“三舊”改造項目財務管理存在的問題及其對策

［摘 要］隨著城鎮化進程的加快，“三舊”改造（舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造）已成為推動城市更新、優化空間布局的重要途徑。財務管理作為項目管理的核心環節，其有效性直接關系到“三舊”改造項目的實施成效。基于此，文章主要分析“三舊”改造項目財務管理存在的問題，并提出針對性的解決措施，以期促進“三舊”改造項目的資金高效利用。

［關鍵詞］“三舊”改造；財務管理；風險管理；資金監管

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.22.013

［中圖分類號］F299.27 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）22-00-04

0" " "引 言

“三舊”改造項目通常規模大、周期長、涉及利益主體多，從而面臨著資金需求巨大、資金來源復雜、成本控制困難等挑戰。因此，構建一套完善的財務管理體系，強化財務管理的有效性控制，對保障“三舊”改造項目順利實施、提升改造效果具有重要意義。但是，要想構建完善的財務管理體系，就要先解決“三舊”改造項目的財務管理問題。

1" " "“三舊”改造項目財務管理存在的問題

1.1" "資金籌集與使用不透明

在推進“三舊”改造項目的過程中，資金籌集與使用問題凸顯，成為影響項目順利實施的重要因素。一方面，資金來源單一的問題尤為突出，多數項目過度依賴政府財政支持，而忽視了社會資本的潛在能量。這種依賴不僅加劇了政府財政負擔，還限制了資金籌集的靈活性，影響了改造規模和進度。社會資本參與度低，反映出項目吸引外部投資的能力不足，這可能與項目包裝、回報機制設計不合理等因素有關，限制了資金來源的多元化拓展［1］。

另一方面，資金使用的透明度不高。項目資金的分配、使用和監管流程不透明，導致公眾對資金去向和使用效率存疑，這種信息閉塞不僅損害了公眾的知情權，還可能引發輿論和公眾信任危機，進而影響項目的社會接受度和政府公信力。資金透明度不高還可能隱藏著資金挪用、浪費等潛在風險，對項目整體的財務健康與改造成效構成威脅。

1.2" "成本控制能力弱

在“三舊”改造項目中，成本管理面臨著嚴峻挑戰，其中成本估算不準確的問題非常突出。項目復雜，涉及眾多不確定因素，如難以準確評估老舊建筑的實際情況、施工中可能出現意外狀況等，導致初期成本估算往往偏離實際，為項目實施埋下隱患。頻繁的預算超支問題不僅消耗了有限的資源，還可能迫使項目延期，影響改造效率和居民生活質量的提高。尤其是在拆遷補償與環境保護這兩方面，成本控制的難度進一步增大。拆遷補償涉及復雜的法律政策、居民期望值評估與協商過程，其成本難以精確預估，加之受到社會與心理因素的影響，極易超出預算。環境保護成本控制同樣充滿變數。隨著環保標準的提高和公眾環保意識的增強，額外的污染治理、生態修復等費用難以預估，而這些費用往往成為項目成本控制中的不確定因素，從而導致成本控制的復雜度提高和風險增加。這些難題共同作用，嚴重影響了改造項目成本管理的有效性，亟待通過改進估算方法、強化動態預算管理及風險預控來解決［2］。

1.3" "風險管理機制不健全

“三舊”改造項目因其特殊性質，實施周期通常較長，在此期間，市場環境與相關政策可能發生顯著變化。市場波動可能導致建筑材料價格上漲、融資成本增加等，而政策調整則可能影響土地使用權、規劃許可、環保標準等關鍵環節，這些不確定性因素直接關系到項目的成本預算、資金鏈穩定性和最終收益。然而，當前不少“三舊”改造項目在風險管理方面存在明顯短板，缺乏一套系統的風險評估機制來提前識別、分析潛在風險，以及制定應對策略。

