住房公積金抵押不良貸款的風(fēng)險與防范

近年來，為提振房市，在“保交樓”的背景下，住房公積金貸款政策不斷放開，政府部門推出了“商轉(zhuǎn)公”“組合貸”等一系列利民舉措，使住房公積金在商品住房貸款中的占比不斷提升。但是，由于少數(shù)開發(fā)企業(yè)陷入經(jīng)營難題，容易未按照約定期限交付房屋，購房者行使解除權(quán)解除與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同。因此，本文結(jié)合近年來發(fā)生的抵押擔(dān)保合同被解除的典型案例開展分析，旨在有助于防范住房公積金抵押貸款風(fēng)險。

一、抵押擔(dān)保合同案例情況及分析

（一）王某等、唐某等案例基本情況

案例一：王某等人訴某銀行、某開發(fā)有限公司再審案例。

該案中，王某與某開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，并與某銀行簽訂借款合同。因樓盤爛尾，購房人王某等人未承擔(dān)償還貸款責(zé)任，被某銀行起訴，某高級人民法院判王某等人償還該銀行本息。王某等人不服，提請最高人民法院重審。

此案件的裁判要點主要體現(xiàn)在兩個方面。第一，因出開發(fā)商未按期交付房屋，案涉商品房預(yù)售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，此時應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返給貸款銀行和買受人，而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。第二，案涉借款合同相關(guān)格式條款要求購房者在既未取得所購房屋所有權(quán)、也未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。

案例二：唐某等訴某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案例。

該案中，唐某等人為原告，某開發(fā)公司為被告，某市住房公積金管理中心為第三人。唐某等人購買某開發(fā)公司開發(fā)的期房，并簽訂了商品房買賣合同，支付了首付款并通過第三人直接向被告支付了貸款。因項目停工且存在違約交房風(fēng)險，唐某等人訴請解除案涉商品房買賣合同，解除案涉商品房擔(dān)保貸款合同。

此案例的裁判要點有三處。第一，解除原告與被告簽訂的商品房買賣合同。第二，解除原告與第三人簽訂的江蘇省鹽城市個人住房公積金貸款合同或個人購房借款及擔(dān)保合同。第三，被告向原告返還相應(yīng)購房款及已向第三人償還的貸款本息；被告向第三人償還剩余的貸款。

（二）王某等、唐某等案例總結(jié)

以上兩個案例系開發(fā)商爛尾導(dǎo)致的住房貸款違約風(fēng)險，對各金融機(jī)構(gòu)具有警醒作用。在現(xiàn)有的期房預(yù)售制度下，“房子爛尾了貸款由誰來還？風(fēng)險由誰來承擔(dān)？”的問題一直困擾著房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)。近年來，各級人民法院判決的案例給了明確的答案。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》明確指出：“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”

由此可見，在開發(fā)企業(yè)違約的前提下，善意購房人通過撤銷購房合同和擔(dān)保合同的方式，可以保護(hù)自己已付房款及已付貸款本息安全，剩余房貸的風(fēng)險由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，金融機(jī)構(gòu)需向開發(fā)企業(yè)追償。從法律層面看，抵押預(yù)告登記只是一個請求權(quán)，故在借款擔(dān)保合同被判無效的情況下，一旦開發(fā)企業(yè)無償還能力，抵押貸款作為較低級別的其他債權(quán)，可能會因無法得到有效清償而產(chǎn)生不良債權(quán)。目前，商業(yè)金融機(jī)構(gòu)都有完善的貸后風(fēng)險防范處置機(jī)制和呆壞賬處理制度，但公積金中心作為政策性貸款和非營利機(jī)構(gòu)，還需進(jìn)一步研究如何處理不良貸款風(fēng)險的問題。

二、縣域房地產(chǎn)市場住房貸款現(xiàn)狀

以S縣為例，2021—2023年該縣貸款總額分別為33.93億元、22.35億元、24.51億元，商品房按揭抵押套數(shù)分別為7606套、5033套、5254套，每平方米抵押單價分別為3542元、3567元、3716元，住房公積金貸款占比分別為15.99%、20.78%、29.08%。

（一）S縣住房公積金貸款數(shù)據(jù)變化

通過分析S縣2021—2023年的貸款數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，在此期間，商品房貸款套數(shù)下降30.92%；每平方米的抵押價值上升4.91%；住房公積金貸款占比上升13.09%。

