房地產項目非股權合作開發模式分析

【摘要】一直以來，股權合作在房地產項目合作開發中占據主導地位，是最為普遍和典型的模式，但非股權合作模式也時有出現。非股權合作模式與股權合作模式相比，優劣何在？本文以楚天地產公司迄今為止唯一一個采用非股權合作模式開發的地產項目——楚天都市熙園項目為例，深入剖析非股權合作模式的細節，期望能為業內提供參考。

【關鍵詞】房地產項目 股權合作 非股權合作

在房地產領域，多年來項目合作開發多以股權合作為主，如聯合拍地、股權收購等，但非股權合作模式也偶有發生。房地產項目投資規模大、開發周期長且過程復雜，這種非典型模式在法律和實操層面必然存在諸多不便和不確定性。

楚天都市熙園是楚天地產目前唯一一個通過非股權合作模式開發的地產項目。在該項目的開發過程中，我們既享受到了非股權合作模式的益處，也遭遇了不少困境。以熙園為例，全面剖析和揭示非股權合作模式的利弊，對行業同仁或許會有所幫助。

一、楚天都市熙園基本情況

楚天都市熙園是楚天地產與十堰城投合作開發的地產項目。經過充分論證和慎重決策，2018年8月，雙方簽訂《項目合作合同》。城投置業以土地作價出資1.55億元（土地款及相關稅費約1.15億元，評估溢價35%），投資占比45%，楚天地產貨幣出資1.89億元，投資占比55%。雙方以非股權模式共同組建項目公司（十堰市城投置業有限公司茅箭區分公司），按照“共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤”的原則開展合作。項目公司自主開發銷售，獨立運營核算，資金封閉運行，自負盈虧，由楚天地產組建團隊負責操盤。

楚天都市熙園地處十堰市主城區，占地面積6.4萬㎡，規劃總建筑面積27萬㎡，計容面積20.8萬㎡，容積率 3.28，建有1618套房屋，地下車位1515個，由7棟洋房和11棟高層組成，配套一棟商業中心和幼兒園，總投資9.6億元。項目于2018年10月開始場地平整，2019年3月開工，開發周期50個月，現已全部竣工驗收交房。

二、熙園采取非股權合作模式的原因

2017年7月，楚天地產在參與鄖陽項目時，就有意與十堰城投合作，計劃通過組建項目公司（楚天地產入股55%）參與公開招拍掛，開發火車站北廣場120畝地塊。同年11月，經市委市政府批準，雙方簽訂《項目合作框架協議》。2018年初，此地塊因故未能掛網，市政府建議在城投已取得土地證的項目中重新挑選。在城投提供的四五幅地塊中，熙園項目所處位置相對較為合適。2018年5月，武漢東原項目被傳媒集團董事會否決。在楚天地產三年無新項目落地而地產市場又持續火爆的背景下，2018年6月14日，熙園項目被推上了集團董事會，并順利過會。

在項目合作前，我們就合作模式進行了深入研究和探討。起初，我們是期望采用股權合作模式，但最終發現此路不通。

其一，十堰城投置業公司名下有多幅地塊（非一地塊一項目公司），面積成千上萬畝，熙園項目已通過招拍掛取得土地證，無法從城投置業單獨分割作股權轉讓。因此，不能像楚天地產陽邏、楊春湖兩個項目一樣，采用股權轉讓模式。

其二，產權交易成本過高。2018年4月，經咨詢武漢光谷產權交易中心，城投置業所屬國有土地資產若要轉讓，則必須依照《企業國有資產交易監督管理辦法》，到該中心走公開掛牌程序，競價交易轉讓。全部交易流程走下來，至少需要四五個月，且交易成功后城投方面還必須支付該中心各類稅費500多萬元，城投置業不愿意承擔這筆高額費用。而采取非股權合作，正好可以節省這筆交易成本。

其三，2018年初，楚天地產全體班子成員到重慶，集中參加房地產業務培訓，學習了房地產非股權合作模式的相關知識和案例，并與授課老師進行了深度交流。這為我們日后選擇非股權合作模式奠定了相應的理論基礎。

2018年上半年，正值十堰房地產市場行情呈上漲趨勢，要想搶抓市場機遇，爭取機會成本，就要快速啟動項目?；谝陨显?，最終我們采取了非股權合作模式。

三、非股權合作模式的法律依據

房地產項目是資金密集型產業，經營風險較高，合作開發使房地產項目開發的過程變得更為復雜。好在國家法律法規對此有明確規定，這為房地產合作開發提供了法律支撐。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十八條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規定：“合作開發房地產合同是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議?！?/p>

房地產合作開發是指擁有土地使用權、開發資質、資金等要素的不同當事人之間共同出資、共擔風險、共享利益的合作建房行為，它是一種房地產開發的聯合經營行為。合作開發的基本模式分為兩種：一是以簽署聯合經營協議的合伙制聯建（非股權合作）；二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發（股權合作）。

楚天都市熙園的非股權合作，經過了律師團隊的充分論證。不僅楚天地產方面研判充分，十堰城投方面也經歷了公司法務和市法制辦的雙重評估。雙方嚴格遵循了合作開發的基本特征，合作雙方按照合同約定的投資比例共同經營、共擔風險、共享利潤，對外則互負連帶責任。此合作模式屬于實質性的房地產合作開發行為。

