“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下寫(xiě)字樓招商策略研究

摘" "要：面對(duì)百年未有之大變局，我國(guó)提出以高質(zhì)量發(fā)展為主題，加快構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局。以南寧市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)為例，對(duì)“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的新常態(tài)、新特點(diǎn)、新機(jī)遇進(jìn)行研究，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，提出高質(zhì)量開(kāi)展寫(xiě)字樓招商策略。

關(guān)鍵詞：“雙循環(huán)”新發(fā)展格局；商業(yè)管理；寫(xiě)字樓；招商運(yùn)營(yíng)

中圖分類號(hào)：Ｆ293.3" " " "文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A" " " 文章編號(hào)：1673-291X（2025）02-0054-04

寫(xiě)字樓作為商業(yè)活動(dòng)的重要載體，是反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的“晴雨表”與“指向標(biāo)”，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的供給變化、需求變化、價(jià)格變化可映射出區(qū)域經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性變化趨勢(shì)。招商運(yùn)營(yíng)作為寫(xiě)字樓租賃經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)與核心，受社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等諸多因素影響。在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局新形勢(shì)下，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)者需要積極應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)，準(zhǔn)確把握租賃市場(chǎng)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)格局，以租賃者需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新招商招租的方式方法，實(shí)施全方位、多渠道的精準(zhǔn)招商，以適應(yīng)“雙循環(huán)”市場(chǎng)環(huán)境，最大限度降低各方面影響，抓住新形勢(shì)下寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)發(fā)展的新機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓招商運(yùn)營(yíng)效率與資產(chǎn)收益水平雙提升[1]。

一、“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

構(gòu)建國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展注入了強(qiáng)勁動(dòng)力[2]。在此背景下，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要載體，其現(xiàn)狀與趨勢(shì)無(wú)疑值得深入研究和密切關(guān)注。

（一）總體情況

受國(guó)際環(huán)境日趨復(fù)雜的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力隨之加大，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)供需不平衡的非良性狀態(tài)加劇，也給寫(xiě)字樓招商運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大壓力。隨著政府以“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保增長(zhǎng)、促發(fā)展”為核心的一系列穩(wěn)投資、促消費(fèi)政策措施相繼落地，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，投資與消費(fèi)市場(chǎng)逐漸回暖，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求逐步改善。我國(guó)提出以高質(zhì)量發(fā)展為主題，“加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入“雙循環(huán)”的新發(fā)展格局[3]。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)5.2%，固定資產(chǎn)投資中第三產(chǎn)業(yè)投資比上年增長(zhǎng)0.4%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年下降9.6%，其中，辦公樓投資比上年下降9.4%。南寧市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全年南寧市生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)4.0%，固定資產(chǎn)投資中第三產(chǎn)業(yè)投資比上年下降27.3%，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年下降32.6%。總體來(lái)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步復(fù)蘇，但固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有所變化。

（二）南寧市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給情況

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年全年南寧市寫(xiě)字樓存量共計(jì)285.8萬(wàn)平方米，同比上年無(wú)新增，其中，存量最大的區(qū)域?yàn)槲逑笮聟^(qū)（135.4萬(wàn)平方米），其次為鳳嶺區(qū)域（128.5萬(wàn)平方米）。2023年全市寫(xiě)字樓空置率約為38.5%，同比上年下降8%。

（三）南寧市寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求情況

南寧市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)放緩的同時(shí)總體需求恢復(fù)也較緩慢，需求側(cè)雖逐漸回暖，但縮租和退租現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。2023年全市寫(xiě)字樓新增租賃面積約9.7萬(wàn)平方米（累計(jì)凈吸納量），較2022年下降6.7%。主要租賃成交企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類型以專業(yè)服務(wù)（占比36%）、TMT（科技、媒體和通信）（占比27%）、能源（占比12%）、金融（占比11%）等行業(yè)為主，新能源、大健康等新興行業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求有望持續(xù)增加，可提升租賃市場(chǎng)活躍度，而房地產(chǎn)與建筑企業(yè)租賃需求收縮。

