以“新”換“心”，明天更幸福

傍晚的長白路，街角的霓虹燈接連亮起來了。

70歲的居阿姨理好手袋，和小姐妹前往“228街坊”游逛。228街坊的位置連著四條馬路，北面延吉路有一個居民區，長白路有兩棟樓，從空中俯瞰，228街坊方圓一公里的城市界面，皆因這一城市更新項目的完工，蛻變成了“美麗家園”。

在228街坊，老年人有念想，年輕人有理想。居阿姨，228街坊的原住民，住在這里整整25年。居阿姨曾經的老房子門牌194號，如今改建為一家平價面館，每逢飯點，那里人聲鼎沸，客流攘攘。江春雷在上海讀大學時，也住在長白新村，后來，老房子在舊改造中被拆除，江春雷意外重返這里開了一間小酒館。

從“二萬戶”到“新建筑”，從“老舊小”到“未來城”，228街坊不僅是楊浦“百年工業”歷史的見證，也承載著上海城市發展的重要實踐，更是全過程人民民主深度融入城市治理現代化的典范之作。“把最好的資源留給人民，人民需要什么我們就設置什么。”長白新村街道黨工委書記孫輝回憶。

人民城市人民建，人民城市為人民。人民城市理念提出5年來，作為人民城市理念的首提地，楊浦堅持把轉型發展與改善民生有機結合，《上海市城市更新條例》生效后，楊浦區成功完成了鳳南一村、東鄲小區拆除重建、內江大板房成套改造、小梁薄板收官戰，城市更新工作跑出了加速度，居民群眾拍手叫好。

近年來，楊浦不斷思考與探索，進一步優化城市更新方案有何妙招？如何建設群眾更滿意的15分鐘生活圈？一系列的城市更新項目突出了楊浦區委、區政府將人民的宜居安居放在首位，聚集最好資源、投入最大力量、作出最大努力，做實做厚人民群眾的獲得感與幸福感，在城市更新最快速度上疊加“最優解”，努力構建人民城市的幸福樣本。

今年年初，楊浦打贏城市更新“三大戰役”后，楊浦區正全力構建人人參與、人人負責、人人奉獻、人人共享的城市治理共同體。

一段重要歷史記憶被保留了下來

2022年，隨著上海市中心城區成片二級以下舊里房屋改造圓滿收官，“兩舊一村”改造攻堅戰正式拉開帷幕。228街坊作為兩舊一村升級改造的典范，先后經歷了多次動遷。今年5月，恰逢70歲的228街坊“煥新”一周年。

上海市楊浦區住房保障和房屋管理局（以下簡稱“楊浦區房管局”）副局長吳傳婷告訴《新民周刊》，新中國成立以后，中央提出“要解決大城市工人住宅問題”，“二萬戶”工人住宅由此誕生。228街坊曾是上海市首批“二萬戶”工人新村住宅。改造之初，8幢老房子并非按照最省事的辦法推倒重建，而是秉持“修舊如舊”的原則進行修繕，保留了工人新村的原有特色。

曾經的楊浦區，機器轟鳴，聚集著為數眾多的鋼鐵、紡織、化工企業。隨著上海產業結構調整，楊浦區大量工廠走入歷史。與之相伴的，產業轉移后，一條條陳舊的街道與上海日新月異的發展形成了巨大反差，成為了城市“被遺忘的角落”。

居阿姨對困窘和不便感受最深，居阿姨是上海電纜盤廠的工人，下鄉知青返城后，她和家人擠在一間6平方米的閣樓上，生活空間十分局促。1991年，居阿姨福利分房分到了228街坊194號，面積24平方米。本想可以住到退休，但隨著時間推移，228街坊的磚木結構房屋，一遇上黃梅天，白螞蟻就來光顧了，改造迫在眉睫。

當時楊浦區的舊改總量在中心城區里面積最大，二級以下舊里存量仍有5萬戶。像這樣只有200多產、360戶的地塊，面積小、地段相對偏遠的區域，動遷不可能一蹴而就。2016年，228街坊被列為上海市城市更新項目，并決定探索舊改新模式，創造性地采用“三個100%”的方式進行整體協商征收，即居民同意率、簽約率、交房率均達到100%。

在300多戶的基地采取“三個100%”的征收模式，長白新村是“第一炮”，這一全新的舊改方案實踐如果成功，300多戶居民不僅有望徹底告別共用廚房、衛生間的日子，對楊浦乃至全市都有重要的啟發意義。最后根據規劃要求，決定保留228街坊的街區記憶，對其功能進行置換、保護，同時外溢228街坊的配套服務功能，進行有機更新，將228街坊真正打造成人民城市樣板間。

