基于決策樹方法的物流倉庫租賃問題評估與決策

摘 要：合理的庫存是企業在運營中盈利的關鍵。倉庫的規模決定了庫存。因此，合理庫存問題變成了合理租賃倉庫面積問題，倉庫租賃合理決策也成為企業運營“降本增利”的關鍵。受到各種波動性因素的影響，倉庫租賃策略變得越來越復雜。因此，企業需要對不確定市場下的倉庫租賃策略進行評估與決策，以提升企業利潤。決策樹是一種比較有效的考慮不確定性因素的評估方法。基于此，文章以廣東ZLW公司承接的3年期物流倉儲運營項目為例，利用決策樹方法對項目的3種倉庫租賃策略開展分析與評估，并最終確定以獲得項目利潤最高為目標的倉儲租賃決策，不僅解決了廣東ZLW公司倉儲租賃決策難題，也為同類企業實現降本增利提供一定的參考。

關鍵詞：決策樹；物流；倉庫租賃；利潤；決策

中圖分類號：F252 文獻標志碼：A DOI：10.13714/j.cnki.1002-3100.2025.04.042

Abstract： Reasonable inventory is crucial for profitability in company operations. As the size of warehouses determines inventory， the issue of rational inventory transforms into the issue of rational rental warehouse spaces， and the rational decision-making for warehouse leasing becomes the key to achieving cost reduction and profit increase in company operations. Due to the influence of various fluctuating factors， the strategies for warehouse leasing become increasingly complex. Therefore， companies have to evaluate and make decisions on warehouse leasing strategies in an uncertain market to improve their profits. Decision tree is a relatively effective method for assessing uncertainties. Based on this， taking the three-year logistics and warehouse operation project undertaken by Guangdong ZLW Company as an example， this paper analyzes and evaluates three warehouse leasing strategies by using the decision tree method. The final warehouse leasing decision， aimed at maximizing project profits， not only solves the warehouse leasing decision-making dilemma for Guangdong ZLW Company， but also provides certain references for similar enterprises to reduce costs and increase profits.

Key words：" decision tree; logistics; warehouse leasing; profit; decision-making

庫存是“儲存作為今后按預定的目的使用而處于備用或非生產狀態的物品”[1]。對于實體企業或部分服務企業來說，庫存是一個繞不開的問題，既屬于企業的資產，又是企業在運營中盈利的關鍵。關于庫存，企業中一直流傳著“沒庫存必死，有庫存等死”的說法。該說法從企業運營的角度可以理解為：庫存影響著企業供應的效率和響應性，市場中供應與需求不匹配的現象普遍存在，需要通過庫存去調節供需間的平衡。因此，如果企業沒有庫存，必然會影響企業的運營，最終走向失敗。然而，也并不是說有了庫存就一定能成功，庫存同樣存在變現能力差的風險屬性，“庫存過高，貶值風險增大，庫存過低，容易錯過或影響運營機會”。因此，庫存過高或過低，均容易讓企業慢慢走向失敗。存貨能力是含量庫存高低的一個重要指標，指保存在倉庫里的物品數量。要想提升存貨能力，就需要增加倉庫面積。因此，合理庫存問題變成了合理選擇倉庫面積問題。當企業需要對自身運營項目進行庫存決策時，倉庫面積的獲取策略就成為首要思考的問題。因此，選擇合理的方法分析倉庫面積的獲取策略具有十分重要的意義。

1" " 倉庫租賃合理決策是企業“降本增利”的關鍵

企業通過自建倉庫或租賃倉庫均可獲得有效的倉庫空間。

自建倉庫屬于企業的固定資產，需要在前期投入大量資金，所產生的費用全部轉化為企業資產，并只在后期進行相對固定的折舊分攤，與具體項目運營不存在直接成本關聯，且倉庫全部歸企業所有。在企業運營過程中，不存在倉庫空間的選擇問題，也不會發生倉庫租賃成本，所以不存在“降本增利”的可能性。所以，自建倉庫屬于企業整體戰略層面，對其評估一般在規劃建設前進行。由于需要投入過高的資金，除少數實力雄厚的大型企業或專門從事物流倉庫租賃業務的企業外，選擇自建倉庫獲取運營倉庫空間的企業一般較少。