（四）南寧市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃價(jià)格水平

受寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量及供應(yīng)放量過(guò)大、租賃需求不足等因素影響，南寧市各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁尸F(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。2023年全市寫(xiě)字樓平均租金單價(jià)約為57元/平方米/月，同比上年下降7%，其中金湖CBD區(qū)域的平均租金水平（44.4元/平方米/月）為全市最低，并面臨持續(xù)下行壓力。

二、南寧市寫(xiě)字樓招商存在的問(wèn)題

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，南寧市寫(xiě)字樓招商面臨著諸多挑戰(zhàn)與問(wèn)題，這不僅關(guān)乎寫(xiě)字樓出租率和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，更直接影響城市經(jīng)濟(jì)的活力與吸引力。

（一）租賃市場(chǎng)需求收縮

南寧市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的行業(yè)結(jié)構(gòu)和需求發(fā)生變化。如房地產(chǎn)、建筑等主要租賃需求行業(yè)因受到較大沖擊，出現(xiàn)業(yè)務(wù)收縮及大規(guī)模裁員，為降低運(yùn)行成本，多采取縮減辦公面積或搬遷至非寫(xiě)字樓場(chǎng)所辦公，直接導(dǎo)致減租和退租。此外，隨著辦公方式發(fā)生變革，遠(yuǎn)程辦公、混合辦公等靈活性較強(qiáng)、協(xié)作效率較高的開(kāi)放式辦公模式逐漸普及，使固定辦公場(chǎng)地需求下降，導(dǎo)致寫(xiě)字樓租賃需求驟減。

（二）供應(yīng)存量競(jìng)爭(zhēng)激烈

南寧市寫(xiě)字樓供應(yīng)面臨存量較大且空置率持續(xù)攀升的問(wèn)題。隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量持續(xù)縮減，新增供應(yīng)放量與空置存量將會(huì)進(jìn)一步加劇寫(xiě)字樓租金下行壓力，導(dǎo)致次級(jí)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。新增項(xiàng)目多采取低價(jià)入市，存量項(xiàng)目普遍調(diào)低價(jià)格，各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)紛紛開(kāi)啟“價(jià)格戰(zhàn)”，利用低租金和長(zhǎng)免租期等優(yōu)惠政策吸引客戶入駐，給核心辦公商圈與高品質(zhì)寫(xiě)字樓帶來(lái)較大的低價(jià)沖擊，使得寫(xiě)字樓招商競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，導(dǎo)致較為嚴(yán)重的“內(nèi)卷”式競(jìng)爭(zhēng)。

（三）招商渠道與手段傳統(tǒng)

寫(xiě)字樓招商通常采取傳統(tǒng)線下招商方式，對(duì)于平臺(tái)化招商、委托代理招商等專業(yè)化招商渠道與手段運(yùn)用不足，缺乏創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力，存在市場(chǎng)信息不對(duì)稱、租賃需求不匹配、招商推廣不充分等痛點(diǎn)。傳統(tǒng)招商手段缺乏數(shù)字化手段的支持，使得招商的效率和精準(zhǔn)度不高。招商時(shí)缺乏品牌建設(shè)的支持，導(dǎo)致項(xiàng)目品牌認(rèn)可度與信任度不高。

（四）政策支持與區(qū)域聯(lián)動(dòng)不足

目前，南寧市在招商引資方面著重針對(duì)五類500強(qiáng)企業(yè)及“專精特新”企業(yè)入駐開(kāi)展政策支持與獎(jiǎng)勵(lì)，針對(duì)中小企業(yè)的融資支持、稅收優(yōu)惠、租賃補(bǔ)貼等政策措施較少。對(duì)寫(xiě)字樓租賃經(jīng)營(yíng)行業(yè)發(fā)揮指導(dǎo)與支持作用的政策工具較少，政策制定的系統(tǒng)性不足，如缺乏針對(duì)寫(xiě)字樓客戶企業(yè)推介、入駐企業(yè)租金扶持等政策，以及針對(duì)寫(xiě)字樓業(yè)主方（運(yùn)營(yíng)方）的稅收優(yōu)惠、招商獎(jiǎng)勵(lì)等政策。此外，南寧市各大寫(xiě)字樓商圈處于各自為政的狀態(tài)，同業(yè)“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，跨區(qū)域協(xié)同聯(lián)動(dòng)不足，缺乏完善的招商統(tǒng)籌機(jī)制、規(guī)劃引導(dǎo)與政策指導(dǎo)。另外，有利于寫(xiě)字樓招商運(yùn)營(yíng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施布局、公共配套服務(wù)支撐仍待加強(qiáng)。

