房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范及控制研究

［摘 要］作為國民經(jīng)濟的支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到各方關(guān)注。近幾年，我國針對房地產(chǎn)企業(yè)實施了“限購”“限貸”“三道紅線”等政策，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日漸進入白熱化階段。在激烈的競爭中，房地產(chǎn)管理者逐漸意識到財務(wù)風險防范對于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要作用，希望通過防范與控制財務(wù)風險實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益最大化。文章基于房地產(chǎn)行業(yè)視角，闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險類型，剖析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范及控制中存在的問題，針對現(xiàn)存問題提出應(yīng)對策略，助力房地產(chǎn)企業(yè)提升風險抵御能力。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；防范；控制

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.08.003

［中圖分類號］F299.23 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）08-00-03

0" " "引 言

財務(wù)風險是指企業(yè)經(jīng)濟活動中由于各種因素的影響而出現(xiàn)難以預料或無法控制的損失。房地產(chǎn)企業(yè)與一般的生產(chǎn)性企業(yè)不同，項目周期長，資金投入總額大，財務(wù)管理體系復雜。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險系數(shù)如果居高不下，不僅會影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策、財務(wù)收益，還會給戰(zhàn)略目標落地埋下隱患。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)風險防范及控制不是一道“選擇題”，而是一門“必修課”［1］。

1" " "房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險類型

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，財務(wù)風險有籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險3種表現(xiàn)形式［2］。

1.1" "籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中需要籌集大量的資金，而外部融資是很多房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源。現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中對資產(chǎn)負債率控制不夠科學，舉債過高，資本結(jié)構(gòu)不夠合理，短期償債風險和長期償債風險并存，不僅使得籌資成本逐年增加，較大的償債壓力也使房地產(chǎn)經(jīng)營受到了前所未有的挑戰(zhàn)。

1.2" "投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為主要包括兩個方面，即對內(nèi)投資和對外投資。對內(nèi)投資活動包括新增各類機械設(shè)備設(shè)施、建造和購置固定資產(chǎn)等。對外投資包括信托基金、土地投資、開發(fā)新的項目等活動。近幾年，一些房地產(chǎn)企業(yè)對市場需求估計過于樂觀，在投資過程中雖針對不同的投資項目進行了調(diào)研、論證和評估，但對投資報酬率、總資產(chǎn)收益率等的預期不夠準確，投資收益與預期存在較大差異，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了負收益，投資風險依然存在。

1.3" "經(jīng)營風險

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險與很多因素有著密切的聯(lián)系，如房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、政策方向、市場需求、資金回籠速度等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中要想進一步規(guī)避經(jīng)營風險，需要時刻關(guān)注金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、經(jīng)營資產(chǎn)和經(jīng)營負債等指標的變化，通過這些指標識別經(jīng)營風險，對經(jīng)營風險進行防范和控制。

2" " "房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范及控制中存在的問題

2.1" "財務(wù)風險控制意識薄弱

財務(wù)風險控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的一項重要內(nèi)容，但現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制意識薄弱，成為財務(wù)風險控制水平提升的障礙。

首先，從管理者層面來看，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，管理者“重利潤、輕管理”的固有思想一直存在。一些管理者認為財務(wù)風險控制是財務(wù)部門的工作，與企業(yè)整體戰(zhàn)略布局關(guān)聯(lián)不大，只要不出現(xiàn)經(jīng)濟上的損失，財務(wù)風險控制就是合理的、科學的、合規(guī)的。正是在這種思維模式的影響下，在實際的籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險控制過程中，財務(wù)風險控制措施多為紙上談兵，可行性不足。例如，房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。對銀行貸款的過度依賴，使得銀行信貸成為我國房地產(chǎn)業(yè)最主要的輸血者。但是，近幾年銀行一年期至五年期的貸款利率發(fā)生了4%～5%的浮動，導致房地產(chǎn)企業(yè)償債成本高，財務(wù)風險大。其次，從財務(wù)人員層面來看，當前房地產(chǎn)企業(yè)績效考核以利潤指標考核為主，財務(wù)風險在績效考核中所占比重較小，財務(wù)風險與財務(wù)人員之間沒有形成利益上的捆綁關(guān)系，財務(wù)人員對財務(wù)風險控制工作積極性不高。

2.2" "財務(wù)風險識別方法落后

房地產(chǎn)企業(yè)只有在各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)準確地識別財務(wù)風險，才能更好地制定應(yīng)對策略，控制財務(wù)風險。財務(wù)風險識別是財務(wù)風險控制的基礎(chǔ)和前提。目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險識別的主要方法是經(jīng)驗分析法和指標分析法［3］。經(jīng)驗分析法是通過對籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動中的歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)趨勢進行分析，憑借自身的經(jīng)驗進行財務(wù)風險評估和預測。這種評估方法需要財務(wù)人員對市場形勢、政策環(huán)境、財務(wù)數(shù)據(jù)具有較強的綜合分析能力和判斷能力，稍有偏頗，則會導致財務(wù)風險識別準確度不足，影響財務(wù)風險控制成效。與此同時，指標分析法也是財務(wù)風險識別常用的一種分析方法，這種分析方法將具體量化的財務(wù)指標作為分析依據(jù)，根據(jù)財務(wù)指標的具體變化趨勢進行財務(wù)風險預測，雖有一定的優(yōu)點，但是這種方法對定性指標和市場變化因素關(guān)注不足，很容易提高隱性財務(wù)風險發(fā)生的概率。

