房地產企業融資方式的優化策略

國家統計局數據顯示，房地產行業產值占國內生產總值的比重逐年增加，即使在經濟下滑的2021年和2022年，也依然高達6.8%和6.1%。但房地產項目開發周期長，每個環節資金缺口都很大，而我國資本市場尚不發達，大部分房地產企業獲得資金的重要渠道是依靠銀行貸款和購房者的預售款。隨著近年來經濟因素的不確定性，房地產企業承受著巨大的資金壓力，債務風險居高不下，凸顯出了過分依賴銀行貸款和售房預收款為主的融資方式的弊端。因此，優化房地產融資方式，有效控制融資風險，對于推動房地產企業穩定發展具有極其重要的現實意義。

一、房地產融資理論概述

本文研究的房地產融資方式，指房地產企業及房地產項目通過房地產信貸及資本市場融資等直接和間接方式融資。

（一）房地產融資研究綜述

著名學者巴斯丁認為，應該首先選擇內源融資，其次是債務融資，最后選擇股權籌資；Redman（2002）認為，資本結構的主要方法有抵押貸款、信托基金、租賃和銷售等；Archamebault（2009）歸納出，信托融資既可以降低成本，也有利于房地產資金使用的連續性；By Kaplan（2011）等提出，私募股權投資基金在房地產融資中有著關鍵性的作用。

我國房地產融資方面的研究起步比較晚，很多融資方式的研究還在探討階段。巴曙松（2010）認為，靈活運用金融工具，減少資金籌集費用，已經變成了房地產公司在激烈競爭中生存的主要手段；湯華然（2011）指出，目前我國房地產企業融資方式單一，主要是自有資金和銀行貸款，少數大型房地產企業采用了股權融資。他認為應該積極向先進發達國家學習，借鑒房地產產業基金、房地產信托等融資方式，并完善相關政策法規；李燕（2011）認為，我國房地產企業的長期債務過度依賴銀行開發貸款，為了降低各種風險，應促進有關機構的改革創新。

（二）我國房地產融資方式概況

目前發達國家房地產融資方式主要有房地產證券化（以美國等為代表）、住房儲蓄（以德國等為代表）和社會福利基金（以新加坡等為主）三種融資方式。我國房地產融資方式可分為五個時間段，經歷了股權為主、非標為主、債券為主后，又回歸信托、貸款為主的變遷過程。

1.2009年以前，以股權融資為主

2009年之前的10年是房地產快速發展和調整的時間，也是我國房地產市場巨大變化的時代。房價漲幅迅速，供不應求，市場秩序混亂，房地產開發過熱，多地出現投資投機狂潮，國八條、新八條等密集的調控政策依然難以撼動房價的高漲和投資熱潮。從2004年允許個人集資建房到2007年，碧桂園率先在港上市，成為我國內地房地產企業在港最大籌資額的企業。總體來說，這段時間的融資方式是以股權融資為主。

2.2010—2014年，股權融資受限，非標融資為主

2009年底，國四條出臺，明確表態要遏制過快上漲的房價。2010年證監會叫停房地產企業股權融資，境內房地產IPO基本停滯，非標融資興起。非標融資是指除金融機構之外的如政府、非政府機構和企業提供的一種融資機制，這種融資機制不僅能夠滿足企業的融資需求，同時還可以提供靈活的貸款機制，從而起到控制風險、靈活拓展融資渠道的作用。

3.2015—2016年，基金融資以債權型為主，股權型方式較少

2015年，各地陸續調整公積金政策，促進剛需置業者對公積金貸款的利用，國內樓市趨向回暖。2016年10月以來，房地產調控政策不斷出臺，房地產企業境內融資渠道也被全面收緊，因此企業紛紛轉向海外發債來繼續補充資金。證監會頒布公司債新政后，債券融資得到快速增長。根據CRIC監測，房地產企業融資方式多元化進程不斷加速，持有經營比重高的房地產企業頻繁通過委托貸款來拆借資金。基于風險的考慮，銀行放寬房地產企業的放貸政策，銀行貸款的優勢突出，抵押和擔保貸款的比重在上升，108家典型房地產企業的銀行貸款占比由2012年的27%提高至2014年29%。

