住宅專項維修資金（物業代收費）管理審計發現的問題及建議

摘要：隨著城市化的迅猛發展，大量住宅樓盤拔地而起。為了確保住宅共用部位及共用設施在保修期結束后能夠得到必要的維修、更新和改造，住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）成為至關重要的資金保障。隨著其在保障專項維修工作順利進行方面的作用日益凸顯，維修資金的管理也逐漸成為社會各界關注的焦點。維修資金不僅是住宅小區的“養老錢”和“治病錢”，更是衡量城市生活品質和治理水平的關鍵指標，其重要性不言而喻。然而，在維修資金的實際管理過程中，交存、使用和管理等環節仍面臨諸多挑戰，迫切需要解決。鑒于此，本文旨在探討維修資金（及物業代收費）管理審計的重要性，剖析當前管理中存在的核心問題，并提出相應的解決策略，以期為相關領域的研究者提供有益的參考。

關鍵詞：住宅；維修資金；物業代收；管理設計

引言

維修資金在物業管理中扮演著至關重要的角色，它對于維護小區基礎設施和確保居民居住安全至關重要。然而，由于管理體系的缺陷和監管不足，維修資金在交存、使用和管理方面暴露出許多問題，這些問題不僅降低了資金的使用效率，還侵犯了業主的合法權益。因此，必須采取有效措施來加強維修資金的管理審計。適當優化審批流程，并在這一過程中設定明確的辦結時限，以提高審批效率。同時，對于緊急情況，應設立簡便快捷的資金支取通道，確保維修資金能夠及時到位。通過這些措施，可以有效提升物業管理水平，促進和諧社區的建設。

一、維修資金（及物業代收費）管理審計的意義

維修資金及物業代收費的管理審計，對于保障業主權益、提升物業管理水平、促進資金安全高效運行具有重要意義[1]。

其一，確保資金安全。審計通過查閱財務資料、維修檔案等方式，核實維修資金的歸集是否完整、使用是否合規，以防止資金被挪用或侵占。同時，審計能夠揭示資金管理中的薄弱環節和重大漏洞，如程序不合規、資料不齊全、監督不力等問題，并及時采取措施加以糾正，以確保資金安全。其二，維護業主權益。審計要求推行網上查、掌上查等智慧化監管模式，實現資金歸集、存儲、使用全流程閉環管理，提高資金使用的透明度，以保障業主的知情權。同時，還需明確資金監管責任，要求健全財務管理制度，嚴禁將資金用于支付辦公經費、人員經費、企業管理費用等非維修相關支出，確保維修資金能夠真正用于住宅共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造[2]。其三，促進物業管理規范化。物業管理審計不僅關注資金，還涉及對物業管理活動的全面評估和監督。通過審計手段，可以及時探查物業管理中存在的弊端，如設備管理不規范、合同執行不到位等，并提供改進建議，以促進物業管理規范化。此外，審計過程中還應關注物業管理企業的服務流程和服務質量，通過審計可以發現服務流程中的問題，如物業服務流程不規范、服務質量未達標等，從而推動物業管理企業提升服務質量，為業主提供更好的服務和體驗[3]。

二、以臨朐縣為例分析維修資金（和物業代收費）管理審計發現的問題

（一）住宅專項維修資金管理使用存在問題

1.維修資金繳存環節存在若干問題。一是維修資金收費標準不統一。自2020年12月起，多層和高層住宅的專項維修資金收費標準分別從每平方米50元、60元調整為70元、90元，而新標準自2022年9月開始實施。相比之下，征收安置房的收費標準較低，如2020年對城關小陡溝村的住戶收費標準僅為12—14元/平方米。二是部分商品住宅存在未繳納維修資金的情況。截至2023年末，開發商已將655戶已建成但未出售并交付物業管理的商業住宅納入管理，然而，房地產開發商應交而未交的維修資金高達8279652.60元。同時，新購的166戶商業住宅的業主也未按要求繳納維修資金，涉及金額為1312474.40元。此外，還有6家物業企業挪用代收的業主維修資金1200萬元，用于房地產開發支出，而未上繳至維修資金專戶。三是對于已經拆遷的住宅剩余的維修資金，未按照相關要求進行退還。截至2023年年底，共有2個拆遷安置小區存在此問題，剩余維修資金94311.99元未退還給業主。

