資產管理公司在不動產管理中的稅務規劃策略研究

楊梅慧

摘要：資產管理公司作為一種金融機構，具有業務規模大、盈利能力強等特點。在不動產管理過程中，由于我國不動產交易市場不夠完善，資產管理公司經常會遇到不動產交易過程中產生的各種稅務問題，給公司帶來一定的稅務風險。文章結合資產管理公司實際情況，通過對相關稅務法規及政策的分析，研究了資產管理公司在不動產管理中的稅務規劃策略，以期為我國資產管理公司更好地開展不動產業務提供一定的參考。

關鍵詞：資產管理公司；不動產管理；稅務規劃

一、引言

隨著我國經濟持續發展，資產管理公司在金融領域的影響日益增大，顯示出其獨特的優勢，如強大的資本基礎、廣泛的業務覆蓋以及卓越的盈利能力。然而，作為一種新興的金融機構，資產管理公司在處理一些特定問題，例如不動產管理時，也面臨著挑戰。不動產由于其高價值和相對較差的流動性，加上我國不動產交易市場及定價機制尚未成熟，以及宏觀調控和稅收政策的多變，都使得資產管理公司在這一領域面臨著顯著的稅務風險。在各種稅務問題中，如增值稅、房產稅等，資產管理公司需要針對各種問題的產生原因，靈活選擇稅務規劃策略。由于我國稅收體系仍在發展中，資產管理公司在不動產領域遇到的稅務問題多種多樣。因此，公司需要充分利用現有的稅收優惠政策，在不動產業務領域制定出科學、合理的稅收籌劃方案。由于我國當前的稅收政策尚未完全成熟，資產管理公司在不動產業務中面臨的稅務風險不可忽視。為了降低這些風險，本文通過對相關稅收法規和政策的深入分析，結合資產管理公司不動產業務的特點和所面臨的稅收政策問題，提出一系列具有針對性的對策建議。這些建議旨在為資產管理公司更有效地開展不動產業務提供有價值的參考。

二、不動產管理與稅務規劃

在不動產管理中，資產管理公司面臨著多種稅務問題，如增值稅、企業所得稅、印花稅等。為了避免稅務風險，公司需要遵循稅收法規和政策，并結合地方稅務機關的要求進行稅務規劃。由于我國房地產市場的不完善性，稅務問題較為復雜，因此資產管理公司需要制定合理的稅務策略以降低風險。

（一）增值稅

在不動產管理過程中，增值稅是對不動產銷售或轉讓的一種稅，屬于流轉稅范疇。在2023年的增值稅制度中，對于不動產銷售或轉讓征收的是9%的增值稅率，對于不動產出租則征收5%的增值稅率。此外，在資產管理公司運營過程中，還有一些增值稅優惠政策。

目前我國有兩種形式的企業可以享受相關優惠政策：一類是增值稅小規模納稅人；另一類是一般納稅人。對于小規模納稅人來說，按照最新的稅收政策，滿足一定月營業額條件的個人可以享受教育費附加、地方教育附加和水利建設基金的免征政策。具體的免稅營業額標準和執行期限會遵循財政部的最新通知。

對于一般納稅人，根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）中的規定，從指定日期開始，對其在指定日期之后購買或自建的房地產，需要按照適用的稅率繳納增值稅。而對于在指定日期之前購買或自建的房地產，可以在其銷售收入中進行增值稅的抵扣。

