基于生命周期理論的房地產企業納稅籌劃研究

［摘 要］房地產企業財務管理中，納稅籌劃工作尤為重要，與企業成本管理和經濟效益密切相關。開展納稅籌劃工作時，房地產企業應從自身發展實際入手，結合稅收政策，科學編制納稅籌劃方案，在合法合規的前提下，降低企業稅負。基于此，文章簡要闡述房地產企業納稅籌劃的特點，對房地產企業納稅籌劃的意義進行分析，提出基于生命周期理論的房地產企業納稅籌劃策略，助力房地產企業實現納稅籌劃工作的全面實施。

［關鍵詞］生命周期理論；房地產企業；納稅籌劃

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.12.010

［中圖分類號］F275；F812.42 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）12-00-03

0 " " 引 言

房地產企業是我國重要的納稅主體，在我國市場經濟發展中發揮著重要作用。目前，房地產企業在發展中面臨著更加嚴峻的市場環境。如何借助有效的納稅籌劃手段降低企業稅負，使企業獲得更高的價值，已成為房地產企業重點關注的內容。不過，現階段較多房地產企業在開展納稅籌劃工作時并未引入生命周期理論，未能在不同階段針對性實施納稅籌劃方案，導致納稅籌劃效果不佳。因此，重點探究基于生命周期理論的房地產企業納稅籌劃策略意義重大。

1 " " 房地產企業納稅籌劃的特點

①籌劃性。房地產企業在發展過程中，需要在經營活動開展前開展納稅籌劃工作，嚴格按照相關政策法規、企業發展等方面的要求，形成與企業實際情況相符的納稅方案，有效降低企業稅負。②合法性。房地產企業工作人員在納稅籌劃過程中，要保證各項工作均在法律允許范圍內，同時還應滿足相關規定要求。房地產企業在納稅義務履行前，應制定合法的籌劃決策，防止企業面臨逃稅風險。③多維性。房地產企業的各個工作環節均會涉及納稅籌劃，所以納稅籌劃在范圍上應包含所有與稅費有關的環節。另外，房地產企業還應與其他單位保持良好的聯系，積極探索有效的節稅方案，實現納稅籌劃目標。④目的性。納稅籌劃的具體目的是使房地產企業擁有更高的經濟效益，降低稅負，并且有效防控稅務風險，保障房地產企業健康發展。

2 " " 房地產企業納稅籌劃的意義

一是提升企業競爭實力。現階段，房地產市場競爭逐漸加劇，加上國家宏觀調控政策的影響，房地產企業面臨較大的發展壓力。通過科學開展納稅籌劃工作，房地產企業能夠對內部資源進行科學配置，降低自身稅負，有效降低企業成本，這樣一來，房地產企業能夠擁有更多資金進行價值創造，使企業競爭實力得到進一步提升［1］。二是能夠降低納稅成本。房地產企業項目規模較大，涵蓋內容較多，因此會涉及較多稅種，如企業所得稅、土地增值稅等，導致企業納稅負擔過重。通過科學開展納稅籌劃工作，房地產企業可借助相應稅收優惠政策合法降低納稅成本，緩解發展壓力。三是增加經濟收益。稅收工作具有固定性、無償性等特征，要求房地產企業具有良好的資金流轉情況。根據《中國企業稅收負擔報告》，房地產企業總稅負占到40%以上，以房地產企業收入為例，稅負占20%～25%。稅負無法避免，不過房地產企業可借助科學的納稅籌劃措施降低企業稅負，使企業獲得更高的經濟收益。

3 " "基于生命周期理論的房地產企業納稅籌劃策略

房地產企業經營過程中，各階段均會涉及稅務活動，若想獲得良好的納稅籌劃效果，需要立足生命周期角度，針對性開展各階段的納稅籌劃工作。

3.1 " 籌備階段的納稅籌劃策略

首先，合理選擇籌資方式。通常情況下，在房地產開發時，房地產企業的自有資金無法滿足項目的實際需求，因此會通過不同的方式進行籌資，如銀行貸款、企業拆借等。房地產企業要合理選擇籌資方式，以防止出現較高的籌資成本。若選擇銀行貸款的方式，企業可在稅前開展利息費扣除工作，也可以在清算土地增值稅時進行加計扣除，從而有效降低企業稅負。企業若采取拆借這種手段，則會面臨較大的風險，且無法有效降低企業稅負。因此，籌資過程中，企業應首選銀行貸款的方式。其次，科學選擇組織形式。項目實際開發環節，房地產企業可在項目所在地成立子公司，也可成立分公司。對于前一種形式而言，子公司屬于獨立法人，能夠進行稅款的單獨繳納。這種情況下，母公司無法參與到子公司收益、虧損調整中，不利于企業稅負降低。房地產企業若成立分公司，能夠合并計算母公司與分公司的應納稅額，可以做到彌補虧損，且由母公司負責企業所得稅繳納。因此，組織形式選擇過程中，房地產企業需要全面考慮不同組織形式對企業稅負產生的影響，經實際對比分析后再加以選擇，將企業所得稅降至最低。