租賃倉庫是大部分企業在項目運營時的最佳選擇。租賃倉庫允許根據需要自由選擇倉庫面積，且所產生的倉庫租賃成本屬于運營成本，會對項目運營利潤產生直接影響。倉儲租賃屬于企業項目運營層面，對其的評估一般在項目開始前或運行過程中進行。廣東ZLW公司所有運營業務都是通過倉庫租賃的方式來獲取倉庫支持項目運營的。因此，本文只對倉庫租賃策略展開分析、評估與決策。

1.1" " 倉庫租賃成本與企業運營利潤的關系

企業項目運營利潤是由項目運營收入和項目運營成本共同決定的。其具體計算公式如下。

項目運營利潤=項目運營收入-項目運營成本

由公式可知，利潤的增加可通過單獨提高收入或降低成本來實現，同時，也可通過讓收入增加額大于成本提高額或者收入減少額小于成本減少額來實現。

倉庫成本是企業項目運營成本的一部分，包括倉庫租金、設備維護費用、人工費用、庫存保險費用、庫存損耗費用等。倉庫成本的增加或減少都會對企業利潤產生直接影響。倉庫租金一般指租賃倉庫所需付出的費用（本文指“倉庫租賃成本”），是倉庫成本中占比最大的一部分。在企業運營過程中，大部分成本與企業收入密切相關，而最終是否會使企業的利潤增加，還需要對比影響的收入額變化與成本額變化才能清楚。因此，其屬于企業的“第一利潤源”或“第二利潤源”。倉庫租賃成本是流通成本，與企業收入關聯性不高。其節省的成本可直接轉化為企業的利潤，屬于企業的“第三利潤源”。如果可以有效減少倉庫租賃成本，將會使企業的利潤增加。因此，為提升企業利潤，研究如何合理租賃倉庫成為企業在運營過程中降本增利的關鍵。

1.2" " 基于企業利潤的倉庫租賃策略分析

倉庫租賃策略通常有2種選擇：一種是通過簽訂長期租約去獲取；另一種是根據需要直接從市場租賃。前者的優點在于可獲得較為優惠的單價，缺點是獲取的倉庫面積相對固定、缺乏柔性；后者則恰好相反，優點是可自由選擇倉庫面積且具有較好的柔性，缺點是由于租賃面積不固定而無法獲得優惠的單價。如果市場處于供方市場或者市場需求穩定，企業選擇簽訂長期租約去獲取倉庫面積較為合理，因為該種方式租用的倉庫面積較為固定，優惠的單價可以讓倉庫租賃的費用下降，從而增加企業的利潤。

隨著信息的高速發展、產品更新換代較快，原來的供方市場已轉變為不穩定的需方市場，在各種波動性因素的影響下，市場預測的準確性持續下降，進而造成需求的不確定性提高，使得庫存需求高低難以估算、倉庫面積選擇難以確定。如果簽訂長期租賃的倉庫面積過大，雖然可取得優惠的單價，但當市場對產品的需求減少時，就會造成倉庫空間浪費，一旦浪費的成本大于優惠，企業的利潤勢必下降，而如果選擇直接從市場租賃倉庫，當市場需求增大時，又會造成市場倉庫租賃的實時價格提升過快，最終也會導致企業的利潤減少。

