從普華永道審計(jì)恒大集團(tuán)看房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)研究

【摘要】本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了具體分析，提出審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)充分了解房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策、關(guān)注企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略以及合理評(píng)估企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力；對(duì)收入、負(fù)債和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物等重點(diǎn)科目進(jìn)行充分的評(píng)估，執(zhí)行更多的審計(jì)程序。此外，通過(guò)合理選取關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)和提升中期審閱報(bào)告提高信息披露的質(zhì)量，解決信息披露不完善的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】普華永道；恒大集團(tuán)；房地產(chǎn)企業(yè)；審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

一、前言

隨著恒大集團(tuán)、華夏幸福、萬(wàn)科地產(chǎn)等房企接連不斷出現(xiàn)債務(wù)暴雷的情況，房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅受?chē)?guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，其對(duì)于政府的宏觀調(diào)控政策也極為敏感，再加上自身經(jīng)營(yíng)狀況較為復(fù)雜，其審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)與其他行業(yè)相比也更為突出。本文研究了普華永道在審計(jì)恒大集團(tuán)時(shí)未能發(fā)現(xiàn)恒大在持續(xù)經(jīng)營(yíng)上存在巨大的不確定性，錯(cuò)誤地在審計(jì)報(bào)告中發(fā)表了無(wú)保留意見(jiàn)的案例。以此失敗的審計(jì)案例為反面教材，指出注冊(cè)會(huì)計(jì)師面臨的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能幫助審計(jì)人員降低房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及審計(jì)失敗的可能。

二、普華永道審計(jì)恒大主要問(wèn)題

1.財(cái)務(wù)報(bào)表層次重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足

（1）對(duì)政策變動(dòng)帶來(lái)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)復(fù)雜度變化評(píng)估不足。恒大有息負(fù)債的減少與應(yīng)付賬款的增加額基本持平，這種做法并不會(huì)使企業(yè)的負(fù)債減少，而是一種為了應(yīng)對(duì)政策審查的財(cái)務(wù)舞弊行為，然而在普華永道出具的審計(jì)報(bào)告中并未出現(xiàn)對(duì)此異常行為的關(guān)注。無(wú)論是低估了負(fù)債認(rèn)定的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致審計(jì)范圍、審計(jì)程序沒(méi)有覆蓋到這一風(fēng)險(xiǎn)情況或是審計(jì)程序的檢測(cè)風(fēng)險(xiǎn)能力不足，普華永道的處理是缺少審計(jì)謹(jǐn)慎性、盡職存疑的做法。

（2）對(duì)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不確定性的評(píng)估不足。企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力從自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的視角出發(fā)主要取決于兩個(gè)方面—盈利能力以及償債能力，這兩個(gè)指標(biāo)的水平是評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的重要構(gòu)成部分。2013年恒大集團(tuán)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，利用大規(guī)模永續(xù)債進(jìn)行融資，但11%的初始利率高出市場(chǎng)不少導(dǎo)致融資成本擠壓利潤(rùn)空間，加上多元化經(jīng)營(yíng)開(kāi)拓的業(yè)務(wù)虧損較為嚴(yán)重，2013-2016年恒大集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率不斷下滑，但2016年上半年在政府“去庫(kù)存”政策的支持下，商品房銷(xiāo)售收入提高，加之出售了恒大冰泉、恒大農(nóng)牧等部分虧損業(yè)務(wù)，恒大集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率在2016-2017年間大幅增長(zhǎng)，提高了近20%。但2017年后，在政府限購(gòu)政策和投資新能源汽車(chē)失敗導(dǎo)致虧損140億元的雙重壓力下，凈資產(chǎn)收益率暴跌，跌幅超過(guò)五成，且連跌兩年跌至5.52%創(chuàng)下歷史新低，說(shuō)明企業(yè)面臨近10年來(lái)最嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)危機(jī)，盈利能力迅速下降且水平低難以支撐企業(yè)運(yùn)營(yíng)。財(cái)務(wù)報(bào)表是基于持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)編制的，盈利能力處于10年來(lái)的歷史低位，2020年恒大的盈利能力弱、經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)無(wú)法帶來(lái)足夠的正向的現(xiàn)金流加之負(fù)債高企，會(huì)給企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大不確定性，值得審計(jì)人員對(duì)其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力保持重點(diǎn)關(guān)注。由此可見(jiàn)，普華永道在2020年的年報(bào)中沒(méi)有將持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力列入審計(jì)重點(diǎn)是缺少審計(jì)謹(jǐn)慎性的行為。

