The Potential in Unloved Office Buildings遇冷辦公樓的新商機

Thisishowsomelandlordsarelookingtoconvertofficepropertiestoresidentialapartmentstogeneratemorerent.有些業主正試圖把辦公樓房產改造成住宅式公寓樓以獲得更多租金，以下是具體做法。

Thelong-termtrendsofworkfromhomeandtheresidentialaccommodationshortagearecomingtogethertobreathenewlifeintosecond-tiercityoffices.

在家工作的長期趨勢和居民住房短缺二者共同作用，為二線城市辦公樓市場注入新的活力。

WhiledemandforA-gradeofficeaccommodationremainssolid（albeitwithsignificantlyhigherincentives），propertyownersarestrugglingtofindtenantsforB-，C-andD-gradeCBDoffices.Somearehalforthree-quartersemptyasthesofteconomyreducesdemandforallbutthebestofficespace.

A級辦公樓的需求仍然穩定（但這是因為借助于力度比以往更大的激勵措施），而房地產業主難以租出B級、C級和D級中央商務區辦公樓。由于疲軟的經濟，除去最佳辦公場所之外其他辦公空間的需求都減弱了，有些辦公樓的空置率達到一半，甚至高達四分之三。

Underlyingthisisthestructuralshifttoworkfromhome，suggestingthatevenwhentheeconomypicksupagain，thesebuildingswillstillstruggletoattracttenants.

背后的深層原因是趨向在家辦公的結構性轉變，也預示著即使經濟重新得到改善，這些樓房仍然很難吸引租戶。

Tenantdemandsformoreenvironmentallysustainableofficeaccommodationandbetteramenities—suchasend-of-tripfacilities1andflexispace—meantheinvestmentcase2formanylower-gradebuildingsisgreatlydiminished.AsMirvac’s3CampbellHanansaidattherecentAustralianFinancialReviewPropertySummit：“Therewillbewinnersandlosers.”

租戶需要更具環境可持續性的辦公空間和更好的便利設施——諸如終途便利設施和靈活空間，這意味著對許多低端辦公樓進行投資不再有充足的理由。正如米爾瓦克集團公司的坎貝爾·哈南在近期《澳大利亞金融評論報》的房地產峰會上所言：“將來既有贏家也會有輸家。”

Atthesametime，thereisnosignthatAustralia’sresidentialpropertyshortageisalleviating.

但在此時，還看不到澳大利亞住宅房產短缺得到緩解的跡象。

SomelandlordsofB-，C-andD-gradeofficesarerespondingtothetwotrendsbylookingtoconverttheirofficepropertiestoresidentialapartmentsandgeneratinghigherrentalreturnsthantheywerefromtheoffices.

為應對這兩種趨勢，一些B級、C級和D級辦公樓的業主正在設法把他們的辦公樓房產改造成住宅式公寓，以期獲得比出租辦公樓更高的租金回報。

Mostofthedevelopersandownersconsideringre-adaptingofficesarelookingatbuild-to-rentmodels.They’rebackedbyinstitutionalmoneyseekingareturnfromlong-termcashflowgeneratingassetsandgenerallylooktodoitatascalegreaterthanoff-the-plan4developers.

考慮改造辦公樓的大多數開發商和業主正在研究“建后出租”模式。他們得到機構資本的支持，這些資本從長期產生現金流的資產中尋求回報，而且通常希望比那些期房開發商的投資規模更大。

Repurposedbuildings

改變用途的樓房

Additionally，demandforoff-the-planapartmentshasbeenweaksince2017，anditcouldtakeweeksifnotmonthsfordeveloperstoselltheseapartments，althoughthismayimproveasimmigrationreturnsandapartmentpriceslift.

此外，2017年以來，對期房公寓樓的需求一直疲軟，開發商可能需要數周甚至是數月才能賣出這些公寓樓，盡管隨著移民回流和公寓房價格上漲，這種情況可能會有所改善。

Notallbuildingsaresuitableforre-adaption.

但并非所有樓房都適合改造。

Asageneralrule，bigofficetowerswon’twork.Theirlargefloorplatesmakethemdifficulttoconvert，inparticularbecauseit’softenimpossibletogetenoughnaturallightcomingthroughthebuildings.

一般來說，大型辦公樓無法重新改造。它們巨大的樓板就讓改造難以實施，特別是因為常常無法讓充足的自然光照進大樓。

Apartmentdwellersalsoneedfreshairand，ifpossible，abalcony，andit’susuallytooexpensivetoaddthesetoanofficetower.

公寓的住戶也需要新鮮空氣，而且如果可能，還需要陽臺。但因成本過高，一般無法在大型辦公樓上增加這些設施。

However，smallerbuildingsoftencanberepurposedforhousing.Thesearegenerallyolderbuildingswithperiodappealandwhichcanbeconvertedatapricetomaketheprojectsfeasible.

不過，較小的辦公樓一般稍加改造就可以用作住宅。這類建筑大都是頗具年代感的老舊樓房，能夠以項目可行的成本進行改造。

Fortherightproperty，thesurgeinbuildingcostsoverthepastfewyearshasmadeadaptivereuse5acost-effectivealternativetodemolitionandrebuilding.

對于合適的房地產，由于過去幾年里建筑成本飆升，適應性再利用已成為比拆除和重建更加劃算的選項。

Anotherfactorinfavourofre-adaptionisthepossibilityofsupportfromfederalandstategovernmentsastheyseekinnovativesolutionstothehousingcrisis.

