基于社會投資人視角的片區開發項目會計核算問題研究

摘要：在新型城鎮化建設背景下，片區開發是當下最重要的城市開發模式之一。目前我國尚未頒布片區開發相關會計核算準則和規范，實際業務處理標準不統一，存在一定隨意性。從社會投資人視角出發，分析和論證片區開發過程中涉及的資產確認、借款費用處理、建設管理費處理等問題，并給出針對性建議，旨在為企業片區開發業務會計核算提供借鑒。

關鍵詞：片區開發；會計核算；資產確認；借款費用；建設管理費

0引言

我國片區開發模式發展與基礎設施建設、城市群建設、鄉村振興建設相輔相成。該模式具有推動經濟發展、解決政府資金不足問題、實現政企合作共贏等多方面優勢，但目前存在模式大量復制衍生與會計核算要求不明確的矛盾，難以指導社會投資人準確地進行財務核算，導致類似行業之間會計信息缺乏可比性。目前，我國關于片區開發的研究主要集中在風險分析[1]、模式分析[2]等理論層面，結合實務操作的研究較少。個別涉及建設單位管理費[3]會計處理的，也主要集中在費用開支隨意、全部列支待攤支出科目不合理等問題，對實務中資產確認、貸款利息確認、建設單位管理費費用化時點等其他細節涉及較少。本文基于社會投資人角度，重點介紹我國片區開發模式下會計賬務處理問題，探討實務中常見問題的解決方式，進而給出相對適宜的處理方法。

1片區開發含義及會計核算準則適用性分析

1.1片區開發含義

片區開發是指提供包含土地一級開發的營商環境建設綜合性產品的開發建設活動。具體而言，片區開發是通過提供片區開發策劃、土地征拆平整、工程建設投資、產業招商服務、城市運營服務等，從政府方或平臺公司獲得相應投資回報（包括投資成本和投資收益）。片區開發的核心要素是土地一級開發和營商環境建設。因此，片區開發不是多個簡單基礎設施建設工程的無機組合，這與當前流行的政府與社會資本合作（PPP）模式截然不同。片區開發是現行地方債務管控趨嚴形勢下的最優解。一方面，通過土地一級開發實現高收益性，避免了地方政府的剛性兌現責任；另一方面，通過產業導入績效考核，避免了滯后的財政支出責任。目前，常見的片區開發模式有PPP模式、特許經營模式、F+EPC（融資+設計-采購-施工總承包）模式、ABO（授權-建設-運營）模式等，一般由政府方或平臺公司招標選取社會投資人作為投資合作主體，雙方共同出資成立項目公司，開展片區開發具體工作。因此，片區開發是一項復雜、系統的投資建設活動，其核心特點是運作方式多元，跳出了土地思維，從賣土地到賣物業，再到賣股權，獲得片區長遠價值。這個過程不僅可實現土地與物業增值，而且能實現產業導入與發展，綜合疊加和釋放片區價值。而城市建設投資公司（以下簡稱“城投公司”）作為地方政府促經濟、保民生的有力執行者，在大量片區開發項目中承擔項目融資、投資、建設、運營等主要任務。因此，本文主要從城投公司視角出發，分析會計核算常見問題。

1.2片區開發會計核算準則適用性分析

我國沒有專門針對片區開發的會計核算相關準則或文件，對于這類業務應該如何核算一直存在探討空間。無論是F+EPC模式、ABO模式還是其他模式的片區開發，其交易結構都是通過提供一攬子城市建設運營服務，換取從政府方或平臺公司獲得相應投資回報（包括投資成本和投資收益）的權利。投資回報的資金來源主要是片區范圍內的政府性基金收入等新增財政收入，如土地出讓收入扣除稅金和地方提留資金后的資金等。本質上，是否能獲得片區開發收益，取決于片區財政收入情況，政府方或平臺公司并沒有兜底義務。這與PPP項目由使用者付費的收益模式沒有本質區別，即收費額是不確定的。從這個角度看，片區開發財務核算也可以參考PPP相關準則，如《企業會計準則解釋第14號》（以下簡稱“解釋14號”）、《國際財務報告解釋公告第12號——服務特許權協議》（以下簡稱“IFRIC12”）和《國際會計準則解釋公告第29號——服務特許權協議：披露》等。本文以這些文件為依據，探討片區開發涉及的資產確認、借款利息處理、建設管理費處理等會計核算問題。

