上海里弄街坊保護與更新的城市設計管理優化策略探討

周旋旋

關鍵詞：上海里弄街坊；保護更新；城市設計管理；管理序列

0 引言

里弄街坊是由城市道路、河流邊界圍合的特定宗地形態，以里弄住宅和沿街商鋪為主體形式。一個里弄街坊通常包括2個以上不同建造時期的地塊，成為居住、商業、產業和城市服務等多種功能混合的空間載體。里弄住宅是與水鄉村落、工業遺產并存的上海城市特色要素，從上海初建埠到現今2 400萬余人口的城市容量擴張過程中，在以舊區改造為主要模式的城市更新領域，傳統與現代、保護與發展、存舊與立新的二元矛盾在里弄街坊這一單元中高度聚焦，里弄街坊已成為上海城市更新中的一大挑戰[1]。

當前，學者們從社會經濟、城市與建筑等視角出發對里弄街坊的保護規劃與管理進行研究，并認識到街區形態的社會、文化和生態意義。具體研究方向主要包括建成遺產和積極保護的基礎理論和整體機制研究[2]，[3]101、上海老城廂里弄和超大城市精細化治理機制研究[4]、歷史文化風貌區保護規劃實施和評估機制[5]等。上海歷史風貌保護實踐已積累了關于“風貌保護街坊”①、“里弄風貌街坊附加圖則”等規劃管理的經驗[6-7]。在具體項目實踐中，對街坊層面的控規編制和管理審批已形成基礎流程，但由于土地權屬分散，土地再開發需要兼顧各方利益，歷史建筑和城市風貌評估、業態運營組織等技術工作專業性強、復雜度高等原因，導致傳統控規和保護規劃的可實施性較低，相關研究尚需深入對設計方法方面的探討。

1 里弄街坊保護與更新的類型及其發展

1.1 作為歷史城市的生活社區

里弄街坊是上海城市建造的歷史產物，在土地使用、房產開發模式和社會形態的共生中形成。近代上?！胺种纬鞘小焙汀叭缢姆健钡奶厥獬鞘薪Y構，在歷史形成的有相近特征的區域內不斷細分，奠定了1920—1945年間穩定的次級街道體系，形成里弄街坊“外鋪內里”的空間形態。根據伍江等[8]87的研究，外灘地區的街坊在90 m×90 m至140 m×170 m之間，近代法租界地區的街坊尺度為145—160 m。從外部城市空間來看，自19世紀末存續至今的石庫門里弄與街鋪、城市街道互相嵌入，臨街界面建筑序列相連，構成具備有機演進和東西方雜糅特征的城市景觀整體（見圖1-圖3）?！斑@些為市民生活所建造、在日常生活中形成的與市民社會密切相關的建成環境就是城市的生活遺產（living heritage）”[3]101。

上海的舊區改造雖然在一段時期內解決了城市基礎設施建設的資金需求，但存在歷史傳統肌理消失、深層次社會結構被忽視等多方面的問題[2]75，在現實中面臨復雜的保護與更新條件。一是納入法定風貌保護的街坊范圍與城市舊改地塊范圍高度重合，街坊更新法規尚不穩定②。二是空間產權的高度混合性，街坊空間利益再分配和運營問題是影響后續發展的挑戰。三是大部分里弄街坊地塊格局細碎，與現代城市的商業、居住、辦公地塊劃分有較大差異，適應性再利用難度大。與此同時，社會學語境下的居住空間營造面臨復雜的情況，包括東西向住宅的社會認知和接受度等。

1.2 作為城市更新的實施單元

里弄街坊是上海中心城區土地再發展所依托的主要空間形態。2015年《上海市城市更新實施辦法》將城市更新與區域評估、控規編制、專家論證程序相結合，由政府部門在區域評估范圍內劃定城市更新單元作為規劃實施的基本單位，“最小由一個街坊構成”。由此可見，街坊層級是銜接法定規劃編制和項目建設的關鍵層級，也是將城市整體保護戰略落實到人居環境空間的中觀空間層次。

