進一步改革完善商品房預售制度

房地產業是我國重要的支柱產業。促進房地產業平穩健康發展，是推進中國式現代化的內在要求。當前，我國房地產市場供求關系發生重大變化，住房商品化初期沿用至今的“三高”（高負債、高杠桿、高周轉）發展模式日漸暴露其弊端，對推動房地產高質量發展帶來嚴重掣肘。房地產發展新階段呼喚發展新模式。黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）提出，“加快構建房地產發展新模式”“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。這意味著，加快構建房地產發展新模式，需建立完善與之匹配的融資、銷售、財稅、土地等基礎性制度，為其提供強力支撐。其中銷售制度處于樞紐地位，它上聯房地產開發企業（以下簡稱房企）融資和銀行開發貸款，中聯預售資金監管和使用，下聯購房者按揭貸款和權益保護，是基礎性制度安排中的重中之重。《決定》之所以特別強調改革商品房預售制度，其根本原因就在這里。

發展新模式呼喚銷售制度變革

近年來，隨著房地產市場供求關系發生重大變化，我國房地產業已進入新的發展階段。新發展階段呼喚發展新模式。2021年中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”，2022年和2023年中央經濟工作會議對此的表述是“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”和“加快構建房地產發展新模式”。從“探索”到“推動”再到“加快”，蹄疾步穩、有序推進。

《決定》沿用了2023年中央經濟工作會議的表述“加快構建房地產發展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相關基礎性制度”一語，而《決定》提出“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，則聚焦靶心、精準瞄向“相關基礎性制度”中最關鍵、最核心的融資和銷售兩大目標。

我們知道，商品房銷售制度包括商品房預售制度和商品房現售制度兩大部分。商品房預售制度是指將規劃擬建或在建的商品期房作為標的物，確立房企與購房者交易關系，并向購房者收取首付款（或定金）的銷售制度。商品房現售制度是指將建成完工后的商品現房（或二手房）作為標的物，確立房企（或賣方）與購房者交易關系的銷售制度。由于在該制度下，買賣雙方“一手錢一手貨”，所見即所得，因此人們將其稱之為“現房銷售制”。

商品房預售制度根據其商品房交付前后預售房價與首付款差額的付款方式安排不同，又可具體細分為以下兩種模式：

一種是購房者預交首付款后，即借助住房金融系統，通過適當的制度安排，同時辦理房企預售房剩余價款（預售房價與首付款的差額，下同）收取和購房者住房按揭貸款手續（需要在長達數十年的約定期限內分期償還銀行按揭貸款）。在這種模式下，由于房企預售房剩余價款收取和購房者住房按揭貸款手續的辦理，是以購房者需要一個3到5年的漫長等待過程的“期房”（涉及遠期合約）為前提條件的，故將這種銷售模式稱之為“期房預售制”。我國現行的商品房預售制度實行的就是該模式。

另一種是購房者預交首付款，待商品房完工交付后，再借助住房金融系統，通過適當的制度安排，同時辦理房企預售房剩余價款收取和購房者住房按揭貸款手續。在這種模式下，由于房企預售房剩余價款收取和購房者住房按揭貸款手續的辦理，是以購房者得到合乎承諾條件的“現房”為前提條件的，故將這種銷售模式稱之為“現房預售制”。遺憾的是，我國幾乎從未實行過該模式。

我國為何偏愛“期房預售制”

如前所述，我國現行的商品房預售制度實行的是“期房預售制”，而非“現房預售制”。我國之所以對“期房預售制”偏愛有加，其實也是一種無奈選擇—為了有效破除住房商品化初期房源供應和開發資金“雙緊缺”瓶頸。我國自1998年住房商品化啟動迄今長達20余年的時間里，由于城鎮化加速推進、家庭小型化、土地要素市場發育不成熟等原因，商品房市場一直處于供不應求狀態，尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出。直至近年，供求關系出現由緊轉松跡象，這種狀況才有所緩解。

