住宅精裝項目全過程管控要點探討

摘 要：為了進一步提升住宅精裝項目全過程管控水平。本文通過實際案例，結合現行相關法規規范，主要從招投標過程、施工過程、工程竣工過程等方面介紹管控要點難點。并針對存在的問題，提出合理化建議，以運用于具體操作。最后總結經驗，旨在能為中小型施工企業及同類型后續項目提供參考。

關鍵詞：管控要點；批量精裝；防滲漏風險；實測實量文章編號：2095-4085（2024）10-0179-03

0 引言

雖然住宅精裝工程在國家政策下推行多年，施工企業也積累了一定的管理經驗。但伴隨市場竟爭日異激烈，企業管理成本增加、原材料上漲等因素，導致施工企業所受到的壓力越來越大。因此，企業管理轉型升級勢在必行，特別是中小型施工企業。本文以已完工的精裝修項目作為研究對象，著重分析招標文件及項目測評內容，并對應實施階段所產生的實質性問題，總結負面清單，旨在幫助企業完善管理體系、充實企業數據庫，進而強化風險管理，提升中小型施工企業的市場競爭力。

1 工程概況

某精裝修項目的施工內容為批量戶型（C、D、F）樣板房及會驗樓層的所有室內硬裝及配套水電等工程?？偨ㄖ娣e460.33m²，其中，C、D、F三個戶型共383.43m²，會驗層75.17m²。 應邀請收到的招標文件（見表1）。

本文在熟悉招標內容的基礎上，結合項目自身特點，對實施過程中發現的主要問題作復盤。

2 招投標過程中管控要點

合同條款至關重要。一般發包人會在招標文件中約定合同類型及價款，以及政策性調整的處理方式。該階段投標人若對細則重視不足，實施過程中經常會出現歧義。

投標人不想花太大成本去完成投標前期的工作，認為反正有控制價，先投中再說。而招標文件或清單編制說明中，往往會出現綜合考慮風險因素，中標后不予調整等條款。在工程實踐中，承包商應全面理解招標文件的組成及條款。例如：采取總價包干的承包方式，要特別注意風險內容和調整方法。具有經驗的承包商，不限于分部分項工程量清單，還應充分考慮招標文件和圖紙明示或暗示的所有工作內容。因此，標前熟悉招標文件、合同條款、主要施工方法以及核查工程量清單、了解圖紙并進行主要項目測算等就十分必要。

3 施工過程中管控要點

該精裝項目集群飛檢測評主要分為兩類。

（1）防滲漏風險為一票否決條款，可直接評定C級，項目不合格。

（2）實測實量包含放線檢查、質量風險、安全文明、尺差控制、成品保護及管理行為等六項內容。

3.1 防滲漏風險

3.1.1 防滲漏工藝要點

（1）衛生間防水施工應遵循先墻面后地面的順序進行。分為兩道施工且方向順序需垂直，第一遍干透后再進行下一道工序。第二遍涂膜完成時，隨即稀撒石英砂，固化后形成粗糙面，以增加粘接力。施工中施工人員應穿軟底鞋并保持潔凈，完成施工后對防水區域進行封閉。

（2）防水局部加強的處理。對于蜂窩、麻面等墻面用堵漏王修補，等待干透后，對包管、地漏200mm范圍內，陰陽角100mm范圍內，進行防水涂層加強處理。

1）墻地面搭接要點。墻面防水干透后再進行地面工序，做好R角處理且地面上返搭接不少于300mm。

2）穿板給排水管道處理要點。先將管道周邊進行開孔鑿毛，清理完畢后，安裝吊模，再用細石混凝土封堵，過程分為二次澆搗。第一次澆注2/3并做閉水試驗，第二次澆注細石混凝土完成面應高于樓板面約10～20mm，并在200mm范圍內做防水涂層加強處理。

3）衛生間淋浴區擋水條防水處理要點。擋水條下部預先打毛，清理浮渣后，刷素水泥漿一道；用C20細石混凝土設置100mm寬止水坎；止水坎與墻面交接處，兩端各伸入墻體基層10～20mm，止水坎完成面高度需超出衛生間塊料約20mm；在止水坎完成后再進行統一防水施工。