因此，面對不確定性的需求市場，需要對不確定市場下的倉庫租賃策略進行準確評估，以盡可能減少倉庫成本，提升企業運營利潤。

2" " 決策樹的概念與分析方法

企業要想通過倉庫空間優化達到項目運營中“降本增利”的目的，就必須解決項目運營中的倉庫租賃問題。目前，廣東ZLW公司所有運營項目的倉庫都是根據項目當年的需求量，通過與物流園區簽訂當年租約所獲得的，從未考慮任何不確定因素下的倉庫租賃成本問題。在此現狀下，可以采取決策樹方法對項目運營倉庫租賃問題進行評估，以優化倉庫租賃成本，從而達到“降本增利”的目的。決策樹方法是一種較為有效的考慮不確定性因素的評估方法。

2.1" " 決策樹的概念

決策樹強調在已知各種情況發生概率的基礎上，通過構成決策樹來求取凈現值的期望值大于等于零的概率，進而評價項目風險并判斷其可行性，是直觀運用概率分析的一種圖解法。該種決策分支畫成圖形后很像一棵樹的枝干，所以被稱為決策樹[2-3]。

2.2" " 決策樹的分析方法

使用決策樹分析各問題時，其分析方法可以總結成如下幾步。

第一，確定每個時期的長度（月、季度等），以及要評估決策的時期數T；

第二，確定未來T期需要考慮的波動因素，如需求、價格和匯率等；

第三，確定每個因素的不確定性的表述，即用哪種分布來掃描不確定性；

第四，確定每一時期的貼現率k；

第五，用每個時期所定義的狀態，以及相鄰時期的狀態之間的轉移概率，以描述決策樹；

第六，從時期T開始評估，逐步返回到第0期，并確定每一步的最優決策和期望現金流。需要注意的是，給定時期下每種狀態的期望現金流在并入前一時期時應予折現[4]。

3" " 廣東ZLW公司倉庫租賃現狀分析

3.1" " 廣東ZLW公司基本情況介紹

廣東ZLW公司是一家基于人工智能創新開放平臺、專門從事物流技術及相關物流項目開發和運營的公司，在相關物流項目開發和運營的過程中會涉及物流園區倉庫租賃問題。一直以來，公司在倉庫租賃的問題上，都是根據項目當年的物流庫存需求量直接向市場租賃倉庫。因此，其倉庫租賃成本按照當年的物流倉儲需求量和簽約時的市場倉庫單價確定。為了體現決策樹分析法對該公司在倉庫租賃問題上的價值，現以公司最近承接的一個為期3年的物流倉儲運營項目為例，探討以項目利潤最高為目標的倉儲租賃決策。

3.2" " 廣東ZLW公司物流倉儲運營項目倉庫租賃情況分析

在廣東ZLW公司承接的為期3年期項目中，需要在第1年完成100 000SKU的倉儲運營任務，且另外兩年需要的處理量未知。公司其他運作成本只與運營總數直接相關，且較為穩定。本項目每SKU的年運作成本為5元；每SKU每年需要1 m2的倉庫面積。倉庫租賃成本具有不確定性，成為項目營利的關鍵。另外，公司每完成一個SKU的倉儲運營任務便可獲得122元的收入。基于本項目，該公司存在以下3種倉庫租賃策略。

第一，按現行方式，所有倉庫根據每年需要量按市場價格直接從市場上租賃。目前倉庫的年單價為120 yuan/m2；

第二，以每年100 yuan/m2的單價，與倉庫出租方簽訂一份固定倉庫面積100 000 m2、為期3年的固定倉租合同，不足部分再根據需要按市場價格從市場上租賃；

第三，預支1 000 000元，以每年100 yuan/m2的單價與倉庫出租方簽訂一份3年內能在60 000～100 000 m2范圍內靈活使用倉庫面積的柔性倉租合同，不足部分再根據需要按市場價格從市場上租賃。

需要注意，無論選擇哪一種方案，都會存在需求不確定性和價格波動性。公司根據同類業務的操作預測可知：需要處理的需求量存在上升或下降的可能性，每年上升或下降的幅度均為20%，發生的概率各自獨立且保持不變，都為0.5；倉庫市場價格也存在上升或下降的可能性，每年上升或下降的幅度均為10%，發生的概率也各自獨立且保持不變，都為0.5。

