普洛斯物流地產運營模式對海南物流園區的啟示

摘" 要：海南物流園區在發展過程中，應借鑒普洛斯的盈利模式，強化招商引資，提高服務質量，推動產業升級。同時，應充分利用當地的優惠政策，舉辦招商活動，增強客戶滿意度。此外，應關注行業動態和技術發展趨勢，提升園區的綜合競爭力和可持續發展能力。最終實現物流園區的綠色化、數字化、智能化轉型。

關鍵詞：物流園區；物流地產；海南；普洛斯

" 中圖分類號：F259.27" " 文獻標志碼：A" " DOI：10.13714/j.cnki.1002-3100.2025.01.028

Abstract： In the development process of Hainan Logistics Park， it is necessary to learn from the profit model of GLP， strengthen investment promotion， improve service quality， and promote industrial upgrading. At the same time， it is necessary to make full use of local preferential policies， hold investment promotion activities， and enhance customer satisfaction. In addition， it is necessary to pay attention to industry dynamics and technological development trends， and enhance the comprehensive competitiveness and sustainable development ability of the park. Ultimately， the green， digital， and intelligent transformation of the logistics park can be realized.

Key words： logistics park; logistics real estate; Hainan; GLP

" 普洛斯是全球領先的物流地產企業，致力于為客戶提供高效、優質的物流設施和服務。普洛斯在全球范圍內投資、建設并管理著大量的物流園區和倉儲設施，形成了覆蓋全球的網絡平臺。普洛斯的物流地產項目不僅規模龐大，而且設施現代化、管理規范，能夠滿足客戶的各種需求。普洛斯通過創新的盈利模式，實現了快速擴張和持續發展，成為全球物流地產行業的佼佼者。普洛斯的成功經驗不僅為物流地產行業的發展提供了有益的借鑒，也為其他行業提供了成功的范例。《中國物流與采購》雜志舉辦的“2022物流園區Top10”活動評選中，普洛斯物流園位居榜首，綜合評分為50分，高出第二名萬緯物流32分，在中國市場運營物流園區的總面積遙遙領先于其他園區，具有顯著優勢，且在我國70個地區市場，投資、開發和管理著450多處物流倉儲、制造及研發、數據中心及新能源基礎設施。

" 普洛斯獨特的盈利模式為海南物流園區的發展提供了有益的啟示。本文將結合普洛斯的盈利模式，探討海南物流園區的發展策略。

1" 普洛斯物流地產在我國的布局和運營模式概述

普洛斯在中國的布局始于2003年，當時物流地產市場尚未成熟，但普洛斯敏銳地洞察到了中國市場的巨大潛力，并決定進軍中國。普洛斯通過收購、入股、投資的方式迅速在中國市場擴大規模。普洛斯在中國的布局主要集中在經濟發達、物流需求旺盛的地區，如上海、北京、廣州、深圳等一線城市，以及南京、杭州、成都等省會城市。在這些城市，普洛斯投資建設了大量的物流園區和倉儲設施，形成了一個覆蓋全國的物流網絡。除了物流設施的投資建設，普洛斯還注重在中國的產業鏈整合和服務創新。普洛斯與中國的電商平臺、制造企業、物流企業等建立了密切的合作關系，共同打造高效、協同的物流生態系統。普洛斯還推出了一系列的創新服務，如智慧物流、供應鏈金融等，以滿足客戶的多元化需求。

" 普洛斯采用資本閉環的方式運營物流園區，具有占用資金低、資金回籠快、收益率高的特點。盈利模式可以概括為“基金+開發+管理”三位一體的模式。首先，普洛斯通過發行基金，吸引機構投資者和個人投資者的資金，用于物流地產項目的開發和建設。其次，普洛斯通過專業的開發團隊，選址、規劃、設計、建設高質量的物流設施，以滿足客戶的需求。最后，普洛斯通過提供物業管理、招商引資、增值服務等服務，實現物流地產項目的持續運營和資產升值。

2" 海南物流園區發展現狀及問題

2.1" 發展現狀。《海南省“十四五”現代物流業發展規劃》根據海南自由貿易港建設產業布局，推動建設全省物流經濟帶，布局四大物流樞紐集群、七個物流園區、完善N站點、構建多航線。七大物流園區布局包括新海陸島物流園區、澄邁金馬物流中心、三亞綜合物流園、瓊海綜合物流園、儋州綜合物流園、海南灣嶺農產品加工物流園、萬寧烏場港冷鏈物流園（如表1所示）。

