商務樓宇合同節水與節水管理措施研究

楊杰

摘要：本研究針對商務樓宇的節水需求，分析了商務樓宇水資源利用的現狀，從提升節水管理水平出發，對合同節水管理的概念與商業模式，商務樓宇合同節水管理的實施重點進行討論，提出了加強節水監督管理、完善節水日常規范制度、探索完善節水激勵機制等管理措施。這些研究有助于提升商務樓宇水資源利用效率和效益，促進城市的可持續發展。

關鍵詞：商務樓宇；節水機制；合同節水；管理措施

DOI：10.12433/zgkjtz.20241423

水資源不僅是基礎性的自然資源，更是國家戰略性資源。全國有近三分之二的城市不同程度缺水，解決水資源短缺問題，節水是根本出路。現代商務樓宇是城市建筑的重要組成部分，是公民、社會組織及政府機構開展經濟活動和日常經營管理的重要場所，商務樓宇節水工作尤為重要，已經成為城市用水和節水管理的重點方向。

一、商務樓宇水資源利用的現狀分析

（一）商務樓宇的用水特點

首先，現代商務樓宇用水需求較大，質量要求高。隨著綠化、保潔標準的提高，后勤服務用水總量和單位面積用水強度也在持續增加。其次，由于水費相對于其他資源價格較低，占企業經營成本不高，管理者往往不愿意在用水量上做過多限制，導致用戶對用水量無感。最后是商務樓宇內業態豐富，越來越多的商務樓宇提供餐飲、健身等耗水量大的服務，地下車庫提供洗車等增值配套服務，進一步增加了用水管理難度。

（二）商務樓宇的水資源浪費現象和原因分析

隨著配額管理和階梯水價的推行，用水效率普遍提高，但水資源浪費情況還是普遍存在。

一是設施問題導致的浪費。早期供水系統規劃設計不合理和終端節水設施不完善。部分樓宇在供水系統設計和建設方面缺乏前瞻性和科學性，未能充分考慮節水因素，導致供水系統在運行過程中存在水資源浪費的隱患。由于改造成本較高，管理者有畏難情緒。部分用水設施老化破損，從市政管網進入終端用戶的最后一百米存在“跑冒滴漏”現象。在用水器具選擇上沒有關注節水標識，往往使用一些價格便宜、造型獨特但耗水量較大的潔具和浴具，也造成了一定程度的浪費。隨著時間的推移，與節水器具相比，普通潔具和浴具的耗水總量驚人。部分樓宇沒有中水回用和污水處理系統，造成水資源的浪費。

二是管理問題導致的浪費。商務樓宇產權主體、使用主體、管理主體互相分離的情況較為普遍，節水管理責任主體多元，責任落實存在技術與管理及其銜接問題。樓宇物業方往往對用水管理認識不到位，缺乏嚴格的用水計劃和標準。管理手段落后，缺乏用現代科技和精準計量的方式，特別是對食堂餐飲、洗浴洗車等服務，缺乏嚴格的用水標準管理，造成使用量過大。水資源監管部門出于支持樓宇發展的角度考慮，對樓宇的用水指標管理也相對寬松。對于能帶來大量租金收益的樓宇使用單位，物業對其用水管理約束的積極性和力度極為有限，使得部分低效用水行為得不到有效約束和規范。部分樓宇對于用水數據的監測和評估體系尚未完善，難以準確掌握用水情況并進行有效管理。

三是節水意識和節水機制導致的浪費。由于宣傳教育不到位，樓宇內的業主對水資源節約利用的認識不到位，主動性不夠，缺乏規范的節水行為培訓和指導，在用水過程中存在諸多漏洞，造成浪費。由于缺乏體制機制創新，業主對如何將市場節水服務資源和自身需求相結合考慮不深入，不知道如何節水，也沒有享受到節水帶來的經濟效益和社會效益，主動節水的內驅動力不足。

二、商務樓宇合同節水管理的應用分析

（一）合同節水管理的概念與商業模式

合同節水管理是指用水單位為了實現水資源節約的目標，與節水服務企業簽訂合同，節水服務企業通過籌集資金、集成先進技術，提供節水改造和管理服務，項目運行后，企業和用水戶按照約定對節水效益進行分配的新型節水機制。

合同節水管理的商業模式主要是節水服務企業投入資金、技術，幫助用水單位進行節水改造、提供節水管理服務，從而創造節水收益，企業通過分享節水收益等模式實現投資回報。實踐中，這一商業模式會根據節水項目的具體情況適當調整，具體由節水服務企業與用水單位通過簽訂合同的模式明確相關權利義務關系。