因此，資產管理公司在處理不動產時，通過合理的稅務規劃，可以有效利用當前的稅收優惠政策，從而降低在營改增背景下的增值稅稅負。

（二）土地增值稅

土地增值稅是一種稅收，它是一種以納稅人在轉讓不動產時所獲得的增值收入作為計稅基礎而征收的一種稅收。對于資產管理公司來說，在不動產管理過程中需要將資產管理公司持有的不動產轉讓給其他單位和個人，需要繳納土地增值稅。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按納稅人轉讓不動產所獲得的增值部分征收。土地增值稅實行四級累進稅率，即對增值額不超過項目減額50%的部分，稅率為30%；增值總額超過減計貨物總額50%，未超過減計物品總額100%的部分，稅率為40%；增值額超過貨物抵扣額100%和200%的部分，稅率為50%；增值額超過抵扣額200%的部分，稅率為60%；增加值超過減計物總和的250%，稅率為70%。土地增值稅實行四級累進稅率，主要是為了遏制開發商虛增拆遷成本，以及私自增加拆遷成本份額，以增加其經營利潤和偷稅漏稅。如果資產管理公司擁有的物業不是開發項目，則不征收土地增值稅。

（三）印花稅

印花稅是對在經濟活動或經濟交往中提交或收到具有法律效力的證據文件所征收的一種稅。它具有稅收輕、稅源廣的特點，已成為資產管理公司的主要稅種。資產管理公司在物業管理過程中，可能會涉及物業產權過戶證、營業賬簿、權證、股票合同等所得印花稅項目。所有權轉讓契據是單位或者個人所有權的買賣、繼承、贈與、交換、分割的契據。企業賬簿是公司為反映會計制度中規定的單位資金流動而設立的賬簿。許可證是營業執照、商標注冊等的證明。股權協議是在股權轉讓過程中訂立的協議，相當于產權轉讓契據。既然稅務局是根據資產管理公司房地產管理業務中訂立合同相關的合同類型來確定印花稅項目的，那么就有必要根據合同類型來確定房地產管理業務中訂立合同相關的印花稅項目。資產管理公司在制定稅收計劃時，可以提前規劃房地產管理業務的各種稅收支出，從而降低稅收成本，提高經濟效益。

（四）企業所得稅

1. 房地產開發公司所得稅。房地產開發公司必須申報所得稅。企業所得稅是根據《企業所得稅法案》《企業所得稅法案實施條例》的規定計算的。但在實踐中，房地產開發公司在制定房地產管理的稅務規劃時，往往注重增值稅方面，而不注重所得稅方面。在實踐中，房地產開發公司在經營房地產時，往往不繳納或不提前繳納轉讓房地產所得的所得稅，導致應納稅收入不足，由稅務機關收回。

2. 個人所得稅在房地產個人轉讓中的適用。房地產個人轉讓是指個人將其擁有的房地產轉讓給其他個人或組織。根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條的規定，以下各項所得應納個人所得稅：從獲得報酬性勞動收入開始、從獲得經營所得開始、來自版稅的收入、來自營業收入、與出售房地產租賃權相關的收入、 因財產轉讓而獲得的收入、附帶所得。

（五）契稅、房產稅和城鎮土地使用稅

在不動產管理中，除了上述的增值稅、土地增值稅、印花稅和企業所得稅外，資產管理公司還可能涉及契稅、房產稅和城鎮土地使用稅。

1. 契稅：契稅是在土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的稅種。契稅的計稅依據是土地、房屋權屬轉移時所產生的合同金額，或者是權屬轉移后土地、房屋的評估價格。對于資產管理公司來說，如果在不動產管理中涉及土地或房屋的買賣、贈與或交換等交易，就需要繳納契稅。

2. 房產稅：房產稅是以房屋為征稅對象，向產權所有人征收的一種財產稅。對于資產管理公司來說，如果持有出租或自用的房產，就需要按照房產的租金收入或房產余值繳納房產稅。

3. 城鎮土地使用稅：城鎮土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額計算征收的一種稅。對于資產管理公司來說，如果持有并使用了城鎮土地，就需要繳納城鎮土地使用稅。