4）陽臺推拉門下部防水處理要點。推拉門內側設置200mm寬止水坎，再進行防水工序，陽臺門檻石鋪設應內高外低，與推拉門底框預留不小于5mm的間隔縫，并采用中性硅酮密封膠密實填縫。

（3）蓄水試驗分為三次。第一次結構蓄水試驗，場地移交時進行蓄水試驗；第二次在防水層完成后，進行蓄水試驗，涂層均勻的地面在防水涂層未干透前（正常10h）嚴禁蓄水試驗；第三次在面層施工完畢后對淋浴房區域，單獨進行蓄水試驗（蓄水時間不少于24h）。

3.1.2 防滲漏質量控制要點

（1）觀察是否鑿毛到位，然后清洗干凈并刷漿處理。

（2）止水坎用C20細石混凝土并伸入結構層10～20mm，嚴禁開裂。

（3）地面找平，陰角應做R角處理。

（4）對穿板給排水管道做局部防水加強處理，禁用鐵絲吊模，嚴禁出現開裂現象。

（5）墻面成膜厚度不低于1.5mm，地面成膜厚度不低于2.0mm。

（6）嚴禁有防水要求的門頭石后鋪，要求用粘結劑滿漿濕貼，兩側需封堵密實。

（7）禁止管線直接穿過混凝土止水坎。

3.2 實測實量

3.2.1 放線檢查

放線測量，應嚴格遵循合同附件中的放線工作指引。主要測量交付場地的平整度和垂直度，以便為后續施工提供指引。同時，需結合移交工作界面劃分、工程答凝及工程量清單項目特征等，了解移交場地是否滿足圖紙或清單特征所描述的施工條件。例如，住宅精裝項目常常會把砂漿找平層、結合層或沖筋等項目作為整項厚度包干的形式出現，放線測量可為后續施工或簽證提供技術支持，因此，放線檢查環節必不可少。

3.2.2 質量風險

工程質量管理，對應合同附件品控指導手冊、工藝要點及節點構造、裝飾技術及質量聯檢等內容。項目質量管理^［2］應貫穿項目管理全過程，堅持“計劃、實施、檢查、處理”（PDCA）循環工作方法，持續改進施工過程的質量控制。其涵蓋質量計劃管理、材料質量管理、質量檢查和檢驗、質量問題防治。在工程實踐中，地產商及施工企業通常基于國家標準《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》（GB 50210-2011）制定并發布企業標準，優于質量驗收規范的要求。若圖紙與合同附件不一致，以較高標準要求為準。例如，項目會驗層走道墻面塊料鋪貼時，需依據設計要求采用建筑膠貼劑粘貼工法。后采用某品牌專用膠粘劑，該產品分為A類和B類。甲方工程師要求必須使用A類產品。依國家標準《建筑材料放射性核素限量》（GB6566-2010）中規定^［1］，A類產品的產銷與使用范圍不受限制；B類產品不可用于Ⅰ類民用建筑的內飾面，但可用于Ⅰ類民用建筑的外飾面及其他一切建筑物的內、外飾面?？傊┕て髽I應加強工法、工藝的總結和積累，重點培養施工管理人才、專業施工班組和材料合作供應商的儲備。

3.2.3 尺差控制

對應招標文件附件實測實量操作指引。需確保標高、進出尺寸控制準確，方正且平整。

3.2.4 安全文明

安全文明管理，對應合同附件安全文明施工及安全生產責任書?，F場安全管理是衡量企業管理水平的關鍵指標之一，施工企業必須堅持“安全第一，預防為主，綜合治理”的方針^［2］。應嚴格落實安全文明施工及安全生產責任書的要求，明確安全管理目標，抓緊安全生產教育，組織安全檢查，并做到安全生產費用?？顚Ｓ谩Ｔ诠こ虒嵺`中，安全生產目標及處罰金額與合同或附件以及建設行政主管部門規定可能會出現不一致的情況，建議雙方在合同中明確：承包方若違反安全文明施工規定，其責任判定及處罰依據應以建設行政主管部門的正式處罰或整改通知為準，以此有效減少潛在爭議。

