存量資源背景下人才社區建設助力經濟發展研究

隨著我國城鎮化率逐年上升，城市建設發展從大規模增量式發展轉變為存量升級改造，“十四五”規劃將城市更新上升為國家戰略，各地紛紛出臺辦法，盤活存量資源，進一步吸引產業進駐，提升城市效率和活力。城市經濟發展的核心要素是人才，優良的人才社區可以吸引人才紛至沓來，落地生根。本文通過查閱資料、實地走訪等手段調查研究各地人才社區建設助力經濟發展的情況，結合石家莊城市更新現狀，提出從編制規劃、補齊短板、搭建平臺三方面進一步挖掘存量資源潛力，為更新完善人才社區建設，助力城市經濟發展提出改進措施。

一、引言

2022年5月國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，拉開了我國盤活存量國有資產的序幕。2023年9月自然資源部印發《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，明確指出要聚焦盤活利用存量土地。同月，河北省明確提出堅持“人民城市人民建，人民城市為人民”理念，實施城市更新行動，推動城市實現高質量發展。而城市高質量發展的關鍵在于人才是否能夠涌入城市，能否形成規模產業帶動地方經濟。石家莊市于2021年6月提出高質量建設人才強市實施意見，明確指出，在做好轉化配建人才公寓工作基礎上，提升人才社區建設品質，帶動周邊就業、經濟，逐步建成良性運轉的人才“生態圈”。

因此，通過人才社區建設，助力經濟發展是解決存量資源閑置問題及構建“近悅遠來”良好人才生態環境的關鍵。本文以刺激地區經濟為主線，從項目建設、低碳經濟、文化經濟等方面梳理城市存量空間更新改造與人才社區建設的內在聯系，提出助力石家莊經濟發展的人才社區建設路徑，助推城市高質量發展。

二、人才社區建設促進經濟發展的實踐

依托城市更新背景，深圳市通過新建人才公寓刺激房地產經濟，以及轉批商務公寓為人才住房等方式為人才提供“只租不售”的人才住房，提升人才入住率，活躍社區經濟，擴大就業崗位。

蘇州市早在2007年就在工業園區開工建設優租房，但由于蘇州土地資源稀缺屬性十分明顯，房源籌措、收集難度較大，對區域經濟促進力度不足。而目前蘇州集中依托于區（市）人才公寓，跨區域租用存在壁壘，抑制了個性化的選擇需求及資源的有效利用，人才社區建設有待完善。

貴陽市人才小鎮采取委托代管模式，聚焦管理服務，提高服務質量，聘請第三方機構，獨立開展租賃管理。依托本地實際和人才需要配建親子閱讀、體育健身及休閑文化等設施設備，經常性開展有關社區活動，不僅提升入住人才生活品質，同時帶動周邊經濟“向新”發展。

北京市懷柔區依托城市更新政策，對凱利特彩印廠更新改造為凱利特人才社區，使占地2.5公頃，建筑面積1.4萬平方米的廠房蝶變成為配建咖啡廳、共享廚房、健身房等設施的260套高品質公寓。由于使用存量資源開展人才社區建設，減少項目征地、拆遷成本，經濟效益顯著提升。

綜合來看，人才社區籌建方式主要包括政府投資建設或籌集、產業園區配套建設、房屋改建、政策性住房轉化、市場租購等。刺激經濟發展的方式也多為房地產開發、出售租賃、物業管理等，運用市場化手段建設青年人才社區的力度不夠，部分機關和企事業單位大量的“沉睡資源”沒有充分利用。因此，如何在存量資源背景下加快人才社區建設，從而帶動周邊經濟發展，讓人才的涌動反哺企業、社區，形成良性運轉是目前存量資源背景下人才社區建設研究的重點。