2.認(rèn)定層次重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足

普華永道依照審計(jì)流程，在對(duì)受限現(xiàn)金的審計(jì)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)是向銀行發(fā)過(guò)詢證函進(jìn)行過(guò)調(diào)查的，所以對(duì)于普華永道為何會(huì)認(rèn)為恒大物業(yè)2020年年報(bào)、2021年中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確，基本只有如下兩種可能。一是自身沒(méi)做足審計(jì)工作或者做了但有缺漏，二是銀行方面存在欺騙隱瞞行為。如果是第一種情況，則是出現(xiàn)了人為誤判，對(duì)受限現(xiàn)金函證、計(jì)數(shù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)定不準(zhǔn)確，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)得不到妥善控制。如果是第二種情況，則是對(duì)不確定性事件的估計(jì)不足，認(rèn)為銀行提供數(shù)據(jù)的置信水平較高，沒(méi)有考量到可能出現(xiàn)的欺騙隱瞞行為，對(duì)不確定性的應(yīng)對(duì)不足。無(wú)論何種情況，普華永道都存在對(duì)認(rèn)定層次重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)中固有風(fēng)險(xiǎn)的低估。

三、房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范相關(guān)建議

1.完善財(cái)務(wù)報(bào)表層次重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

（1）恰當(dāng)評(píng)估政策變動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)的影響

從恒大案例中可以看出，此類(lèi)高杠桿房企在新政策下，面臨嚴(yán)重的融資和負(fù)債過(guò)高的問(wèn)題，企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大不確定性。而且在投資者期望和政策監(jiān)管收緊的雙重壓力下，房企為了應(yīng)付政策要求進(jìn)行財(cái)務(wù)舞弊的風(fēng)險(xiǎn)迅速增大。作為審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)了解政策變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，具體來(lái)說(shuō)就是需要審計(jì)人員熟悉相關(guān)政策變動(dòng)的內(nèi)容和實(shí)施細(xì)節(jié)，了解政策變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表層次和內(nèi)容的影響，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和影響的范圍。比如，在恒大案例中，將恒大可能通過(guò)增加應(yīng)付賬款來(lái)代替有息負(fù)債融資的行為考慮進(jìn)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)中。審計(jì)人員在必要的情況下，可以根據(jù)政策變動(dòng)的影響，重新評(píng)估審計(jì)計(jì)劃，確定審計(jì)工作的重點(diǎn)和范圍，采取相應(yīng)的審計(jì)程序。政策變動(dòng)引起的財(cái)務(wù)報(bào)表層次重大變動(dòng)可能會(huì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和審計(jì)工作產(chǎn)生很大的影響，審計(jì)人員需要與企業(yè)負(fù)責(zé)人和相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，確保審計(jì)工作的順利進(jìn)行。從審計(jì)人員自身職業(yè)素養(yǎng)角度出發(fā)，審計(jì)人員需要保持專業(yè)素質(zhì)的提升，不斷更新相關(guān)知識(shí)和技能，做好自我學(xué)習(xí)和技能提升，以適應(yīng)政策變動(dòng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

（2）恰當(dāng)評(píng)估企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力

為了恰當(dāng)評(píng)估企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查看企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，分析其盈利能力、現(xiàn)金流狀況和負(fù)債水平等，以更好地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。比如，在分析恒大集團(tuán)的案例中，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)考察其盈利能力和償債能力，發(fā)現(xiàn)恒大集團(tuán)有關(guān)盈利能力和償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)低于行業(yè)平均值存在較大風(fēng)險(xiǎn)。審計(jì)人員需要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響，例如通貨膨脹、匯率波動(dòng)和政策變化等，以確定企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否受到不利影響。審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和戰(zhàn)略，例如企業(yè)是否擁有多元化的業(yè)務(wù)、是否開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品或服務(wù)，并確定這些戰(zhàn)略部署是否可以帶來(lái)正向的現(xiàn)金流能為企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)正向影響。

2.完善認(rèn)定層次重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

（1）密切關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表變化

財(cái)務(wù)報(bào)表變化會(huì)導(dǎo)致認(rèn)定層次重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。比如佳兆業(yè)案例中，佳兆業(yè)2013年預(yù)收賬款賬戶數(shù)額激增，結(jié)合富事高調(diào)查報(bào)告，發(fā)現(xiàn)出于融資目的的對(duì)外借款，被以銷(xiāo)售房屋所收訂金的名義打入公司賬戶并做賬。普華永道在收入、負(fù)債的認(rèn)定、列報(bào)方面存在完整性、準(zhǔn)確性的缺失。在恒大案例中，恒大物業(yè)2020年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物數(shù)額激增，結(jié)合獨(dú)立調(diào)查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)這部分增加的現(xiàn)金存在質(zhì)押情況，普華永道對(duì)于受限現(xiàn)金數(shù)額的確認(rèn)存在完整性缺失。作為審計(jì)人員，應(yīng)當(dāng)密切監(jiān)督企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表變化，特別注意與主營(yíng)業(yè)收入、融資負(fù)債借貸等重大變化，對(duì)其數(shù)據(jù)的來(lái)源、財(cái)務(wù)報(bào)表附注中重要的計(jì)算假設(shè)、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、變量等進(jìn)行仔細(xì)審查。