3.2.5 管理行為

（1）制定進度計劃，對應招標文件附件關鍵節點工期表。應由項目負責人制定施工組織計劃，并報送業主及監理工程師審批。這是確保工程進度、合理調配資源的重要工作。無論采用橫道圖、雙代號網絡圖或時標網絡圖，都應緊扣招標文件計劃工期要求。目前大多裝飾項目，因體量小、工期較短，施工進度計劃往往流于形式，得不到重視，并不能真正為施工進度提供具有建設性的指導。而批量住宅精裝項目周期相對較長，體量較大，必須制定施工進度計劃。項目負責人應重視實地檢查，多和業主工程師溝通了解相關關鍵節點的進展及變化情況。若出現進度偏差，采用掙得值法，可得知進度偏差等于已完成工作預算減去計劃完成工作預算。其公式：SV=BCWP-BCWS^［3］，SVlt;0表示工期拖延，SV=0表示進度正常，SVgt;0表示工期提前。分析產生偏差原因，并采取組織、技術及經濟等措施，發現問題，及時糾偏。

（2）信息管理，對應合同附件信息管理要求。在工程實踐中，會議紀要、工程指令單及工程簽證單等各類設計變更及簽證的送達、時效性、有效性是爭議較多的地方。所以，在合同談判過程中，加入或指定目前常用的即時通訊手段是必要的。目前，多數中小型企業的信息管理還處于零散化管理，以個人經驗為主，缺乏統一標準且過程監控不力。中小型企業的信息管理是由零散化管理到標準化管理，再到信息化管理目標。這是一個長期積累、不斷完善的過程。

3.2.6 成品保護

對應招標文件附件精裝修工程成品保護標準。能有效保證產品品質，提升客戶滿意度。

3.3 工程竣工與結算管控要點

（1）竣工資料，對應招標文件工程驗收、竣工圖紙、工程質量保修及項目移交表。常因預驗收準備不充分及內業資料不完善而影響竣工驗收效率。企業應加速推進信息管理系統的建設，以顯著優化工程進度、質量、安全等多方面的協同管理，從而極大提升竣工結算的順暢度與效率。

（2）工程交付和結算，對應合同價款與支付條款。

1）采用不平衡報價對資金使用的影響。在熟悉清單內容的基礎上，針對項目前期施工項目，如地面防水、找平、墻面粉刷等提高單價，對后期涂料、面層等項目與施工成本價持平。根據資金使用價值公式計算P=F（1+i）-n，可預測，能夠得到更好的現金流及資金使用價值。

2）集中交付，對應合同附件集中交付期駐場維護。在工程實踐中，這是一個容易被忽略的細節。在工程驗收完成至交房約有個半年的集中交付時段，該項目不屬于工程實體，也不屬于工程措施項目。因此，應重視集中交付所產生的管理費用。

3）售后維修，對應合同附件售后維修工作要求。在工程實踐中，常用備品備件的采購和存儲要及時做好準備。批量采購的型號及色差問題是普遍存在的。

4）資金共管賬戶的使用。工程款做到專款專用，不作其它挪用；接受相關部門監管；依約向供應商支付款項；及時發放農民工工資；依法納稅；廉潔正氣，為企業創造良好信用。

4 結語

通過對住宅精裝項目全過程管控要點探討，可更進一步地認識全過程管控的重要性。由于篇幅有限，未能更深層次地探討技術要點出處的背景和初衷，相信隨著不斷學習和工作總結，定能更上一層樓，繼續裝飾美好未來。

參考文獻：

［1］全國造價工程師職業資格考試培訓教材編審委員.建設工程技術與計量（土木建筑工程）2版［M］.北京：中國計劃出版社，2021.

［2］全國一級建造師執業資格考試用書編寫委員會.建筑工程管理與實務［M］.北京：中國建筑工業出版社，2021.

［3］何增勤等主編.建設工程造價案例分析2版［M］.北京：中國計劃出版社，2020.