淺談國有資產交易中住宅小區停車位之轉讓路徑

隨著私家車保有量的日益增多，小區業主對停車位的需求不斷增加。與此同時，現實中一些建設單位或小區業主基于抵債等各種事由，有意向將停車位①讓渡給小區以外的單位或個人持有，意在收回資金，最終實現債權清償。根據筆者了解，上述情況并不少見。但小區停車位作為“不可再生資源”，如直接面向社會轉讓，容易凸顯、激化“停車難”問題，繼而可能發生群體性事件并對社會造成負面影響。尤其是國有停車位轉讓時，更應將此列入重點考量因素。

產權交易機構作為國有資產交易平臺，為國有單位停車位公開轉讓提供服務，轉讓過程既要保證停車位對外轉讓的合法合規性，也要考慮小區業主的合法權益，避免群體性事件的發生，本文擬從產權交易機構服務國有資產轉讓的角度就國有停車位的轉讓路徑提出具體操作建議。

一、國家法律法規對停車位轉讓的相關規定

（一）法律的相關規定

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第二百七十六條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”對于“應當首先滿足業主的需要”的方式，最高人民法院做出了進一步說明，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月29日發布）第五條第一款：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《民法典》第二百七十六條有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。”

具體如何理解“應當首先滿足業主的需要”，筆者認為，業主的需求根據其利用停車位的目的可以區分為使用需求和投資需求，前者為業主使用停車位停放自己車輛的需求，后者則是業主通過持有停車位以出租或者再次轉讓等方式尋求獲益的需求。法律所規定應當首先滿足的業主需求應當為業主的使用需求，而非業主的投資需求。

（二）地方性法規的相關規定

《民法典》頒布后，部分省市結合本地的特點對原物業管理規范進行了相應修訂。其中，江蘇省、廣東省、四川省以及北京市、上海市、天津市、重慶市、深圳市、武漢市、杭州市、成都市等省市的物業管理規范②中超過一半的物業管理規范均將停車位轉讓與《民法典》的立法相銜接。比如，江蘇省、廣東省、四川省、北京市、成都市物業管理條例規定：“物業管理區域內按照規劃設置的停車位，應當首先滿足業主的需要。”值得一提的是，上海市對停車位購買主體進行了嚴格的限定。《上海市住宅物業管理規定》第六十二條：“物業管理區域內的機動車停車位，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用……，停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。”《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》第五條：“停車位要轉讓的，受讓對象應當是本物業管理區域的業主，不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。”

此外，經了解，目前北京與成都的不動產登記部門對于停車位轉讓均有相關的業務窗口指導意見。指導意見明確提出，只接受停車位所在住宅小區的業主受讓該停車位，建設單位或者小區業主均不得將住宅小區停車位向本小區以外的單位和個人出售。

二、司法審判實踐及地區相關業務指導建議

從《民法典》、相關司法解釋和一些省市的物業管理規范來看，對停車位的轉讓限制主體主要針對建設單位即開發商，除上海市外，其他省市并未絕對禁止將住宅小區停車位出售給業主以外的主體。國有停車位在產權交易機構交易的轉讓主體多為建設單位或業主。在設計停車位轉讓路徑時，需要考慮兩個問題：

（一）業主是否可以直接將停車位出售給住宅小區以外的單位和個人

2021年12月，北京市朝陽區人民法院關于胡京力與王雪瑩等確認合同無效糾紛案件一審民事判決書〔（2020）京0105民初4070號〕中法院認為：“鑒于實踐中已取得建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位的業主轉售情況普遍，本著同一事項做同一處理的原則，業主也應當成為首先滿足業主的需要的義務主體”。法院持這一觀點的底層邏輯主要是為維護小區業主合法權益而給予傾斜性保護。