在資產購置過程中，這些稅種都可能涉及。因此，資產管理公司在制定稅務規劃時，需要充分考慮這些稅種的影響，合理規劃稅務策略，以降低稅務成本并提高經濟效益。

三、稅務籌劃方案

資產管理公司在不動產管理業務中，應根據實際情況和現行稅法政策，制定合理的稅務策略，避免經營受阻。在選擇稅務籌劃方案時，可以根據業務情況選擇成立不動產投資基金或信托投資公司等方式。進行不動產投資時，公司需取得優先級受益憑證并計算繳納增值稅。同時，資產管理公司必須遵守相關稅法規定，做好納稅申報工作。在投資、出租或出售不動產時，應按規定時間進行納稅申報，以確保合規經營。

（一）資產轉讓前

1. 在資產轉讓之前，資產管理公司可以靈活運用不同的策略來優化其稅務籌劃。其中，將不動產投資方式變更為股權投資是一種有效的手段。通過選擇合伙企業作為長期持股平臺，資產管理公司可以實現更加靈活的不動產管理。這種策略的優勢在于，合伙企業可以統一進行不動產的管理和運營，并在合適的時機統一對外出售，從而實現稅務籌劃效果的最大化。此外，在資產購置方面，資產管理公司也需要充分考慮稅務籌劃的因素。在購置不動產時，可以結合實際情況選擇不同的購置方式，例如直接購置、通過合伙企業購置等。同時，在購置過程中，還需要注意合理規劃資金來源和支付方式，以降低稅務成本和風險。

2. 資產管理公司可以利用特殊目的載體方式實現資產轉讓。如果不動產是用于出租的，那么需要在不動產租賃前進行納稅申報。資產管理公司可以將不動產投資設立為特殊目的載體，通過特殊目的載體實現資產轉讓，從而實現稅務籌劃的目標。

3. 資產管理公司可以將不動產投資轉為持有股票或股權基金的方式，從而規避在不動產轉讓前進行納稅申報所需繳納的增值稅等稅款。

（二）資產租賃前

1. 資產管理公司采用融資租賃方式出租不動產，實質上是屬于經營租賃業務，因此可以享受小規模納稅人免征增值稅的優惠政策。在資產管理公司繳納增值稅后，可以抵扣進項稅，從而減少增值稅的繳納金額。

2. 資產管理公司采用融資租賃方式出租不動產，取得租金收入需要繳納增值稅，并且支付給出租人的租金要按照貸款服務繳納增值稅。同時資產管理公司要按照適用稅率或征收率計算增值稅銷項稅額。資產管理公司還應注意當實際發生的融資利息支出與利息收入不匹配時，可能會被稅務機關核定利息支出額。因此，資產管理公司需要提前做好融資規劃。

3. 資產管理公司通過自有資金購買不動產并對外出租，獲得租金收入并不會增加其成本費用或資本支出，因此其取得的租金收入不需要繳納企業所得稅。

（三）資產出售后

資產管理公司將不動產轉讓給其他相關主體時，在收取不動產轉讓收入時，需要繳納增值稅。如果資產管理公司將不動產對外出租，則需要繳納增值稅；如果資產管理公司將不動產對外出售，則需要繳納增值稅及附加、印花稅、土地增值稅等。在資產管理公司轉讓不動產時，應按照規定繳納增值稅和附加、印花稅、土地增值稅等稅費。

資產管理公司要做好資產重組的稅務籌劃工作。資產管理公司在資產重組中，可以將不動產和土地使用權作為合并后的新主體，將不動產和土地使用權的一部分轉移到新主體名下，從而實現將不動產和土地使用權整體轉讓的目的。如果資產管理公司將不動產和土地使用權單獨轉讓，則不屬于資產重組范疇，因此不需要繳納增值稅和附加、印花稅等稅費。

四、資產管理公司面臨的主要涉稅問題

（一）不動產投資過程中的稅收問題

1. 土地增值稅問題

資產管理公司在進行不動產投資時，需要將土地使用權轉讓給開發商，此時需要繳納土地增值稅。我國對土地增值稅實行較高的稅率，最高可達60%，這對資產管理公司的稅負造成較大影響。同時，土地增值稅的計稅依據包括總收入和可扣除費用，資產管理公司在計算應納稅所得時，可扣除費用的確認有一定難度。

