試論居住權(quán)制度的不足與完善

居住權(quán)制度作為《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）物權(quán)部分的一個(gè)亮點(diǎn)，為某些特定的群體（例如老年人和離婚后的經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)群體），提供了堅(jiān)固的法律保護(hù)。當(dāng)今，隨著我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)不斷變化，住房資源分配方式越來(lái)越多元化，落實(shí)居住權(quán)制度更加重要。這既關(guān)系弱勢(shì)群體對(duì)住房的基本需求，又關(guān)系住宅的多元利用與效能提升。同時(shí)，在運(yùn)行過(guò)程中，這一制度漸漸顯露出了一些問(wèn)題亟待解決。為此，筆者分析居住權(quán)制度屬性，考察其完善的必要性，提出相關(guān)優(yōu)化策略。

一、居住權(quán)制度的特點(diǎn)

（一）物權(quán)法定性

居住權(quán)已被納入物權(quán)法律編，具備了與物權(quán)屬性契合的對(duì)世效力。在法律框架下，一旦居住權(quán)得到法定確認(rèn)，居住權(quán)人便獲得了對(duì)抗除房屋所有權(quán)人以外任何第三方的權(quán)利。此舉確保了居住權(quán)人的生活狀況保持穩(wěn)定。例如，當(dāng)老年人基于合法居住權(quán)入住子女的住所時(shí)，即便日后子女出售該房產(chǎn)，新房主也不得驅(qū)逐老年人，亦無(wú)權(quán)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置，使老年人的居住權(quán)受到法律的保障。

（二）人身依附性

居住權(quán)通常緊密關(guān)聯(lián)于特定個(gè)體的居住需求，其設(shè)立往往基于贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等身份關(guān)系，展現(xiàn)出顯著的個(gè)人專(zhuān)屬特征。據(jù)此，居住權(quán)不可任意轉(zhuǎn)讓?zhuān)以诰幼?quán)人去世后，該權(quán)利亦不得由他人承繼。舉例來(lái)說(shuō)，當(dāng)父母為確保未成年子女的居住權(quán)利而設(shè)定居住權(quán)時(shí)，此權(quán)利不僅禁止子女將其轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶以诟改鸽x世后亦不得被繼承。這種隸屬特性有效地防止了居住使用權(quán)的任意轉(zhuǎn)讓與濫權(quán)，確保了依據(jù)特定身份聯(lián)系衍生的居住權(quán)利的穩(wěn)定性與純正性。

（三）無(wú)償性為主

居住權(quán)一般在親屬關(guān)系的范疇內(nèi)設(shè)立，其核心目的是實(shí)現(xiàn)親屬之間的幫扶與照顧。因此，在絕大多數(shù)情況下居住權(quán)的取得是無(wú)償?shù)摹＿@種無(wú)償性對(duì)于居住需求方而言，顯著減輕了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。例如，子女出于對(duì)年邁父母的孝順和照顧，為父母設(shè)立居住權(quán)，讓父母能夠無(wú)償?shù)鼐幼≡谧约旱姆课葜邪蚕硗砟辍Ｍ瑫r(shí)，居住權(quán)制度也并非完全僵化，當(dāng)雙方達(dá)成明確的協(xié)議時(shí)，居住權(quán)也可以以有償?shù)姆绞叫惺埂?/p>

（四）期限靈活性

居住權(quán)在期限設(shè)定方面展現(xiàn)出了極高的靈活性。它既可以根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定為短期的過(guò)渡性生活安排，以滿足一些人在特定時(shí)期的居住需求。這種靈活的期限設(shè)定方式，充分考慮了不同群體的多樣化居住訴求，使得居住權(quán)制度能夠更好地契合社會(huì)的實(shí)際情況，為人們提供更加個(gè)性化、多元化的居住解決方案。

二、居住權(quán)制度現(xiàn)存問(wèn)題

（一）設(shè)立形式要件嚴(yán)苛

居住權(quán)制度建立具有較苛刻的形式要件，登記生效要求雖在一定程度上為交易安全提供了保障，但實(shí)際操作起來(lái)程序繁瑣且需要較多的資料。很多當(dāng)事人由于怕麻煩或者對(duì)登記流程不甚了解，選擇不予登記，造成居住權(quán)名存實(shí)亡的現(xiàn)象。實(shí)踐中，很多居住權(quán)的確立僅僅停留在口頭約定水平上，這將為隨后可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議埋下隱患。當(dāng)事人之間一旦發(fā)生沖突，法律上不承認(rèn)的居住權(quán)就很難獲得切實(shí)的保障。

（二）權(quán)利義務(wù)界定模糊

現(xiàn)行居住權(quán)制度對(duì)權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定比較模糊。例如，居住權(quán)人能否讓親友借住、能否對(duì)房屋進(jìn)行適度改造等問(wèn)題并未得以明確規(guī)定。同時(shí)，關(guān)于所有者的維護(hù)職責(zé)以及是否可以監(jiān)控居住權(quán)人的使用狀況，也存在著相當(dāng)大的爭(zhēng)議。