眾所周知，房地產業是典型的資本密集型行業，投資量大、建設周期長、資金周轉慢，“期房預售制”無疑是根本破解開發資金約束難題的有效途徑。事實上，偏愛“期房預售制”不僅符合房企的融資需求，而且也合乎購房者的現實需要。因為在供不應求伴隨房價上漲預期的特定條件下，“通過預售鎖定價格要比購買現房節省資金”確實可以給購房者帶來實實在在的好處。房企融資饑渴癥、購房者心理預期，疊加房地產金融屬性，久而久之，“期房預售制”便陷入路徑依賴和鎖定效應怪圈，以致進入房地產發展新階段，也難以抑制其慣性沖動，這也即《決定》不得不提出對其進行調整的原因所在。

不過，偏愛“期房預售制”也是有代價的。只不過這種代價要么被快速發展階段的房價上漲預期所掩蓋，要么推給社會最終由購房者承擔。在“期房預售制”下，對于購房者而言，將來房屋交付時是否合乎預購時的承諾條件，還存在很多變數—購房者幾乎為此承擔了爛尾、貨不對板、延期交付等全部風險。與此不同的是，在“現房預售制”下，則相關風險能夠被購房者自主鎖定。因為只有購房者得到合乎承諾條件的現房后才可辦理房企預售房剩余價款收取手續，否則還有“退貨”的機會。就此而言，前者重于房企融資功能而輕于購房者權益保護，而后者則做到了兩者間的統籌兼顧和利益平衡。

偏愛“期房預售制”的結果，誘使其成為房地產“三高”的幫兇。美國著名經濟學家斯圖爾特·邁爾斯曾對此有過形象的描述：有形資產在破產后容易轉讓，無形資產則難以轉賣，因而資本密集企業破產成本低，無形資產密集企業破產成本高，導致前者的最優負債率高于后者。而房企的基本特征又使其最優負債率高于其他行業，尤其是在房價預期上漲期間，提高負債率成為房企提高投資回報率的最優路徑。這也即米勒-莫迪利亞安尼模型所表達的 “企業資本結構影響企業總價值， 負債經營能夠為企業帶來節稅效應”的基本涵義。“期房預售制”無疑為房企加杠桿打開了方便之門。

據國家統計局公布的數據顯示，我國商品房預售面積（“期房預售制”）占總銷售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分別達到87.9%、89.8%和89.6%。房企通過“期房預售制”獲得購房者購房價款，成為它們的零成本開發資金，大大降低了房企的自有資金門檻，這在客觀上對房地產“三高”又起到了推波助瀾的作用。

可見，構建房地產發展新模式，尋求房企融資與購房者權益保護兩者間的平衡點，為房地產降“三高”，應從改革現行商品房預售制度做起，盡快創造條件實現“期房預售制”向“現房預售制”轉型，最終取消“期房預售制”。與此同時，還應積極推動實施“現房銷售制”，加快形成“現房預售制”和“現房銷售制”嚙合互補、協同發展的新格局。

“期房預售制”隱藏和誘發風險隱患

不可否認，實行“期房預售制”對于有效籌集房地產開發建設資金，促進房地產市場快速發展確實起到了重要的支撐作用，但也由此隱藏和誘發諸多風險隱患。這里的隱藏風險隱患，是指被房地產黃金時代持續上漲的房價預期所掩蓋的風險隱患。隨著近年來我國房地產市場步入調整期，這些隱藏的風險隱患才被逐漸暴露出來。我國學術界有關房地產“灰犀牛”的詼辭并非空穴來風，“期房預售制”的“催化”作用難咎其責。

其一，喚醒“灰犀牛”。2020年以來，從福晟、泰禾、華夏幸福，到恒大等標桿房企，均不同程度地出現了債務危機，導致不少樓盤出現“爛尾”風險，并波及金融系統引發土地開發貸款、住房開發貸款和個人按揭房貸風險。為了及時防范和化解這些風險，整個社會都為之付出了沉重代價。部分房企的“暴雷”已經證實，在“期房預售制”下，稍有不慎，就有可能喚醒“灰犀牛”。因為“灰犀牛”的醞釀和積聚，在很大程度上就直接或間接地源自“期房預售制”。