2.3" "籌資、投資風險控制能力不足

當前，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險多與企業(yè)籌資規(guī)模過大、籌資成本較高、資金周轉(zhuǎn)效率低等因素有著密切的關(guān)系，而投資風險與企業(yè)經(jīng)營壓力、盲目投資、過度投資和無效投資有關(guān)。第一，籌資層面。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度慢，為了維系經(jīng)營發(fā)展，需要進行大量的籌資。從籌資途徑來看，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏多元化的籌資渠道，過分依靠銀行貸款，籌資渠道單一，加上自身負債規(guī)模控制能力不足，導致籌資風險越來越大。第二，投資層面。一些房地產(chǎn)企業(yè)對政策解讀不充分，對市場發(fā)展動向把握不精準，除了主營業(yè)務(wù)投資，還涉及多項其他行業(yè)的投資。但其由于對涉獵的其他行業(yè)缺乏有效的論證和評估，經(jīng)驗不足，不僅投資收益不高，還給企業(yè)自身經(jīng)營發(fā)展帶來巨大壓力。

3" " "房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范及控制措施

3.1" "轉(zhuǎn)變思維，夯實財務(wù)風險控制基礎(chǔ)

為了進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制能力，在財務(wù)風險防范及控制過程中，應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變思維，明確財務(wù)風險控制的作用，打造健康的財務(wù)風險防范環(huán)境。

一是管理者要了解、掌握財務(wù)風險防控在企業(yè)整體運營發(fā)展中所起到的作用，在日常工作中將財務(wù)風險控制目標層層細化，下達各個經(jīng)營管理部門，將財務(wù)風險控制、戰(zhàn)略目標、經(jīng)濟指標等內(nèi)容進行串聯(lián)，在籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動開展過程中，盡量圍繞財務(wù)風險控制戰(zhàn)略愿景進行布局設(shè)計，為財務(wù)風險防范及控制掃清障礙。例如，在日常工作中，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立財務(wù)風險控制專管委員會，主要負責推進財務(wù)風險控制工作，細化財務(wù)風險控制權(quán)責，簡化財務(wù)風險控制流程，降低財務(wù)風險防范的復雜性，提升財務(wù)風險防控措施實施的可信性。

二是提升財務(wù)人員工作積極性。房地產(chǎn)企業(yè)可以將財務(wù)風險控制與績效考核融合，提升財務(wù)風險考核比重，將財務(wù)風險控制與財務(wù)人員進行利益捆綁，同時輔以激勵政策，積極鼓勵財務(wù)人員識別財務(wù)風險，提出財務(wù)風險防范及控制的策略，為財務(wù)風險防范及控制注入新的生機和活力。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以對在財務(wù)風險防范及控制中作出突出貢獻的人員給予一定的物質(zhì)獎勵、精神獎勵，激勵財務(wù)人員在財務(wù)風險控制中更好地發(fā)光、發(fā)熱。

3.2" "創(chuàng)新財務(wù)風險識別方法，提高財務(wù)風險控制質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在當前經(jīng)驗分析法和指標分析法的基礎(chǔ)上，可以增加財務(wù)報表識別法、定量與定性關(guān)聯(lián)識別法［4］。

3.2.1" "財務(wù)報表識別法

財務(wù)報表識別法是圍繞財務(wù)報表進行財務(wù)風險識別的一種方法。這主要是因為財務(wù)報表中囊括了現(xiàn)金流量表、利潤表、資產(chǎn)負債表及附注。這些內(nèi)容不僅能夠準確反映房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，而且可以反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況和運營狀況，是一種覆蓋范圍廣、涵蓋內(nèi)容較為全面的財務(wù)風險分析方法。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險識別中可以積極采用財務(wù)報表識別方法，識別房地產(chǎn)企業(yè)隱性和顯性的財務(wù)風險。例如，企業(yè)通過分析資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)和負債變動情況，能夠及時了解企業(yè)籌資規(guī)模和債務(wù)占比，并結(jié)合現(xiàn)金流量表評估企業(yè)的償債能力，從而判斷其中可能存在的財務(wù)風險。

3.2.2" "定量與定性關(guān)聯(lián)識別法

定性分析側(cè)重于關(guān)注市場、政策等因素的變化，定量識別則更關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)變化情況。通過定量與定性的相互關(guān)聯(lián)，創(chuàng)新財務(wù)分析模式，評估財務(wù)風險可能發(fā)生的概率，設(shè)定風險范圍，增強財務(wù)風險控制的靈活性。例如，基于現(xiàn)階段定量與定性關(guān)聯(lián)識別法，房地產(chǎn)企業(yè)以信息化工具為抓手，創(chuàng)建多變量預警模式，預測潛在的財務(wù)風險，并應(yīng)對各項財務(wù)危機。