目前，上海已完成更新的以保護為初始目標導向的里弄街坊中，保護與更新方式包括以下2種類型（見圖4）。

（1）遺產保護型：對已列入法定整街坊保護的里弄街坊，以保護和保留修繕為主要導向。典型案例有上海建業里西弄③，采用成片保護的方式，由居住空間轉換為精品酒店類居住功能空間，創造了里弄住宅“旅居”保護的建業里西弄模式[9]。

（2）更新開發型：位于城市中心區位，滿足市場需求和導向，以市場開發企業為主導的再開發。此類里弄街坊以功能空間重組、適應城市商住功能開發為導向，容納較為靈活的多種保護保存和重建形式。此類案例有上海新天地，保留傳統里弄建筑外觀、內部拆除重建，局部建造了全新的現代建筑[10]。

在當前實踐中，歷史風貌區、風貌街坊與舊改項目在空間上高度重疊。除上述2種類型外，還對原有歷史建筑拆除后進行“低層肌理再造”，復制歷史風貌的“片面保護”傾向。里弄街坊既要避免全商業開發導向的“拆舊建新”模式，也要避免政府主導的項目保護后出現空間有限利用和低效運營。在規劃管理層面，針對里弄街坊空間形態、產權功能的特殊性，需考慮采用同一街坊內保護與更新有機共存的更新方式，提升規劃管理中的設計技術內涵。

2 保護與更新中的規劃管理問題與挑戰

2.1 傳統控規難以界定保護與更新的功能空間關系

里弄街坊更新本質上是通過對物質空間的重構再造，提升街坊外部城市空間的公共價值，并對街坊內部空間資源實施再分配的過程，在物質空間層面處理好保護與更新的關系是規劃管理的關鍵。目前城市控規中，常規土地指標管控并不適用于街坊這一中觀尺度，里弄街坊更新項目面臨實施機制和實施技術的雙重挑戰。

（1）保護與更新的規模不夠明確，統一的城市基礎數據平臺有待建立

項目層面，基于對里弄街坊的歷史建筑甄別結果，確定保護建筑規模，根據街坊總量反推出更新規模，包括更新改造、拆除新建的建筑規模。由于市區統一的基礎數據平臺尚未建立，數據來源往往有多個出處，由此造成決策流程較長。

（2）居住功能與公共功能混合設置難度大，缺少對建筑適應性的研究

里弄街坊“外鋪內里”的歷史空間亟需向新的城市功能轉型，其中居住功能與公共功能混合是難點所在?！渡虾Ｊ谐鞘懈聴l例》鼓勵地塊功能的混合及增加公共設施的面積[11]，但對實施主體企業尚缺乏相應的混合街區功能的設計、建設和運營指導。此外，規劃土地政策中的混合功能管理、公共空間鼓勵措施、住宅規劃設計標準等都有待系統性優化。

（3）歷史風貌評估專業性強、復雜度高、變化性大

歷史風貌評估由單體層面的建筑甄別和街區層面的風貌評估構成，在城市更新項目實施階段占相當大的工作比重，專業性強、復雜度高。風貌評估過程中部分難以預見的變化會對設計方案是否能落實控規確定的保護建筑分級（保護建筑—保留歷史建筑—一般歷史建筑—其他建筑—應當拆除建筑）造成影響。歸結起來主要有控規階段保護保留對象評估維度單一、產權信息變更、相鄰地塊協商等問題。持續性的項目實施進程需要對上述信息進行動態調整。

2.2 設計與建設過程缺少針對性的技術標準和激勵政策

（1）在控規階段難以完全預設實施需求

由于傳統控規為土地出讓前的預設條件，控規編制時市場實施主體尚不明確，對項目功能業態、運營模式也并未確定，控規無法對上述需求進行設計轉化。部分技術要求如巷弄寬度、街道界面、保護保留與新建建筑高度尚未達到相應工作深度時，無法通過開發指標精準傳導，由此生成的控規建筑管控要求不能與實施需求匹配。