4.2017年以來，重新回歸銀行貸款和房地產信托為主的融資方式

2017年房地產調控繼續深化，海外發債也被停止，于是大中型房地產企業對于銀行信貸的依賴程度更高，房地產開發貸、房地產信托融資在上半年增速較快。2017年上半年，主要金融機構房產開發貸款增速達到18.30%，此外由于購房需求旺盛，房產銷售依然火熱，來自購房者的預收款極大地緩解了房地產企業的資金壓力。

5.2022年至今，優化股權融資

受疫情影響，經濟發展放緩，房地產企業資金壓力巨大，2023年11月，證監會發布支持房地產市場“股權融資大禮包”，支持政策落地。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，這5項措施包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用以及積極發揮私募股權投資基金作用等，以優化融資股權。

二、房地產行業融資方式存在的主要問題

目前我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款，其次是抵押、發行股票和債券融資。我國證券資本市場起步較晚，相比于西方完善的融資體系，我國房地產企業融資方面還存在以下問題：

（一）融資方式單一，銀行借款占比居高不下

大多數房地產企業融資主要依賴銀行借款，貸款比率基本維持在50%-60%以上，有的企業甚至更高，資本結構不夠合理，因此造成了高杠桿、高風險的局面。

1.高比率有息債務擴大了企業財務風險。有息負債率是一個重要的財務指標，它代表了企業總負債中有多少是需要支付利息的部分。當這一比例較高時，意味著企業需要支付更多的利息，從而增加了財務費用，提高了企業的財務風險。尤其是在經濟環境不佳或者利率上升的情況下，企業的償債壓力將變得更加沉重。

2.營運資金周轉慢，負債使用成本成為企業發展巨大的拖累。企業的營運資金周轉慢，遇到緊急情況需要大筆現金支出時，會加劇企業無法支付的債務風險，影響其聲譽和信譽，也會給企業帶來信用危機。

3.債務償還步伐緩慢，新債舊債導致企業財務狀況持續惡化。企業償還各種到期債務能力的大小，是判斷企業財務狀況優劣的重要標準之一，反映了企業財務狀況的穩定性和企業生產經營的發展趨勢。2022年有的房地產企業短期債務的資金缺口高達1800億，因此不得不增發公司債以在一定程度上緩解償還債務壓力。

（二）股權融資占比較少，政策支持力度不夠

房地產企業的三種融資方式（信貸融資、債券融資和股權融資）中，股權融資有股權質押融資、股權交易增值融資、股權增值擴股融資和私募股權融資。雖然股權融資具有所需資金門檻低、財務風險小、融資風險小等優點，但從相關的政策支持來看，我國關于信貸和債券兩方面的政策更多，而股權方面的政策則比較少。

1.股權融資額度難以滿足企業資金需要。國內一般采用私募作為股權融資主要方式，其優點是融資針對性強、時間快，但融資對象受限，難以滿足企業資金需求。同時有可能個別股東還有其他特殊需求，私募價格也很高，這導致私募難以有效落實。

2.企業未積極運作股權融資。股票投資比債券投資風險大，房地產企業盈利能力和業績波動較大，因此加大了投資者的不信任和投資風險，加之地產股集體大跌，嚴重影響公司的信用評級。信用評級一旦降低，融資更加舉步維艱。而我國房地產發行股票比發行債券限制更為嚴格，所以企業只能更加偏向于發行債券這一相對簡單的方式來融資。

3.發行新股限制很多，企業不具備條件。主板市場上發行新股審核嚴格，通常要求企業具備健全且運行良好的組織機構和較強的盈利能力。2023年，房地產企業業績持續低迷、經營不善成為部分房地產企業股票持續下跌的重要原因，已經有多家房地產上市公司觸及退市條件。

（三）債券融資存在違約情況

房地產企業債券融資比較流行的是ABS。ABS是一種以預計能夠產生現金流的基礎資產為支持，通過結構化等方式進行組合，發行有價證券出售給投資者的債券融資工具。近幾年ABS實施也并不順利，融資債券額度和期限安排與企業業績不匹配，到期償還困難，因此導致多家企業出現債券到期違約的情況。