3.3" "從籌資、投資管理入手，提升財務(wù)風險控制能力

隨著大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)的興起，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)借助信息化工具完成相關(guān)的籌資、投資管理活動已成為一種常態(tài)。在提升財務(wù)控制能力的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助智慧型財務(wù)工具，從籌資、投資兩方面入手，做好財務(wù)風險控制［5］。

3.3.1" "籌資風險防范及控制

第一，拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在當前銀行借貸、債券籌資、股權(quán)籌資的基礎(chǔ)上，可以進一步拓寬籌資渠道，通過構(gòu)建多元化的籌資模式，降低籌資成本，解決資金問題，降低籌資風險。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助互聯(lián)網(wǎng)時代優(yōu)勢積極進行網(wǎng)絡(luò)籌資，其中P2P（互聯(lián)網(wǎng)借貸平臺）籌資就是一種較為常見的形式。P2P籌資以互聯(lián)網(wǎng)平臺為媒介，幫助信貸雙方確立借貸關(guān)系并完成相關(guān)交易。P2P平臺是連接房地產(chǎn)企業(yè)與出資方的一個紐帶和橋梁，其籌資流程便捷，放款期限短，籌資成本低，具有一定的優(yōu)勢。

第二，控制企業(yè)負債規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)負債規(guī)模越大，月度、年度產(chǎn)生的利息越高，會在一定程度上影響企業(yè)的經(jīng)濟收益，嚴重的還會導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助財務(wù)杠桿系數(shù)公式，分析適合自身的資產(chǎn)負債比率，控制負債規(guī)模。

第三，提升資金回籠效率，降低籌資額度。以銷售為切入點，加快資金流通速度。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中可以將概念性銷售與銷售優(yōu)惠相結(jié)合，利用互聯(lián)網(wǎng)大力宣傳房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、樓盤所在地發(fā)展愿景及銷售優(yōu)惠，促進消費者提高付款額度，加速資金回籠。與此同時，為了進一步防止資金占用和資金沉淀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該避免盲目購地現(xiàn)象，以確保資金管理的科學性［6］。

3.3.2" "投資風險防范及控制

市場競爭風險、決策風險、經(jīng)營風險和政策風險都可能增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險系數(shù)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資風險防范及控制中應(yīng)該做到以下幾點。

首先，對投資項目進行全面的評估、預測。房地產(chǎn)企業(yè)無論是對內(nèi)投資還是對外投資，都需要對投資內(nèi)容進行全面調(diào)研，召開投資項目討論會，基于成本效益原則評估投資項目收益，根據(jù)評估結(jié)果進行投資決策，盡可能保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資都能獲得可觀收益，規(guī)避由于投資收益低或投資失敗導致的投資風險。其次，盡可能縮短投資項目周期。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的周期短則幾個月，長則幾年，過長的投資周期勢必會增強企業(yè)投資額度。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能地縮短投資周期，規(guī)避投資周期過長可能導致的投資風險。再次，采用組合投資形式，分散、轉(zhuǎn)移企業(yè)的投資風險。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中可以將一部分資金投入住宅項目，將少量資金投入樓堂館所，通過組合投資增強企業(yè)資金流動性，減少投資風險。最后，以信息化工具為媒介，構(gòu)建綜合性、可操作性強的投資風險預警機制，進而降低投資風險發(fā)生概率［7］。例如，在信息化模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)定投資風險預警值的上限和下限，一旦超過變動范圍，系統(tǒng)自動報警，提醒管理者可能存在的投資風險。

4" " "結(jié)束語

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)風險防范及控制不是一蹴而就的，而是需要一個過程。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險防范及控制中應(yīng)該明確財務(wù)風險類型，分析財務(wù)風險防范及控制中存在的問題，在實際操作中轉(zhuǎn)變思維，夯實財務(wù)風險控制基礎(chǔ)，創(chuàng)新財務(wù)風險識別方法，提高財務(wù)風險控制質(zhì)量，從籌資、投資管理入手，提升財務(wù)風險控制能力，為財務(wù)風險控制保駕護航。

主要參考文獻

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［2］周文文，馬春英.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險識別與防范：以綠地控股為例［J］.中國商界，2023（8）：98-99.

［3］趙雪.論新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因及對策［J］.老字號品牌營銷，2023（15）：167-169.

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［6］鄭駿鵬.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其內(nèi)部控制防范策略探析［J］.中國集體經(jīng)濟，2023（16）：105-108.

［7］楊梅，耿超.新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范與控制策略探討［J］.中國中小企業(yè)，2023（6）：207-209.

［作者簡介］吳夢婷（1990— ），女，浙江杭州人，會計師，主要研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)會計。