（2）現有技術標準無法滿足有機更新的需求

相關規劃和工程建設規范系統之間缺乏協調。上海目前的消防、交通、綠化等相關技術標準為針對新建項目而制定，對風貌保護形成巨大挑戰。此外，需要處理好地下空間開發與地上風貌保護的關系，這就涉及多個專項領域的跨行業空間技術系統支持與統籌協調。

（3）空間設計缺少適應性再利用的研究支持

適應性再利用是里弄街坊保護與更新項目的實施難點，“以用促?！笔呛侠淼纳鐣€定與商業經濟目標的延伸。激活城市功能客觀上需要以適當比例的新功能、新空間植入，通過街坊內外部空間與地上、地下功能系統的重構。

里弄街坊的城市設計管理優化策略

3.1 控規管理與城市設計管理結合

設計思維具有重視物質空間基礎、貫通不同層級空間尺度進行創造思考的特征，用于應對城市更新的問題復雜性具有“以形定量”的優勢，也是城市目標在三維空間上的集成，是有效傳遞公共價值的復合型策略。城市設計管理由規劃資源主管部門負責實施，是對城市空間進行審慎約束和規則制定的過程，也是將歷史風貌保護和城市更新建設緊密結合的新型空間開發控制方法。

在城市歷史保護核心原則下，城市設計管理與城市控規同步，涵蓋規劃設計、建設實施、項目運營的全過程。其主要作用是應對從二維土地規劃到三維城市空間的管理對象轉換，整合城市更新和歷史風貌保護的價值導向，以空間設計技術支撐法定規劃管理和項目建設。

城市設計管理對應控規的土地使用分類，在對城市設計方案管理的同時，確定土地功能混合的管控導向和控制指標。綜合應對功能、交通、市政、綠化和各類配套設施等空間規模、結構和形態的問題，為政府決策階段提供輔助，進行更為積極有效的里弄街坊保護與更新管控（見圖5）。

以下案例分別位于上海市黃浦區、原閘北區和徐匯區，規模為1—5個里弄街坊不等，總結實際工作中的城市設計經驗④，可以為里弄街坊的管理優化策略提供以下思路：（1）保護與更新規模的確定要以遺產原真性、完整性價值為原點，以城市總體保護規劃和地區城市更新計劃為指導。（2）街坊空間設計應符合未來新功能的要求，為城市公共空間和公共設施集約設置創造條件。（3）功能適應性再利用要以建筑類型和質量評估為基礎，相關研究應適當前置。（4）針對里弄街坊特定空間形態，應遵循“先地下后地上，先沿街后內部”的保護設計邏輯。

不同于新建地區的城市設計管理，里弄街坊的城市設計管理應包括現狀評估和城市設計2個階段，對設計要素按照先后順序整合形成設計管理序列?，F狀評估是管理過程中至關重要的基礎工作階段，包括產權地籍細分、街巷格局和街道界面、建筑價值和空間類型分類、建筑質量評估4個管理要素。城市設計階段以現狀評估為基礎，包括空間規模管控、空間結構管控和空間形態管控3個管理序列。

3.2 現狀評估階段的管理要素

里弄街坊在現狀評估階段，信息數據應對接城市層面的總體保護規劃和區域更新規劃，匯集街坊內外部整體性、綜合性的三維空間信息，形成標準數字化圖庫，作為后續城市設計階段的工作底圖。以街坊地塊的產權信息為基礎，疊加城市形態學的類型分析方法，整合為產權地籍細分、街巷格局和街道界面研究、建筑價值和空間類型分類、建筑質量評估4組管理要素（見圖6）。

（1）產權地籍細分：里弄街坊作為綜合性功能街區，歷經現代加建和改建，形成了不同產權、不同建設時期的地籍細分，現狀評估應標示產權空間邊界，作為后續地塊重劃的工作底圖。

（2）街巷格局和街道界面研究：里弄街坊以線性的主支弄空間為內部公共空間，由沿街建筑界面、過街樓、出入口等次級要素限定的城市街道界面是上海歷史風貌的核心要素，現狀評估提取形成街坊內外的核心圖底特征。