2.2" 存在的問題。盡管近年來海南物流園區在基礎設施建設方面取得了一定的進展，但仍然存在滯后的問題。一些園區的倉儲設施老舊、設備不齊全，無法滿足現代物流的需求。目前，海南物流園區的入駐企業數量相對較少，尤其是缺乏知名企業和品牌。這主要是由于招商引資力度不足，缺乏吸引力和競爭力。一些海南物流園區的服務質量還有待提高。包括客戶服務體系不完善、問題解決效率不高、缺乏專業的招商團隊和運營團隊等。盡管海南省政府出臺了一系列支持物流園區發展的政策措施，但在一些方面還存在政策支持不夠的問題。如資金扶持力度不夠、稅收優惠政策不夠明確等。海南物流園區在產業鏈整合方面還需要進一步加強。與電商平臺、制造企業等的合作還不夠緊密，沒有形成高效的物流生態系統。

3" 普洛斯運營模式對海南物流園區的啟示

3.1" 創新融資模式。除了傳統的銀行貸款，海南物流園區可以借鑒普洛斯的基金發行模式，吸引更多的社會資本投入物流地產項目的建設和運營。通過與金融機構合作，發行物流地產投資基金或資產證券化產品REITs，降低資金成本，提高融資效率。普洛斯中國物流基金（GLP China Logistics Fund）和普洛斯全球物流地產基金（GLP Global Logistics Properties Fund），在市場上取得了相當的成功。《關于金融支持海南全面深化改革開放的意見》（銀發【2021】84號）文件鼓勵金融機構創新金融產品和服務，支持海南物流園區等基礎設施建設項目的融資需求。具體提到了推動資產證券化、發行基礎設施投資基金等創新融資模式。

3.2" 提升開發水平。海南物流園區應注重選址規劃和設施設計的前瞻性和科學性，以滿足未來物流市場的需求變化。選址規劃應注重交通的便利性、市場需求與土地成本。普洛斯物流園區中，有75%的園區位于距離高速公路出口5公里以內的位置，80%的園區距離主要的鐵路或機場不超過20公里。在一線城市設立的物流園區占總數的40%，而在需求旺盛的二線城市和周邊城市設立的物流園區則占總數的60%。普洛斯成功的在一線城市以外的地方尋找到了具有較低土地成本但市場需求仍然旺盛的地段，平均土地成本比一線城市低30%。而在設施設計方面，可以引進先進的物流技術和設備，如自動化倉儲、AGV（自動導引車）等，確保園區的硬件設施達到國際標準，建設智能化、綠色化、數字化的物流設施，提高園區的競爭力和吸引力。普洛斯85%的倉庫實現了自動化管理，其中包括自動化貨架、自動分揀系統等。AGV（自動導引車）在園區的普及率達到了65%。普洛斯的物流園區中，有55%采用了太陽能發電系統，每年可減少二氧化碳排放約20萬噸。除此之外，70%的園區實現了雨水收集和利用，用于園區的綠化和清洗等用途。通過物聯網技術和大數據分析，普洛斯能夠實時監測90%以上的設備狀態和運營情況，通過數字化平臺管理的資產占總資產的80%。《海南省現代物流業發展規劃（2021—2025年）》（瓊府【2021】35號）文件強調了物流園區選址規劃和設施設計的前瞻性和科學性，鼓勵引進先進的物流技術和設備。具體提到了支持自動化倉儲、AGV（自動導引車）等技術的應用，推動物流園區的智能化、綠色化、數字化發展。

