房地產企業經營管理模式的戰略轉型探討

【摘 要】隨著我國經濟進入高質量發展階段，房地產市場面臨著深刻的變革。政策環境收緊、市場競爭加劇、消費者需求多樣化等因素共同推動著房地產企業開展經營管理模式的戰略轉型。轉型不僅是企業應對市場變化的必然選擇，也是實現長期健康發展的必由之路?；诖耍撐氖紫葘Ψ康禺a企業經營管理模式、戰略轉型的基礎理論進行了介紹，其次分析了房地產企業經營管理模式戰略轉型的必要性，最后提出了轉型策略，以供參考。

【關鍵詞】房地產企業；經營管理模式；戰略轉型

【中圖分類號】F272.3；F293.33 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2024）07-0105-03

1 相關理論概述

1.1 房地產企業經營管理模式

房地產企業經營管理模式是指房地產企業根據市場需求、行業趨勢及自身資源條件，制定并實施的一系列管理策略、組織結構和運營流程的總稱。這一模式涵蓋了從項目策劃、開發建設、銷售推廣到物業管理等各個環節，旨在實現企業的可持續發展和盈利目標。目前較為常見的房地產企業經營管理模式有開發建設模式、代理銷售模式、物業管理模式、資產管理模式、房地產金融模式等。其中，開發建設模式是房地產企業的傳統核心模式，企業直接參與房地產項目的全生命周期管理，包括選址、土地購買、規劃設計、建筑施工、銷售等環節，通過項目的整體運營實現投資增值。代理銷售模式是指房地產公司與開發商簽訂代理銷售合同，獲取代理銷售權，以提供房產銷售服務為主要業務。通過專業的銷售能力和廣泛的渠道資源，促進項目快速去化，降低開發商的銷售成本和風險，并通過傭金提成實現盈利。物業管理模式是指以提供優質物業服務為核心業務，通過管理物業項目、收取物業費用、提供增值服務等環節實現收益。這種模式有助于建立穩定的收入來源，提升品牌形象和客戶滿意度，增強客戶黏性，為后續開發提供市場基礎。資產管理模式是指通過整合、管理、協調地產資產，提高資產使用效益，降低持有成本，獲取資產增值收益，適用于持有大量物業資產的企業，通過資產運作實現資本增值，優化資產結構，提高整體運營效率。房地產金融模式是指通過開設金融子公司或與其他金融機構合作，以貸款、融資、金融理財等金融服務為主要業務。這種模式旨在提高資金使用效益和降低資本成本，探索多元化融資渠道，增強企業資金實力，并利用金融手段優化項目開發和運營流程。

1.2 戰略轉型

戰略轉型是指企業為了應對外部環境的劇烈變動或內部發展的迫切需求，對自身資源和能力進行重新整合與配置，以落實企業戰略定位和發展方向的重大轉變。這一過程不僅關乎企業短期的經營調整，更涉及企業長期發展規劃和核心競爭力的重塑。其目的在于企業通過戰略轉型可以重新定位自己的市場地位，提升競爭力，實現可持續發展。目前較為常見的企業戰略轉型的驅動因素包括市場變化、技術革新、消費者需求變化等外部因素，以及企業內部資源、能力、組織結構等內部因素的挑戰。例如，一家傳統制造業企業，原本主要依靠大規模生產標準化產品來獲取利潤，但隨著市場需求的變化和技術的進步，可能會戰略轉型為提供定制化高端產品的企業，并建立與之相適應的柔性生產系統和銷售渠道。

2 房地產企業經營管理模式戰略轉型的必要性

2.1 應對市場變化與消費者需求多樣化的需要

隨著市場經濟的發展，房地產市場面臨著諸多變化，市場逐漸從賣方市場向買方市場轉變，消費者對房屋品質、配套設施、物業服務等方面的要求不斷提高，這要求房地產企業不僅提供優質的住房產品，還要提供全方位的生活解決方案。傳統的房地產企業經營管理模式往往更注重產品的銷售和利潤的最大化，忽視了消費者需求的多樣化和個性化，且對新技術的敏感性和應用能力較弱，已難以滿足新的市場需求。因此，房地產企業需要進行戰略轉型，以適應市場變化，滿足消費者多樣化的需求。以養老地產為例，隨著老齡化社會的到來，對適老化設計和養老服務配套的需求增加，房企若不轉型，可能失去這部分市場份額。