2.支用維修資金環節存在問題。一是維修資金申領過程程序不規范或手續繁雜，導致業主頻繁申訴[4]。2020年10月，全縣共受理住宅修繕類糾紛38起，占全縣住宅修繕類糾紛總量的20%。存在維修工程完成后才讓全體業主知曉，并后補知情同意書的情況。有些物業企業在修繕業主屋頂后，向縣住建局申請維修資金，但因工作人員辦事效率低，申請到撥款耗時長達一年。為此，物業企業只能先向業主集資支付修繕費，待收到縣住建局撥付的維修資金后再返還給業主。二是維修資金政策未得到有效落實，導致公用部分維修費用由個別業主承擔。部分居民對利用維修資金對公用設施、設備進行維修的政策不了解，對維修資金的用途及申請流程也不熟悉。因此，存在頂層住戶獨自負擔屋頂維修費用等問題。

3.監管環節存在問題。一是維修資金的籌集、使用和增值工作未盡責。縣政府的財政部門未對維修資金進行一年一次的專項整治，且尚未出臺維修業務的經營與評價相關規定。維修資金使用、投票、公示查詢及監管等方面尚未實現信息化、網絡化的目標。由于維修資金及其增值收入未按照物業管理面積和住戶門號分別設立分賬，導致維修資金被個別人員支用后，應分擔的維修資金未能及時扣減，給急需維修的業主查找存款余額帶來困難。此外，資金繳納的各個階段缺乏有效監管，致使一些業主維修資金用盡后未及時繳存的現象發生。二是住宅維修資金的信息化建設尚不完善。對于2012年以前購買的房改房、安置房以及商品住宅所收取的11168.75萬元維修資金，仍采用紙質記錄方式，且部分資金以單位名義繳存，未具體到個人。在這三類項目中，房改房、安置房和商品住宅的維修資金分別為1860.15萬元、2104.06萬元和7204.54萬元。

（二）物業企業代收費管理存在問題

1.生活垃圾處理費政策執行存在漏洞，監管不到位。一是政策執行范圍有偏差。目前，縣級規劃區內的村（社區）居民并未被納入生活垃圾處理費的收取范圍，所有農村居民的生活垃圾處理費用均由政府承擔，這與政策初衷存在偏差。二是垃圾處理費的征收率低下。以2023年為例，按照全縣330套住宅小區平均入住率為70%計算，全年應征收的垃圾處理費為452萬元，但實際繳納金額僅為111萬元，征收率僅為24.6%，顯示出征收工作存在顯著不足。三是生活垃圾處理費截留問題嚴重。由于各相關部門和單位之間的數據無法共享，導致無法準確掌握居民的入住情況和減免對象等信息。這一漏洞使得一些物業企業得以將代收的垃圾處理費截留并挪用。經抽查發現，近五年來，德美物業截留了148萬元，三友物業截留了7萬元，碧桂園物業截留了18萬元，這一問題亟須得到關注和解決。

2.坐收坐支水費現象導致財政收入流失。根據相關規定，自來水企業應向用戶收取全部自來水費，并將其中的政府性收益，如污水處理費、水資源費等，上繳財政。然而，在實際執行中，自來水企業將小區用水量的12%作為供水管理費留給了物業企業，這導致了非稅收入和稅費及附加的減少和流失。通過對11家物業企業的調研發現，2023年，這11家物業企業因截留水費，導致110000元的污水處理費和70000元的水資源費未上繳，從而造成財政收入的流失。

3.物業企業無依據收取水電損耗費，加重群眾負擔。這些費用的征收缺乏明確依據，給居民帶來了額外壓力。許多老舊住宅的物業企業常以地下管道老化和損壞為由，按實際用水量比例加收10%—15%的費用，或收取固定費用，這嚴重損害了業主的權益。由于社區公用部分，特別是防水管網的施工質量不達標，凍結、堵塞、滲漏水等問題頻發，導致業主無法得到有效服務。在此過程中，許多“業主大會”或“業主委員會”未能發揮應有作用，維權機制缺失，進而導致業主與物業企業之間的糾紛不斷增多。

三、以臨朐縣為例研究維修資金（和物業代收費）管理審計改進措施

（一）建立信息共享機制，確保維修資金交存完整

為確保維修資金的足額繳納和存入，應建立完善的信息交流制度。具體而言，應建立不動產交易、登記及維修資金交存的信息共享機制，由不動產登記部門將房屋登記信息及時推送至縣住建局。縣住建局負責核查維修資金的交存情況，而社區居委會則協助鎮（街、園區）落實維修資金的使用管理和續交工作，以確保維修資金能夠全額上繳。同時，對于建設單位在未交存維修資金的情況下進行交房的行為，應進行清理整頓，并對逾期不改正的建設單位依法進行處理[5]。