3.3" 強化招商引資。海南物流園區應加大招商引資力度，吸引更多的知名企業和品牌入駐?？梢耘c行業協會、商會等合作，舉辦招商推介會、產業論壇等活動，擴大園區知名度和影響力。同時，應關注客戶需求變化，提供定制化的服務方案和優質的客戶服務，增強客戶黏性和滿意度。普洛斯于2022年成功吸引了DHL入駐位于上海的物流園區。為了吸引DHL，普洛斯提供了一系列的優惠條件與獨到服務。首先，普洛斯給予了DHL在租金和設備采購方面的優惠政策，降低了其初始投資成本。其次，普洛斯憑借其在物流地產領域的豐富經驗和專業技術團隊，為DHL提供了定制化的倉儲設施和運營管理系統，確保其高效運作。此外，普洛斯還提供了優質的客戶服務，包括24/7的技術支持和維護保養等，增強了DHL對園區的滿意度?！逗Ｄ鲜≌猩桃Y優惠政策》（瓊府【2021】42號）文件提供了對物流園區招商引資的優惠政策支持，包括稅收優惠、土地供應等方面的支持措施。同時，鼓勵與行業協會、商會等合作舉辦招商推介會、產業論壇等活動。

3.4" 提高服務質量。海南物流園區應注重提高服務質量和管理水平，建立完善的客戶服務體系和運營管理體系?？梢酝ㄟ^引進專業人才和培訓機構，提升團隊的專業素質和服務能力。同時，應關注行業動態和技術發展趨勢，不斷創新服務模式和增值服務內容，滿足客戶的多元化需求。普洛斯在招聘過程中非常注重應聘者的專業背景和實際經驗。根據普洛斯的招聘數據，他們的工作人員中，具有相關學歷背景的占比達到了90%以上。這些學歷背景主要包括物流管理、供應鏈管理、工程技術等相關的專業學位。此外，普洛斯還要求應聘者具備豐富的行業經驗，特別是在物流、倉儲和供應鏈管理等領域有實際工作經驗的應聘者更受青睞。為了確保團隊成員具備所需的專業知識和技能，普洛斯還會對應聘者進行嚴格的技能評估。根據普洛斯的數據，他們的團隊成員中持有相關技能證書的比例達到了80%以上。這些技能證書包括物流管理師、倉儲管理師、質量管理體系認證等。通過持有這些證書，普洛斯的團隊成員證明了自己在專業領域的知識和技能水平，從而更好地為客戶提供優質的服務。普洛斯重視員工的培訓和發展，并提供了廣泛的培訓計劃和職業發展機會。他們每年定期組織內部培訓、外部培訓和認證課程，以幫助員工提升專業技能和行業知識。此外，普洛斯還鼓勵員工參加認證課程，如CSCP（認證供應鏈專業人士）和CPIM（認證生產與庫存管理專業人士）等，以提升員工的專業水平和行業競爭力?！逗Ｄ鲜‖F代服務業發展實施方案（2021—2025年）》（瓊府【2021】53號）文件強調了提高服務質量和管理水平的重要性，鼓勵物流園區建立完善的客戶服務體系和運營管理體系。具體提到了引進專業人才和培訓機構，提升團隊的專業素質和服務能力。

3.5" 推動產業升級。海南物流園區應結合當地產業特點和資源優勢，推動產業升級和協同發展?？梢耘c電商平臺、制造業企業等合作，構建產業鏈上下游的合作關系和生態系統實現資源共享和優勢互補。同時應關注綠色發展和可持續發展理念推動園區的綠色化、數字化、智能化轉型提升園區的綜合競爭力和可持續發展能力?！逗Ｄ鲜￡P于推動現代物流業與制造業深度融合發展的實施意見》（瓊府【2022】22號）文件鼓勵物流園區結合當地產業特點和資源優勢，推動產業升級和協同發展。具體提到了與電商平臺、制造業企業等合作構建產業鏈上下游的合作關系和生態系統，實現資源共享和優勢互補。同時強調了綠色發展和可持續發展理念在園區建設中的應用。

4" 結論與展望

" 通過對普洛斯物流地產盈利模式的研究和分析，本文為海南物流園區的發展提供了有益的啟示和建議。海南物流園區應借鑒普洛斯的成功經驗創新融資模式、提升開發水平、強化招商引資、提高服務質量推動產業升級實現園區的持續發展和資產升值。未來隨著技術的不斷進步和市場需求的不斷變化，海南物流園區應繼續關注行業動態和技術發展趨勢不斷創新和完善盈利模式以適應市場的變化和滿足客戶的需求。

參考文獻：

[1] 覃思佳. 普洛斯物流地產盈利模式研究[D]. 長沙：湖南大學，2020.

[2] 潘文軍. 基于現代服務理念的物流園區轉型升級研究[J]. 物流科技，2021，44（5）：70-75.