居民消費需求與城市商業空間的實證研究

摘"要：隨著社會不斷發展，現代商業空間正呈現出復雜化、綜合化的運營趨勢，商業建筑作為城市整體空間發展演化的重要元素，可以反映出人們的生活狀態。良好的商業空間結構不僅能滿足人們的日常需要，還能提高人們的生活質量。文章從居民消費需求角度出發，采用分類與TOPSIS綜合評價分析的方式，選取長江三角洲地區商業廣場為研究對象，對商業空間結構展開分析。研究發現，現代商業空間呈現出共同的態勢，商場的休憩、娛樂、交流等功能正逐漸顯現。

關鍵詞：商業空間結構;居民消費需求;TOPSIS綜合評價

中圖分類號：F727文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）24-0013-05

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.24.004

1"引言

商場商業布局與居民消費需求之間存在著密切的關系。商業結構的不同形式對居民消費需求產生直接影響，而居民消費需求也對商業結構產生塑造力量。二者之間是相互促進、相互依存的關系，商圈和消費者之間的互動將推動商業發展和消費需求的滿足。黨的二十大全文強調了促進區域協調發展的重要性，其中，加強城市規劃、建設和治理尤為關鍵。文章強調需要以人民城市為落腳點，提高城市的可持續發展水平，加強城市基礎設施建設，推動城市更新行動。商業建筑是城市經濟建設發展與城市空間布局的重要元素，不僅反映了城市的發展理念與建設進程，還能反映出居民的生活狀態。促進城市商業空間的完備化不僅能滿足居民的日常需要，提高人們的生活質量，同時見微知著，一定程度上還能反映城市的發展態勢。

近年來，我國各地城市化發展進程加快，商業建筑如雨后春筍般出現在廣袤的土地上。其中，大型綜合性商場通常擁有多種商品與服務，能夠滿足人們各種需求，從而吸引更多的消費者。例如，南京新街口作為“中華第一商圈”，2022年，南京中央商場、南京新百、德基廣場、金鷹國際購物中心4個商業綜合體的營業額較2020年增長超過20%。其中，德基廣場以210億元的營業額位列全國第二。所以將大型綜合性商場與消費需求結合研究，不僅有助于實現商業資源的合理配置，同時也是在為城市化高質量發展做出貢獻。基于此，文章通過分析并量化消費者的消費需求，討論商場商業結構的不同形式與相對應的消費需求之間的關聯。將現有的消費需求點與商業結構布局相比較，進一步地提出改進商品結構狀況，從而實現商業結構的建設方案與居民群眾的消費需求的適配，以期實現商業資源的合理配置，為城市高質量發展做出貢獻。

2"研究方法與模型構建

2.1"研究方法

文章從城市商業活動出發，"通過商業業態的動態平衡來研究城市商業的發展及其空間結構，通過建立聚類消費者需求模型與需求重要性模型，以消費形式類別按照母嬰用品、生活服務、美食餐飲、服飾鞋包、美妝用品、休閑娛樂共六類進行分類，接著以商業功能區分布以及客流量為指標依據，選取交通流線店面數、商場中心店面數及不同時間段客流量等正向指標，構建統計模型，對不同商品類的消費需求進行排序并計算需求重要性指數，進行商業建筑結構的合理性分析，結合計算結果對商場消費形式分布提出相關改進建議。

在選取研究對象上，南京新街口作為“中華第一商圈”，具有近百年歷史，并對全國范圍內的商業模式產生了深遠的影響。浙江湖州、江蘇蘇州作為經濟迅速發展的地區，其商業建筑也在一定程度上反映了現代居民的消費需求以及長江三角洲區域的發展趨勢。

基于此，文章選取江浙滬地區的四家大型商場：南京中央商場、湖州吾悅廣場、華潤吳江萬象匯、盛澤鳳凰薈購物中心作為研究目標。文章用于分析的數據均來自實地調查以及各大商場的平臺數據。

2.2"構建聚類消費者需求分類模型

2.2.1"確定消費形式之間的相似性度量

d2（x，y）=x－y2=∑pk=1（xk－yk）212（1）

其中，對于兩個不同的消費形式x，y，以六項指標（店鋪總數量、靠近交通流線的店鋪數量、位于商場中心的店鋪數量、早間人流量、午間人流量、晚間人流量）為聚類依據，則x，y對應的6個變量分別表示為x1，x2，x3，…，x6和y1，y2，y3，…，y6。

2.2.2"確定消費需求歸類的相似性度量

Dst=1nsnt∑i∈Gs∑j∈Gtdij（2）

其中，Gs和Gt表示若干個消費形式合并后的新類，dij表示第i個消費形式與第j個消費形式的距離，即用上述消費形式之間的相似性度量表示。ns表示在Gs中的觀測，即Gs包括的消費形式數量。nt表示在Gt中的觀測，即Gt包括的消費形式數量。