三、存量資源背景下人才社區建設助力經濟發展的具體表現

（一）提高土地利用效率，新增就業崗位

隨著新發展理念落地實施，多數老工業企業轉型、搬遷，原有工業用地隨著城市擴張逐漸成為“城市孤島”。同時由于城市規劃發展，一些企業、事業單位布局決策失誤，導致部分酒店、公寓經營不善、經濟效益低下，逐漸倒閉荒廢，造成資產閑置，土地利用效率低下。對這些存量資源進行更新改造，將其打造成為樂居、樂活、樂享的人才社區，有效帶動周邊產業發展，推動城市產業結構升級，是目前亟待解決的問題。長沙三一重工產業園通過更新改造產業園內老舊辦公樓、宿舍樓為員工提供宿舍和服務公寓，提供床位899個，建設滿足企業多層次人才租住需求的安歆青年社區，同時創新管理服務模式，為園區內的企業和產業工人提供“酒店式24小時服務，拎包入住”的住宿托管服務，帶動周邊餐飲、交通、住房管理等經濟的發展，提供了382個就業崗位。

（二）優化空間布局，刺激經濟發展

我國城鎮化發展迅猛，但整體規劃不足，規劃布局存在主觀性、盲目性，城區周圍散落大量低效閑置工業、民用建筑物。追求高品質生活的大量青年人才涌入城市中心生活，給城市中心帶來了環境、交通、生態等方面壓力。通過將城區周邊分布的閑置、低效建筑物升級改造為人才社區，同時對周邊道路進行升級改造，開通公交、地鐵和班車線路，方便出行，新建公園綠地，配套規劃停車場、學校、養老院、醫院以及商業中心，不僅能通過工程項目帶動經濟發展，還可以吸引高層次人才入住，引導資本進入，帶動經濟發展。

（三）修復城市生態，助力“低碳”經濟

以往對城市老舊建筑、閑置空間的改造都是通過大拆大建，推倒重建的方法，不僅造成資源浪費、環境污染，而且經濟成本過高，不符合目前“雙碳”目標，而通過將存量資源整修更新為人才社區，修整外立面、布置社區、街角公園和人才文化宣傳長廊，可以使閑置場地重獲新生，促進經濟社會發展全面綠色轉型。如杭州高新區（濱江）人才社區由園區職工宿舍改建而成，社區為園林式建設，以生態、實用、美觀為導向，布置有1000余平方米的草地、綠植，不僅使其成為附近居民游園踏青、休閑娛樂的好去處，還顯著改善了周邊生態環境，帶動了城市風景園林經濟發展。

（四）保留文化底蘊，助力業態發展

城市存量資源大多屬于20世紀工業迅猛發展時期的產物，有著鮮明的時代特色和較高的文化價值，將其打造成為人才社區，不僅能對其進行保護更新，使其有在新形象下延續使用價值，還能弘揚城市工業文化，助力外來青年才俊更好理解城市文化歷史，梳理城市文化脈絡。如武漢江夏區藏龍島產業園人才社區在完善社區周邊環境的同時，因地制宜保留園區原有文化風貌，宣傳普及園區文化，使其成為一張靚麗的城市名片，吸引多業態進駐產業園。

四、石家莊存量資源更新改造背景下人才社區建設現狀

（一）石家莊存量資源更新改造現狀

目前，石家莊存量資源更新改造項目主要有注重工業遺存與品質生活有機融合的石煤機城市更新項目，以及石鋼主題公園項目，正太飯店舊址項目等，多側重于公園游園、休閑文化方面，刺激經濟的方式僅為項目改造、商鋪租賃等方式。

（二）石家莊人才社區建設現狀

截至2023年6月，石家莊全市人才總量達到259萬人，引進國家“雙一流”建設高校畢業生1.5萬人，根據人才強市戰略，石家莊建成投用各類人才住房10700套，投資16億元建設高新區、鹿泉區高端人才公寓1600套，建成青年人才驛站14家，逐步建成了以高新區生物醫藥產業和鹿泉區新一代電子信息產業為依托的人才社區，實現引人、聚人、留人目的，在給企業貢獻智慧的同時，也增強了創新發展能力和城市活力，實現人才社區的良性運轉。

（三）石家莊存量資源背景下人才社區建設存在的問題

1.政策理念較陳舊，人才社區板塊有待開發

目前，石家莊存量資源改造更新多在市政化改造方面，僅有石煤機地塊一個項目屬于工業存量資源更新改造為住宅、公園和文化遺址的實例。在人才社區籌備方面，石家莊多是采取新建或項目配建方式，尚未探索資源整合、盤活企事業單位存量資源的模式，政策理念不夠與時俱進，對城市更新的理解僅停留在個體、表面，沒有與其他戰略有機結合，人才社區板塊有待開發。