（二）商務樓宇合同節水管理的實施重點

建造年代較早的商務樓宇在節水硬件方面和日常管理方面的問題尤為突出，樓宇節水改造投資較大，通過常規途徑實現節水目標難度較大，針對這種情況，可以充分運用合同節水管理的方式，引入節水服務企業，并和相關金融機構合作，采用整體打包、長期合作的方式，“一攬子”措施來提供資金、技術、運營管理服務，因地制宜采取節水效益分享、節水效果保證、用水費用托管以及“效果保證+效益分享”等多種模式，由節水服務企業為商務樓宇節水改造提供優質服務，實現經濟效益和社會效益相統一。商務樓宇通過實施合同節水管理，可以重點關注以下幾個方面：

第一，優化用水系統，整體提升用水效益。商務樓宇用水系統的優化提升應充分考慮用水特點和用水量等因素，結合先進的節水理念和技術手段，進行系統性優化。首先要合理規劃供水系統，通過精確計算、優化樓內供水管網系統設計，最大限度減少管網長度和彎頭數量。其次，要合理限定配水點的水壓，避免出流超壓造成浪費。推薦采用分區供水、變頻調速供水等先進技術，實現供水系統的高效運行。最后，加強供水系統的監控和維護是確保節水效果持續發揮的重要保障。鼓勵用水單位建立用水實時監控系統，實現智能化、信息化管理，對各樓層及主要用水設備、用水部位安裝遠程智能水表，利用先進的監控設備，實時監測水系統的運行狀態和用水情況，確保及時發現并處理潛在問題，使用水系統保持高效運行，降低漏損，從而整體提升用水效益。

第二，更換節水器具，提高用水效率。選用高效節水型潔具和設備是節水管理的關鍵一環，也是資金投入量較大的一部分。管理人員必須進行深入調研和評估節水設備，在選擇用水設備時，應注重設備的節水性能，實現節水器具全覆蓋，鼓勵使用一級水效節水器具。

第三，建設雨水和中水回收與利用系統，拓展用水來源。雨水和中水回收與利用系統，作為商務樓宇節水管理的重要組成部分，其使用管理路徑已日趨成熟，不僅有助于節約寶貴的水資源，還能在一定程度上減輕城市排水系統的壓力，具有深遠的節能環保意義。商務樓宇建立雨水和中水回收系統后，每年可收集大量雨水和中水，雨水和中水經過初步過濾、沉淀和消毒處理后，可達到非飲用水的使用標準，被廣泛應用于園林綠化、道路保潔和洗車等方面，從而整體降低樓宇用水成本。

第四，應用真空節水系統，降低用水消耗。真空節水系統可以提供一種可持續的節水解決方案，在不影響服務品質的前提下，減少用水量，為商務樓宇提供長期穩定、清潔高效的節水效果。該技術以空氣替代水，利用真空負壓原理，產生高速氣水混合物，從而迅速沖洗掉潔具內的污水和污物。這種技術可以顯著減少用水量，有效地排走污濁空氣，通過優化沖洗過程，實現高效節水并提升環境的質量。真空節水技術還具有環保和可持續性的優勢。通過降低用水量，真空節水技術有助于降低污水排放，并減少對環境的污染。

三、現代商務樓宇節水管理措施分析

（一）加強現代商務樓宇節水監督管理

首先，完善用水定額管理機制。各城市用水主管部門應牽頭建立或者督促樓宇產權單位和管理單位建立一套完善的用水監管機制。這一機制要涵蓋水資源使用的全過程，包括水源管理、用水計量、漏水檢測與修復以及節水效果評估等環節。貫徹落實《節約用水條例》，按照樓宇所在城市用水定額管控要求和不同功能區域樓宇的實際使用用途，分區域、分主體明確用水定額管控標準，建立以水定需的剛性約束機制，通過超額控制、區段計價等方式，落實各用水主體節水責任。

其次，精準實施用水計量與監控。在推進商務樓宇節水管理的過程中，做好用水計量與監控，是確保水資源高效利用、減少浪費的重要基礎措施。用水計量的實施是節水工作的基礎。通過將精準的用水數據、水質監測與節水管理制度相結合，不僅可以深入了解樓宇的用水狀況，還能為管理者提供有力的決策支持。商務樓宇應安裝具備高精度的用水計量儀表，一級用水計量率應達到100%，次級用水計量達到95%，必要的用水部位要達到三級計量。這些先進的儀表具備實時采集用水量數據的功能，借助物聯網技術，將所收集的數據迅速傳輸至中央監控系統。通過深入對比不同時間段、不同區域的用水量數據，實現對用水情況的有效監控與管理。