2016年3月21日，228街坊正式啟動整體協商征收工作。“當時沒有現成經驗，也沒有有效抓手，征收成不成功，完全由360戶居民來決定。”長白新村街道人大工委副主任黃才友告訴《新民周刊》，當時，街道黨工委、辦事處將 228 街坊協商搬遷工作列為重中之重，第一時間成立領導小組，并發動黨員骨干宣傳，搭建平臺46次，簽訂家庭內部協議15份。

搬遷前一天晚上，6月21日傍晚，200余位居民搬著凳子，扶老攜幼來到228街坊中心空地，團團圍坐21桌，熱熱鬧鬧地吃了頓“百家宴”。6月22日，228街坊舉行搬遷儀式，區委領導向搬遷居民送上蛋糕，與居民握手話別。7月5日，238戶居民全部搬離。如今的228街坊，“接地氣、煙火氣、有人氣”，項目的規劃要求均已實現。

在這里，年輕人一邊city walk，一邊手持各種設備拍攝vlog，在小紅書上高頻打卡。中央綠地周圍，孩子三五結伴，撒歡奔跑；夜晚，西餐廳、酒吧、日料店里高朋滿座，白領們聚集放松身心；規劃和建設者還保留了兩處“二萬戶”房子，作為展示館，深度還原原住民的生活場景，一段重要的歷史記憶被保留了下來，成為了無數長白新村原住民的念想。

長白新村街道黨工委書記孫輝認為，228街坊更新項目一直保持系統思維。既要把街區內更新建筑與存量建筑當作一個整體，又要保證228街坊四條道路內圈的新舊建筑、外圈店招、圍墻等當成一個整體來系統考慮。更重要的是，按照“15分鐘社區生活圈”的輻射半徑，充分聯動輻射毗鄰的延吉新村街道及定海、長海社區的居民。

創新路徑 打通城市更新“新圖景”

《新民周刊》記者從楊浦區房管局了解到，“兩舊一村”工作開展以來，除了228街坊交出的滿意答卷，楊浦區堅持發揚“敢為人先”的楊浦精氣神，站在系統思維的角度，先行先試探索出了一條符合區情實際的可持續城市更新路徑。

作為老工業城區，彼時，楊浦有著13.4萬平方米上世紀50至70年代建設的不成套職工住宅和小梁薄板房屋，亟待改造，群眾改善居住條件的愿望極其迫切。

吳傳婷表示，楊浦區房管局以民生安全保障為抓手，以佳木斯路163弄東鄲小區為開創性項目起點，為成套改造貢獻了楊浦首創經驗，接著首創“成套改造+拆除重建”“原址回搬+異地置換+貨幣補償”等多元化安置方案，拿下了《上海市城市更新條例》生效后的多個城市更新項目的第一。

鳳南一村就是很好的例子。去年11月底，隨著最后一戶居民搬離小區，這個《上海市城市更新條例》生效后全市最大規模的拆除重建項目，用時150天、提前95天實現第一輪意愿征詢同意率100%、第二輪征詢簽約率100%、第三輪自主搬遷率100%，創下全市最快速度實現3個100%的新紀錄。

控江路街道辦事處副主任楊軍說，鳳南一村房屋普遍建于上世紀50年代，1813戶居民曾居住在空間狹小、廚衛合用、汛期內澇、管線老化的35棟房屋內。重建完成后，他們將搬進嶄新的現代化小區，包含8幢超20層的全新高層住宅和1個地下停車庫。

鳳南原有128種房型，使用權居住面積最小5.9平方米，產權建筑面積最大92.56平方米。工作組將鳳南一村原有的128種房型歸并梳理，做細“一戶一方案”，方案前后進行了6次顛覆性修改和重新設計，歷經20余稿、近百場各級別專題研討會，最終確定了20種安置房型。“對于重建的房屋，我們設計方案時有增量，起初，有的居民不看政策，不看方案，一味希望利益最大化，我們也很耐心地做工作，最多的一戶談了幾百次。”

在吳傳婷看來，鳳南一村的改建方案體現了系統思維與科學謀劃。由于楊浦區剩余未改造項目存在獨立地塊單一樓棟限制要素多、規劃限制難突破等難點堵點，楊浦區房管局創新“跨類別協同、跨主體聯動、跨周期平衡”改造新機制，將已確定落地項目的增量房屋與剩余待改造項目安置缺口的房型提前匹配。

換句話說，鳳南一村的增量房屋為楊浦加快啟動后續項目做好了置換房源儲備，實現跨周期安置平衡。作為楊浦舊住房更新改造樣板，目前已經形成“點上突破、面上引領”的示范效應。“鳳南一村就像一個大衣料子，將后續項目一個個盤活起來，每個項目有序推進，成熟一批，再有序推進一批。”

楊浦區房管局更新科邱婕文表示，今年3月份，在啟動小梁薄板改造任務之一鳳城三村130號甲乙丙丁項目時，因為居民提前在鳳南一村沙盤上，看到自己即將分配的房子的房型，心里提前有了預判，推進起來十分順利。“我們三天時間就做成了三個100%。”