《民法典》第二百八十條：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。”這里可以考慮兩種情況：第一種情況，住宅小區業主大會或者業主委員會就禁止將停車位出售給小區以外的單位和個人形成管理規約，這項規約對全體業主都具有法律效力。第二種情況，住宅小區沒有業主委員會，業主大會也沒有就停車位轉讓形成管理規約。鑒于社會車輛保有量與車位量的緊張關系，限制小區以外的單位和個人購買停車位，能有效抑制大量購入車位的人影響小區正常物業管理活動。因此，即便住宅小區沒有相應的規約，停車位出售也應當受到一定的限制。結合上文分析，無論住宅小區是否存在對停車位轉讓的規約，為保障業主的合法權益，對停車位出售都應當做限制性要求。

（二）小區業主能否一次購入多個停車位

《廣東省物業管理條例》第五十四條規定：“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。”《上海市住宅物業管理規定》第六十一條規定：“物業管理區域內，建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業管理區域內房屋套數的停車位，一戶業主可以多購買或者附贈一個。”

鑒于各地小區停車位配置比例不一，產權交易機構難以認定業主的實際購買目的為滿足使用需求還是投資需求。結合廣東省、上海市相關法規要求，從審慎角度出發，建議轉讓方在對小區業主轉讓停車位時，對車位購買數量做出限制。

三、國有停車位轉讓路徑

轉讓方應當在停車位轉讓前做好充分的調研工作，包括咨詢當地不動產登記部門對停車位轉讓登記有無限制性要求。產權交易機構應當把握好形式審核的尺度，實際操作中，建議采取如下轉讓方式。

（一）對于不動產登記部門僅接受住宅小區業主購買的地區

產權交易機構應當按照當地不動產登記部門的要求嚴格執行，項目意向受讓方只能為停車位所在住宅小區的業主。意向受讓方需要先行提交不動產權證書等文件，證明業主身份后再行參與受讓停車位交易。

同時，產權交易機構可以建議轉讓方在交易條件中提出小區業主須憑借一個不動產權證書受讓一個車位的要求。如信息披露期滿只產生一家合格意向受讓方，則交易雙方協議成交；如產生多家合格意向受讓方，則通過競價機制確定受讓方。

（二）對于不動產登記部門沒有相關要求的地區

建議轉讓方先行做出本次轉讓行為符合該住宅小區的相關規定并已在小區顯著位置張貼車位出售公告的書面承諾。項目首輪信息披露仍參照“三、（一） ”的轉讓路徑，如首輪信息披露期滿未產生意向受讓方，表明小區業主沒有受讓意向，則項目進行第二輪信息披露，可以面向社會征集合格意向受讓方，不再對受讓方資格予以限制，轉讓方亦可對多個車位進行打包轉讓。

如第二輪信息披露期滿仍未產生意向受讓方，轉讓方可以通過變更交易條件或者降價方式繼續采用上述兩輪次信息披露方式征集意向受讓方，即第一輪僅允許小區業主參與項目，第二輪面向社會征集意向受讓方。如仍未征集到意向受讓方，兩輪次信息披露方式順次類推。

綜上，筆者認為，依法合規的停車位轉讓可以將法律的立法意圖準確應用到實踐當中，有效規避公開掛牌轉讓與首先滿足業主需要二者之間的矛盾，避免引發小區業主和小區外單位或個人之間的糾紛，既能保障小區業主的合法利益，又不違反市場公平交易的基本原則，可以切實發揮產權交易市場的功能，最終實現交易活動法律效果與社會效果相統一。

注釋：

① 文章中提及的停車位不包括人防車位。

②《深圳經濟特區物業管理條例》于2020年3月1日起施行

《武漢市物業管理條例》于2022年6月23日修正

《杭州市物業管理條例》于2022年3月1日起施行

《上海市住宅物業管理規定》于2023年12月28日修正

《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》于2021年10月1日起施行

《重慶市物業管理條例》于2021年5月27日修正

《北京市物業管理條例》于2024年3月29日修正

《成都市物業管理條例》于2024年10月1日起施行

《江蘇省物業管理條例》于2021年9月29日修正

《廣東省物業管理條例》于2023年11月23日修正

《四川省物業管理條例》于2022年5月1日起施行