其二，擾亂市場秩序。“期房預售制”是催生不具備資質的開發商的制度性誘因。在房地產黃金時代巨大利益的誘惑下，一些不具備資質的開發商通過掛靠房企獲得后者的信用和資質條件從事房地產開發，房企也通過收取不菲的掛靠費而迅速擴大其收益渠道。一旦出了問題（如房價下行），那些不具備資質的開發商不會、也沒有能力承擔責任，由于它們并非真正意義上的市場主體，相關遺留問題自然也就甩給了被掛靠房企，給后者的聲譽和財產安全帶來重大損失。這表面上看似管理問題，而實質上則是“期房預售制”下利益誘惑的導火索問題。即使在所謂的“暴利”時代，仍不乏拿錢跑路的案例，嚴重擾亂了房地產市場秩序，更有甚者，還會由此誘發社會不穩定因素。

其三，助長投機“炒作”行為。“期房預售制”是誘發房地產套期保值、投機“炒作”盛行的元兇。囤積居奇就是一種典型的人為“捂”住市場有效供給的投機行為，其結果必然導致市場價格發現功能失靈（類似于壟斷條件下的定價機制）。這種被扭曲了的價格在生產周期長、具有投資屬性（非真實需求）、無替代性或替代性差的情形下，必然出現價格愈高需求愈旺的反供求規律現象。

隨著被扭曲了的價格信號的引導和資本市場“反饋回路”機制的作用，房產“泡沫”越吹越大，極端情況下，市場機制將以一種可怕的方式出清，嚴重者甚至危及整個金融經濟系統安全。正如價值投資奠基人本杰明●格雷厄姆在他的《聰明的投資者》一書中所警示的那樣，“所有成本都可以通過貸款支付，開發商可以一文錢不投而獲得整個資產，……整個房地產參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至于整個行業日益膨脹，并最終毀于一旦”。如此看來，2021年和2022年中央經濟工作會議在表述“新模式”前，都用了“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”一語，這顯然是有深意的。

其四，損害購房者權益。“期房預售制”下以“期房”為標的物的房地產市場，由于涉及遠期房價漲跌預期問題，一旦出現房價上漲預期壓力加大情形，在巨大的利益誘導下，不可避免地出現人為毀約現象。因為這時房企的最優策略是，故意拖延工期和交房時間，想方設法人為毀約（因按預售時的價格交房，開發商寧愿退回首付款、按揭付款和相應利息），給購房者造成重大損失。因為這時的購房者已失去了在“期房預售制”下按原房價重新選擇的機會，并因之承擔了高房價的風險成本（延期重新選擇購房的機會成本）。

推動“期房預售制”向“現房預售制”轉型

推動“期房預售制”向“現房預售制”轉型，形成“現房預售制”和“現房銷售制”各司其職、各盡其責，協同發展的新格局，是構建房地產發展新模式的內在要求。

目前，“現房預售制”是西方發達國家普遍實行的一種商品房銷售制度。西方發達國家之所以對該模式情有獨鐘，根本原因就在于它們進入后工業社會、城市化率達到80%以上的穩定結構后所表現出來的人口結構、住房結構和經濟結構等特征在房地產領域里的“映射”—商品房市場已跨越交易活躍期，進入供過于求“按需定制”的冰河期。這時的“現房預售制”，事實上已經被鍛造成了一種用于防范和化解房地產“爛尾”風險的“自動穩定器”機制。如加拿大、澳大利亞等國家在房屋設計圖紙獲得審批后即可預售，只有預售到規定的數量后才能建造；否則，政府不允許開工，銀行也不敢發放貸款。

在這種意義上，“自動穩定器”不僅被賦予了洞悉商品房市場購房者真實需求的“調查問卷”的功能，同時還扮演了宏觀統籌房屋投資結構與最大滿足購房者需求匹配度的“校準儀”角色。也就是說，當預售達不到規定的數量時，就要根據市場反饋的信息及時對規劃和設計進行調整，以最大限度滿足市場需求作為房屋投資的出發點和歸宿。

迄今為止，我國房地產市場已發生根本性變化，商品房市場已告別供不應求時代，進入供不應求向供求平衡過渡的新階段，整體上尚未跨越交易活躍期，進入供過于求“按需定制”的冰河期。但短期的、局部性的結構性矛盾依然存在，如存在局部性的商品房結構性過剩（人口凈流出城市和小城鎮）與短缺（人口凈流入大型和特大型城市）并存現象。該階段的基本特征是，房價上漲預期逐漸減弱，房價總體趨于穩定，住房商品化初期的資金約束瓶頸已基本破除。這無疑為“期房預售制”向“現房預售制”轉型提供了基礎條件。