2.2.3"對消費形式進行歸類并分類

根據上文所給出的消費形式的相似性度量以及消費需求歸類的相似性度量，合并距離最近的兩類為新類，再次計算新類與當前各類的距離，合并距離最近的兩類為新類，如此進行若干次計算，當類的個數等于1時計算結束，得到消費形式的歸類并按照歸類的先后對其進行消費需求的排序，先被歸入新類的消費形式表示人民對其消費需求較低。最終計算所得到的四家大型商場消費者需求度分類見表1。

2.3"構建基于TOPSIS的需求重要性模型

2.3.1"數據無量綱化

由于原始數據指標中各個指標之間的計量單位和數量級不統一，為避免在數據分析中引起誤差，在數據分析之前，先對各指標數據做無量綱化處理，此處采用極值化處理方法，計算過程見下式：

Ypq=Xpq－min（Xp）max（Xp）－min（Xp）（3）

其中，"X1，X2，…，Xk"為一種消費形式的指標集，其中Xp=x1，x2，…，xn，即某種消費形式的全部的k個指標。對其標準化之后可以得到Y1，Y2，…，Yk。

2.3.2"指標權重的確定

Zpq=Ypq∑np=1Ypq（4）

Wp=1－Epk－∑Ep（p=1，2，…，k）（5）

根據熵權法，首先計算第p個消費形式的第q個指標在指標集中的信息熵Zpq；然后再確定指標的權重Wp，細化指標及各指標權重見表2。

構建需求重要性指數，依照基于熵權法的TOPSIS算法，以上計算式中，X代表以消費形式的數量為行數，消費形式指標數為列數構成的指標矩陣；ωj表示式（5）中確定的權重構成的列向量；得到的Z中元素是初始狀態下的重要性指標，Z+j、Z－j、D+i、D－i是對Z的正向標準化過程，最終得到需求重要性指數，即Ci。其中Ci∈［0，1］，數值越大，表明商品類對于消費者消費需求的重要性越強。

為便于數據直觀，劃分影響等級，將重要性指數進行歸一處理（得分=原始分×（100/最高分））。在將其按照最高與最低的差距平均分為4段并分別賦予其不同的等級：“很重要”“較為重要”“不太重要”“不重要”。最終得到的各商業類型的等級見表3。

3"研究結果

3.1"各大商場聚類消費者需求的分類分析

3.1.1"商場消費者需求基本情況

由表1顯示的消費者需求度分類可知，從整體上看，各大商場存在著相似的需求分類。餐飲行業與服飾行業占據著首要地位，其中餐飲行業需求相對更大。其余商業類型中，生活服務類分類不穩定，說明消費者在此方面的需求存在變化區間；美妝用品、休閑娛樂、母嬰用品基本分作一類，三者的消費者需求相近，即消費者對這三者有著較為相似的消費傾向。

3.1.2"消費者需求分析

現代商場的商業結構中，餐飲行業與服飾行業通常單獨集中于一或兩個樓層，而其余商業類型則呈現混合態分散分布。事實上，當按照1、2、3類分類并進行觀察時，從整體上看，1、2類消費需求明顯高于3類，為主流需求，而3類夾雜分布于1、2類之間，有利于人們在滿足自身消費需求后將視線轉移到低需求消費形式上來，提升經濟效益；低需求消費形式也可以吸引部分消費緩解人流壓力。基于這個論點，現代城市商業空間結構與人民消費需求是相適應的，既可以在一定程度上使消費者關注除剛需外的二級需求，提升低需求消費形式的需求程度；也可以平衡消費者的空間分布，減少擁堵，增強消費者的舒適度以及提升整體的營業利益。

從表1中可以看出，餐飲與服飾是消費者的主流需求，當下人們對于消費的需求更多的仍體現在傳統的餐飲以及衣物的需求，但同時可以看到生活服務與休閑娛樂已經初具人氣化。隨著居民生活水平的提高與社會經濟的快速發展，尤其在我國主要矛盾轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾的情況下，中國城市居民的休閑活動出現了休閑方式選擇的多樣化、休閑時間利用結構的復雜化、休閑活動空間不斷擴展等趨勢，城市居民的休閑活動越來越多地影響到城市的物質空間以及整個城市系統，這對一直強調物質規劃和經濟規劃的中國城市規劃提出了新的要求。所以，生活服務與休閑娛樂在商業空間分布的比例應當呈擴張趨勢。

同時，從表1還可以發現，生活服務的消費類別僅次于餐飲與服飾，在盛澤鳳凰薈購物中心，生活服務與服飾購物處于同一分類，更說明兩者具有相近的消費需求。而有三家商場表現出生活服務與休閑娛樂消費需求相近，說明這兩者在一定程度上存在關聯。從時間順序上來看，盛澤鳳凰薈購物中心開業時間在四家商場中是最晚的，于2019年開業。與其他商業消費形式相比較，對休閑娛樂和生活服務的重視程度有明顯上升，所以生活服務與休閑娛樂在商業空間分布的比例上呈擴張態勢，而商場的購物功能在一定程度上已有向主要地位退居的趨向。