3.2 " 項目建設階段的納稅籌劃策略

首先，注重項目分期與開發類型選擇。①針對項目分期，一些房地產企業在項目開發環節往往會選擇分期開發的方式。土地增值稅稅法規定中提出，若項目為分期開發的方式，清算土地增值稅時，應將分期單位作為對象。同時，不同時期計算獲得的增值稅額不可合并，所以可能會存在一期項目增值額為正，需要繳納土地增值稅，三期項目增值額為負，無須進行土地增值稅繳納的情況。不同時期增值額無法相互抵扣，無法很好地降低土地增值稅額。面對這一情況，房地產企業在前期項目規劃過程中，應對各期項目增值額進行事先測算，并作出合理調整，以獲得最佳土地增值稅增值率，從而有效降低企業稅負。②選擇項目類型時，通常存在兩種可以選擇的類型，第一種為普通住宅，第二種為非普通住宅。第一種類型能夠在土地增值稅方面享受到免征優惠，實際籌劃環節需要對增值額分別進行核算。一些地區在項目類型上劃分得更加細致，除了以上兩種，還包括商業用房等。相關規定提出，對于不同類型的房地產，應進行收入、各項稅額等的分別計算，不同類型房地產之間的增值額無法相互彌補。這種情況下，易出現分類越細，稅負越高的情況。因此，在項目類型劃分過程中，房地產企業應與當地稅務機關進行溝通，了解其實際要求，在此基礎上，進行土地增值稅測算，合理選擇項目開發類型，以減輕自身稅負。③考慮毛坯房與精裝房占比。對于精裝房，其中較多家具、家用電器等均可獲得13%的增值稅專票，因此，企業要科學設定精裝房占比，提高抵扣額，最終降低企業稅負。另外，精裝修支出能夠在土地增值稅計算環節列支，一些硬裝支出能夠享受20%的加計扣除優惠。

其次，合理選擇融資方式。項目開發過程中，往往需要有充足的資金，房地產企業為獲得更多資金，會開展融資活動，較為常見的方式為債務融資。相關稅法規定要求，企業由于借款出現的利息支出，無法進行進項抵扣［2］。因此，房地產企業納稅籌劃與利息支出存在較為密切的聯系，企業要合理選擇融資方式。①針對企業所得稅，如果企業能夠獲得金融機構借款證明，就可在稅前進行列支。對于從非金融機構借款所產生的利息支出，當借款利潤不高于同期同類商業銀行借款利率時，可在稅前進行列支。②對于土地增值稅，獲得金融機構借款證明，且不高于同期同類借款利率的情況下，能夠進行扣除，開發費用小于等于開發與土地獲得總成本的5%時，能夠進行扣除。如果企業未能獲得借款證明，可共同核算開發成本與利息支出，對于小于等于開發與土地獲得總成本10%的部分，可計算扣除。因此，房地產企業在融資環節應對同期商業銀行借貸利率等進行綜合分析，進行扣除金額測算，從而合理融資。

最后，合理選擇項目承包方式。對于房地產項目而言，主要存在兩種承包方式。一是甲供工程方式。這種承包方式下，企業有一部分材料采購權，可獲得13%的增值稅專用發票。二是工程直接外包方式。這種方式是與建筑企業簽訂合同，主要由建筑企業負責采購項目材料，項目承包可獲得9%的增值稅專用發票。這兩種方式下，增值稅進項稅額存在4%的差異。因此，工程出包前，房地產企業應進行出包計劃的科學制訂。例如，在電梯安裝方面，可以同電梯安裝公司簽訂兩份合同，將電梯采購與電梯安裝分開，從而使企業更好地進行增值稅進項稅額抵扣。相關稅法提出，建筑企業在甲供工程中，可選擇簡易計稅法，適用于3%的稅率。這種情況下，房地產企業只能按照3%的稅率抵扣進項稅。因此，房地產企業應與各方積極溝通，確保合同內容中擁有明確的稅率，結合實際進行進項抵扣額測算，最終合理選擇項目承包方式。