由于風險評估不到位，項目團隊往往難以準確預判外部環境變化對項目進度、成本和收益的影響，面對突如其來的政策調整或市場波動，難以迅速作出有效應對，調整實施方案，以減少不利影響。同時，決策滯后還會錯失最佳應對時機，增加項目延期、超支乃至失敗的風險［3］。

1.4" "監管機制不完善

在“三舊”改造項目的財務管理中，監督機制不完善成為一個顯著問題。這主要體現在審計與監督工作滯后，以及對財務管理問題的發現與糾正低效上。具體而言，“三舊”改造項目財務管理缺乏系統、科學的監督體系，導致對資金流動、成本控制、預算執行等關鍵環節的監管不足。審計活動往往在項目實施后進行，而非與項目同步展開，這種事后審計模式難以做到對問題的及時發現和快速響應，使得潛在的財務管理疏漏和違規行為得不到及時遏制［4］。

監督工作的滯后性還體現為信息反饋慢，問題暴露與解決之間存在較長的時間差。這不僅可能導致資金浪費和成本失控，還可能積累財務風險，影響項目的整體經濟效益和社會效益。同時，監督機制不健全還體現為對財務管理細節關注度不足，缺乏對資金使用的細節審查和效率評估，難以確保每一筆資金合理、合規使用，從而影響了項目資金的使用透明度和公眾信任度。

2" " "“三舊”改造項目財務管理改進措施

2.1" "加強資金多元化籌集與透明化管理

第一，在推動“三舊”改造項目的過程中，拓寬融資渠道，鼓勵社會資本積極參與，構建多元化資金結構，是增強項目資金保障能力的關鍵舉措。這意味著，除了依靠財政資金，還應積極探索專項債券、眾籌、股權融資等多種融資模式，吸引房地產開發商、投資基金、社區團體等多類型社會資本的加入。構建多元化的資金結構不僅可以減輕政府財政壓力，還能引入市場機制，提高資金使用效率，加快項目實施進程。

第二，利用數字化平臺，如項目管理信息系統、在線財務公示板等，實時發布資金籌集、分配、使用情況，確保每一筆資金流向清晰可查，這既是對公眾知情權的尊重，也是對自身財務管理自信的體現。信息公開不僅限于金額的簡單羅列，還應包括資金使用的具體項目、效果評估與后續規劃，確保信息公開的全面性，便于社會各界監督，減少誤解和猜疑，加強社會對改造項目的認可和支持。在此基礎上，還可以考慮引入第三方審計和評估機構，獨立驗證財務信息公開的真實性、準確性，進一步提高信息透明度和政府公信力。此外，加強數字技術的應用，如利用區塊鏈技術記錄資金流動軌跡，可以實現資金流轉信息的不可篡改性和高度透明性，為資金管理增加一層技術保障，有效遏制潛在的腐敗風險和資金濫用風險。

總之，通過拓寬融資渠道，建立多元化資金結構，實施財務信息公開，以及借助數字化平臺和第三方監督機制等措施，不僅能夠有效解決“三舊”改造項目中的資金不足問題，還能極大地提高財務管理的透明度和政府公信力，為項目順利推進創造良好的環境，實現“三舊”改造項目的經濟效益與社會效益最大化，并為“三舊”改造項目開辟資金籌集與管理的新路徑，確保改造工作高效化、透明化開展，從而實現多方共贏的改造目標［5］。

2.2" "精細化成本控制與預算管理

在“三舊”改造項目的財務管理中，要采用先進的成本管理工具，尤其是建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）技術，這對實現精細化成本控制與預算管理至關重要。BIM技術通過構建三維建筑模型，集成設計、施工、維護等全生命周期信息，能夠精準計算工程量，模擬施工過程，為成本估算與預算編制提供更為精確的數據支持。這一技術的應用，不僅能夠減少傳統估算方法中的人為誤差，還能在項目設計初期識別潛在的成本風險，從而有效控制成本，提高預算的準確性和可靠性。