（3）建筑價值和空間類型分類：根據里弄街坊與建筑空間組織的特征，引入城市形態學的類型分析方法，將具有相似結構特征的形式要素還原歸類，再進行整體性評價，建立后續設計管理的整體出發點。

（4）建筑質量評估：建筑質量評估是后續實施階段建筑適應性利用的基礎依據，用于確定適用于本街坊的更新目標和改造更新決策、技術指引，相關工作應置于現狀評估階段完成。

3.3 城市設計階段的管理序列

城市設計管理階段承接現狀評估管理階段，以歷史遺產保護的真實性和整體性原則為出發點，目標是使可開發地塊上的更新建筑和新的公共開放空間融入歷史肌理體系，在有條件的地區進行地上與地下空間整合開發，適應城市生活新形態，重建新的社區系統，使更新與保護的新老空間在同一地區共生為一體。

通過核準城市設計方案，明確建筑和土地使用的功能類型、保護與更新類型（新建和保護保留地塊、建筑）、新建建筑在街坊中的位置體量和管控形式、公共基礎設施和公用設施的相關控制指標、綠地開放空間的控制指標、道路設施和交通管理策略等。結合實踐經驗，按設計工作開展的先后順序，歸納為空間規模、空間結構、空間形態3個方面的技術流程，即城市設計階段的管理序列。

3.3.1 空間規模管控：可建造空間控制

里弄街坊中可建造空間控制，指新建建筑在街坊內的位置和體量，是一個定量與定性結合的嚴謹研究過程，在平衡判斷的基礎上展開，通過保留大部分的歷史肌理，在管理要素中應明確“拆除比例、保護體量比例、更新體量比例”，形成對空間資源對保護與更新比例的分配量化，也為傳統歷史街坊的現代空間轉化和功能提升留出一定余地。

以上海市黃浦區里弄街坊為例，采用以街坊空間形態特征為基礎，“先地下后地上，先沿街后街坊內部”的設計工作流程，以直觀的三維空間表現，作為城市設計管理審核的步驟指引（見圖7-圖8）。

（1）保護更新策略框架

根據現狀建筑歷史價值評估，劃定1、2、3、4、7號地塊為保護保留地塊，5、6、7號（局部）地塊為更新地塊，采用保留改造、更新改建以及拆除后更新新建的多種方式進行更新。這樣的保護與更新策略框架為研究新建體量、地下空間形式提供了相對清晰的方向。

（2）地下可開發范圍劃定

采取歷史價值評估和工程評估結合，初步明確地下空間整體范圍，可開發的范圍主要是拆除和移建的建筑騰挪出的空間，邊界盡量完整。當里弄街坊具備一定規模，在周圍城市道路容量支持的條件下，依托停車設施地下化以換取街坊地面公共空間和步行環境是合理的選擇。

（3）沿街更新建筑體量控制

案例街坊西南角的5、6號地塊為1—2層低品質的棚戶搭建區，5、6號地塊新建建筑，與保護保留的2層歷史建筑協調，通過沿街視點驗證，采用以3層為基準檐口高度，以15 m為屋頂限高作為重構場地體量秩序的基準，并作為與外部城市高層社區的過渡，設計中建議沿街采用底層商業和上部城市公寓的“功能組”，重建有圍合感的城市界面。

（4）可建造空間范圍控制

可建造空間范圍是由建筑控制線圍合而成的閉合的三維多邊形，從城市設計形態規劃中的建筑設計概念抽象而來，為保證新建活動采用與歷史空間相適應的特征和強度，明確新開發與歷史特征和尺度協調的原則。建筑控制線確定后，建筑可貼此線進行建造，也可采用貼線率進行街道界面的彈性引導?？山ㄔ炜臻g范圍明確后，再推導出相應的建筑密度、容積率等控規的土地開發指標。