4" " 決策樹分析下的廣東ZLW公司倉庫租賃策略評估與決策

廣東ZLW公司物流倉儲運營項目的倉庫租賃單價波動與業務需求的波動是相互獨立的。為了不影響業務的開展，公司在倉庫空間上會盡量滿足所有需求。另外，公司多年來一直都使用相同的貼現率（k=0.1）開展業務價格核算。

4.1" " 構建決策樹圖形

由于廣東ZLW公司物流倉儲運營項目期為3年，需要評估決策的時期數T=2，要求考慮的波動因素包括需求量和價格，貼現率k=0.1。由于所有業務發生的成本都發生在每年年初，針對該項目倉鑒于2個波動因素彼此獨立，轉移概率為0.25（0.5*0.5=0.25）。

4.2" " 基于決策樹評估直接從市場進行倉庫租賃的策略

對于直接從市場租賃倉庫的策略評估，具體思路為：基于圖1的決策樹，從時期2開始，逐步返回到時期0，確定每一步的最優決策和期望現金流，同時給定時期下每種狀態的期望現金流在并入前一時期時應予折現，最終得出方案的預期凈現值。

步驟一：計算時期2下各節點的利潤。鑒于決策樹同時期各節點成本和利潤的計算方法相同，下面將對圖1中時期2第一個節點（D=144，P=145）予以說明。

計算節點的成本。在節點（D=144，P=145）處，公司將直接從市場租賃面積為144 000 m2的倉庫，年單價為145 yuan/ m2，因此，該節點所產生的成本如下。

144 000×145=20 880 000（元）

計算節點所獲的利潤。為每滿足一個SKU的運作可獲得122元的收入，在節點（D=144，P=145）處所獲得的利潤可計算

如下。

利潤=收入-成本=144 000×122-144 000×145=-3 312 000（元）

在時期2，9個節點的利潤均可通過上述方法計算得到。最終計算結果如表1所示。

步驟二：計算時期1各節點的利潤。時期1上每個節點的利潤等于時期1節點自身利潤加上時期2相對節點的利潤總和在時期1的現值。鑒于時期1上每個節點自身利潤的計算方法是相同的，現以時期1第一個節點（D=120，P=132）為例進行說明。

第一，計算節點對應時期2狀態的總利潤在時期1的現值。節點（D=120，P=132）在時期2共出現4種狀態，根據步驟一可知，各狀態在時期2時的利潤分別為-3 312 000元、432 000元、-2 208 000元、288 000元，且其出現的轉移概率均為0.25，貼現率為0.1。因此，這4種狀態在時期2的總利潤在時期1時的現值計算如下。

0.25×（-3 312 000+432 000-2 208 000+288 000）/（1+0.1）=-1 090 909（元）

第二，計算節點所獲得的利潤。節點（D=120，P=132）的利潤等于該節點在時期1獲得的利潤和該節點在時期2的總利潤在時期1時的現值之和。計算如下。

（120 000×122-120 000×132）+（-1 090 909.09）=-1 200 000-1 090 909=-2 290 909（元）

在時期1，4個節點獲得的利潤均可通過上述方法進行計算。最終計算結果如表2所示。

步驟三：計算時期0（基期）的利潤。鑒于公司項目基期只有1個節點（D=100，P=120），時期0（基期）的總利潤就等于該節點的利潤，等于時期0獲得的自身利潤加上時期1相對節點的利潤總和在時期0的現值。由步驟二可知，節點（D=100，P=120）的4種狀態在時期1時的利潤分別為-2 290 909元、3 207 273元、-1 527 273元、2 138 182元，且其出現的轉移概率均為0.25，貼現率為0.1。計算如下。