在“三舊”改造過程中，由于拆遷難度、材料價格波動、設計變更等因素的影響，成本往往會有所變動。動態預算管理要求項目管理者持續監測成本變動，根據實際情況及時調整預算，確保資金靈活配置與高效利用。這包括定期進行成本與預算的對比分析，識別偏差原因，以及建立快速響應機制，對超預算的部分進行合理調整或采取成本削減措施，從而確保項目順利完成。在此基礎上，通過建立集成項目管理系統，將財務、采購、工程等部門的工作緊密相連，確保預算調整工作的及時溝通與執行。利用云計算和大數據技術，可以實現數據實時更新與分析，為決策提供及時、準確的信息支持，使預算管理更具預見性和靈活性。

引入BIM等先進的成本管理工具并實施動態預算管理，不僅能夠顯著提高“三舊”改造項目成本估算的精確度，還能增強預算管理的適應性和有效性，確保在復雜多變的改造過程中，資金能夠得到合理規劃與高效使用，從而為項目的順利實施和成本控制提供堅實保障。

此外，項目團隊要進一步優化資源配置，通過模擬不同場景下的成本分布，探索成本節約的路徑。利用大數據分析技術預測材料價格走勢，提前鎖定有利的采購時機，降低成本不確定性。最終，這一系列措施能夠共同構建起一個閉環的成本管控機制，這樣不僅可以實現成本的精細化和動態管理，還可以促進項目管理的現代化與智能化。

2.3" "構建風險管理機制

在“三舊”改造項目的財務管理過程中，構建一個全面且系統的風險管理機制是確保項目穩健推進的關鍵。這一機制旨在通過主動識別、評估和應對各種潛在的風險，為項目的財務安全與成功實施提供堅實的保障。具體而言，風險管理機制應涵蓋以下幾個核心方面。

（1）風險識別與分類。需要進行全面的風險識別工作，包括但不限于財務風險（如資金流動性風險、成本超支風險）、市場風險（市場需求變化、價格波動）、政策風險（法律法規變化、政府政策調整）、施工風險（技術難題、環境影響）和社會風險（居民反對、文化沖突）等。通過研討會、專家咨詢、歷史項目分析等方法，確保風險識別的全面性和準確性。

（2）風險量化與評估。利用定性和定量分析方法對識別出的風險進行量化評估，如采用概率論與數理統計、敏感性分析、蒙特卡洛模擬等工具，確定風險發生的可能性及其對項目財務狀況的影響程度。這有助于項目管理層優先關注高風險區域，合理分配風險管理資源。

（3）風險應對預案制定。基于風險評估的結果，制定詳細的風險應對預案。預案應包括風險規避、減輕、轉移和接受等策略。例如，為預防資金流動性風險，可以事先安排備用融資渠道；對于市場風險，可以通過多元化市場策略或靈活的定價機制來應對。同時，建立緊急響應機制，確保在風險發生時能迅速采取行動，減少損失［6］。

（4）風險監控與動態調整。建立風險監控體系，持續跟蹤已識別風險的發展動態，并對新出現的風險進行及時識別和評估。利用信息化工具，如風險管理軟件，實現風險數據的實時收集與分析，確保項目管理層能夠根據最新的風險狀況動態調整策略和預案，保證風險管理的時效性和有效性。

（5）增強項目團隊的風險意識。通過定期培訓和工作坊等方式提升項目團隊的風險管理知識水平和技能，增強團隊的風險意識，確保每位成員都能在日常工作中自覺識別和上報潛在的風險，形成良好的風險管理氛圍。

（6）強化溝通與信息共享。建立與利益相關者的有效溝通機制，包括投資者、地方政府、居民等，及時傳遞項目風險信息和應對措施，加強外界對項目管理能力的信任，減少因信息不對稱造成的誤解和沖突。

總之，建立風險管理機制是“三舊”改造項目財務管理中不可或缺的一環，能幫助項目管理層提前預警潛在的威脅，還能在風險真正來臨時，憑借完備的預案和快速響應機制，有效減輕影響，確保項目順利推進。

