海南省安居型商品住房稅收政策研究與探討

摘要：隨著大量安居型商品房竣工開始銷售，其銷售期及建設期相關的相關稅收政策也亟待明確。但截至2024年4月，并無與安居型商品住房對應適用的稅收政策公示，因此也勢必造成實務操作中存在模糊點及爭議項，而稅收政策的不明確也會對企業經營造成諸多困難。本文結合現行政策，探討海南省安居型商品住房適用的稅收政策，從安居房是否適用財稅〔2008〕24號文城鎮土地使用稅相關減免政策，安居房是否可以不預繳土地增值稅，安居房項目企業所得稅是否可按15%稅率繳納等方面指出政策需明確的要點，并提出相關建議，希望能幫助促進安居型商品房規范發展。

關鍵詞：安居型商品房；城鎮土地使用稅；土地增值稅

DOI：10.12433/zgkjtz.20242220

一、海南省安居型商品住房現狀

2020年5月6日， 海南省人民政府辦公廳發布了《海南省人民政府辦公廳關于開展安居型商品住房建設試點工作的指導意見》（瓊府辦〔2020〕21號）（以下簡稱《指導意見》），提出為建立健全住房市場體系和住房保障體系，妥善解決好本地居民住房問題，提升本地居民獲得感、幸福感，根據我省關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的有關要求，決定在海口市、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣、陵水黎族自治縣開展安居型商品住房建設試點工作的要求。

自2020年政策發布以來，全省已開工建設安居房6萬余套，2022年內計劃竣工的項目29個，共22554套，2023全年海南共公告掛牌22宗、約1482.55畝安居房用地，2023年海南最終掛牌成交14宗、約800畝安居房建設用地，可規劃計容建面約126.67萬方，以套均100平方米計算，大概可建設12667套安居房。2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，分布于8個城市，全部都是濱海城市帶城市，中部地區6座城市都沒有掛牌成交的安居房建設用地。其中，三亞市、萬寧市各成交3宗安居房用地，東方市、陵水縣各成交2宗安居房用地，臨高、樂東、儋州、澄邁等城市各成交1宗安居房用地。從掛牌成交土地面積來看，有4座城市成交的安居房建設用地超過了100畝。成交規模較大的是萬寧市，成交安居房用地面積約183.31畝。三亞市2023年掛牌成交的安居房建設用地約179.6畝，東方市成交安居房建設用地約107.11畝，陵水縣成交安居房建設用地規模約103.92畝。從掛牌成交土地金額來看，成交總價最高的自然是三亞市，2023年三亞掛牌成交安居房建設用地總金額超過16億元，約合893萬元/畝。其次是萬寧市，掛牌成交安居房建設用地總金額39180萬元，約合214萬元/畝；陵水掛牌成交安居房建設用地20259萬元，約合195萬元/畝。2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，由11家企業競得，其中不乏世界500強企業、央企、地方國企，以及較有實力的開發企業。比如，世界500強企業保利發展拿下了三亞2宗、約130畝安居房建設用地，是2023年競得安居房用地規模最大的企業，這也體現了保利的央企擔當。世界500強企業、央企中國交建旗下中房集團，斥資37130萬元競得三亞中心城區西南大學三亞中學的東側區域約49.56畝安居房建設用地。地方國企儋州城投、萬寧城投也都分別競得當地安居房建設用地，前者競得那大鎮約58.54畝用地、后者競得萬寧火車站對面約54.76畝用地。安居房是海南房地產市場的“新藍海”，所以對建設用地的競奪也是比較激烈的，多個地塊叫價數十輪、幾百輪，甚至需要經過搖號才得出結果。東方市八所鎮三甲醫院南側約59.85畝安居房用地（東出讓2022-32號），吸引2家企業角逐，經過39輪叫價達封頂價后，最終只能通過搖號確定。萬寧市火車站對面約65.42畝安居房建設用地（萬讓2023-9號），兩家企業通過長達349次叫價才結束，是2023年海南土拍叫價次數最高的一宗地。安居房項目主要以遠低于市場價格而獲得當地居民、人才的青睞，2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，都給出了安居房銷售指導價格。