同樣，黃興路1039弄成套改造項目面臨著改造空間局促、產權情況復雜、房屋類型多樣的難題，從9月12日正式簽約開始，僅用13天也實現了100%簽約。449戶居民將告別廚衛合用，圓夢安居，標志著楊浦以滿分成績圓滿實現“小梁薄板”收官，比全市要求提前三年完成小梁薄板改造任務。“這一項目的創新還在于改建是在小區內部，施工環境局限，考慮到對就近房屋地基、外墻、環境等影響，我們對于臨近未列入拆除重建范圍的房子，也整體設計一個區域提升方案。”

上海市委黨校公共管理部教授、現代社區研究中心主任何海兵認為，城市更新項目不僅要考慮社會效益，也要算經濟賬。鳳南一村拆除重建過程中，充分考慮了控江區域乃至全區的整體資源盤活，形成了可持續改造和社區可持續發展的機制，具有很高的可復制性和可操作性。

更新“尖子生” 把群眾需求放在第一位

從30年攻克“天下第一難”的舊區改造到2年補齊居住最短板的小梁薄板房屋改造，楊浦用不斷刷新的城市更新“加速度”，繪就一幅幅宜居安居新圖景。那么，楊浦以多個項目100%簽約，成為舊住房成套改造方面的“尖子生”，這背后到底藏了什么秘密？

吳傳婷認為，更新改造取得成效背后，自然離不開多元主體的參與，建言獻策，大膽創新；更重要的是始終把群眾的想法和需求放在第一位。相比舊改，拆除重建成套改造有許多自己的特性，也有一些需要摸著石頭過河的難點，體現在民生細節上，有許多政策堵點需要多個部門協同發力、共同打通。

始建于1966年的控江路501號-515號（單號）的內江大板房是上海舊住房改造有史以來難度最大的項目之一，也是需求最迫切的項目。因為房屋建造年代久遠，設備老化，甚至出現墻皮脫落、結構暴露、樓梯移位等問題，埋下不少安全隱患。再加上廚衛合用，如廁難、燒飯難等困境凸顯。

楊浦區先行先試探索了首個“原址改建+協議置換”安置方案。項目改造后，提供160戶朝南房源，給到采取回搬安置方式的居民；還有80戶朝北戶居民采取異地房屋置換或貨幣安置方式。“有能力貼差價置換改善型住房的居民，我們積極盤活全區房源，匯總區內外征收安置剩余房源與歷年成套改造增量房源共170套，其中設置了89套‘不貼差價’房源，比例過半。”邱婕文向《新民周刊》介紹。

在改造過程中，內江大板房原先的突出痛點矛盾凸顯。群眾呼聲強烈的訴求是，改造后的房屋要實現廚衛套內一門關、要增設陽臺解決晾曬問題。還有居民表示，小區住戶有91%的老年人和19.6%的殘疾人，上下樓面臨難題。因此，工作組積極探索創新規劃，實現成套獨用同時增設陽臺、加裝電梯。

但方案公示首日，居民們就“吵”了起來。原因是回搬的160戶有超半數人家的陽臺，面積只有其他人家的一半。居民們不明白，廚衛增量面積上既然可以做到“一碗水端平”，為何在“加陽臺”這件事上要區別對待？原來，“內江大板房”項目是踩著道路紅線改造，沒有擴建余地。但考慮到居民們的實際需求，設計團隊參照相關規定，“擦”著紅線加出了陽臺。

之所以給其中部分一室戶房型做了全陽臺，是為了“還面積”，因為一室戶比其他房型在室內空間里少了一塊。聽取這一情理兼具的解釋后，群眾表示理解。2024年，曾兩度啟動未果的內江大板房項目實現簽約首日即100%生效，為其他高密度項目提供了思路。

當然，房屋改造工作不只是談簽約、談搬遷，更是真正關心居民的柴米油鹽、冷暖安危。當干部與群眾之間架起了心的橋梁，很多難題就迎刃而解了。邱婕文說，在鳳南一村項目推進時，也遇到過難點、堵點。當時鳳南一村5300多名居民中，有六七百人是低保戶、殘疾人、支邊支內人員、高齡老人，還有約10名需要入學的兒童。

不少居民擔心，一旦原有住房拆除重建，在這幾年過渡期中，依附于鳳南一村房屋地址存在的戶口及其最低生活保障、殘疾人“兩項補貼”、“愛心奶”等各類福利政策乃至兒童入學入托都可能受到影響。

基于此，楊浦區房管局舊住房成套改造辦公室牽頭區公安分局人口辦、控江路街道等，創新制定了“戶口白名單”的“涉改房屋地址名冊”，即只要通過楊浦區公安分局人口辦、房管、屬地街道、派出所、實施主體5方聯合蓋章確認，這些因拆除重建而暫時滅失房屋地址的涉改居民辦理戶籍事項不受影響。

