新形勢下地產企業審計工作精細化管理研究

白小剛

摘要：隨著房地產市場環境的波動和經濟政策的不斷調整，地產企業的財務管理和審計工作在保障企業財務信息的真實性、合法性上的作用日益凸顯。精細化管理則可以通過更加細致和系統的方法對企業的財務活動進行監控和分析，以甄別和管理潛在的風險，提升財務管理效率和效果。文章對同行業的萬科地產企業審計工作的精細化管理進行了系統的分析，提出了幾點管理策略和建議，以期可以促進企業財務管理的持續優化和提升。

關鍵詞：地產企業；審計；精細化管理；信息技術

精細化管理的理念源于制造業的精益生產，強調通過細節管理和過程優化來提高效率和質量。精細化審計管理注重通過科技手段和系統化方法，對企業的財務流程進行全面、深入的分析和監控，實現對風險的有效識別和控制，提高財務信息的準確性和可靠性。科斯的企業理論強調了企業內部運作效率對于企業整體競爭力的影響，而審計作為評價和監督企業內部運作的重要機制，其精細化管理對于提升企業運作效率具有重要意義。代理理論指出管理層與股東之間信息不對稱的問題，強調精細化審計管理可通過提高財務信息的透明度，減少信息不對稱，從而降低代理成本。在當前的新形勢下，傳統的審計方法已經難以滿足地產企業復雜多變的業務需求，需要通過精細化的管理來提升審計的效率和質量。本文主要對同行業的代表企業萬科地產審計工作精細化管理策略作了探討，以期可以提升地產企業的審計效率和質量。

一、精細化管理的概述

（一）精細化管理的概念與特征

精細化管理的概念最初來源于制造業領域，是一種旨在通過細致入微的管理方法和流程，實現組織運作效率最大化和資源配置最優化的管理理念，并在精益生產和六西格瑪管理等先進生產管理理念的推動下得到了廣泛的應用和發展。精細化管理強調利用現代信息技術手段收集、分析和利用大量的數據信息，對企業內外部環境進行全面的監控和評估，確保決策的準確性和有效性。在當今快速變化的市場環境中，精細化管理已成為企業追求高質量發展和可持續競爭優勢的重要策略之一。

精細化管理的特征主要體現在過程控制的精細化以及數據驅動的決策制定兩個方面。其中，過程控制的精細化這一特征要求企業對其內部各項業務流程進行嚴格的梳理和優化，確保每一個環節都能夠達到最優的運作狀態。在這一過程中，企業需要建立一套詳盡的流程管理體系，明確每個流程的起始點和終點，以及流程中的每一個步驟和環節，并且還應制定嚴格的標準和指標，對這些關鍵點進行實時監控和管理，以防止任何偏差的發生。這種對過程控制的精細化管理，可以確保業務流程的高效和順暢，顯著提升產品和服務的質量，增強客戶滿意度和企業的競爭優勢。在信息技術高度發達的今天，數據已成為企業管理中不可或缺的資源。精細化管理強調利用大數據分析、區塊鏈等先進技術對企業內外部的大量數據進行深入地收集、分析和處理，以此為基礎來制定決策。這種基于數據驅動的決策制定方式，能夠確保企業決策的科學性和準確性，使企業能夠不斷地對自身的業務策略和運營模式進行優化和調整、更快地響應市場變化，有效地規避風險，把握發展機遇，從而實現持續的改進和創新。

（二）精細化管理與審計效率的關系

在精細化管理中，流程優化是重要的組成部分，可以極大地提升審計工作的條理性和系統性。在審計前的準備工作中，精細化管理可以制定更為科學合理的審計計劃，確保審計資源的有效配置；在審計執行過程中，審計證據的收集、審計測試的執行都能通過精細化的流程管理，實現更高的精確度和效率。流程優化可以有效縮短審計周期，提高審計質量，使得審計活動更加高效和有成效。而進入數字化時代之后，審計領域對信息技術的依賴日益加深。大數據分析、云計算以及人工智能等先進的信息技術為審計提供了強大的數據處理能力和分析工具，審計人員可以利用大數據技術在海量數據中迅速篩選出關鍵信息，利用人工智能技術進行智能分析和預測，大大提高審計工作的智能化水平。這也反映出信息技術的深度融合，一方面可以為審計工作提供技術支撐，另一方面也可以加快審計工作精細化管理目標的實現。