3.2"基于TOPSIS的需求重要性分析

由表2及表3可知，從整體上看，基于傳統的居民對于購物與飲食的消費需求，美食餐飲和服飾鞋包依舊居于比較重要的位置。在除華潤吳江萬象匯的其他三個商場中，美食餐飲都居于重要性第一梯隊，但是可以看到在湖州吾悅廣場，生活服務也在第一梯隊中，而在盛澤鳳凰薈購物中心，休閑娛樂與生活服務超過了服飾鞋包的重要性。這不僅在一定程度上論證了購物功能有向主要地位退居的趨勢，而且商場的交流、娛樂的功能正在日益顯現。事實上在商業布局中也可以發現，南京新百廣場和中央廣場作為已有很多年歷史的老牌商業廣場，相對于盛澤鳳凰薈購物中心和華潤吳江萬象匯這類的新興商場，休閑娛樂與生活服務的店鋪量是比較少的，這說明隨著時間推移，居民社交需求、消費觀念漸漸發生變化，商場的功能正逐漸向著復雜化、多樣化轉變。

另外，從商場結構上看，根據商場大平臺數據，盛澤鳳凰薈購物中心休閑娛樂和生活服務類的店鋪占總店鋪的14.46%，南京中央商場、湖州吾悅廣場、華潤吳江萬象匯分別為2.17%、6.50%、8.21%，可見鳳凰薈已經遠遠超過了其他商業廣場，而這兩類的重要性也排在第一梯隊，這說明居民消費需求重要性相對于商業空間結構是適配的，高需求帶動高消費，這一點在其他三個商業廣場也都有類似體現。

4"結論與建議

文章以四家大型商業廣場的指標數據，對消費形式進行分類，并計算需求重要性指數，通過分析計算結果，得出以下結論。

4.1"結論

4.1.1"商業空間結構展現出共同的態勢

每個商業廣場都有其獨立性與完整性，從而導致不同商業廣場功能區在樓層分布上呈現出一致的態勢。但因其所處地域、設計者的理念等種種因素，每種商業廣場或多或少具有不同的分布格局和獨特的設計理念。事實上，從表1和表2以及上述分析結果來看，商業空間的結構具有很強的關聯度，餐飲與服裝依舊占各大商場的消費主導地位。近年來，經濟水平的不斷提高，市場經濟體制的不斷完善，居民日益增長的生活需要帶動商業空間向多種消費形式共同發展的方向轉變，商場的休憩、娛樂、交流等功能逐步顯現。在調查的四家大型商場中，在服飾鞋包類占大比重的情況下，調查過程中已然發現各消費形式有交錯相融的現象，呈現“你中有我，我中有你”的趨勢。

4.1.2"居民消費需求的多元化趨勢

隨著社會發展速度和居民生活水平的提高，居民的消費觀念也在潛移默化發生改變。人們越來越注重消費的體驗感，不僅是追求商品的高質量與高性價比，還渴望在購物過程中獲得愉悅感與滿足感。由表2可知，生活服務與休閑娛樂在新興商業廣場中已經呈現出重要的需求程度，提升消費者的娛樂體驗是當下的時代需要，也是居民的需求所在。

4.2"建議

4.2.1"發展多元消費形式

現在的商業中心并未達到真正的多元化，各商業中心可以改善局部空間的布局和陳列，強化品牌間的互動，各樓層提供不一樣的消費方向，促進業態聯動，同時也應確立主題，可以以一個主題為主要方向，確定不同的關聯消費區，并促進樓層間的客流融合，激發關聯性消費。同時，有利于整體形成統一的格調與氛圍。

4.2.2"促進功能區融合布局

相比于城市規劃，商業空間的占地空間小，店鋪密集分布，但并沒有形成自己的特色，存在各功能區混雜相并的情況。這里存在兩種極端現象：第一種，各功能區涇渭分明，"這樣有利于商場的管理，但并不能引起相關聯消費；第二種，所有功能區集中出現在一片地域，雖然能帶動相關消費，但也容易引起顧客的消費疲勞，進而出現截然相反的效果。基于此，應當改善空間布局和陳列，留給消費者足夠的空間，基于產品發展周期和消費者的消費認知行為，適當放寬功能區的距離，在這個距離中采取對應的傳播策略，主導消費者的認知，并影響消費者的行為，讓消費者自主選擇消費功能區，也可以刺激消費者的消費心理，使消費者獲得超出期待的體驗。

4.2.3"提升消費者娛樂體驗

由表2數據與各大商場的建立先后對比中發現，新興商業空間的生活服務和休閑娛樂類門店數量有所提升。在物質需求得到基本滿足的情況下，人們將視線轉向對美好生活的追求。而年輕一代將成為市場的主要消費群體，相比于購物，年輕消費者更看重商場能帶給他們的社交需求與娛樂體驗。面對現今精神文化需求日益增長但休閑娛樂類服務相對較少的情況，商場應該在休閑娛樂方面擴大布局，使其不僅僅是購物的場所，而是逐漸發展為綜合性商業中心。商業空間內可以設有兒童游樂區、主題公園等娛樂設施，不僅為人民群眾提供了休閑娛樂的場所，也為消費者提供了多樣化的娛樂消費選擇，從而提高了商業空間競爭力。

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［作者簡介］尹昕陽，男，江蘇南京人，就讀于南京師范大學數學與應用數學專業，研究方向：金融數學。