鳳南居委干部陳若穎舉例說，鳳南一村有89名老人享有“愛心奶”，在他們搬離房屋后，“愛心奶”可以轉入新址。如新址在本街道內只需一天即可遷移生效，楊浦區內跨街道僅需三個工作日，即使跨區暫住，最多七天也可在新址收到牛奶，確保愛心不斷檔。再比如，有一名適齡兒童今年9月入學，有了“戶口白名單”，孩子無論現住址在哪里，都可以正常入讀鳳南一村對口的楊浦區教師進修學院實驗小學。

最小單元 打造“15 分鐘社區生活圈”

隨著街區的蝶變更新，社區里的活動越來越豐富了，是不少楊浦人的真實感受。

作為人民城市理念首提地，楊浦區深入踐行人民城市理念，聯動多方資源，探索形成“聚資源、聚智慧、聚民意”的治理新路徑，高品質推進“15分鐘社區生活圈”建設，“生活秀帶”不斷上新，讓這個城市的“最小單元”承載居民生活的無限可能。

當然，房屋改造工作不只是談簽約、談搬遷，更是真正關心居民的柴米油鹽、冷暖安危。當干部與群眾之間架起了心的橋梁，很多難題就迎刃而解了。

以鳳南一村項目為例，拆除重建方案里力求把城市更新與完善公共服務結合起來，街坊內擬建標準化小學，并設計社區食堂、圖書館、健身中心、養育托管點、衛生服務站等總面積達6400平方米的社區嵌入式服務設施，從多個維度改善人居環境。

楊浦區舊住房成套改造指揮部還與教育、規資部門打通條塊壁壘，結合東鄲小區、鳳南一村改造需求，將周邊的小學和幼兒園聯動改造。未來，重建后的五角場小學將提供15個標準班，擁有1個標準化5人制足球場；原本未達到規范面積要求的鳳南新村幼兒園和楊浦區教師進修學院實驗小學也將重建，實現片區功能整體提升。

與此同時，楊浦區還創設了社區規劃師制度，引入同濟大學規劃、建筑、 景觀方面的專家作為社區規劃師，與街道、居民、科創集團、入駐企業等共同協商，參與社區建設和治理。在楊浦區社區規劃師李彥伯看來，長白228街坊不只是城市更新和“15分鐘社區生活圈”的交叉點、結合點，更是多方合作治理理念的全新嘗試。

目前，228街坊正力求打造全年齡段人群共享的幸福社區。比方說，最受歡迎的熊貓飯堂采取公益定位、市場運營、政府監管的運營模式，餐廳80%的菜品價格在6元—15 元。面向持敬老卡的老人給予8.8折優惠；開在靠近敦化路的小酒館，是沉浸式感受社群的微觀世界。老板江春雷習慣在電視上播放《樂隊的夏天》，有球賽的時候，爺叔們會聚過來觀看，三三兩兩來這里坐一歇，就著酒杯探討人生。

228 街坊還承載著都市年輕人的生活溫度，西北角一棟17層高樓被改造成為長租公寓，取名“創寓”。據228街坊項目負責人、上海創寓科技發展有限公司相關負責人介紹，創寓月租金在3600元到4800元之間，低于附近同等公寓租金水平，且提供免費網絡并免收物業費，對于剛進入職場的科創人才非常友好。

此外，公寓內還貼心地設置了女性樓層、寵物友好樓層，滿足個性化居住需求，為年輕人提供多元化社群的眾享空間。隨著時間的推移，楊浦人家門口的“15分鐘社區生活圈”正在不斷挖掘新模式，楊浦區殷行街道為老助餐聯盟成立，開啟探索“公益+市場”模式的為老新服務。社區陪診師也正在長白新村街道試點展開積極探索，進一步緩解老人就醫的難題。

事實告訴人們，楊浦多個蝶變街區，正以一種充滿活力的嶄新姿態拔地而起，成為當地人的社區理想生活圈。

夜幕落下，很多打卡新地標的網友涌入 228 街坊，草坪上孩子們奔跑嬉鬧，有幾分公園的味道；面向草坪還有家很不錯的西餐館，“在野公園”已經小有名氣，坐在大草坪邊上品咖啡， 那是很多大牌咖啡館沒有的待遇。鳳南一村原住民，傍晚閑暇散步，時常路過開工已4月有余的工地，再過三年，他們也將搬回新居。那里，是更新的街區，也是更新的鳳南一村。

天氣漸涼，居阿姨和小姐妹散步的習慣依舊保持，回到這處完成修繕的“二萬戶”房子邊，心頭總涌上一股暖意。草坪邊，還豎著那塊仿制的路牌：“跨越70年，我在228等你”。