3.3.2 空間結構管控：公共系統和開放空間集成

綜合功能的里弄街坊通常包括2個以上產權地塊，“地塊重劃”是城市設計管理中的關鍵步驟，以可建造空間范圍為基礎，以公共空間為主線對歷史地塊進行重新劃分，規劃管理工作內容包括地下基礎空間結構和地面公共空間結構控制兩個部分（見圖9）。

（1）地下基礎空間結構

采用國際公認的城市遺產保護理念，應秉承使用中等舒適性（midcomfort）為導向的、低影響、可持續性的目標[12]，并與城市總體保護規劃中的交通引導和停車供給政策結合。案例設計以地下公共空間和公共基礎系統為主線，劃分公共服務與停車功能開發邊界，得到不同劃分條件下的地下空間結構性方案。

（2）地面公共空間結構

重新構建公共空間系統，提供現代城市的公共服務和社區公共空間。綜合把握生態空間、公共空間、建筑場地組合的系統整體，重點管控與歷史空間肌理密切相關的主體公共空間，強化歷史空間中主次街巷尺度、空間序列的特質，推進結構方案向管理手段的順利轉化。

3.3.3 空間形態管控：建筑管控和城市界面引導

基于里弄街坊“外鋪內里”的特征，對新建建筑形態進行管控，滿足風貌保護要求，又為后續建筑設計留有空間余地?；谇捌诘默F狀評估，以類型研究為依托可以更深入地對街區形態和立面進行管控。同時，創新的適應性再利用是里弄街坊項目的難點之一。歷史建筑要解決可持續的活化再利用問題，需要在舊有結構體系中置入新的功能，應在單元模數、空間布局和立面關系上保持契合。

（1）建筑特征類型和管理要素

以街坊歷史建筑遺產為參照，基于里弄街坊的空間特征，建議從建筑高度、屋頂形式、街道主控界面等方面進行詳細控制。建筑高度可以分為檐口高度、屋脊高度；屋頂形式包括雙坡屋頂、平屋頂、單坡屋頂等；街道主控界面以街坊四至沿街面為管控范圍，對街道主控界面特征，包括水平與垂直分割形式、建筑材質、色彩、街道環境要素等進行形式管理。

（2）功能單元類型和管理要素

功能再利用應安排接近原使用功能的新功能，貼合原建筑系統的特征要素，對包括進深、面寬、內部使用分層的功能單元類型進行系統分類，切實指導后續建筑設計。新建筑立面規則應考慮對原規整尺寸模數的里弄開間和進深進行校準，確保原歷史構成模式的延續（見圖10）。

管理過程中需要重點考慮沿街街鋪和城市公寓的歷史使用狀態，居住和非居住功能在同一幢建筑中分層共存，形成“混合建筑”的可能（見圖11）。利用“功能組”概念將能夠兼容的功能組合起來，嚴格控制不兼容的功能對歷史環境的干擾現象，也將混合建設的功能選擇交給后續市場實施。

4 結語

里弄街坊是銜接法定控規編制和項目實施的中觀層次，街坊層級的風貌保護和有機更新是規劃管理創新工作。國內外城市發展經驗表明，成功的城市更新都是以城市戰略研究和科學決策、有效而具有針對性的策略方法為基礎，將傳統法定規劃管理與城市設計融合，在街區層面落實保護管控方法。

城市設計管理是法定保護規劃和控規管理的有機組成部分，承擔銜接政府保護戰略引領和街坊可持續發展的“橋梁”作用。面對里弄街坊高度緊束的空間基礎，可以根據街坊所處的資源和空間特點，選擇性提出控制指標和形態要素。從“整體最優”角度處理保護與更新的關系，實現地上地下空間的合理布局和集約利用，統籌公共服務配套、市政和交通等功能需求，綜合考量運用空間新技術的可實施性。未來城市區域層面的整體保護規劃機制、基礎數據平臺建設等，也應與街坊層面的城市設計管理進行全方位對接，將保護管控精準地落到具體的人居空間。通過對上海里弄街坊保護與更新的城市設計管理優化策略的探索，建立一套符合城市特征、創新融合的管理機制，以期在城市更新發展中發揮積極作用。