銷售價格方面，三亞市的安居房銷售價格，向來受到購房者的認可，因為定價確實很低，2023年三亞掛牌成交的3宗安居房建設用地，建成后安居房均價為1.34萬元～1.41萬元/平方米，僅相當于三亞市場化商品住宅銷售價格的50%。萬寧掛牌成交的3宗安居房用地，項目建成后的均價都是10000元/平方米，這也是萬寧安居房的“常態價格”，目前萬寧所有安居房都是這個價格。澄邁縣27010-202330號地塊安居房銷售均價是8000元/平方米，陵水椰林鎮2023-04號、2023-05號地塊安居房銷售均價是7800元/平方米。因為澄邁、陵水當地市場化商品住房銷售價格整體較高，所以上述安居房宗地項目建成后的安居房銷售指導均價，還算是比較有吸引力的。整體來說，2023年海南安居房建設用地供應規模較可觀，有多個安居房項目開發經驗且獲購房者普遍認可的保利發展、中國交建等公司繼續競得安居房用地，毫無疑問，開發建設項目建成后，又將是市場上的熱點。由此預計，2024年海口、文昌、三亞、儋州、萬寧等多座主流城市依然會供應多宗安居房用地。

早在2015年，我國就在印花稅等7個稅種方面進行住房保障的稅收減免措施，極大調節了住房保障的供需水平。建設保障性住房旨在通過實物性住房補貼滿足低收入群體的基本住房需求，稅收在其中發揮著關鍵的收入再分配功能。針對特定業務和領域，聯合行業主管部門，對稅收領域尚未明確的事項形成配套的稅收政策，已成為稅收規范性文件發布的特點和趨勢。隨著大量安居型商品房竣工開始銷售，其銷售期及建設期相關的相關稅收政策也亟待明確。但截至2024年4月，并無與安居型商品住房對應適用的稅收政策進行公示，由此也勢必造成實務操作中的模糊點及爭議項，而稅收政策的不明確也會對企業經營造成了諸多困難，包括長期規劃受阻、經營成本提高、投資決策受限、稅收籌劃困難和競爭力下降等。為了解決這些問題，政府應提高稅收政策的穩定性和透明度，為企業提供明確的稅收預期和規劃依據。同時，企業也應加強自身的財務管理和稅務規劃能力，以應對稅收政策的不確定性和變動性。

二、安居型商品房稅收優惠政策模糊之處

根據《指導意見》的規定：“安居型商品房指限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質的商品住房。”因此，安居型商品房具有價格受限，購買資格受限及具有政策保障性質等特點。

結合現有稅收政策情況，安居型商品住房可能享受的稅收優惠政策不明確之處主要有以下三種情況：

城鎮土地使用稅方面——安居房是否適用財稅〔2008〕24號文相關減免政策？

土地增值稅方面——安居房是否可以不預繳土地增值稅？

企業所得稅方面——我司開發的安居房項目企業所得稅是否可按15%稅率繳納？

以下逐一進行分析說明。

（一）城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅方面，安居房不適用財稅〔2008〕24號文規定的城鎮土地使用稅相關減免政策，具體說明如下：

《財政部國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號 ）規定，對經濟適用住房建設用地等，免征城鎮土地使用稅。

1.結合現有政策材料，《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）是為促進廉租住房、經濟適用住房制度建設和住房租賃市場的健康發展而制定的。此文適用范圍僅為廉租住房、經濟適用住房。

2.根據住建部、發改委、監察部、財政部、人民銀行、國家稅務總局聯合下發的《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房是指由當地政府有關單位提供優惠，限定面積價格，按照合理標準建設，面向低收入者供應的保障性住房。

3.根據三亞市人民政府印發的《三亞市安居型商品住房建設試點工作方案》（三府辦〔2020〕148號）（以下簡稱《工作方案》）規定，安居型商品住房是指限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質的商品住房。

4.雖然安居房和經濟適用房均屬于保障性住房，但二者還是有本質區別。經濟適用房是政策性住房，而安居房屬于限定轉讓條件的商品住房。同時根據財稅〔2008〕24號文的相關政策看，該文的適用范圍并未泛指保障性住房，而是僅特指廉租住房、經濟適用住房。

綜上所述，可以認為安居房不適用財稅〔2008〕24號文相關減免政策，即安居房不適用財稅〔2008〕24號文規定的城鎮土地使用稅相關減免政策，仍需要按照現有的城鎮土地使用稅政策繳納相關稅費。考慮安居型商品房保障性住房的屬性，為支持民生工程的建設，鼓勵社會單位更好地參與解決本地居民住房問題，提升本地居民獲得感、幸福感，相關部門應當考慮在政策層面對安居房屬性進行明確，將安居房納入經濟適用住房范疇，從而降低安居型住房開發企業稅費負擔，鼓勵開發企業為本地居民開發出更好的商品房。

（二）土地增值稅

土地增值稅方面，安居房應當可以不預繳土地增值稅，具體說明如下：

1.《海南省地方稅務局關于廢止和修訂稅收規范性文件的公告海南省地方稅務局關于廢止和修訂稅收規范性文件的公告》第三條第二款的規定：對房地產開發項目中的保障性住房（包含限價商品房），暫不預征土地增值稅。公告下發前納稅人已預征的稅款不再退還，未預征的稅款不再追征，待房地產項目進行土地增值稅清算后，多退少補。