（2）設(shè)計(jì)恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序并實(shí)施

審計(jì)程序是審計(jì)師根據(jù)審計(jì)目標(biāo)、審計(jì)計(jì)劃和審計(jì)程序等相關(guān)要求，按照一定的步驟和方法進(jìn)行的審計(jì)活動(dòng)。而認(rèn)定層次是指審計(jì)員根據(jù)自己對(duì)客戶企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況的審計(jì)結(jié)果，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表科目或相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行判斷和估計(jì)的過(guò)程。審計(jì)程序的不充分或不規(guī)范會(huì)導(dǎo)致認(rèn)定層次錯(cuò)誤。審計(jì)過(guò)程中，若審計(jì)程序不充分或不規(guī)范，可能會(huì)導(dǎo)致審計(jì)員獲取信息不全面或不準(zhǔn)確，進(jìn)而可能導(dǎo)致出現(xiàn)認(rèn)定層次的重大錯(cuò)報(bào)。在佳兆業(yè)案例中，普華永道如果僅通過(guò)核對(duì)現(xiàn)金流量表、銀行對(duì)賬單，向銀行函證、問(wèn)詢等程序，是無(wú)法發(fā)現(xiàn)表外負(fù)債被看似合理的訂金收入替代隱入報(bào)表中的情況。要想發(fā)現(xiàn)此類(lèi)情況，需要對(duì)訂金收入相關(guān)的合同、票據(jù)、現(xiàn)金流走向、經(jīng)辦人員、實(shí)施動(dòng)作的細(xì)節(jié)和原因進(jìn)行查詢、問(wèn)詢、函證，才能避免此類(lèi)重大錯(cuò)報(bào)的發(fā)生。在恒大案例中，普華永道可以借鑒關(guān)聯(lián)第三方有關(guān)受限現(xiàn)金的數(shù)據(jù)與銀行數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，減少錯(cuò)報(bào)發(fā)生的可能。作為審計(jì)人員，應(yīng)當(dāng)全面充分地收集證據(jù)、分析證據(jù)，為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供可靠的基礎(chǔ)，對(duì)審計(jì)程序的執(zhí)行進(jìn)行全面把控，確保審計(jì)工作的全面、準(zhǔn)確。

3.完善信息披露機(jī)制

（1）完善關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)披露機(jī)制

財(cái)政部印發(fā)的《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1504號(hào)———在審計(jì)報(bào)告中溝通關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)》和《應(yīng)用指南》都有對(duì)關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的統(tǒng)一要求和指引，但對(duì)于具體的執(zhí)行細(xì)節(jié)并沒(méi)相關(guān)的說(shuō)明。因此事務(wù)所應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步擬定相關(guān)規(guī)范，為審計(jì)人員披露關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)提供參考方向，通過(guò)細(xì)化準(zhǔn)則要求提高關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)字段的信息質(zhì)量。事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對(duì)關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的披露數(shù)量作出細(xì)化要求，將重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)水平與關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的披露數(shù)量關(guān)聯(lián)起來(lái)，當(dāng)企業(yè)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)水平越高時(shí)，應(yīng)當(dāng)披露更多的關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。比如，在恒大案例中，當(dāng)恒大集團(tuán)2020年出現(xiàn)盈利能力和償債能力持續(xù)下降，企業(yè)還面臨疫情導(dǎo)致的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化、政策監(jiān)管收緊的情況時(shí)，普華永道應(yīng)當(dāng)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)列為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，增加關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的數(shù)量。針對(duì)連續(xù)多年關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)內(nèi)容重復(fù)導(dǎo)致信息時(shí)效性不足的問(wèn)題，事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)的設(shè)置進(jìn)行重復(fù)性檢測(cè)，考量其對(duì)保持審計(jì)一致性的價(jià)值，當(dāng)重復(fù)率高于一定比例或是對(duì)保持一致性的價(jià)值不大時(shí)，要求相關(guān)人員進(jìn)行事項(xiàng)的修改豐富。

（2）完善中期審閱報(bào)告的披露

在恒大集團(tuán)案例中，普華永道在2021年中報(bào)中并未出具審閱報(bào)告，按照港股上市公司的一般要求，中期報(bào)告中應(yīng)當(dāng)含有帶有核數(shù)師意見(jiàn)的審閱報(bào)告，普華永道的做法顯然不夠規(guī)范。雖然審閱的保證力度不及審計(jì)，但通過(guò)詢問(wèn)財(cái)務(wù)報(bào)表中所有重要的認(rèn)定并實(shí)施分析程序識(shí)別異常關(guān)系和異常項(xiàng)目，就極有可能發(fā)現(xiàn)恒大未披露受限資金的問(wèn)題。作為審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)明確披露范圍，確保報(bào)告真實(shí)、客觀、完整的準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流。對(duì)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)較高的、資金變化異常的科目重點(diǎn)關(guān)注，并在后續(xù)年報(bào)的編制回顧和分析，以便更好地反映審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題并及時(shí)處理。審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)做到定期公開(kāi)披露，以便讓公司治理層、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、投資者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和業(yè)績(jī)變化有更完全、更及時(shí)的了解。

········參考文獻(xiàn)·····················

[1]呂金龍.注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2010（5）：207.

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（作者單位：池州學(xué)院商學(xué)院）