另一個有利于改造的因素是有可能獲得聯邦政府和州政府的支持，因為政府也在尋求住房危機的創新性解決方案。

Overseasexamples

海外案例

Forthesectortotakeoff6，theplanninganddevelopmentapprovalprocessesinthecapitalcitieswillneedtospeeduptogivedeveloperstheconfidencetheyneedtoundertaketheseprojects.Governmentscouldalsopotentiallyprovideadditionalincentivesandrelaxationofsomeregulations.

該行業要想平地起飛，就必須提高各州府城市規劃開發審批流程的效率，從而給予開發商承接這些項目所需的信心。政府還可以適時提供更多的激勵措施，并放寬某些規定。

Forgovernments，adaptivereuseoffersawaytoincreaseurbandensityandrejuvenatecapitalcityCBDswhileminimisingurbansprawl7.

對政府來說，適應性再利用提供了這樣一種方式：在最大限度減少城市無序擴張的同時，增加城市密度和復興州府城市中央商務區。

ArecentstudybythePropertyCouncilofAustraliafoundabout86MelbourneCBDofficebuildings“ripeforadaptivereuse”，whichcouldcreateupto12，000newhomes.

澳大利亞房地產協會的最近一項研究發現，墨爾本約有86座中央商務區辦公樓“適宜適應性再利用”，這樣就能創造多達1.2萬戶新的住宅。

Thesectorismoreadvancedoverseas.

這個行業在海外發展得更好。

InNewYork，forinstance，thecitygovernmenthasestablishedtheOfficeAdaptiveReuseTaskForce，whichisexploringopportunitiestoconvertoutdatedofficespacetootherpotentialuses，especiallyhousing.Itwantstofacilitatetheconversionofthecity’sunusedofficespacesinto40，000apartments.

比如在紐約，市政府已經成立了“辦公樓適應性再利用特別工作組”，以探究把過時辦公場所改造為其他潛在用途（尤其是住房用途）的良機。工作組希望能推進城市將閑置辦公空間改造成為4萬套公寓。

Bigopportunities

巨大商機

Thetaskforcehasrecommendedarangeofreformstopavethewayformoreconversions，includingflexibleplanningregulationsandtaxincentives.

為了給更多改造創造條件，工作組已經提出一系列改革建議，包括靈活的規劃法規和稅收激勵政策。

InAustralia，adaptivereuseisjustgettingunderway8.

但在澳大利亞，適應性再利用才剛剛起步。

RichListerTimGurnerseesbigopportunitiestoconvertunderperformingCBDofficesintohigh-endapartments，andrecentlyboughtan18-leveltowernearSydney’sBarangaroo9forabout$200million.

富豪榜上的蒂姆·格納發現了將業績欠佳的中央商務區辦公樓改造為高端住宅式公寓樓的巨大商機，最近他以約2億美元的價格買下悉尼巴蘭加魯附近的一座18層高樓。

ThebuildinginSydney’sKentStreetistheseedassetfora$2billionbuild-to-selldevelopmentfundestablishedlastyear.Gurnerplanstoknockitdownandrebuildapartments，butexpectsthefundwillalsoconvertexistingofficeproperties.

這棟位于悉尼肯特街的高樓本是去年設立的20億美元“建后出租”開發基金的種子資產。格納打算將其拆除后改建成住宅式公寓樓，但他期望該基金也對現有的辦公樓房產進行改造。

OwnersofsuitableB-，C-andD-gradeofficeswillneedtocarryoutafeasibilitystudytolookatthecosttoconvertandthelikelyrentalreturn，aswellasinvestigatewhat’spossibleunderlocalzoningregulations.

符合條件的B級、C級和D級辦公樓的業主，需要進行可行性研究，以評估改造成本和租金預期回報，還要調查當地區域規劃法規所允許的改造尺度。

IfadaptivereusetakesoffinSydney，MelbourneandBrisbane，itwillprovidelowergradeofficeownerswhodon’twanttotakeontheconversionthemselveswithamoreattractiveexitoption.

如果適應性再利用在悉尼、墨爾本和布里斯班迅速取得成功，將為那些不想自行承擔改建重任的低等級辦公樓的業主提供一個更有吸引力的退出選項。

Whileitwon’tsolvetheimmediateissuesoftheofficemarketorthehousingcrisis，itmaybehelpfulandleadtoinnovation.

盡管這個方法不會解決辦公樓市場或住房危機的當務之急，但還是會有所助益，并帶來創新。

（譯者為“《英語世界》杯”翻譯大賽獲獎者）

1end-of-tripfacilities終途便利設施，通常指為公共交通乘客在旅程終點提供的便利設施和服務，如共享單車、電動車租賃、便利店、停車場、換乘中心、信息中心等。"2case論據，理由。"3米爾瓦克集團公司創立于1972年，是澳大利亞頂尖的房地產公司。"4off-the-plan期房。

5適應性再利用，即重新規劃建筑物以達到新的功能目標。

6takeoff（產品、活動、事業等）突然大獲成功。"7sprawl（城市）無序拓展的地區。

8underway=underway已經開始，在進行中。"9悉尼一處融合了現代建筑、自然美景和豐富文化背景的綜合區域，被譽為悉尼最繁華的中心地帶。