四、非股權合作模式的利弊

項目合作旨在整合資源，實現雙贏。在非股權合作開發過程中，為我們帶來了一定的有利因素：

1.有利于項目快速落地。確定項目合作之后，2018年7月底，雙方簽訂合作合同；8月初，成立項目公司（分公司）；9月底，項目正式開展場地平整。項目從籌備、立項到開工，耗時不到2個月。

2.充分利用城投的資源優勢，推動項目的開發與銷售。在城投置業的支持與協調下，推動了熙園項目的一些配套建設，如安康路、幸福路的建設，提高了項目的交通便利性；解決了項目的天然氣配套和消防驗收問題；在市場行情低迷、銷售業績慘淡的時期，利用城投資源，促成了228套保障房和40多套拆遷安置房的銷售，有效緩解了項目資金壓力。

3.增強楚天都市熙園在十堰樓盤的公信力。十堰城投置業作為十堰政府下屬平臺，在十堰本地較楚天地產更有影響力。以楚天地產與十堰城投“雙國企”聯合開發作為宣傳推廣，顯著提升了項目在市場上的公信力和認可度。特別是恒大暴雷事件后，城投置業公司為項目信用擔保及申請開發貸發揮了積極作用。

然而，與積極方面相比，非股權合作帶給我們的弊端更為突出：

1.項目合作存在債務風險。熙園項目名義開發主體為城投置業茅箭分公司，實際主體為城投置業。城投置業承擔主體責任、管理責任和法律責任。楚天地產一次性將1.89億元投資款轉至城投置業賬戶，若城投置業因債務或訴訟因素導致熙園資金受連帶法律責任被凍結，這是項目經營的最大法律風險。

2.經管會和總經理辦公會的責權界定問題。非股權合作模式下無法設立董事會，經管會（類似于公司董事會）作為分公司的最高權力機構，按照合作合同約定權利與職責。實際運行中，經管會成員的素質和偏好會對決策會產生重大影響。當雙方理念不一時，很容易導致公司陷入僵局。合同約定項目由楚天地產組隊操盤，城投置業行使參與權、知情權和監督權。但合同對經管會、總經理辦公會職權約定范圍較模糊，部分事項沒有明確決議級別，導致執行困難，影響決策效率。

3.勞動用工風險。根據項目合作合同，項目公司招聘人員應與分公司簽訂合同并購買社保。但因城投公司是事業單位改制后的國企，在人員招聘上受體制約束，無法直接與項目公司員工簽訂勞動合同。項目公司員工與楚訊公司（楚天地產全資子公司）簽訂勞動合同，工資及社保由城投置業發放。這種合同簽訂單位與實際用工單位不一致的情況，容易引發勞動用工爭議風險。

4.印章使用不便。這一問題看似細微，但在實際經營中非常麻煩。項目公司的銀行開戶、信用額度、各類合同（特別是大量的銷售合同、按揭合同）、開發貸申請、審計結算報告等都需要城投置業公司蓋章。城投置業為了印章安全，使用審批流程嚴苛，審批時間久，甚至因不同意見拒絕蓋章，雙方需要花費大量時間和精力去溝通解決。

5.銀行開戶難題。為控制地方政府隱性債務風險，市政府要求城投公司的銀行賬戶只減不增，導致熙園正常開戶非常困難。房地產開發企業一般是一個預售證對應一個預售資金監管賬戶，辦理銷售備案后方可解除監管。熙園只開具了兩個資金監管賬戶，對應多個預售證。目前項目備案結束，監管賬戶無法及時解除監管，造成監管賬戶資金無法及時提取，影響資金使用效率。

6.多重審計困擾。熙園作為兩個國企合作開發的項目，不僅要接受十堰市審計局的審計和市巡視組的巡視，還要接受省審計廳的審計、省巡視組的巡視。同樣的審計工作，我們要做兩遍，審計中遇到的同樣問題，我們要重復說明。這其中，我們要付出雙倍的時間與精力。

7.土增稅處理難題。合作之初，城投置業土地溢價35%，溢價的幾千萬元城投方面理應出具發票，進入項目開發成本，在計算土地增值稅時予以考慮，但實際上沒辦法這樣處理。最終稅務清算時，這仍將是一個棘手的遺留問題。

8.項目清算復雜。非股權合作項目的清算比股權合作項目更復雜。項目清算時要對剩下資產進行評估，如何處置和分配剩余資產，過程復雜且十分繁瑣。

結語

項目合作最基本的前提是信任，是人與人之間的合作。今年是熙園項目開發的第六年。疫情三年，經濟下滑，市場下行，項目開發周期大幅延長?；仡欉^往，行業的壓力與合作的經歷，都值得我們認真總結和反思。未來論證房地產非股權合作項目時，建議務必謹慎。

參考文獻：

[1]《企業國有資產交易監督管理辦法》（國資委 財政部令第32號）

[2]《中華人民共和國城市房地產管理法》（根據2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》第三次修正）

[3]《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 （2004年11月23日最高人民法院審判委員會第1334次會議通過）