（三）居住權(quán)流轉(zhuǎn)受限過(guò)度

居住權(quán)制度對(duì)流轉(zhuǎn)有過(guò)多限制。全禁轉(zhuǎn)讓與抵押使居住權(quán)人面對(duì)巨大變故所需資金而不能激活其居住權(quán)益，從而制約資源二次配置并降低制度經(jīng)濟(jì)效能。與此同時(shí)，這一嚴(yán)格流轉(zhuǎn)限制在某種程度上妨礙了居住權(quán)市場(chǎng)。

（四）與租賃權(quán)區(qū)分不明

居住權(quán)和租賃權(quán)對(duì)于房屋的占有和使用以及期限的設(shè)置上都有相同之處，致使實(shí)踐中二者往往被混為一談。處理居住權(quán)相關(guān)爭(zhēng)議時(shí)，法院易誤用租賃法規(guī)而造成判決不公正。這既損害當(dāng)事人合法權(quán)益，又影響司法公正與權(quán)威。

三、完善居住權(quán)制度的必要性

（一）保障弱勢(shì)群體權(quán)益

一些老年人面臨無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房的困境時(shí)，不得不依靠子女提供居所，因此在住房方面自主性較弱。若子女的經(jīng)濟(jì)狀況或家庭關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，這些老年人的居住權(quán)利可能遭受侵害。此外，在離婚訴訟中，經(jīng)濟(jì)處于劣勢(shì)的一方往往容易遭遇居所缺失的問(wèn)題，這嚴(yán)重?fù)p害了其基本生活品質(zhì)，并對(duì)社會(huì)的公正與平等構(gòu)成了挑戰(zhàn)。通過(guò)對(duì)居住權(quán)制度的優(yōu)化與健全，為社會(huì)中的弱勢(shì)群體構(gòu)筑起穩(wěn)固的居住保障體系維持社會(huì)的穩(wěn)定和保障廣大民眾的基本權(quán)益都大有裨益。

（二）契合住房多元化利用

隨著社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，閑置房屋資源日益增多。一些房屋業(yè)主在保留產(chǎn)權(quán)的前提下，希望通過(guò)短期轉(zhuǎn)讓居住權(quán)來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)利益，這催生了租賃式和投資式居住權(quán)等新型居住方式。然而，相關(guān)制度的不完善導(dǎo)致這些新型居住方式在實(shí)踐中存在一些問(wèn)題。完善居住權(quán)制度，可以對(duì)這些新型居住方式進(jìn)行規(guī)范，明確各方的權(quán)利和義務(wù)，促進(jìn)房屋的有效利用。例如，規(guī)范投資式居住權(quán)的設(shè)立、流轉(zhuǎn)和終止等環(huán)節(jié)，保障投資者和居住者的合法權(quán)益。

（三）促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定

在現(xiàn)實(shí)生活中，住房紛爭(zhēng)往往是引發(fā)家庭矛盾的重要原因之一。由于居住權(quán)規(guī)則不夠明確，家庭成員之間可能會(huì)因?yàn)榉课莸木幼『褪褂脝?wèn)題產(chǎn)生糾紛，影響家庭關(guān)系的和諧。同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)的矛盾也容易引發(fā)鄰里糾紛。明確居住權(quán)規(guī)則不僅可以緩解家庭內(nèi)部的矛盾，還能促進(jìn)鄰里關(guān)系的和諧。

（四）接軌國(guó)際法律趨勢(shì)

許多國(guó)家和地區(qū)對(duì)居住權(quán)有了較為成熟的規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。完善我國(guó)的居住權(quán)制度，有助于與國(guó)際法律接軌，增進(jìn)國(guó)際間的法律交流與合作。通過(guò)借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善我國(guó)居住權(quán)的法律體系。接軌國(guó)際法律趨勢(shì)，完善居住權(quán)制度，能夠?yàn)槲覈?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇和活力。

四、居住權(quán)制度的完善策略

（一）簡(jiǎn)化設(shè)立程序

為增強(qiáng)居住權(quán)設(shè)定的便利度，激發(fā)當(dāng)事人的注冊(cè)積極性，有關(guān)職能部門(mén)可實(shí)施一系列有效且實(shí)際的策略。由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)主導(dǎo)構(gòu)建在線登記系統(tǒng)，此系統(tǒng)應(yīng)整合個(gè)人的身份認(rèn)證信息、房產(chǎn)證書(shū)等相關(guān)文件，并將居住權(quán)協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化，以便于使用者填寫(xiě)與操作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)提供預(yù)約上門(mén)服務(wù)機(jī)制，針對(duì)行動(dòng)受限或有特定需求的當(dāng)事人，組織工作人員依據(jù)預(yù)約安排前往其住所辦理相應(yīng)程序。借助前述措施，設(shè)置居住權(quán)的過(guò)程變得便捷高效，有效降低了當(dāng)事人的操作成本，并提升了登記的處理速度。與此并行，司法機(jī)關(guān)及社區(qū)理應(yīng)主動(dòng)參與，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)人員的宣傳教育與指引作用。通過(guò)舉辦法律講座、分發(fā)宣傳材料等手段，強(qiáng)化當(dāng)事人對(duì)法律的認(rèn)知及登記意識(shí)，使其深刻理解居住權(quán)登記的緊迫性和重要性。