三、優化融資方式的策略和建議

2021年以來，房地產行業分化加劇，進入深度調整期。“去杠桿”“降負債”“高品質”成為房地產企業生存法則的高頻詞。對于改善房地產企業融資途徑，需要企業、政府和金融機構三方面的共同努力，其中企業是主要方面。

（一）積極提升企業市場競爭力，進一步降低財務風險

1.提高企業信用。房地產企業信用包含稅務信用、債務信用、消費信用等，哪一方面的信用出現問題都會在自媒體時代被放大，從而影響企業市場競爭力。房地產企業可以拓展隱形資產及良好人脈，以獲得“綠色貸款”通道。此外可以積累金融市場好的企業“信用口碑”，爭取最大的融券授信額度。在證券行業中，融資授信額度是指證券公司根據客戶的資信情況，授予客戶在使用其提供的資金或證券進行融資買入或融券賣出的最大金額。

2.充分利用融資組合與手段。我國房地產企業融資渠道雖然也比較多，但大部分融資均來自銀行借款，結構不合理。因此房地產企業應根據自身特點并借鑒國外先進經驗，構建房地產信托基金，完善房地產抵押擔保貸款、發行公司債券和股票及其他更多元化的融資途徑，同時要注意調整好融資比例，通過各種方式降低融資成本。

3.合理優化企業資產與資本結構。房地產企業除了銷售商品房，還可以拓寬新的業務領域，如推進輕資產化戰略，進軍租賃市場、物業管理、餐飲、旅游市場等，同時還可以關注保障房、公共租賃房等目前國家正在大力推進的住房項目。此外，注重區域架構變動，調整資產結構。如發展旅游地產，加大對休閑、度假型社區項目的開發，隨著2023年旅游業的恢復，旅游地產收入在一定程度上可以緩解資金壓力。

4.努力維持銷售規模和高回款率。房地產企業應該通過多元化途徑提升資金周轉效率。房地產企業的銷售收入有銷售商鋪、住宅和寫字樓等物業獲得的收入，同時出租商鋪和停車場等設施也可獲得租金收入，另外還有娛樂設施、品牌效應等均可增加收入。除此之外，通過客戶為中心的綜合服務經營，超前定位理念，獲得購房者青睞和超高銷售回款率。房屋質量和服務態度的性價比的提高，也可以提升銷售額。

（二）適應市場經濟環境，政府及時出臺相關配套政策

1.出臺相關救市政策，并加以落實，以幫助企業渡過難關。2022年以來，各地各部門不斷出臺利好政策數十項。如近期國內多個城市取消或放松住房限購政策，“認房不認貸”逐漸從二三線城市擴展到一線城市，這在一定程度上刺激了購房欲望，提高了房地產企業銷售額，加快了回款速度。

2.在不影響實體經濟發展的情況下降低相關稅費。房地產行業涉及的稅費項目有個人所得稅、企業所得稅、契稅、印花稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、增值稅、土地增值稅、耕地占用稅、城建稅、教育附加稅等。在有利于國際經濟長遠發展的情況下，暫時降低我國房地產企業的所得稅等各項相關稅費，可以為企業節約很大一筆開支。此外積極引進外部資金，適時為一些優質龍頭房地產企業注入新的“血液”資本。

（三）配合國家宏觀調控，出臺相應金融配套措施

1.下調貸款利率。2023年貸款利率共下調了65個基點，其中包括了20個基點的LPR下調，以及通過降準和降息累積的45個基點下調，降低了房地產企業的貸款利息。

2.完善金融監管體系。證券市場情況異常復雜，而我國證券市場體系尚未完善，但股權、債券融資相比銀行貸款，融資規模更大，速度更快，因此中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會應深度配合，明確支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。

結語：

綜上所述，當前我國房地產企業融資方式相對單一，銀行貸款率居高不下，融資成本高，財務風險和信用風險也較高。針對這種情況，房地產企業要進一步提升其經營能力和市場競爭力，改變傳統高負債經營模式，優化企業資產與資本結構。同時必須制定科學的融資規劃，結合自身的實際情況，選擇合適的融資方式，從而為企業的發展提供更加堅實的資金保障，為國家經濟的持續穩定發展作出應有的貢獻。