2.2 降低房地產企業經營風險的需要

首先，房地產行業具有明顯的周期性，市場繁榮與衰退交替出現。傳統的經營管理模式往往過度依賴市場繁榮期的高增長，而在市場衰退期容易陷入困境。通過經營管理模式的戰略轉型，企業可以拓展多元化的業務領域，降低對單一房地產開發業務的依賴性，從而平抑周期性波動帶來的風險。例如，在房地產市場低迷時，若企業已成功轉型，涉足物業管理、租賃業務等相對穩定的領域，就能減少因房地產銷售下滑帶來的巨大沖擊。其次，在傳統的經營管理模式下，房地產企業往往過度依賴債務融資，導致財務杠桿過高，一旦市場環境變化或項目運營不善，就可能面臨資金鏈斷裂、債務違約等財務風險。經營管理模式的戰略轉型可以促使企業加強財務管理，通過拓寬融資渠道、優化資金結構、提高資金使用效率等方式，降低財務風險。同時，經營管理模式的戰略轉型可以推動企業加強成本控制和預算管理，提高財務穩健性。最后，需要指出的是，房地產企業在日常運營過程中面臨著各種風險，包括項目開發進度延誤、質量問題、安全事故等。這些風險不僅影響企業的聲譽和品牌形象，還可能造成經濟損失和法律糾紛。經營管理模式的戰略轉型可以推動企業優化運營管理，加強項目管理、質量控制和安全管理，確保項目按時按質完成，降低運營風險。

2.3 提高房地產企業市場競爭力的需要

隨著房地產市場的不斷成熟，新進入者不斷增多，商品同質化嚴重，導致市場份額的爭奪愈發激烈。為了在競爭中脫穎而出，房地產企業必須通過經營管理模式的戰略轉型，尋找差異化的競爭優勢，這種優勢不僅體現在產品品質和服務水平上，還體現在企業的管理能力、創新能力、資源配置能力等多個方面。這些能力的提升有助于企業在激烈的市場競爭中脫穎而出，保持領先地位。除此之外，房地產企業經營管理方式的戰略轉型往往伴隨著業務模式的創新。例如，房地產企業可以通過探索新的業務領域（如商業地產、養老地產、文旅地產等）、開發新的產品線（如綠色節能建筑、智能家居等）、拓展新的市場渠道（如線上銷售渠道、加強與國際市場的合作等）等措施，打破傳統業務模式的束縛，實現多元化發展。這種創新有助于企業開辟新的增長點，提升市場競爭力。

2.4 順應政策導向的需要

近年來，國家出臺了一系列宏觀調控政策，對房地產行業的政策調控日益嚴格和精準。從宏觀層面來看，政策的重點在于穩定房價、促進房地產市場的平穩健康發展。例如，“房住不炒”的定位已經深入人心，這意味著房地產的投資屬性被進一步削弱，居住屬性得到強化。具體的政策措施包括限購、限貸、限售等，旨在抑制投機性購房需求，防止房價過快上漲。對于房地產企業而言，如果仍然堅持傳統的以快速擴張、高杠桿運作為主的經營管理模式，將難以適應政策環境的變化。例如，部分企業在過去依靠大規模囤地和高額負債來實現快速發展，但在政策調控下，這種模式導致企業資金鏈緊張，甚至出現了債務違約的情況。因此，在國家政策導向下，房地產企業必須進行經營管理模式的戰略轉型，這不僅有助于企業合規經營，還能為企業帶來新的發展機遇。

2.5 實現可持續發展的需要

首先，房地產開發依賴土地等自然資源，而土地資源是有限的。過去粗放式的開發模式開發使用了大量的土地，甚至很多農田、森林和濕地被轉化為建筑用地，造成土地資源的過度消耗。為了長期發展，企業必須進行經營管理模式的轉型，以更高效地利用有限的土地資源。其次，隨著人們環保意識的增強和可持續發展理念的普及，社會對環境保護和健康生活的追求日益增強，而房地產企業在建設過程中會產生大量的能源消耗和環境污染，如廢水、廢氣、固體廢棄物以及噪聲污染等，顯然這與目前強調的綠色發展相矛盾。因此，房地產企業應積極推動綠色轉型，以適應可持續發展的要求，實現長期穩定發展。

3 房地產企業經營管理模式的戰略轉型策略

3.1 根據市場分析和目標客戶定位，制定差異化競爭策略

首先，企業應深入分析房地產市場的當前趨勢和未來發展方向，包括政策環境、消費者需求、競爭格局等，通過市場調研和數據分析，精準把握市場脈搏，為戰略轉型提供決策依據。例如，企業應緊密關注政府發布的房地產相關政策，如限購、限貸、稅收政策等，及其對市場可能產生的影響，并分析政策背后的動機和長期趨勢，以預測未來政策的可能走向。其次，企業應明確目標客戶群體，包括首次購房者、改善型購房者、投資型購房者等，了解他們的需求和偏好，以便在產品和服務上做出針對性調整。例如，企業可以通過市場調研、問卷調查、客戶訪談等方式，深入了解不同消費者群體的購房需求和偏好；關注消費者購房決策的變化，如購買力、購房意愿、支付能力等。最后，企業應根據市場分析和目標客戶定位，制定差異化競爭策略，通過提供獨特的產品設計、創新的營銷手段（如數字營銷、社交媒體等）、優質的物業服務等，與競爭對手形成差異化競爭，提升品牌影響力和市場競爭力。