0.25×（-2 290 909+320 7273-1 527 273+2 138 182）/（1+0.1）=347 107.5（元）

（100 000×122-100 000×120）+347 107.5=200 000-347 107.5=547 107.5（元）

因此，直接從市場租賃倉庫空間的策略預期可獲利潤為547 107.5元。

4.3" " 基于決策樹評估簽訂固定倉庫租賃合同的策略

鑒于未來2年的需求量未知，公司基于首年需求量，以每年100yuan/m2的單價簽訂了一份為期三年固定100 000 m2倉庫空間的租約。其評估過程與評估直接從市場進行倉庫租賃策略相似，只是最后計算得出的利潤結果有所不同。由于以100yuan/m2的價格只租賃了100 000 m2的倉庫，不足部分只能選擇以145yuan/m2的價格直接從市場租賃，如節點（D=144，P=145），即使需求量少于100 000 m2，公司仍需要按照100 000 m2的面積支付倉庫空間租金，如節點（D=64，P=145）。

步驟一：計算時期2各節點的利潤。利用直接從市場進行倉庫租賃步驟一的計算過程和方法，最終計算得到時期2各節點的利潤。結果如表3所示。

4.4" " 基于決策樹評估簽訂柔性倉庫租賃合同的策略

該策略需要先預支1 000 000元，就可以簽訂一個約定最低費用的3年期柔性租約，雖然也是以每年100yuan/m2的單價執行租約，但每年的倉庫面積可以在60 000～100 000 m2范圍內靈活變動，即公司每年支付倉庫租金在600萬～1 000萬元之間變動；如果使用倉庫面積超過100 000 m2，那么超出的部分再直接從市場以市場價進行租賃。由于使用相同的決策樹，評估過程與前面的分析基本相似，只是每個節點的利潤會發生變化。

步驟一：計算時期2各節點的利潤。利用上文相同步驟的計算方法，最終計算出9個節點利潤。結果如表5所示。

因此，簽訂柔性倉庫租賃合同策略的預期利潤為5 654 545.45元。但開始所支付的1 000 000元預付款需要在預期利潤中扣除，最終該策略下的凈利潤為4 654 545.45元。

4.5" " 決策樹評估下基于利潤最高目標的倉儲租賃決策

基于上述對3種倉庫租賃策略的評估，整理得出3種策略的利潤分別為547 107.5元、3 836 363.64元、4 654 545.45元。通過對比可知，簽訂60 000～100 000 m2的柔性倉庫租賃策略可使公司獲得最高的利潤，對公司最為有利，因為對比其他租賃策略，最少可為廣東ZLY公司再增加利潤818 181.81元（4 654 545.45-3 836 363.64=818 181.81），最多可再增加利潤4 107 437.95元

（4 654 545.45-547 107.5=4 107 437.95）。

5" " 結" " 語

決策樹分析首先基于評估期內不同維度的不確定性構建起一棵樹，且每個節點代表一種存在的可能；其次，從評估期的最后一個時期開始，逆向回到基期，確定每一步的最優決策和期望利潤；最后，通過對比每一個決策的最終利潤值，確定最高利潤值的方案即為最優的決策方案論。

“簽訂使用60 000～100 000 m2的柔性租約策略為最優決策”的結論，只是針對廣東ZLW公司承接的為期3年的物流倉儲運營項目各項因素和數據而獲得的，如果各項因素和數據發生變化，如波動因素的增加或減少、每個因素的轉移概率變動、貼現率的不同、涉及的需求和價格等數據的變換，都會影響決策樹圖形的構建，以及最終計算的結果。結果不同，那么最終得出的結論也可能會發生改變。既然評估只能針對單一項目，那是否說明該研究沒有價值。答案當然是否定的，因為任何基于決策樹的評估方法都可以按照研究的思路和流程來分析，無論因素和數據如何改變，最終通過計算結果得出的結論都是正確的，都具有很高的參考價值[5]。當然，世界上沒有任何一種評估方法是可以解決掉所有決策問題的，在使用評估方法對方案進行決策的同時，也要根據自身經驗對其他非評估方法的因素或變化情況作進一步的判斷，最終做出的決定才會是最正確的選擇。

參考文獻：

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