2.4" "強化財務監督

在“三舊”改造項目的財務管理中，建立健全財務監督機制是確保資金使用透明、合規與高效的關鍵。這要求項目管理方不僅要強化內部財務控制，還要引入外部監督力量，構建起覆蓋項目全生命周期的審計體系，以保障項目財務活動的正常開展。

（1）事前審計：預防為主，預判風險。事前審計聚焦于項目的規劃與啟動階段，主要目的是預防潛在的財務風險。在這一階段，審計人員需要對項目預算、融資方案、合同條款等進行細致審查，確保資金規劃的合理性、融資結構的穩健性和合同安排的合法性。同時，對項目可行性研究報告進行深入評估，識別潛在的財務風險和市場風險，為項目決策提供客觀依據，避免盲目啟動導致的經濟損失。

（2）事中審計：動態監控，及時糾偏。事中審計發生在項目實施過程中，核心在于實時監控財務執行情況，及時發現并糾正偏差。這包括對資金流動、成本控制、合同執行、資產采購等關鍵環節的持續跟蹤審計，確保每一筆資金的使用都符合預算計劃和法律法規要求。通過建立實時數據報告系統，項目管理者可以快速響應審計發現的問題，調整預算分配，優化資源配置，有效預防成本超支和進度延誤的問題。

（3）事后審計：總結經驗，持續改進。事后審計在項目完成后進行，旨在全面評估項目財務狀況，包括最終成本、效益情況、資金回收情況等，總結項目實施過程中的財務管理經驗和教訓。通過深入分析項目成本超支、預算偏差的原因，以及資金使用效率和財務管理中的亮點與不足，為未來同類項目的財務管理提供寶貴經驗。另外，事后審計是評估項目整體經濟效益和社會效益的重要環節，能確保改造成果的可持續性。

（4）引入第三方獨立審計。在上述審計過程中，引入第三方獨立審計是增強審計客觀性和公正性的重要措施。第三方審計以其專業性和獨立性，能夠從外部視角審視項目財務狀況，避免內部審計可能存在的偏見和盲點。獨立審計機構通過專業審計程序，不僅能夠驗證財務數據的真實性和完整性，還能評估項目管理、內部控制的有效性，提出改進建議，為項目管理方提供優質的外部監督和咨詢服務。

總之，建立健全財務監督機制并實施全過程審計，尤其是引入第三方獨立審計，是確保“三舊”改造項目財務管理合規、高效的重要途徑。這一系列措施有助于提高項目資金使用的透明度和效率，降低財務風險，為項目成功實施提供堅實的保障。

3" " "結束語

增強財務管理的有效性是確保“三舊”改造項目成功的關鍵。通過多元化資金籌集、精細化成本管理、完善風險控制體系、強化財務監管等措施，項目團隊可以有效提升財務管理的效率與效果，確保改造項目順利進行，促進城市可持續發展。隨著數字化技術的發展，利用大數據、云計算等技術進一步優化財務管理流程，將成為增強“三舊”改造項目財務管理有效性的重要途徑。

主要參考文獻

［1］周翔.武漢市主城區三舊改造專項規劃實施效果評價［J］.城市周刊，2022（15）：13-15.

［2］楊郁卓.從改造成本談廣州市黃埔區舊村改造破局之路［J］.房地產世界，2023（19）：94-96.

［3］楊舒雅，李剛，占瑋.珠三角半城市化地區更新改造研究綜述［J］.小城鎮建設，2023（6）：112-119.

［4］孫浩，胡舒騰.廣州市城市更新政策的應用與思考［J］.中國住宅設施，2022（1）：10-12.

［5］陳美蓮.“三舊”改造下企業土地合作路徑的財稅研究［J］.財會學習，2021（21）：135-137.

［6］郭炎，項振海，袁奇峰，等.半城市化地區存量更新的演化特征、困境及策略：基于佛山南海區“三舊”改造實踐［J］.現代城市研究，2018（9）：101-108.