銀行房地產開發貸款風險管理研究

房地產開發貸款是銀行重要的信貸資產之一，與一般流動資產相比存在顯著差異。它作為一種特殊的項目貸款，金額大、專業性強、監控環節多，這也可以看出，相關部門保障銀行信貸資產的安全工作，至關重要。當前，我國房地產行業正處于發展調控的關鍵時期，房地產開發貸款風險相對較高。為有效防控這些風險，相關部門需要建立完善的機制，從法律角度，對房地產開發貸款進行必要的風險監督。

銀行房地產開發貸款風險管理

項目建設管理 項目建設管理主要針對項目貸款投放后，定期監測項目建設進度等內容，近年來，監理報告、現場走訪等形式被廣泛應用，其目的是，確保銀行開發貸款投入后能形成相應資產，避免資金被挪用或未形成有效資產的情況。同時，相關部門需要及時跟進建設進度，確保按時完成項目交付，避免逾期交房或項目無法完成的情況。

項目資金使用管理 首先，項目資本金是用于項目啟動和運營的重要資金來源。在資金使用管理中，相關部門需要建立嚴格的資金監管機制，確保資本金的使用符合相關法規和政策要求。

這包括：相關部門需要建立明確的資金審批程序，制定詳細的資金使用計劃并進行跟蹤監控，及時報告使用情況和資金余額。其次，貸款資金的管理涉及與金融機構的合作和協調。另外，項目管理團隊需要與金融機構建立良好的合作關系，確保按照貸款合同約定的方式和時間獲取資金，并按照規定的用途進行使用。

項目銷售管理 房地產開發項目通常通過成立項目公司來進行，銀行貸款在發放時無法預見后期的運營業績，還款大多完全依賴于項目成功與銷售收入。因此銀行貸后需嚴格風險管理，緊密監控銷售和資金回流情況，確保房源順利出售且能夠回款至監管銀行，保障貸款的安全。

貸款歸還管理 貸款的歸還，通常根據項目銷售情況，制定還款計劃。嚴格執行計劃有助于及時收回貸款本金，避免出現前期銷售回款充足，但未及時回收貸款資金，而導致后期貨值不足，無法歸還開發貸款的情況。

銀行房地產開發貸款風險管理存在的問題

項目建設進度不及預期 隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產業在我國新發展階段占據的地位越來越重要，對整個國民經濟的穩定發展產生了十分緊密的聯系。

然而，在項目建設階段，由于房地產開發商存在較為嚴重的杠桿思維和風險認知程度不足，項目之前資金拆借、挪用情況比較普遍，同時相關部門的管控不力，導致項目無法按照預期完成建設，遭受很多不必要的損失。

項目資金挪作他用 轉變貸款用途的風險，是指貸款企業將獲得的貸款不僅用作合同約定用途，有些投向其他項目、有些用于購買新的地塊，甚至有些用于非主營的項目等，常見的是：將貸款資金用于股票投機或持續占用信貸資金，進行高風險的“滾動開發”，從而，給項目本身和銀行貸款帶來風險。

一方面，商業銀行由于制度和體系的不完善，很難全面監管開發商的各種行為和操作，這個過程中由于監管成本過高或能力不足，導致部分開發商將專項資金用于高風險項目以追求更高的收益。另一方面，和國外成熟市場相比，我國資本市場尚不成熟，開發企業的融資渠道有限，而且房地產開發企業的自有資金不足，項目資金主要依賴于銀行貸款。一些企業在獲得貸款后，由于擔心再次融資困難的問題，所以很多企業不愿意及時歸還貸款，甚至有些企業會選擇將短期貸款長期用于滾動開發，從而使得銀行的資金失去對其的監控和管理，甚至后期難以收回貸款。

項目銷售不及預期 在商品新房預售機制下，開發商的資金構成主要分為：資本金、項目開發貸款、銷售反投。然而，期房預售機制，往往給實力較弱的開發商創造了泡沫經濟的機會，并為他們進行“空手道”行為提供便利。此外，這種機制還可能為不法商人提供套取銀行貸款的機會，加劇了銀行的放貸風險。

銀行房地產開發貸款逾期 開發商在獲得貸款后，如果法律制度環境不完善，可能導致銀行追債成本高昂，增加銀行的潛在風險。一些開發商可能會利用這些漏洞，選擇逃避、拖欠貸款，以獲取更高的收益，給銀行帶來損失。

銀行房地產開發貸款風險管理的實踐舉措

做實項目資金專款專用 首先，在受理房地產開發貸款申請時，銀行必須嚴格審查開發商的資質、信用狀況和過往項目經驗。對于不符合要求的開發商，要拒絕提供貸款，從而降低潛在風險。銀行還需要對開發商的資金狀況進行全面評估，確保資金足夠進行項目建設，防止因資金鏈斷裂導致項目停滯。銀行必須仔細分析開發商的財務報表，評估流動性和償債能力。同時，了解開發商與其他金融機構的合作關系，判斷融資能力和還款來源的可靠性，大幅度降低房地產開發貸款的風險，確保資金的安全。

其次，銀行需與開發商共同制定資金使用計劃，并實時監控資金流向。對于預算外的使用或未經批準的用途，銀行需要求開發商提供合理解釋及證明文件。通過嚴格控制資金流向，確保項目資金僅用于預定開發用途，降低貸款風險。

