金融服務對房地產經濟發展產生的影響

改革開放以來，我國房地產投資規模持續擴大，房地產經濟發展進入快車道。在整個發展過程中房地產經濟常有波動，為了能夠穩住房價與管控租金，住建部出臺了很多政策來操作杠桿、防風險。房地產經濟與金融服務也存在密切關系，金融服務主要由相關金融機構提供，在服務的過程中難免也會遇到一些問題。基于此，為促進房地產經濟健康發展，本文重點分析了金融服務對房地產經濟發展產生的影響。

進入21世紀后，我國房地產規模不斷擴大，開發投資也保持較高水平，地產熱度一直不減，這就造成房地產市場存在泡沫特點，需要通過宏觀政策等進行調控。近年來，我國通過一系列政策對房地產行業進行調控，以防止金融風險的爆發。金融機構是房地產企業資金的重要來源渠道，主要為房地產企業提供相關的金融服務，縱觀我國房地產企業的整體融資額度情況，其中銀行貸款與信托貸款的占比超過90%，同時國民在進行房地產項目消費、投資方面也需要銀行提供金融貸款服務，因此可以說銀行體系是房地產企業發展的命脈。截至2022年末，我國房地產市場的貸款余額是53.16萬億元，同比漲幅為1.5%。其中個人住房貸款達到了38.8萬億元，同比增長1.2%。當前，房地產貸款體量仍然處于高位，且與金融機構高度關聯，所以房地產經濟的發展離不開金融服務。通過探討金融服務對房地產經濟發展產生的影響，有利于促進房地產經濟健康、穩定發展。

金融服務對房地產經濟的積極影響

滿足房地產企業信貸資金需求 我國房地產企業經營發展中的融資渠道高度依賴商業銀行提供的信貸業務，這也就使商業銀行成為大部分房地產企業債權人。地產項目的整個開發過程往往需要上億資金，而對很多房地產企業而言自有資金并不能滿足需求，為此房地產企業就需要通過商業銀行辦理信貸資金，以支持地產項目土地競標到開發銷售等環節的進行。據國家統計局發布的數據信息，截至2022年末我國房地產行業的資產負債率已經達到了86.8%，創下了歷史新高。而房地產企業資產負債率更是高達95.6%，到2022年末，房地產債務總額接近90.4萬億元。目前，我國房地產行業的突出特點就是負債高，大多數房地產企業都面臨著嚴峻的債務危機。而地產開發項目的周期比較長，整個開發過程中需要投入大量的資金，一旦資金不能及時到位，就可能導致地產項目爛尾，而資金的來源渠道主要為金融機構的信托資金，可滿足房地產企業需求。對于房地產企業而言，若負債率＜85%，其兌付風險相對較小。

推動房地產企業資產證券化發展 房地產行業具有一定的特殊性，房地產企業能夠通過金融機構辦理資產證券化業務，實現風險轉移的同時，使資產具有流動性，促進資產的升值。按照我國出臺的相關資產證券化現行管理辦法，房地產企業可以通過金融機構進行資產證券化的業務辦理，其中資產包括空置的不動產權，待開發的不動產權，在建占比小于10%的不動產權，可以產生現金流的不動產。房地產企業通過金融機構將不動資產轉變為證券，可以提高資產流動性，并以證券交易的方式實現融資。根據有關規定要求，房地產企業在證券化融資時可獲取的資金為房產估值的30%～50%。

金融服務對房地產經濟的消極影響

債務違約風險 房地產項目開發整個過程中需要大量資金投入，這就需要房地產企業通過金融服務機構辦理信用貸款從而獲得資金。近些年來，我國房地產市場接近飽和，且經濟恢復態勢放緩，不同地區地產價格還有明顯波動，尤其是一、二、三線城市之間存在較大差距，價格的波動必然會造成房地產企業的原有資產縮水，從而面臨較大的債務風險。2022年是我國房地產企業償債的高峰年，到期的債務金額高達6298億元。據中指研究院公布的數據信息，從15家房地產企業公布的2022年銷售目標情況來看，銷售目標完成率均值是73.6%，相較于2021年的93.4%，下降了19.8個百分點。由此就能看出房地產企業面臨的債務風險極為嚴峻，加之房地產項目銷售業績未能達到預期目標，進一步拉升了資產負債水平，債務違約風險隨時可能發生。

資產證券化加劇了系統性風險 房地產企業通過辦理資產證券化業務，能夠實現資產的流動，合理轉移風險，并獲取一定資金。資產證券化是房地產企業的一種資產類型，也是房地產企業獲取地產項目開發資金的重要手段。