（二）建立資金監管流程，確保資金安全和收益最大化

為確保資金的安全并實現利益最大化，需制定詳細的資金監管流程。對維修資金的管理系統進行升級，將原本未錄入系統的資料全部錄入智能系統，從而實現了維修資金使用、投票、公示、查詢及監管等工作的信息化和網絡化。在每年的工作計劃中，制定維修資金的開支計劃，除了預留一部分作為日常開支外，對于其他資金的存儲方式和存儲時間等，都會進行定期的討論和決策。同時，每年還需對維修資金的歸集、使用和增值情況進行專項監督，以最大限度地維護業主的權益。

（三）建立區域一體化模式，促使維修資金有效管理

一是設立類似住房公積金管理部門的組織，借鑒住房公積金的運營模式，對維修資金的增值收益進行有效管理。為加速城鎮化進程并增強群眾的獲得感，亟須高效利用維修資金。二是研究并制定維修資金的操作規程，以實現其規范化管理。為確保公平公正，縣住建部門應根據建筑結構（如多層、小高層和高層）對維修資金的繳納基數進行分類計算，并結合地方實際情況，依據建筑成本制定一個公平且易于操作的收費標準。三是明確維修資金的使用對象，并豐富其具體內容。住建部門應配備工程、財務等方面的專業人才，以提高維修資金的管理能力，從而贏得群眾和業主的信任。在成立物業管理委員會時，應吸納具有高學歷和專業能力的人才，以及街道辦和居民委員會等專業人士，以加強對物業管理的監督。四是，充分發揮業主委員會的作用，妥善處理維修資金的使用和回收問題。維修資金支用時，需經三分之二以上業主或業主代表同意并簽名。針對此問題，提出以下備選辦法（如表1所示）。首先，業主委員會可以制定年度財政預算，明確維修資金的用途，并提交給每年一次的全體業主會議審議。其次，在小區物業管理委員會批準下，可召開小型業主會議，對用于管理部分的維修資金進行投票決定其用途。再次，對于支用維修資金的工程項目，可采取經業主會議投票決定的辦法進行。最后，加強對維修資金管理的監督，政府住建部門應與業主委員會密切合作，與相關部門共同加強對維修資金的繳存、使用和管理工作的監管，嚴肅查處違規操作的相關單位和責任人，確保資金的安全性。同時，各主管單位應充分利用網絡平臺，對維修資金進行實時跟蹤，及時公布和更新維修資金的繳存、支用、增值、賬戶余額等信息，供業主查閱，并積極回應業主的問題和反饋。

四、結束語

維修資金的管理與居民的切身利益及物業企業的長遠發展息息相關。因此，相關單位應通過建立信息共享機制，確保維修資金的完整交存，并制定資金監管流程，以保障資金的安全并實現收益的最大化。同時，需要細化任務分工，完善征管體制，并規范物業管理，從而提升維修資金使用的精準性和合理性。此外，還應加強政策宣傳，鼓勵業主積極參與，形成全社會共同關注、共同監督的良好氛圍。這樣不僅能更好地構建和諧社區，還能不斷提升居民的生活品質，進而確保小區維修和改建工作的質量，為社會的平穩發展提供有力保障。

參考文獻：

[1]扈鵬程.住宅小區專項維修資金歸集管理研究——以山東省H市為例 [J].中國房地產金融，2023（5）：54-64.

[2]葛紅剛，李兆全.鹽城市“軟硬結合”讓維修資金管理高效便民[J].中國物業管理， 2023（8）：38-40.

[3]朱曉娟，羅順成，李迪.審計推進住宅專項維修資金的高效監管——X縣在經濟責任審計中對住宅專項維修資金監管的實踐與思考[J].投資與創業，2023，34（9）：163-165.

[4]陳煒.房屋專項維修資金監管機構的建設分析[J].租售情報，2023（4）：28-30.

[5]陳佳瑋，成永康.內部審計視角下高職院校零星維修工程項目管理存在問題及策略研究[J].重慶電力高等專科學校學報.2023，28（S1）：22-24.

（作者簡介：張晴，臨朐縣經濟責任審計服務中心高級審計師。）