（二）S縣住房貸款數(shù)據(jù)分析

第一，數(shù)據(jù)區(qū)間中，商品房銷售總量和銷售金額下降，反映出交易市場較萎靡，但同比擔(dān)保抵押價值反向上升。由此可見，市場對房地產(chǎn)價值增長預(yù)期，與金融部門對抵押價值增長預(yù)期持相反意見，雙方對市場預(yù)期的分歧可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場“虛胖”。當(dāng)前，在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的“高評低估”現(xiàn)象也預(yù)示了房地產(chǎn)市場存在一定的“有價無市”的風(fēng)險。

第二，在商品房住房抵押貸款期限分類中，10年及10年以上的中長期住房貸款居多，且占比也在逐年上升。對于金融機(jī)構(gòu)而言，這種情況會導(dǎo)致機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流動性相對較差。其中，像住房公積金管理中心這類以地級市為單位的金融機(jī)構(gòu)，其體量較小，資金來源相對單一，應(yīng)對資金流動風(fēng)險的抗壓性不足。如果存在大量的中長期債權(quán)且無新鮮資金進(jìn)入，則該類機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)資金“入不敷出”的問題。

第三，在住房貸款發(fā)放金融機(jī)構(gòu)中，2021—2023年年度住房公積金貸款金額的占比從15.99%上升到29.08%。這說明住房貸款的資金渠道逐步由銀行等商業(yè)金融機(jī)構(gòu)向住房公積金管理中心轉(zhuǎn)移，與此同時，房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險也一并轉(zhuǎn)移。

三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險對住房公積金的影響

根據(jù)法院關(guān)于抵押合同無效的判例，在開發(fā)企業(yè)、業(yè)主、抵押權(quán)人的利益鏈條中，追償貸款責(zé)任由發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，使得原本的債權(quán)人變成“房東”，大量的不良債權(quán)會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金流動性停滯和本金流失。住房公積金管理中心具有特殊性，可能無法抵御此類風(fēng)險，需公眾提高警惕。上述兩個案例的判決預(yù)示該風(fēng)險的存在，其主要體現(xiàn)在三方面。

第一，引發(fā)公眾質(zhì)疑公積金政策的風(fēng)險。依據(jù)《住房公積金管理條例》可知，住房公積金是指單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金均屬于職工個人所有。由此可見，住房公積金管理中心的單位性質(zhì)和住房公積金的定性都決定了住房公積金的共有特性。一旦因為個案導(dǎo)致住房公積金因房貸風(fēng)險而流失，實際上是全體公積金繳納人的損失。個案損失卻由全體繳納人承擔(dān)，可能會給現(xiàn)有住房公積金政策帶來一定的沖擊。

第二，誘發(fā)公積金資金流動遲滯的風(fēng)險。從《住房公積金管理條例》相關(guān)內(nèi)容看，住房公積金貸款的本質(zhì)是提前提取公積金繳納人員未來繳納的公積金額度。公積金管理中心是非營利性的事業(yè)單位，貸款利率較低，也無相應(yīng)的央行儲備金制度，其資金來源也是依靠職工個人和職工所在單位為職工繳存，“金融池塘”容量有限，“寅吃卯糧”的提前消費(fèi)對資金的流動性要求較高。在此情況下，公積金管理中心對抗資金流動性風(fēng)險的能力不高。在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，一旦出現(xiàn)大面積的爛尾樓盤，根據(jù)優(yōu)先償還順位，公積金貸款容易變成呆壞賬或被執(zhí)行房產(chǎn)，直接導(dǎo)致“無錢可貸”，進(jìn)而降低職工的投保意識，引發(fā)公積金的信用體系危機(jī)。

第三，連帶對房地產(chǎn)市場沖擊的風(fēng)險。在“保交樓穩(wěn)市場”的大環(huán)境下，住房公積金作為一項對房地產(chǎn)市場重要的政策性利好因素，發(fā)揮著關(guān)鍵性的引領(lǐng)作用。近年來，住房公積金貸款在利率、金額、期限等方面不斷釋放利好信息，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到了積極作用，其貸款占比也逐年提升。一旦相關(guān)部門因住房公積金貸款風(fēng)險問題收緊相關(guān)政策，將會導(dǎo)致其他各金融部門的住房貸款審批從嚴(yán)從緊，不利于房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定和恢復(fù)，也會沖擊現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場。

