公園——花開海上生態園，由此吸引資本、技術、人才、游客向農村流動。再以花開海上生態園為核心，植入新產業新業態，以“三產”促“三生”，實現產業興旺三級跳：第一級是苗圃花卉種植的農業第一產業，突出生產功能；第二級是生態園對外開放后形成文旅融合的旅游第三產業，突出生態功能；第三級是以花卉加工為主打造“芳香小鎮”的第二產業，突出生活功能。2020 年，在花開海上生態園的基礎之上，朱涇鎮在待涇村啟動了“上海南郊花海·芳香小鎮”項目，規劃5 年建設周期，布局面積3800 畝，形成以田園觀賞和生態旅游為主的產業結構，配備品牌餐飲、精品酒店、度假民宿、文旅零售、文創市集等業態，打造具有特色功能的花海度假產業復合園。借助“芳香小鎮”項目品牌優勢，待涇村通過提升土地利用效能、做優花海產業經濟、延伸“芳香”產業鏈條、打造特色民宿集群，產業興旺進入了“快車道”。

二是推進農村產權改革，盤活農村閑置資源。待涇村以示范村建設為契機，探索農村產權制度改革新做法，規范農村土地流轉管理，將土地使用權直接作價入股，盤活閑置房屋和宅基地，增加村民財產性收入、經營性收入。有別于常規“農地入股”的轉包、出租、互換、轉讓等模式，待涇村采取“三步走”的方式破解了地從哪來的問題。第一步，根據區位、規劃等因素，選定村內99 宗113 畝土地作為儲備用地，并以新修訂的《土地管理法》頒布實施為契機，村經濟合作社召開成員代表大會表決形成土地承包經營權補償決議，收回農戶的承包經營權。第二步，朱涇鎮在符合土地利用總體規劃的前提下，編制農用地轉用方案和補充耕地方案，經市規劃資源局審定，將113 畝土地性質調整為集體經營性建設用地并保證耕地不減少。第三步，對散落分布的99 宗土地，以散點測繪為切入口，用時半年多辦理出99 本《不動產權證書》，不僅開啟了上海農村集體經營性建設用地權證辦理的先河，也在法理上保障了農村集體土地用于商業化開發的物權權益。

三是建立利益聯結機制，壯大農村集體經濟。待涇村、朱涇鎮與藍城公司簽訂《股權合作協議》，確定由鎮、村兩家集體經濟組織將113 畝集體經營性建設用地的40 年使用權作價入股“芳香小鎮”項目，由藍城公司按照約定的股權份額以增資擴股方式追加出資額。目前，待涇村集體持股36.75%，朱涇鎮集體持股12.25%，藍城公司持股51%。為保障村民利益，三方的股權分配及未來的收益分配方案均由待涇村社員代表大會表決通過，并約定在項目建設期按央行同期發布的整存整取一年期存款利率進行保底分紅；建設期滿后按央行同期發布的整存整取三年期存款利率進行保底分紅；若實際分紅率超過保底分紅率時，即按實際分紅率執行，確保了農民既得收益不因初次試點而減少。在“保底+分紅”模式的驅動下，充分激發了農村“三塊地”的活力、三產融合的動力、社會資本的引力，形成了鄉村產業迭代升級和村民收入可持續增長的機制。

四、實踐啟示

待涇村集體土地作價入股“花海小鎮”項目的實踐，是其建設鄉村振興示范村的“關鍵一招”，在戰略策劃和戰術設計的層面給予了有益的啟示。

一是破解了集體土地參與商業開發的瓶頸。 集體土地以“點狀供地”為起點，以產權辦理為支點、以作價入股為終點，打破了農業產業發展過程中形成的“戶自為界”的傳統，突破了制約一二三產業融合發展的瓶頸，探索出一條農村土地資源可持續利用的新路徑。

二是創新了農民收入水漲船高的機制。 待涇村在沿襲常規農村集體土地作價入股由項目合作方按固定比例返還集體經濟組織紅利做法的基礎上，創新了對集體土地市場價值的評估，實現了精準作價入股，創新了集體經濟發展壯大的方式，拓寬了農民可持續增收的“五金”渠道，構建了長效增收機制。□