3.2 注重產品設計和品質提升，加強物業服務體系建設

在產品設計和品質提升方面，房地產企業需要深入了解消費者的居住需求和生活習慣，引入綠色建筑、智能家居等先進理念和技術。企業通過采用環保材料、節能設備、智能化系統等措施，提高產品的舒適度、便捷性和安全性，從而增加產品的附加值和吸引力。這樣不僅能滿足消費者對高品質居住環境的追求，還能提升企業的品牌形象和市場口碑。

在物業服務體系建設方面，房地產企業需要提供全面、高品質的物業服務，包括基礎服務和增值服務?；A服務如保潔、維修、綠化等可以保障居民日常生活的基本需求，而增值服務如代收快遞、代訂餐飲等則能進一步提升居民的生活便利性和舒適度。同時，加強客戶關系管理，提供個性化、定制化的服務方案，也是提升客戶黏性和忠誠度的重要手段。通過深入了解客戶需求，提供貼心、周到的服務，房地產企業可以建立起與客戶的長期合作關系，實現可持續發展。

3.3 拓展房地產企業業務領域

房地產領域涵蓋了眾多復雜的環節，包括土地開發、建設施工、物業管理、市場營銷、金融服務等。在這個多元化的環境中，房地產企業必須充分整合各項資源，并發揮資源優勢，才能在激烈的競爭中保持領先地位，創造更多的經濟效益。隨著房地產企業傳統經營管理模式的逐漸失效，房地產企業需要尋找新的增長點和競爭優勢，拓展房地產業務領域，積極與其他領域相結合，進行企業業務的延伸再造。

一是房地產企業可以開展投資咨詢等方面的業務，為其他相關企業及消費者提供關于房地產項目的投資咨詢服務，包括市場分析、項目可行性研究、風險評估、投資回報預測等；二是房地產企業應關注與房地產相關的新興產業，進行深入的市場調研，了解新興產業的發展趨勢和市場潛力，并與新興產業中的領軍企業建立合作關系，共同探索投資機會，如投資開發產業園區、科技園區等；三是房地產企業可以通過資金輸出的方式參與房地產項目或其他相關產業的投資，如股權投資、債權投資、房地產信托基金等，從而拓展企業業務范圍；四是房地產企業可以不再局限于住宅開發，而是向商業地產、產業地產、養老地產、文旅地產等多元化領域進軍；五是房地產企業可以拓展社區增值服務，如家政服務、社區商業等，增加收入來源。

3.4 提高管理人員水平，為轉型提供人才保障

房地產企業經營管理模式的戰略轉型需要提高管理人員的專業管理水平和職業道德。通過加強專業培訓、強化職業道德建設、結合轉型需求、建立激勵考核機制等措施，企業可以培養出一支具備高素質和職業操守的管理團隊，為企業經營管理模式的轉型提供有力保障。首先，房地產企業應通過專業培訓和實踐鍛煉，提升管理人員在項目策劃、市場分析、成本控制、團隊協作等方面的能力，并鼓勵管理人員參與行業交流和學習，了解最新市場動態和先進技術，以提高企業的競爭力；其次，在轉型過程中，管理人員需要具備更強的創新能力和適應能力，以應對市場變化和新的挑戰，企業應鼓勵管理人員積極參與轉型過程，提出創新性的想法和建議，推動企業的持續發展和變革；最后，房地產企業需要建立有效的激勵考核機制，通過薪酬激勵、職位晉升、股權激勵、定期的績效考核和360度反饋等方式，激發管理人員的積極性和創造力，鼓勵他們不斷提升自己的專業素養和道德水平。

3.5 優化資源配置與運營效率

首先，土地策略是房地產企業經營管理模式戰略轉型中的關鍵環節，它直接關系到企業能否以合理的成本獲取優質的土地資源，并高效地進行開發利用。企業可以通過招拍掛（土地招標、拍賣和掛牌活動）、收并購（通過收購或并購其他房地產企業或項目，快速獲取其手中的優質土地資源）、合作開發等多種方式獲取優質土地資源，降低土地成本。同時，充分考慮土地的利用效率和空間布局，通過采用先進的建筑技術和設計理念，提高建筑的容積率和使用效率，進一步降低土地成本，力求在有限的土地上實現最大的開發價值。其次，在房地產企業經營管理模式的戰略轉型中，資金管理與融資創新是確保轉型順利推進的關鍵環節。企業應通過建立嚴格的現金流監控體系、制定詳細的資金預算和使用計劃、建立風險預警機制對可能影響資金流動性的風險因素進行及時識別和評估等措施確保資金鏈的安全。在融資方面，企業可以創新多元化的融資方式，如股權融資、信托融資、資產證券化等，以拓寬資金來源，并與金融機構建立長期合作關系，以降低融資成本，保障融資渠道的穩定性。最后，企業應實施全過程、全方位、全員參與的成本管理，嚴格控制項目從策劃到銷售等各個環節的成本。企業通過精細化管理，能夠提高運營效率，減少浪費和開支。

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