2片區開發會計核算存在的問題及處理建議

2.1資產確認問題及處理建議

在片區開發實操過程中，資產確認屬于涉及金額較大、邊界模糊的問題。以下主要從資產確認屬性和資產確認時點兩個方面進行論述。

2.1.1資產確認屬性

在片區開發過程中，社會投資人主要提供投資、融資、建造、運營等一系列服務，并不具備片區開發的主導權和控制權，相關規劃策劃方案、融資方案、開發方案等均需經政府方或平臺公司審批，因此不滿足固定資產確認條件。鑒于此，片區開發過程中所涉資產應確認為金融資產還是無形資產值得商榷。

一是金融資產。金融資產是指單位或個人所擁有的以價值形態存在的資產，代表擁有未來收益或資產合法要求的憑證。在片區開發中，社會投資人基于項目投資合作協議收取投資回報，成本確認和收益取得均來源于合同，其投資行為滿足金融資產確認條件。但按照IFRIC12的規定，金融資產確認還需要滿足“無條件收取的可確定金額”條件，即“對于提供的建造服務，經營方如果具有無條件從授予方或按照授予方的指示取得現金或其他金融資產的合同權利，那么該權利就應該確認為一項金融資產”。顯然，片區開發作為一種投資行為，政府方或平臺公司不兜底，并不滿足無條件獲得收回投資成本和收益權利的條件。

二是無形資產。無形資產是指企業所擁有或控制的、無實物形態的、可辨認的非貨幣性資產。社會投資人不是資產所有者，通過提供建造等服務，收回建造成本并收取資金收益，擁有基于投資合同協議的片區運營、產業招商權利，符合無形資產中無實物形態、非貨幣資產的特征；同時，通過發生建造成本換取收益及后續收取運營招商的權利，可視為無形資產的歷史成本，符合可辨認條件。但從物權角度看，通過提供服務換取權利屬于用益物權，為他物權，并非所有權，又與無形資產“擁有或控制”要求相違背。

可見，片區開發實施內容復雜、收益結構多元，財務核算內在邏輯可參照解釋14號、IFRIC12等規定，但不能完全套用。由于項目公司并不擁有片區策劃和建造基礎設施的所有權和控制權，但可基于項目投資合作協議要求獲得收益的確定性水平，擁有一定收取對價的權利，建議將片區開發過程中所涉資產確認為金融資產，放在長期應收款科目核算，將成本費用進行歸集處理。

2.1.2資產確認時點

由上述分析可知，將片區開發相關投資成本確認為金融資產更適宜，而何時確認在實務處理中也有待統一。本文建議以“取得合同對價的權利”時點作為判斷標準。由于片區開發項目投資額動輒上百億元，投入資金巨大，項目公司會爭取政府方或平臺公司定期（如月度、季度或年度）按照雙方商定的計量支付管理辦法確認工程量并計入投資成本，同時按照合同約定的投資收益計算方法確認可實現的投資收益。經政府方或平臺公司簽認后，投資回報的金額基本明確，項目公司即獲得了收取對價的權利，財務賬面可同步確認為長期應收款。此外，在項目前期開工階段，計量確認路徑尚未打通，已發生的工程量雖未經政府方或平臺公司確認，但相關工程已實施，且具體工程量清單清晰、準確，此時可根據“實質重于形式”原則先暫估入賬，待經政府方或平臺公司確認后再沖回調整。

2.2借款利息問題及處理建議

片區開發涉及金額大、周期長，項目公司需依靠大量外部融資滿足開發資金需求，借款利息資本化的時點和金額在實務處理中也存在一定爭議。根據《企業會計準則第17號——借款費用》（以下簡稱“CAS17”），對于發生的借款費用可直接歸集到符合資本化條件的資產，應予以資本化。其中，符合資本化條件的資產是指需要經過相當長時間的購建或生產活動才能達到預定可使用或可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等。CAS17中并未明確金融資產也在“符合資本化條件的資產”范圍內。類似地，根據《國際會計準則第23號——借款費用》（以下簡稱“IAS23”），直接歸屬于相關資產的購置、建造或生產的借款費用，應作為該項資產成本的一部分予以資本化。其中，相關資產是指需經過較長準備期才能達到可使用或可銷售狀態的資產。IAS23中亦未明確金融資產屬于上述“相關資產”。另外，IFRIC12指出，在金融資產模式下，服務特許權安排一般以公允價值計量，不受所發生的借款費用影響，因此借款費用不能資本化。由此可知，國內外都默認金融資產不存在借款費用資本化問題，不適用相關借款費用準則條款，應直接計入當期損益。單純基于準則規定的適用范圍下結論，似乎有些過于武斷，是否可以理解為：準則只是明確了哪些是符合資本化條件的資產，并未對不符合資本化條件的資產進行規定。因此，企業應結合具體業務性質進行判斷，適當情形下可對各準則中借款費用所述的資產范圍予以擴大解釋。