本質上，“現房預售制”和“現房銷售制”互為補集，也即兩者間是一種互補關系，前者的適用范圍是后者所不能覆蓋的范圍。同樣，后者的適用范圍也是前者所不能覆蓋的范圍。

由上所述，“現房預售制”僅限于房地產供求關系松平衡或出現局部性的商品房結構性過剩的人口凈流出城市和小城鎮中的新開發商品房，不適宜存量房和二手房。讓“現房預售制”充當“校準儀”角色和發揮“自動穩定器”作用，實現以人定房、以房定地、以房定錢，以有效防范因盲目投資而導致的商品房供過于求式“爛尾”風險。

為了穩妥推進“現房預售制”轉型，還應同步解決以下兩大問題：一是降低首付款比例。2024年5月17日，央行、金融監管總局發布《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規定，首套房最低首付比例調整為不低于15%，二套房最低首付比例調整為不低于25%。基于構建房地產發展新模式、弱化房地產融資功能、維護購房者權益的視角，該比例還是明顯過高，應進一步下調至5%左右的水平。在美國，很多州都將該比例控制在1%至3%之間；在法國，該比例的上限也只有5%。之所以如此之低，原因其實很簡單，首付款不是用來融資的，而是用來作為購房者無故毀約風險補償抵押金的。二是強化預售資金監管。應通過健全監管標準體系，完善配套政策措施，嚴厲各方責任，建立信息共享機制等，將落腳點放在有效遏制房企向購房者轉嫁風險上。

加快推動實施“現房銷售制”

目前，我國“現房銷售制”的適用范圍較廣，除了大量的存量房和二手房外，還包括房地產供求關系緊平衡或出現局部性的商品房結構性短缺的人口凈流入大型和特大型城市中的新開發商品房，但不適宜房地產供求關系松平衡或出現局部性的商品房結構性過剩的人口凈流出城市和小城鎮中的新開發商品房。因為在不適宜的范圍內，雖然“一手錢一手貨”的交易機制不會給購房者帶來風險隱患，但由于缺失“校準儀”和“自動穩定器”功能，無法避免供過于求式“爛尾”風險。

2023年末，我國常住人口城鎮化率達到66.2%，但戶籍人口城鎮化率只有48%。根據第七次全國人口普查數據，2020年我國家庭戶住房自有率達到73.8%，高于60%左右的世界平均水平。透過這兩組數據不難發現，未來城鎮化發展、剛需下降與二手房存量巨大并存，市場交易活躍度不會減弱，但滿足剛需將更多地轉向二手房市場。“現房銷售制”發展空間廣闊。

在適宜采用“現房銷售制”的情況下，購房者“用貨幣換取房產”的做法，更為安全、可靠、便捷、高效。相比之下，通過簽訂遠期合約來等待一個尚未完工的商品房的做法顯得多此一舉。當下，“現房銷售制”應用場景豐富，適用條件完備，正是積極推廣實施的好時機。

一是轉軌成本低。對于“現房銷售制”本身來說，與其說是轉軌成本，倒不如說是“期房預售制”融資壓力測試成本。至于由此帶來的房企流動性壓力問題，完全可以借助住房金融系統或常態化“白名單”融資協調機制得以解決。

二是有經驗可循。早在2020年3月，海南就成為全國第一個在全省落地“現房銷售制”的省份，2020至2022年，海南現房銷售占比分別為20%、24%和39%。目前，北京、杭州、濟南、西安、福州、合肥等城市也先后加入到“現房銷售制”隊伍。國家統計局數據顯示，近三年來，我國的現房銷售面積占比從13.0%上升至22.5%。

三是短期有空間。中指研究院監測數據顯示，截至2024年5月末，50個代表城市商品住宅可售面積短期庫存出清周期為21.3個月。其中，三、四線代表城市出清周期為30.7個月。短期庫存去化壓力巨大。無論購房者是個人還是企業（保障房以購代建），為庫存去化減壓，唯“現房銷售制”能堪大任。

（楊孟著為民建湖南省財政與金融委員會委員。責任編輯/王茅）