2. 增值稅問題

資產管理公司將不動產投資所形成的房屋、建筑物等轉讓給購房人時，需要按9%的稅率繳納增值稅。但根據國家對普通商品住房和經濟適用住房的政策，資產管理公司開發并銷售的這些房產可以享受增值稅優惠政策，降低其稅負。

3. 印花稅問題

資產管理公司在不動產投資過程中，會簽訂許多合同、協議，這些法律文件的簽訂需要繳納印花稅。印花稅雖然稅率不高，但稅源較為廣泛，也是資產管理公司的一大稅收支出。

（二）不動產出租過程中的稅收問題

1. 增值稅問題

資產管理公司通過出租方式經營不動產。但對于部分出租給特定行業的不動產，可以享受增值稅優惠政策。

2. 企業所得稅問題

出租不動產取得的租金收入屬于資產管理公司的經營收入，需要繳納25%的企業所得稅。在計算應納稅所得時，租金收入和相關成本費用的確認會對企業所得稅產生影響。

3. 個人所得稅問題

如果不動產的出租方是個人，則租金收入屬于個人財產租賃所得，需要按照個人所得稅稅率繳納個人所得稅。

（三）不動產轉讓過程中的稅收問題

1. 土地增值稅問題

在不動產轉讓過程中，如果涉及土地使用權的轉讓，則需要繳納土地增值稅。土地增值稅稅率較高，是資產管理公司的一大稅收負擔。

2. 增值稅問題

不動產轉讓需要按9%的稅率繳納增值稅。但根據國家政策，普通商品住房和經濟適用住房的增值稅稅率可降至5%。

3. 印花稅問題

在不動產轉讓過程中簽訂的產權轉移合同需要繳納較高稅率的印花稅。印花稅也是資產管理公司在不動產轉讓中的一項稅收支出。

4. 個人所得稅問題

如果不動產的轉讓方是個人，則需要就不動產轉讓收入繳納個人所得稅。

綜上所述，資產管理公司在不動產投資、出租和轉讓的各個階段，都面臨較高的稅收負擔，主要涉及土地增值稅、增值稅、企業所得稅和個人所得稅等。公司需要做好稅收籌劃，合理利用稅收政策減免稅負。

（四）在建工程轉讓與合作建房的稅務處理

在建工程轉讓和合作建房是資產管理公司在不動產管理中常采用的兩種方式，各自涉及特定的稅務問題。對于在建工程轉讓，資產管理公司需繳納土地增值稅和增值稅。若轉讓項目為符合規定的普通住宅，可享受相關稅收優惠。此外，還需繳納印花稅。合作建房則是資產管理公司與其他企業或個人共同投資建房，按投資比例分享產權和利潤。在此過程中，資產管理公司需就分配利潤繳納企業所得稅，并涉及土地增值稅、增值稅及印花稅的繳納。為確保稅務合規并降低稅負，資產管理公司應深入了解相關稅收政策，制定合理的稅務策略，并加強與稅務機關的溝通。

五、解決方案

（一）加強稅法學習，提高稅務規劃能力

資產管理公司應制定詳細的學習計劃，組織內部培訓、參加外部研討會，定期更新稅法政策和法規宣貫，建立內部參考資料庫，提供便捷的稅法查詢工具。邀請稅務專家或律師定期講座，提供實時稅收法律咨詢和解答。開展全員培訓活動，組織稅務案例分析、稅務知識競賽等，增強員工的稅務意識和敏感度。建立科學的稅務管理制度，規范稅務事務處理流程，確保稅務報表的準確性和時效性。加強與稅務機關的溝通與合作，及時了解稅收政策變化，保持良好的溝通，解決稅務問題并避免潛在的納稅風險。通過持續學習和提高，員工能更好地應對稅務風險，確保公司的稅務合規性。