2.資源整合不足，建設統籌不夠協調

人才社區規劃建設滯后，工作缺乏前瞻性、系統性。隨著近幾年石家莊人才引進力度增大，青年人才公寓需求量大，單靠政府投資建設無法滿足需求，需要充分撬動社會資本、盤活閑置資源。但目前石家莊市運用市場化手段建設青年人才社區的力度不夠。部分青年人才公寓選址沒有統籌考慮通勤等因素，沒有運用現有企事業單位“沉睡”存量資源，比如，雖然在高新區和鹿泉區分別建了人才公寓，但還未充分利用軌道交通便利和城郊建設成本相對較低優勢，集中資源在地鐵起始點布局建設綜合型青年人才社區，提高整體效應。

3.短板補齊不足，人才居住意愿欠缺

人才社區作為技能型產業人才居住、就業的港灣，所承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在園區內并存聚集，推動了產業園區的“城市化”進程，產業園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。但石家莊在人才社區建設中，調研青年人才關于居住條件真實需求的主動性不夠，除了小區配建的人才公寓配套服務設施較為完善外，新建人才社區配套文體設施、社交空間、商業網點較少，公共交通通達率低，難以滿足青年多樣化需求。尤其新建人才社區多處在企業園區附近，屬于城郊結合區域，周邊居民素質普遍偏低，社會關系復雜，治安管理水平有待提高，不利于人才社區內的正向交流溝通，大大降低了人才公寓的入住意愿。

五、促進人才社區建設助力經濟發展的對策建議

（一）編制專項規劃，助力存量資源更新改造

根據經濟社會發展需要，認真研究、統籌編制城市更新背景下青年人才社區建設規劃，堅持兩項工作同謀劃、同部署、同推進、同落實，確保城市更新戰略真正服務保障青年人才安居。全面摸排現有符合條件的房源（可回購或租賃的安置房、保障性住房、商品房等）和機關、企事業單位閑置存量用房底數，合理確定人才公寓改建總量和布局。探索多元化建設和籌集方式，加快完善激勵政策，對社會資本主導的項目給予土地、財稅、金融等政策支持，加大閑置存量資產盤活力度，結合城市產業集聚特點和青年人租賃需求，擴大對人才社區的選址范圍，引導產城人融合、人地房聯動。

（二）補齊周邊服務設施短板，助力環境蝶變升級

存量資源背景下，人才社區建設對社區形式和服務品質方面的要求很高。需要持續在社區服務、社群營造、周邊環境等方面狠下功夫，為此應充分發揮人才社區建設運營一體化的優勢。一方面，結合入住人才的個性需求布置會議室、電影院、體育館以及洗衣房、日托中心等配套設施作為運營階段盈利增長點；另一方面從人才社區周邊著手，進一步完善如醫療、教育、商業和休閑等配套設施，優化路網結構，助力周邊環境蝶變升級，形成小的商業規模集群，從點成線，由線到面，賦能地區經濟活力。

（三）搭建共享平臺，助力經濟發展

在城市更新背景下建設人才社區，將工業閑置空間改建成為文化場館，不僅為周邊居民提供文化休閑場所，還可以向周邊企事業單位有償提供展覽大廳、活動場地及其配套服務。同時在項目設計上要增加巧思，通過功能空間混合布置，打造多功能的創意辦公空間，在為企業員工提供居住場所的同時，也提供辦公室、會議室的出租，升級成為一站式“企業員工人力資源管理服務”場所，進一步賦能企業高速成長，賦能產業經濟蓬勃發展。

結語：

能否喚醒“沉睡”的存量資源，提升建筑資源“坪效”是評價一個城市更新項目成功與否的關鍵，將存量資源改造升級為人才社區，不僅起到引人、聚人、留人的作用，還能給當地創造現金流，吸引企業入駐，獲得社會持續關注。在存量資源背景下建設人才社區是助力經濟發展的有力手段。人才社區能否順利建成、良好運營，既關系到人才社區創業場景的落地，也關系到能否達到為周邊經濟發展吸引人才的目的。只有人才順利引進，才能推動產業的導入和發展，進而推動城市更新補短板和人才社區的可持續發展。