另外，在貸款發放后銀行應定期對項目的進展情況進行檢查，與開發商進行溝通交流，及時掌握項目的實際運營狀況。對于發現的問題，應及時采取措施予以糾正，防止風險擴大。同時，銀行還需對開發商的其他債務情況進行了解，防止因過度杠桿化帶來的還款風險。在內部建立完善的風險預警系統，通過大數據分析、信貸系統等手段，實時監測和分析項目及開發商的風險狀況。一旦發現潛在風險點，系統應及時發出預警，為銀行決策提供依據。

此外，為了更好地評估項目的風險，銀行應要求開發商提供完整的財務報表和項目資料。對于存在疑點的信息，銀行應進行深入調查核實。通過提高信息透明度，減少信息不對稱帶來的風險。銀行內部員工也應加強培訓，提高對房地產開發貸款風險的認知。員工應嚴格遵守相關法律法規和內部規章制度，確保貸款審批和發放的合規性。而且通過加強合規教育，可以防止員工在業務操作中產生道德風險。

最后，銀行應建立針對房地產開發貸款的激勵與約束機制。對于表現優秀的員工，可以給予相應的獎勵；對于違規操作或疏于管理的員工，應進行問責和處罰。通過激勵與約束機制的結合，可以提高員工的風險防范意識和管理水平。

此舉可以作為一種威懾機制，通過增加開發商違約成本，來阻止他們挪用貸款。同時，商業銀行還應加強對貸款資金流向的監控和審查，確保貸款資金，按照合同約定用于指定的項目建設。如發現異常情況，及時采取相應的措施，進行調查和追究責任，確保銀行的利益得到保護。

及時跟進項目建設進度 為了減少因工期、質量和成本引起的房地產開發風險，作為投資主體的開發企業，需要加強對工程建設的監管，認真制定并簽署具有明確條款的施工合同，以保護開發企業的經濟利益，合同應明確規定：工期、質量標準、成本預算等關鍵要素，并約定違約責任和補償機制，雇傭獨立的工程監理機構或專業人員，相關部門需要對施工進行全過程監督，監理人員應具備相關技術和專業知識，能夠評估施工進展、質量控制和成本管理等方面的情況，并及時向開發企業報告。

在施工過程中，相關部門需要堅持對施工圖的修改最小化，頻繁的圖紙修改可能導致工期延誤、質量問題和成本增加。首先，在設計階段，各相關部門應該積極參與，并及早提供自己的專業意見和建議。開發企業需要與設計師、工程師、施工人員等密切合作，確保所有設計要求和技術細節都得到充分考慮。通過有效的溝通和協商，可以減少施工圖的修改次數，從而降低工期壓力。其次，開發企業在設計階段應該進行充分的需求分析和驗證。通過與業主和使用者的深入交流，了解他們的具體需求和期望，可以更好地把握項目的要求。這樣可以避免在后期才發現需求不匹配或者理解錯誤的情況，從而減少大規模的圖紙修改。

“應抵盡抵”夯實第二還款來源 銀行應與開發企業緊密合作，確保在建工程抵押手續及時辦理，并及早登記抵押權，以保證在極端情況下銀行，能夠優先受償。同時，銀行還應該委托專業評估公司對房地產開發項目進行評估工作，評估公司應具備良好信譽和專業能力，并提供真實可靠的抵押物評估報告，以減少信息不對稱和風險。

相關部門應要求開發企業提供經認可的資產評估公司出具的抵押物評估報告和經會計師事務所審計的年度財務報表等文件，對評估機構進行監督，這樣可以督促中介機構考慮長遠利益，提供真實可靠的評估結果和財務信息。銀行應加強內部審查和監管機制，確保開發企業按照規定履行抵押通知義務。如發現未及時通知或未告知銀行的轉讓行為，銀行應及時采取必要的法律措施以保護其權益。

銀行可以與相關監管部門進行信息交流和合作，共同加強對房地產開發項目的抵押管理和風險防范工作。與監管部門的密切合作有助于共享信息和資源，提高監管效能。

緊盯銷售回款，嚴格執行還款計劃 相關部門需要逐步完善我國現行的相關法律法規體系，并加大執法力度增加開發商違約成本、降低銀行追償成本。日常項目管理中，銀行可根據項目業態、市場情況等來判斷項目去化節奏，制定切實可行的分期還款計劃，建議分期還款計劃一定要以項目銷售回款情況為基礎，綜合考慮預留充足的項目建設資金后來制定。同時銀行應向貸款人明確表示只要開發商惡意逃債，銀行將全力追償，可以一定程度促使開發企業不敢輕易違約而不歸還貸款這種堅決的立場也會讓開發商意識到逃避債務的后果，從而在銀行發放貸款時篩掉一些履約能力不強的開發商，激勵已開展合作開發商履行貸款協議并及時歸還貸款。相關部門可建立誠實守信開發商名單或失信開發商名單，定期公示，與守約、有良好聲譽的開發商，建立長期合作伙伴關系，可建立綠色通道加快審批其拿地、辦理許可證、預售審批等。銀行端，可對誠實守信開發商名單內的開發商開通綠色審批通道，減少其貸款審批手續和融資成本。

相關部門需要積極有效地執行國家政策、完善監管制度以及遵循科學的監管程序，防止開發商違約行為的發生，保證廣大人民群眾能夠按時交房、銀行房地產開發貸款安全回收，維護廣大人民群眾的根本利益和金融市場的穩定健康發展。相關部門通過加大監管力度、建立合理的審批和風險評估機制，多管齊下，共同應對風險隱患，可以有效防范房地產開發貸款風險，保障資金的合理流動，促進房地產市場的可持續發展。

（作者單位：興業銀行股份有限公司昆明分行）