二、我國地產企業的審計現狀

（一）審計的基本框架

地產企業面臨越來越多的市場壓力和運營挑戰，開展審計可以幫助企業發現和解決問題，并為企業的決策提供可靠的信息支持。結合圖1，審計活動的展開需要先明確其目標與原則。對于地產企業而言，審計目標包括了確保財務報告的準確性、評估內部控制的有效性以及檢查企業遵守相關法律法規的情況。地產企業的審計包括財務審計、內部控制審計以及合規審計等多個方面，財務審計關注的是企業的財務狀況和財務報告的真實性；內部控制審計則是評估企業內部控制系統的設計和運行效果；合規審計主要檢查企業活動是否符合相關法律法規和行業標準。地產企業采用了一系列標準化和系統化的方法與程序，在審計前期進行充分的準備工作，包括審計計劃的制定、審計團隊的組建以及相關資料的收集。隨后，進行實地考察、文件審查、數據分析、收集審計證據，審計人員對收集到的信息進行綜合分析，識別問題，并提出改進建議。最后，形成審計報告，與企業管理層溝通審計結果，并提供針對性的改進措施。在地產企業的審計流程中，審計人員應當保持獨立性和客觀性，確保審計工作的公正性。同時，還需要保密企業的商業信息。對于被審計單位而言，其義務包括提供真實完整的財務和經營數據，配合審計人員的工作，以及對審計發現的問題采取改進措施。審計報告是審計流程的最終產物，詳細記錄了審計發現的問題、分析的過程以及提出的建議。地產企業應重視審計報告中提出的問題和建議，與審計團隊進行充分的溝通，共同探討改進方案，并定期向董事會和股東報告審計情況，增加企業運營的透明度。

綜上，地產企業的審計流程是一項復雜但至關重要的工作，涉及企業運營的多個方面，審計人員和被審計單位應密切合作。通過有效的審計活動，地產企業不僅能夠提高自身的財務透明度和運營效率，還可以在競爭激烈的市場環境中保持長期的競爭優勢。

（二）企業概況與財務狀況分析

本研究以萬科企業股份有限公司為例，其成立時間是在1984年5月，是我國最大的專業住宅開發企業，已發展成為涵蓋房地產開發與銷售、物業管理、商業管理等多元化業務的大型綜合性企業集團，其業務遍布中國多個城市，包括一線城市和新興的二線及三線城市，業務范圍覆蓋住宅開發、商業地產開發、物流與倉儲地產開發等多個領域。萬科堅持以客戶需求為導向，致力于為消費者提供高品質的生活空間和服務，其開發的住宅項目以其良好的居住環境、優質的建筑品質和綠色節能的設計理念而受到市場的高度認可。近年來，公司積極布局新興的業務領域，如長租公寓、養老地產、教育地產等，力圖構建更加多元化和可持續發展的業務體系，并加強了與國際市場的合作，引進了國外先進的技術和管理經驗，提升企業的國際競爭力。萬科的主要財務指標分析如表1所示。

結合表1可知，萬科企業股份有限公司在2023年三季度末累計實現營業收入為2903.1億元，相比于去年同期下降了14.0%。其中，房地產開發業務作為公司的主要收入來源，貢獻了2442.1億元的營業收入，同比下降了17.4%，反映了當前房地產市場的挑戰性環境，以及企業在銷售、資金周轉等方面面臨的壓力。

結合表2可知，萬科房地產開發業務在稅前的毛利率為18.5%，扣除稅金及附加后的毛利率降至14.6%，表明稅費對房地產開發業務的利潤有較大影響，稅后毛利率比稅前下降了3.9個百分點。集團整體的稅前毛利率為17.6%，稅后毛利率為14.3%，說明整個集團的稅費負擔也對毛利率有所影響，稅后毛利率比稅前下降了3.3個百分點。

結合表3可知，萬科的總資產為16467.02億元，總負債為12395.74億元，資產負債率達到75.28%，這表明公司使用借貸資金的比例較高，財務杠桿作用明顯。從流動負債來看，流動負債總額為9404.70億元，占總負債的比重較大，其中應付賬款和其他應付款分別為2489.37億元和1619.40億元，是流動負債的主要組成部分，這與企業的經營活動、采購和外部合作有關，反映了企業在短期內需要償還的債務規模。從短期債務覆蓋程度來看，一年內到期的非流動負債為474.91億元，相比于流動負債總額占比相對較小，意味著短期內公司對非流動負債的償還壓力較輕。后續，公司需要持續關注負債結構和償債能力，合理安排財務策略，以維持健康的財務狀況。