最后，應定期開展用水情況考核評估。采用對比分析的方法，全面研究樓宇在實施節水措施前后的用水量變化、用水效率的提升以及經濟成本的節約等核心指標，檢查節水措施執行情況以及用水行為的規范化程，客觀評價節水工作的實際成效，為樓宇未來節水工作的進一步優化提供清晰明確的改進方向和建議。通過一系列考核和評估，幫助樓宇管理者及時發現節水工作中存在的問題和不足，為制定針對性的改進措施提供有力的支撐。樓宇管理者應完善水資源消耗評估與監測制度，定期對樓宇內各區域的用水量進行評估，分析用水結構和節水潛力，提出改進措施。

（二）完善現代商務樓宇節水日常規范制度

為確保商務樓宇水資源的高效利用與節約，壓實樓宇管理者責任。各用水單位應制定完善用水管理制度，規范樓宇內的用水行為，明確節水措施的執行標準和責任主體，實現水資源的優化配置和可持續發展。

一是完善定期檢查制度。要明確檢查的內容和標準，定期檢查與維修樓宇內的用水設施，應進行至少每月一次的定期檢查，確保無漏水現象。發現設施損壞或漏水后，應組織維修團隊在規定時間內完成修復工作。二是完善更新改造老舊、低效的用水設施的制度。要本著節水優先和可持續發展的理念，積極安排資金，或者與節水服務企業或第三方合作，有計劃組織完成更新改造工作，及時推廣使用新型節水設備，提高用水效率。三是完善推進非傳統水源利用制度。倡導綠化灌溉和沖廁用水優先使用雨水收集系統水源，減少用水量。鼓勵建設中水回用系統，將空調冷凝水、凈化器尾水、剩余生活熱水等進行廣泛收集利用，通過提高中水回用率，進一步節約用水量。

（三）探索完善現代商務樓宇節水激勵機制

合理的節水激勵機制是確?，F代商務樓宇節水效果的有效手段。一是相關部門可以采用資金補貼、低成本融資和產業鼓勵等方式，支持優質的節水企業和第三方節水服務機構廣泛參與商務樓宇節水改造。同時，探索建立節水輔導機制，不斷強化對用水單位的技術支撐；切實落實財稅金融支持政策，提升節水服務能力，推動節水創新鏈、產業鏈、資金鏈、政策鏈融合發展，為實現水資源節約集約利用、推動節水產業發展提供有力保障。

二是加強對循環利用水資源的激勵。要明確各類水資源的使用條件和優先級，確保得到有效節約和合理利用。特別是加強水資源的循環利用，完善雨水和中水等非傳統水資源開發和利用的政策支持和激勵機制。創新現有的水資源定額管理機制，考慮到商務樓宇業態特點不同、人流量有季節性差異的特點，鼓勵業主采用使用處理過的雨水和中水來滿足日常保潔、綠化等需求。

三是加強對節水型單位建設的激勵。堅持用水總量和用水強度雙控管理，按照“公共機構水效領跑者”等有關標準，組織商務樓宇使用單位開展節水型單位建設，落實節水措施，深挖節水潛力，提高智慧化管理能力，加強節水宣傳教育，積極營造珍惜水、節約水和愛護水的良好氛圍，推動各樓宇使用主體積極落實節水要求。我國新制定的《節約用水條例》也明確規定，“對節水成績顯著的單位和個人，按照國家有關規定給予表彰、獎勵”。城市用水管理部門和商務樓宇管理者可通過評選“節水標兵”和“節水先進部門”“節水樓宇”等措施，提高節水社會美譽度，激發員工和樓宇業主的節水熱情，促進節水措施的有效實施。

四、結語

現代商務樓宇是城市節水管理的重點領域，通過實施合同節水管理，可以幫助用水單位用較低的成本實現節水系統優化提升等管理目標，在日常節水管理工作中，可以采取加強節水監督管理、完善節水日常規范制度、探索完善節水激勵機制等管理措施，這樣不僅可以有效降低水資源消耗，提升水資源的利用效率，還可以發展節水產業，提高經濟效益和社會效益。

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