結合片區開發來看，投資合同對于融資成本的約定大致分3種：第一種是作為投資成本構成的一部分，經政府方或平臺公司確認后在未來支付給項目公司；第二種是不構成投資成本，即由項目公司自行承擔；第三種是政府方或平臺公司承擔一定額度的融資成本，超出部分由項目公司承擔。針對以上3種情況，借款利息處理應區分對待：對于構成項目投資成本的，全部資本化處理，作為長期應收款的一部分；對于不構成投資成本的，直接計入當期損益；對于部分計入投資成本的，應在限額內資本化，超出部分計入當期損益。此外，資本化時點應適配項目投資建設周期，具體資本化時點的判斷原則可參照解釋14號、CAS17中“資產支出已發生、借款費用已發生、相關必要購建或生產活動已開始”相關規定，建議在提取借款資金、片區投資建設動工之際即開始資本化。

2.3建設管理費問題及處理建議

在片區開發模式下，項目公司的身份為建設管理單位，其所發生的管理性質支出構成了項目建設管理費。根據《基本建設項目建設成本管理規定》（以下簡稱《建設成本管理規定》），使用財政資金的國有企業和國有控股企業的項目建設管理費，比照“總額控制，分年度據實列支。其中總額控制數以項目審批部門批準的項目總投資扣除土地征用、遷移補償等為取得或租用土地使用權而發生的費用為基數分檔計算”。也就是說，項目公司在投資開發建設過程中，建設單位管理費若計入投資成本，應根據《建設成本管理規定》計算方式確認總額控制數，超出控制數的需由企業自行承擔。相應地，在財務核算時，對控制數范圍內的建設管理費應予以資本化，對超出部分應及時進行費用化處理。但在實操中，費用化時點和費用化金額（即總額控制數）確認兩個方面的問題有待解決。

一是費用化時點問題。由于片區開發耗時長，且各項目非標準化程度高，人工、物資等管理成本很難被控制在《建設成本管理規定》的限額內，即使納入投資成本，也只是部分納入，超控制數的部分仍由項目公司承擔。會計核算時，若在總額控制數內先資本化，超控制數后再費用化，看似便捷，也符合權責發生制原則，但與業務實質有所偏離。應研究建立動態管理費分攤機制，考慮匹配建設時長和投資強度的分攤原則，如預估項目全周期管理費總額，按照《建設成本管理規定》計算出超控制數不能予以資本化的金額，然后結合合同建設期、建安投資強度兩個維度分別設置權重，科學計算各期費用化金額。

二是總額控制數確認問題。《建設成本管理規定》附表中的“總額控制數費率表”列明了不同工程總概算金額對應的費率和建設單位管理費，但是表中所指的工程總概算是以各子項工程概算作為計提基數，還是以整體工程概算為基數，并未明確。實際操作中，社會投資人可選取兩種取數方式下的最大值，與政府方溝通，爭取將建設管理費納入投資成本，同時在一定程度上優化企業利潤表和現金流。

3結語

盡管目前片區開發政企合作模式已越來越多地被運用，但是相應的會計核算仍未在準則方面有所明確。以下結論和建議供社會投資人在財務核算時參考，彌補現有準則約定的模糊之處。

首先，在片區開發資產確認方面，由于項目公司并不能主導或控制相關資產，但可基于投入獲得一定收益的確定性水平，建議將其確認為金融資產，在經政府方或平臺公司簽認后即可視為獲得了收取對價的權利。

其次，在借款利息資本化方面，若構成投資成本，則全部資本化，作為長期應收款的一部分；若不構成投資成本或部分構成投資成本的，對投資成本范圍外的予以費用化處理。資本化時點可參照CAS17相關規定來確定。

最后，在建設管理費方面，限額計算可參照《建設成本管理規定》執行，工程概算計提基數的選取存在與政府博弈空間；對超限額部分進行費用化時，可考慮匹配建設時長和投資強度，建立動態、科學的分攤原則。

參考文獻

[1]戢志軍.基于城市綜合開發項目的財務風險防范[J].財務與會計，2021（12）：75-76.

［2］林霆.“投資人+EPC”模式在片區綜合開發中的運用[J].財會月刊，2022（7）：101-104.

［3］郭懷念.地方國有企業建設單位管理費存在的問題探討[J].中小企業管理與科技，2021（9）：7-9.

收稿日期：2023-09-21

作者簡介：

張簡，女，1992年生，碩士研究生，會計師，主要研究方向：片區開發會計與審計。