2.《工作方案》規定，安居型商品住房屬于具有政策保障性質的商品住房。

3.《海南省人民政府關于印發《 海南省保障性住房管理暫行辦法》的通知》（瓊府〔2010〕66號）第一章第二條第二款的規定，本辦法所稱保障性住房，是指政府提供政策優惠，向本省城鎮低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困難家庭出售或出租、具有保障性質的政策性住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房。

綜上所述，可以認為開發的安居房項目符合《海南省地方稅務局關于廢止和修訂稅收規范性文件的公告海南省地方稅務局關于廢止和修訂稅收規范性文件的公告》（海南省地方稅務局公告2015年第5號）中對房地產開發項目中的保障性住房（包含限價商品房）的定義，暫不預征土地增值稅，待土地增值稅清算時，再對土地增值稅進行清繳。土地增值稅為房地產開發企業主要稅種且地方性差異較大，比如，安居型住房符合不預繳土地增值稅的大原則，有關部門應當盡量減少政策的不確定性，盡快以文件明確安居型住房項目是否需預繳土地增值稅，避免因政策不確定性增加安居型住房開發企業的溝通成本及運營成本，最終使成本傳導至最終消費者，最終影響本地居民獲得感、幸福感。

（三）企業所得稅

企業所得稅方面，安居型商品住房應當可以按照15%的企業所得稅稅率繳納，具體分析如下：

1.是否能夠享受15%企業所得稅優惠稅率，需結合公司是否符合《財政部稅務總局關于海南自由貿易港企業所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2020〕31號）（以下簡稱《通知》）規定的相關要求進行確定，如符合則可減按15%的稅率繳納企業所得稅。

2.根據《通知》的規定對注冊在海南自由貿易港并實質性運營的鼓勵類產業企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。本條所稱鼓勵類產業企業，是指以海南自由貿易港鼓勵類產業目錄中規定的產業項目為主營業務，且其主營業務收入占企業收入總額60%以上的企業。海南自由貿易港鼓勵類產業目錄包括《產業結構調整指導目錄（2019年本）》《鼓勵外商投資產業目錄（2019年版）》和海南自由貿易港新增鼓勵類產業目錄。上述目錄在本通知執行期限內修訂的，自修訂版實施之日起按新版本執行。

3.根據《產業結構調整指導目錄（2019年本）》顯示，保障性住房建設與管理屬于目錄里面的第一類鼓勵類四十二、其他服務業1、保障性住房建設與管理。

綜上所述，可以認為如果某開發銷售安居型商品住房的公司的營業收入中60%以上來自于安居型保障性住房建設與管理業務收入，且該公司同時符合《通知》關于實質性運營等條件，則可減按15%的稅率征收企業所得稅。

三、安居型商品房稅收政策建議

通過以上分析，我們可以看到盡管在理論上稅收政策應該緊跟經濟形勢和社會變化，但在實際操作中，稅收政策的調整和明確往往會出現一定的滯后性，這就要求廣大納稅人采取適當的方法加以妥善應對。筆者認為，當面臨模糊的稅收政策時，可以采取以下方法來應對：

1.獲取專業意見：可以向專業的稅務顧問、會計師或律師咨詢，以獲取有關模糊稅收政策的解釋和指導。他們能夠根據最新的稅收法規和判例法提供專業的建議，以幫助企業合規、合理地納稅。

2.詳細解讀政策條款：對于每一個稅收政策，都應仔細閱讀并理解其具體條款。通常，政策中會有詳細的規定和解釋，可以幫助企業了解如何正確執行政策。

3.確認稅收政策目的：了解稅收政策的目的有助于更好地解讀政策條款。通過研究政策背景和目標，可以更準確地理解政策的意圖。

4.保持持續學習：關注最新的稅收法規和政策動向，及時了解相關變化并調整企業策略。

5.建立良好溝通：與稅務部門或相關部門保持良好的溝通，及時了解政策變化并獲得指導。通過溝通，可以消除困惑并確保企業與政府部門之間的信息暢通。

總之，納稅人對于模糊的稅收政策，要保持冷靜、耐心解讀，及時向專業人士尋求幫助。通過持續學習和靈活適應，納稅人可以有效地應對各種稅收政策變化，確保企業合規納稅。同時，政策制定者也需要持續關注經濟、社會和市場的動態，統籌重要工作的配套政策頒布，及時調整和完善稅收政策，減少納稅人困擾，也減少由此引起稅收爭議、征收效率低下增加納稅人溝通成本造成尋租空間等情況。

參考文獻：

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作者簡介：彭良宇（1989），男，漢族，湖南省藍山縣人，本科，從事工作為房地產公司財務工作。