（三）審計效果評價

從審計質量的角度來看，萬科企業的審計體現了較高的專業性和嚴謹性，其采用了國際通行的審計標準和方法，結合大數據分析、云計算等技術有效識別和評估了財務報告中的關鍵風險點，確保了財務信息的真實性、準確性和完整性。萬科對于審計發現的問題給予了充分的重視，及時采取改進措施，從而不斷提升財務數據的質量和透明度，增強了投資者和市場的信心。從風險管理的維度進行分析，萬科通過精細化的審計管理有效地識別和評估了經營活動中的市場風險、信用風險和流動性風險等，建立健全了內部控制體系，采取針對性的風險應對策略，有效地規避和控制了這些風險。其中，針對流動性風險，萬科通過優化資產結構和加強現金流管理，確保了企業的流動性和償債能力。然而，盡管萬科在審計方面取得了顯著成效，但在面對日益復雜的市場環境和經營挑戰時，仍需不斷優化和創新審計管理策略。

三、新形勢下地產企業審計面臨的挑戰

（一）外部經濟環境的影響

宏觀經濟波動對地產企業的財務審計產生了不可忽視的影響。經濟周期的波動直接影響著地產市場的需求和供給，進而對企業的營業收入、資產價值以及投資回報率產生重大影響。在經濟擴張期，地產市場需求旺盛，企業收入和利潤普遍增長，但也伴隨著資產泡沫和成本上升的風險；而在經濟衰退期，地產市場需求萎縮，企業面臨銷售難度加大、資產減值和債務壓力增加的問題。這種宏觀經濟的波動性要求審計能夠準確評估和預測經濟周期對企業財務狀況的影響，及時調整審計策略和方法，確保審計結果的真實性和可靠性。同時，政策調控也對地產企業審計構成了重大挑戰。政府對房地產市場的調控政策，如限購、限貸、土地供應調整及稅費政策等都會對地產企業的運營模式和財務狀況產生影響。當政策發生變化，地產企業就需要進行戰略調整，從而影響了財務報表的準確性。這要求地產企業的審計必須具備敏銳捕捉政策調控動態、評估政策變化對企業財務的潛在影響的能力，以確保企業能夠合規運營，降低政策風險發生的概率。

（二）內部管理需求的變化

隨著市場競爭的加劇和經營環境的復雜化，地產企業為了提高市場響應速度和管理效率，往往會進行組織結構的優化和調整，實施扁平化管理、成立獨立的業務單元等。這些調整盡管有利于企業靈活應對市場變化，提升決策效率，但也給審計帶來了新的挑戰，表現為：審計過程中需要對這些新成立的業務單元進行深入了解，評估其財務管理和風險控制的有效性；組織結構的調整還會影響內部信息流通和溝通機制，要求審計人員及時調整審計策略和方法，以確保審計工作的連續性和有效性。在新形勢下，隨著監管政策的不斷完善和投資者對企業透明度要求的提高，地產企業需要進一步加強內部控制，確保財務報告的真實性和合法性。這意味著企業不僅要完善財務管理制度，加強財務數據的收集、處理和分析，還需要建立健全的風險評估和監控體系，對潛在的財務風險進行有效管理。在審計方面，這意味著審計工作需要更加關注企業內部控制機制的設計和執行情況，定期評估內部控制的有效性，幫助企業識別和改進管理中的不足，這樣才能提高企業的財務管理水平和風險控制能力。

（三）信息技術的發展對審計工作的不利影響

隨著信息技術的廣泛應用，大量財務數據和敏感信息的電子化存儲與傳輸，使得地產企業面臨著前所未有的信息安全挑戰。網絡攻擊、數據泄露、惡意軟件侵入等安全威脅導致財務信息的損失、篡改或泄露，進而影響財務審計的準確性和可靠性。而虛擬貨幣、區塊鏈等新興技術的應用雖然為財務審計提供了新的工具和手段，但也增加了審計的復雜度和難度。同時，信息技術的發展對審計人員的專業技能提出了更高要求。在傳統的審計中，審計人員依賴于會計知識和審計經驗來開展工作。然而，隨著信息技術在審計中的廣泛應用，審計人員不僅需要掌握會計和審計的專業知識，還需具備信息技術的相關技能，不斷學習數據分析、網絡安全知識等，這一轉變要求審計人員需要不斷更新知識結構，提升自身的信息技術能力，才能適應現代審計的需要。對于地產企業而言，這意味著必須加大對審計人員培訓的投入，提升整個審計團隊的技術水平，才能夠更好地應對信息技術帶來的挑戰。