四、住房公積金貸款的風(fēng)險防范建議

（一）住房公積金管理中心辦理抵押登記

第一，明確抵押物追償責(zé)任。公積金管理中心是事業(yè)單位，非金融業(yè)營利機(jī)構(gòu)，公積金為職工個人所有。因此，公積金管理中心有必要按照“零風(fēng)險”的要求，避免直接成為抵押權(quán)人，不適合直接以抵押權(quán)人的身份承擔(dān)金融借貸的風(fēng)險。針對不良貸款的處置和追償風(fēng)險，本文建議通過建立相關(guān)債權(quán)處置和轉(zhuǎn)讓制度，由金融機(jī)構(gòu)或第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)追償責(zé)任，及時轉(zhuǎn)移追償不良貸款的風(fēng)險，保證公積金資金萬無一失。

第二，辦理期房抵押手續(xù)，強(qiáng)化資金監(jiān)管。申請預(yù)購商品房的人員應(yīng)及時辦理商品房的抵押預(yù)告登記，并約定住房貸款發(fā)放的條件。住房公積金管理中心作為管理部門，承擔(dān)住房公積金貸款風(fēng)險，應(yīng)在期房的擔(dān)保合同中明確約定期房的公積金貸款發(fā)放時間點為房屋交付時點或通過“商轉(zhuǎn)公”過渡，確保“錢用在刀刃上”，避免為“期房的請求權(quán)”而直接發(fā)放公積金貸款。

第三，提供多途徑抵押擔(dān)保方式。辦理住房公積金住房抵押登記時，為避免采用向開發(fā)企業(yè)或抵押物追償?shù)膯我粨?dān)保模式，住房公積金管理中心應(yīng)按照“申請人申請住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保”的要求，建立以公積金繳納人為主體的擔(dān)保人擔(dān)保體系，在借款合同中增加有效的擔(dān)保人，采用既認(rèn)人又認(rèn)抵押物的多種途徑擔(dān)保和保證方式，解決不良住房貸款“追償難”的問題，保障住房公積金的現(xiàn)金流動正常。

（二）各職能部門加強(qiáng)研究和綜合治理

首先，研究預(yù)銷售制度。住建商品房銷預(yù)售許可部門提高商品房預(yù)售和貸款審批的門檻，建立開發(fā)企業(yè)的預(yù)售保證金制度，普及現(xiàn)房現(xiàn)售。其次，完善貸款發(fā)放流程。金融機(jī)構(gòu)建立專項資金的監(jiān)管賬戶，針對期房按照工程實際進(jìn)度，分期發(fā)放住房貸款并確保貸款用于工程款支付。再次，研究執(zhí)行過程中的優(yōu)先權(quán)使用。住房公積金管理中應(yīng)充分考慮公積金貸款是“提取”而非“借貸”，爭取在法院執(zhí)行時能享受與善意購房款同等的優(yōu)先受償權(quán)。同時，相關(guān)部門提高執(zhí)行效率，推廣使用“帶押過戶”等方式，保障公積金的資金流動性。最后，住房公積金管理中心研究市場化管理制度，建立健全風(fēng)險保障金制度和相應(yīng)的呆壞賬處理制度，研究住房公積金市場化管理模式，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

結(jié)語

房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險防范管理是一項系統(tǒng)工程，公積金貸款無法及時和足額收回，給我國公積金政策帶來新的挑戰(zhàn)，也給以住房公積金管理中心為抵押權(quán)人辦理預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的合理性帶來一定影響。因此，開發(fā)企業(yè)和住房公積金管理中心應(yīng)增強(qiáng)對防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的重視。本文以近年住房按揭貸款擔(dān)保合同被認(rèn)定無效的判例作為分析案例，各金融機(jī)構(gòu)尤其是住房公積金管理中心需要認(rèn)真分析，認(rèn)清房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，在制度建設(shè)和風(fēng)險防控研究方面實現(xiàn)“亡羊補(bǔ)牢”和“防患于未然”的結(jié)合。

（作者單位：江蘇省射陽縣自然資源和規(guī)劃局）