（二）完善內部控制制度，健全稅務合規體系

資產管理公司應設立專門的稅務合規部門，負責監督和檢查稅務工作，確保按法規進行稅收申報和繳納。該部門需及時收集和管理稅收政策，確保公司始終掌握并遵守最新稅法法規。此外，公司需制定科學的稅務預算方案，合理規劃稅收成本，充分考慮各項稅費支出和可能的稅務風險。通過合理稅務預算，更準確地評估稅收風險，為稅務規劃提供依據。為防止稅務違法行為，公司應采取有效的內部控制措施：建立規范財務管理制度，明確崗位職責和權限，完善內部審計機制，及時發現和糾正潛在稅務問題。加強員工稅務培訓，增強稅收合規意識，確保稅法規范執行。

（三）選擇適當的組織模式，合理利用稅收優惠政策

資產管理公司可以選擇適當的組織模式進行不動產投資和開發，以合理利用稅收優惠政策。一種選擇是設立不動產投資基金或不動產投資信托，享受相關稅收優惠。此外，公司可以考慮建立全資子公司或與其他合作方成立合資公司進行不動產開發，以獲得稅務上的靈活性和減輕整體稅負。對于跨境不動產投資，可以在合適的時機進行投資，根據項目時間節點和最優稅率進行合理安排，規避稅負。積極尋找并應用其他稅收優惠政策，了解政府支持措施和稅收優惠政策，合理規劃不動產項目開發周期和選擇適當的發展地點和項目類型，以獲得更多稅收優惠。

（四）加強會計賬務管理，準確核算納稅成本

為了加強會計賬務管理，資產管理公司應確保準確核算納稅成本。首先，公司需加強會計核算，準確計提各項成本費用，如折舊攤銷、資產減值準備等。這樣可以確保公司的財務報表準確反映了稅務成本，從而明確應納稅所得額的確切金額。其次，公司要合理運用稅法規定的各類稅收優惠政策，例如加速折舊、固定資產合理補償等。通過合理運用這些優惠政策，可以有效降低納稅成本，增加公司的經濟效益。此外，為了確保折舊費用的合理核算，公司要嚴格執行固定資產管理制度。應確保固定資產的原值和凈值準確無誤，為按照稅法規定的折舊率核算折舊費用提供準確的數據基礎。通過加強會計賬務管理，資產管理公司能夠準確核算納稅成本，提高稅收的合規性和準確性，避免因核算錯誤導致的納稅風險，并實現合理的納稅成本控制。

（五）加強與稅務機關的溝通協調

資產管理公司應積極主動保持與稅務機關的良好溝通。通過定期或不定期召開工作會議，可就稅收政策、納稅申報等事宜加強交流，及時反映實際操作中的困惑與問題，以獲得稅務機關的專業指導意見。這有助于公司不斷完善和優化稅務管理工作流程。

當在稅務處理上存在爭議時，資產管理公司宜采取合法適當的方式與稅務機關溝通協調。可以通過提供詳盡的案件事實和稅務依據，向稅務機關闡明公司立場，爭取獲得理解和支持；也可以聘請專業稅務顧問，獲取專業建議，與稅務機關進行有說服力的討論，并在此過程中保持友好關系。

此外，資產管理公司應加強行業內部的稅務交流與合作。加入行業協會，參與稅務交流活動，可以了解同行業成功經驗，相互借鑒切實可行的稅務方案。與其他公司建立定期稅務問題研討機制，也有利于通過集思廣益，形成稅務合作共贏。

六、結語

隨著我國金融市場的不斷發展和完善，資產管理公司作為一種新的金融機構，越來越多地參與到不動產管理工作中，這也為資產管理公司更好地開展不動產業務帶來了新的挑戰。為適應不斷變化的市場環境，資產管理公司應該積極進行稅務籌劃工作，降低公司的稅務風險，提高公司的經濟效益。

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（作者單位：中廣視資產管理有限公司）