當前，房地產企業可用資產辦理資產證券化的方式較多，比如房產信托、購房尾款證券化、物業費證券化等。房地產企業可結合實際情況選用適宜的資產證券化方式，從而在短時間之內回籠資金、轉移風險。但是從房地產企業的穩定、持續發展方面分析，如果一味地通過資產證券化吸收開發資金，就會加大房地產企業風險，尤其是房地產市場的大幅度波動，可能會使房地產企業同時面臨來自行內及金融市場的系統性風險。

房地產經濟發展中金融服務的相關建議

調整財務杠桿 近些年來，我國很多房地產企業面臨著債務違約風險，主要因素就是資產負債率居高不下，以及高速動比率。由于房地產企業資金來源渠道較為單一，通過金融服務機構辦理資產抵押貸款，這就導致資產負債率高，產生高財務杠桿，一旦資金出現緊張，就可能會引發債務違約風險。

基于此，房地產企業必須綜合分析房地產市場行情以及面臨的嚴峻挑戰，然后以自身實際情況為基礎，通過科學規劃調整財務杠桿進行債務融資。同時企業需要成立部門重點負責資產負債管理，確保資產和負債處于一種動態的平衡狀態。

在信貸融資或資產證券化融資時，房地產企業要對地產開發項目具體融資需求展開深度分析評估，通過對資金預算進行科學化管理，實現資金效益最大化，使地產項目收支盡量平衡。大部分房地產企業沒有對債務償還進行規劃，短期、長期債務錯亂，哪有漏洞補哪里，缺乏對債務償還金額、順序的合理規劃，導致債務償還不及時引發法律與經濟糾紛。

為此，房地產企業應該結合實際情況以及短期、長期債務緊迫性，制定詳細且具有操作性的償還計劃方案，最大程度上避免出現債務違約風險，保證企業的健康、可持續發展。

構建風險管理體系 縱觀我國房地產企業的資產負債管理實際情況，大部分房地產企業忽視了風險管理，也未結合實際情況設立風險識別指標，這就造成房地產企業不具備風險識別能力，增加了風險發生概率。比如，某典型房地產企業由于未對債務風險進行有效管理，導致2022年到期未償還的債務金額達50.36億元，直接造成資金鏈斷裂。

另外，部分房地產企業忽視了事后風險處理的重要性，很少會關注相關機制的研究與建立，從而造成風險發生后不能及時有效進行處理。2022年我國申請破產的房地產企業超過300家，其中大部分都是由于債務風險管理不到位引發的。

基于此，房地產企業要綜合分析房地產市場行情及自身經營發展規劃，然后對資產負債風險指標進行合理設置，從而為房地產企業進行高效的財務管理工作提供指導，做到相關債務風險快速識別。另外，房地產企業要進一步加強資產負債的動態風險管控，一旦發現與資產負債指標存在較大出入，就要展開針對性、深層次分析，然后采取科學、可行的措施進行處理。

采取審慎原則管理資產證券化 資產證券化是房地產企業獲取資金的渠道之一。若是過度使用就會導致資產分散，使企業面臨債務風險。此背景下，房地產企業需要嚴格按照審慎原則辦理資產證券化業務，不僅可以滿足房地產企業地產項目開發建設資金需求，也幫助房地產企業轉移了債務風險 。為進一步提升資產證券化管理效果，應立足實際設計相關管理指標，以便于可以及時發現潛在風險，然后采取有效的措施進行規避處理。另外，房地產企業需要動態監管資產證hIFaP82WKTvTS4SYLsTWtw==券化各環節，盡可能地減少資產證券化引發的財務風險。

推進利率市場化改革 從房地產企業方面進行分析，金融服務要以市場變化情況為依據，參考房地產行業態勢實施利率市場化改革。基于此，政府部門可以結合行業探索通過貸款利率的調整，發揮市場利率機制促進房地產企業穩定發展。

比如，房地產企業開發的地產項目屬于政策房，可通過市場化利率機制跟進，由政府部門采取獎勵促貸款或貼息促貸款，幫助金融機構處理房地產企業信貸資金問題。

同時，還要注意商業性和政策性目標的結合，通過考核房地產企業市場化條件，為其提供更高質量的金融服務，幫助房地產企業降低資金風險。

房地產經濟發展過程中金融服務的影響深遠。房地產經濟具有特殊性，地產項目開發涉及大量資金使用，而資金來源渠道主要為金融服務提供的信用貸款與資產證券化，所以房地產經濟的發展與金融服務具有高黏性。此背景下，房地產企業不僅要重視與金融服務機構的合作，也要把握好一個度，滿足資金需求的同時，也要合理規避風險，保障房地產經濟的健康、可持續發展。

（作者單位：山西建筑工程集團有限公司）