四、新形勢下地產企業審計工作精細化管理的策略

（一）優化內部控制體系

地產企業優化內部控制體系需要完善風險評估機制，應建立一個全面、系統的風險管理框架，對各種潛在的財務風險進行識別、評估和分類。定期開展風險評估工作可以幫助地產企業管理者及時發現和預測將會影響財務報表準確性的風險因素，如市場風險、信用風險、操作風險等，從而采取相應的控制措施來降低風險發生的概率和影響；企業還應建立動態的風險監控機制，實時跟蹤風險控制的效果，確保風險管理措施的時效性和有效性，從而為審計提供堅實的內部控制基礎。在數字化時代背景下，地產企業還應積極利用現代信息技術來提升內部控制的效率和效果。在這一方面，地產企業可以建立集成的財務管理系統，實現財務數據的自動收集、處理和分析，提高數據處理的準確性和及時性；利用人工智能技術對財務數據進行深度學習和分析，從而更準確地識別和預測財務風險，發現潛在的財務舞弊行為；還可以建立電子審計軌跡，從而加強對審計過程的監控和記錄，提高審計的透明度和可追溯性，這樣才有助于實現財務審計工作的精細化管理。

（二）改進審計過程

改進地產企業審計過程主要涉及審計計劃的制定、審計證據的收集與分析，以及審計報告的編制三個環節。其中，在審計計劃的制定方面，要求地產企業的審計團隊深入了解企業的經營戰略、管理結構、財務流程等關鍵信息，綜合考慮市場環境變化和內外部風險因素，精心制定審計計劃，以確保審計計劃的全面性和針對性。審計計劃應明確審計的重點領域和關鍵控制點，合理分配審計資源，確保審計工作的高效有序進行。在審計證據的收集與分析方面，地產企業需要運用現代信息技術手段高效收集財務數據和相關信息，審計人員需要運用專業知識和經驗，對收集到的審計證據進行深入分析，識別財務報告中潛在的問題和風險。在審計報告的編制方面，地產企業應注重審計報告的清晰性和可讀性，確保報告能夠全面反映審計發現和結論。因此，審計報告應詳細描述審計過程、分析方法和主要發現，對于發現的問題需要提出具體的改進建議和措施；審計報告還應關注報告的及時性，確保能夠在關鍵決策時刻為企業管理層和相關利益方提供重要信息支持，從而有效提升審計工作效果，為企業的持續改進和發展提供有力支撐。

（三）加強信息技術在審計中的應用

新形勢下，地產企業審計人員應充分利用數據挖掘技術，在海量的交易記錄中發現非典型模式，揭示潛在的欺詐或錯誤；利用人工智能技術和機器學習，基于歷史數據和行為模式來預測未來的財務風險，為審計決策提供科學依據；利用云計算技術，審計團隊可以實時訪問和分析大量的財務數據，無論地點如何遠隔，都能保證審計工作的連續性和一致性，有效防止財務信息的篡改和欺詐，從而增強審計結果的公信力。審計過程自動化是信息技術應用的另一個重要方面，這要求地產企業盡快建立和完善審計管理軟件、電子工作底稿系統，以實現審計流程的標準化和自動化。這些系統能夠自動收集和處理財務數據，生成審計底稿，輔助審計人員進行風險評估和證據收集，大大減少人力資源的投入和審計周期。同時，自動化工具還具備了良好的可追溯性和透明度，可以提高審計工作的透明度和公信力。

（四）加強審計人員的專業培訓

在當前經濟新常態下，財務審計的理論基礎、法規標準和實踐方法都在不斷演進。特別是隨著新會計準則的實施、稅法的修改以及金融工具的創新，地產企業的財務管理和風險控制面臨著新的要求。這要求審計人員必須不斷學習和掌握最新的審計理論、會計準則、稅收政策和風險管理知識，以拓展審計知識體系，提高其專業判斷和決策的準確性。對于跨國經營的地產企業而言，審計人員還需熟悉國際財務報告標準（IFRS）和跨國審計實務，以應對國際化業務的審計挑戰。除了學習專業知識以外，在日常審計工作中審計人員還需要強化專業技能的應用。在這一方面，地產企業應通過定期的培訓和實踐，強化審計人員的實務技能，尤其是數據分析能力、溝通協調能力和問題解決能力，應當學習如何利用大數據、云計算等技術進行審計證據的收集和分析，從而更好地適應數字化審計的需求，保障審計工作的專業性和有效性，為企業的可持續發展提供堅實的審計保障。

五、結語

綜上所述，新形勢下地產企業審計工作的精細化管理能夠幫助地產企業更有效地應對財務風險和市場變化，優化資源配置，從而提高財務管理水平。本文主要探討了地產企業審計精細化管理面臨的挑戰以及應對策略。在新形勢下，地產企業應積極響應市場變化，不斷優化審計管理策略，充分利用信息技術手段，提高審計工作的科學性和專業性，這樣才有助于實現可持續發展。

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【作者單位：北京首都開發控股（集團）有限公司】