（二）明晰權(quán)利義務(wù)

為了明確界定居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的權(quán)利與義務(wù)，政府立法機(jī)構(gòu)可制定配套細(xì)則，對(duì)具體條款進(jìn)行詳細(xì)闡述。例如，房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可在條例中詳盡規(guī)定居住權(quán)益持有者對(duì)住宅的利用權(quán)限，明確他們?cè)谡＞幼∑陂g對(duì)房產(chǎn)的適當(dāng)使用模式，并設(shè)定居住權(quán)益持有者應(yīng)履行的維護(hù)責(zé)任，包括對(duì)因日常使用導(dǎo)致的房產(chǎn)損害進(jìn)行修復(fù)的義務(wù)。與此相應(yīng)，法律機(jī)構(gòu)必須精確規(guī)范所有權(quán)人的監(jiān)管手段及其干預(yù)限度，以防止所有權(quán)人對(duì)居住權(quán)人的日常生活造成不當(dāng)干擾。借助這些具體規(guī)定，可以為當(dāng)事人的行為設(shè)定清晰的邊界，有效降低由于權(quán)利與義務(wù)界定不清導(dǎo)致的糾紛與爭(zhēng)端。

（三）適度放開(kāi)流轉(zhuǎn)限制

為了激發(fā)居住資產(chǎn)活力并優(yōu)化制度經(jīng)濟(jì)效益，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)考慮適度放寬居住權(quán)的流轉(zhuǎn)規(guī)制。舉例而言，住房保障機(jī)構(gòu)能夠基于房屋所有權(quán)人的許可，將居住權(quán)益轉(zhuǎn)移給符合特定條件的保障房目標(biāo)群體，以此來(lái)緩解保障房群體的居住困境，并促進(jìn)居住權(quán)益的合理流通。此外，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)積極嘗試開(kāi)展居住權(quán)抵押試點(diǎn)計(jì)劃，并依據(jù)具體情形確立恰當(dāng)?shù)氖找娣峙錂C(jī)制，以確保所有參與方的利益得到妥善維護(hù)。借助這些策略，可以實(shí)現(xiàn)住房資源的優(yōu)化分配及高效利用，進(jìn)而滿足居住者的生活需求。當(dāng)然，在解除流通約束之際，市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)及金融管理機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)管控策略，構(gòu)建和完善監(jiān)管體系，迅速識(shí)別并應(yīng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而確保住宅權(quán)益市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

（四）厘清與租賃權(quán)界限

為了防止居住權(quán)與租賃權(quán)在實(shí)際操作中被混淆和誤用，司法機(jī)關(guān)及房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)從合同類(lèi)型、是否需進(jìn)行登記以及法律效力三個(gè)方面進(jìn)行清晰界定。司法機(jī)關(guān)需嚴(yán)謹(jǐn)評(píng)估合同的合規(guī)性和法理性，房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化注冊(cè)程序，以保證居住權(quán)與租賃權(quán)的登記資料精確無(wú)誤。此外，立法機(jī)關(guān)應(yīng)制定詳盡的比較手冊(cè)，明確界定居住權(quán)與租賃權(quán)在各個(gè)維度的異同，以支持司法裁決并為公眾理解提供可靠的指引。借助這些措施，能夠清晰界定居住權(quán)與租賃權(quán)的界限與差異，從而有效地防止混淆及不當(dāng)應(yīng)用相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，司法機(jī)關(guān)及相關(guān)組織應(yīng)著力于對(duì)司法工作者和大眾的教育與傳播工作，借助舉辦法律研討會(huì)、在線法律教育等舉措增強(qiáng)其法律意識(shí)和辨識(shí)度。

結(jié) 語(yǔ)

居住權(quán)制度作為民生保障和物權(quán)創(chuàng)新中至關(guān)重要的一環(huán)，對(duì)維護(hù)特定群體的居住權(quán)益和推動(dòng)房屋資源的多元利用具有重要的作用。在實(shí)踐過(guò)程中，居住權(quán)制度也面臨若干挑戰(zhàn)。所以，筆者認(rèn)為，有必要準(zhǔn)確辨識(shí)這些不足，推動(dòng)相關(guān)職能部門(mén)對(duì)相關(guān)規(guī)則進(jìn)行進(jìn)一步完善。惟其如此，居住權(quán)制度才可能成為守護(hù)人們居住夢(mèng)想、激活住房資源、安定社會(huì)秩序的法治保障。筆者希望，通過(guò)對(duì)居住權(quán)制度的不斷完善與發(fā)展，構(gòu)筑住房領(lǐng)域長(zhǎng)治久安之基，給人民群眾帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)、更便利、更有效的法律服務(wù)。

（作者單位：濟(jì)寧能源發(fā)展集團(tuán)有限公司）