3.3 " 銷售階段的納稅籌劃策略

首先，科學利用促銷策略。銷售階段，房地產企業為獲得良好的銷售效果，會采取相應的促銷售手段，如贈送家電、打折等。房地產企業選擇贈送家電這一方式時，因贈送家電帶有銷售性質，往往需要繳納相應的增值稅［3］。而相關規定中提出，若企業選擇折扣方式開展銷售活動，在同一發票中顯示折扣額和銷售額的情況下，可以折扣后銷售額為主，進行增值稅繳納。從而得出，房地產企業促銷環節，應選擇直接折扣的方式，避免采取贈送贈品的方式。其次，采用銷售定價籌劃方法。當開發成本固定時，隨著銷售價格的不斷提升，房地產企業稅后利潤也會有所增加。不過，受土地增值稅的影響，企業稅后凈利潤的獲取會在一定程度上受到限制。當銷售定價超過土地增值稅最大臨界價格時，企業面臨較大的土地增值稅稅額，最終會減少企業利潤。因此，房地產企業需要對土地增值稅進行考慮，合理定價。最后，控制銷售進度，對納稅時點進行合理調節。對于房地產企業而言，其通常會選擇預售的方式，當銷售面積達到開發項目的85%時，則需要清算土地增值稅。房地產企業需要對銷售進度進行控制，從而對土地增值稅納稅時間加以延緩，使企業獲得更高的資金時間價值，如可以科學構建銷售進度控制機制，從而獲得良好的納稅籌劃效果。

3.4 " 清算階段的納稅籌劃策略

現階段，土地增值稅清算環節主要是對不同類型的房地產進行分別清算。由于不同地區在清算土地增值稅時存在不同的標準和要求，房地產企業需要結合實際，全面考慮納稅內容，做好清算階段納稅籌劃工作［4-5］。房地產企業財務人員應對清算時間節點進行準確把握，現行政策中并未對清算時間作出明確規定，不過房地產企業可通過開發周期等，對清算時間進行科學安排。同時，房地產企業還應與當地稅務機關做好溝通交流，明確成本要素，同時作出合理調整。通過“三分法”詳細分析開發項目情況，找準成本核算對象，結合企業前期定價方案，科學清算土地增值稅，確保增值率具有較強的合理性，減輕企業稅負。此外，房地產企業財務人員需要對當年結算情況、房產銷售情況等進行提前預算，合理預計所得稅匯算金額，避免企業面臨更重的稅負，為房地產企業健康發展提供保障。房地產企業還應進行稅務管理制度等的科學構建，編制完善的納稅風險應對方案，并在納稅籌劃人員能力持續提升的同時，促進納稅籌劃工作科學實施。

3.5 " 持有階段的納稅籌劃策略

在持有階段，房地產企業可選擇先租后售、分解租金收入、稅前扣除等方式開展納稅籌劃工作。房地產監管環節，應科學開展籌劃工作，具體可選擇自用的方式，也可選擇出租的方式。通過簡化出租體系，進一步分解租金收入，這也是一種納稅籌劃手段。例如，房地產企業在房屋租賃時，會涉及房產稅、增值稅，進而會使房地產企業面臨較重的稅收負擔［6］。而選擇配套物業管理方式，房地產企業只需要進行附加稅、增值稅繳納，會在一定程度上降低企業稅負。因此，房地產企業可通過綜合分析租金與物業管理費，科學開展納稅籌劃工作，從而獲得良好的籌劃效果。例如，房地產企業房屋持有階段，可成立物業管理公司，進行納稅籌劃。此外，稅前扣除項目管理費、應付職工工資、員工福利、廣告費用等均能在一定程度上減輕企業稅負，從整體上對企業稅負進行控制［7］。總之，房地產企業要編制出更加科學的納稅籌劃方案，確保納稅籌劃工作高質量實施。

4 " " 結束語

在房地產企業現代化發展過程中，納稅籌劃的作用日漸凸顯，通過科學開展納稅籌劃工作，能夠有效提升房地產企業競爭實力，減少成本支出，獲得更高的經濟效益。不過，房地產企業整個項目開展階段均會涉及稅務問題，各階段的稅負情況會對企業整體稅負產生直接影響。因此，房地產企業開展納稅籌劃工作時需要引入生命周期理論，將關注點放在項目整個生命周期，分別做好項目籌備階段、項目建設階段、銷售階段、清算階段、持有階段的納稅籌劃工作，以此確保納稅籌劃工作全面實施，從而在降本增效的同時，實現企業健康可持續發展。

主要參考文獻

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［4］崔晉兵.“營改增”背景下房地產企業的稅務籌劃研究［J］.財訊，2022（22）：111-113.

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［7］肖佩君.論房地產企業的主要稅種與納稅籌劃［J］.中小企業管理與科技，2022（15）：160-162.