三、“雙循環(huán)”新發(fā)展格局給寫(xiě)字樓招商帶來(lái)新機(jī)遇

“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下寫(xiě)字樓招商面臨著諸多挑戰(zhàn)，同時(shí)也孕育著新的機(jī)遇，包括國(guó)內(nèi)市場(chǎng)擴(kuò)大帶來(lái)的需求增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)[4]、營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化的政策支持和服務(wù)升級(jí)、創(chuàng)新招商方式的數(shù)字化招商和多渠道推廣、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的上下游企業(yè)聚集、資源共享以及可持續(xù)發(fā)展的綠色辦公和智能化服務(wù)等。這些機(jī)遇將為寫(xiě)字樓招商提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展空間。

（一）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)擴(kuò)大帶來(lái)的機(jī)遇

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ梢猿浞治鄧?guó)內(nèi)企業(yè)入駐，精準(zhǔn)定位如跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)名企、初創(chuàng)科技企業(yè)、“專精特新”企業(yè)等目標(biāo)客戶群體，并根據(jù)企業(yè)的需求提供個(gè)性化的辦公空間和服務(wù)[5]。隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推進(jìn)，一些新興產(chǎn)業(yè)如綠色經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高科技產(chǎn)業(yè)、低碳經(jīng)濟(jì)等將快速發(fā)展[6]。這些新興產(chǎn)業(yè)對(duì)辦公空間的需求具有獨(dú)特性和專業(yè)性，為寫(xiě)字樓招商提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化的機(jī)遇

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，政府為吸引更多企業(yè)入駐，可能會(huì)出臺(tái)如稅收優(yōu)惠、金融支持等一系列優(yōu)惠政策，這些政策可以降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高寫(xiě)字樓的出租率和租金水平。寫(xiě)字樓招商需要更加注重服務(wù)的質(zhì)量和效率，如通過(guò)提供一站式服務(wù)、定制化服務(wù)等，可以吸引更多企業(yè)入駐，并提升企業(yè)的滿意度和忠誠(chéng)度。

（三）創(chuàng)新招商方式的機(jī)遇

隨著數(shù)智技術(shù)的發(fā)展，寫(xiě)字樓招商可以通過(guò)大數(shù)據(jù)分析、人工智能等技術(shù)手段，精準(zhǔn)定位潛在企業(yè)，優(yōu)化招商方案，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、社交媒體、行業(yè)展會(huì)等多種渠道進(jìn)行推廣，擴(kuò)大招商范圍，提高知名度，提高招商成功率[7]。

（四）產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的機(jī)遇

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的協(xié)同效應(yīng)將更加明顯。寫(xiě)字樓招商可以通過(guò)引導(dǎo)上下游企業(yè)、“專精特新”企業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，從而促進(jìn)資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提升招商的整體吸引力，為寫(xiě)字樓招商提供新的機(jī)遇。

（五）可持續(xù)發(fā)展的機(jī)遇

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，ESG（環(huán)境、社會(huì)、治理）可持續(xù)發(fā)展成為越來(lái)越重要的議題[8]。寫(xiě)字樓招商可以推行綠色辦公和更加智能化的服務(wù)理念，從而提高辦公效率和企業(yè)滿意度，為寫(xiě)字樓招商帶來(lái)新的機(jī)遇。

四、“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下寫(xiě)字樓招商策略

“雙循環(huán)”新發(fā)展格局對(duì)寫(xiě)字樓招商策略提出新的要求，主要體現(xiàn)在要更加注重國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、創(chuàng)新招商方式以及注重可持續(xù)發(fā)展等新要求。這些新要求將引導(dǎo)寫(xiě)字樓招商朝著更加精準(zhǔn)、高效、可持續(xù)的方向發(fā)展。為此寫(xiě)字樓招商策略需要緊跟市場(chǎng)變化，不斷優(yōu)化租賃政策，創(chuàng)新招商方式及客戶渠道，提升配套與服務(wù)水平，強(qiáng)化政企與同業(yè)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，以此激發(fā)寫(xiě)字樓租賃運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的活力與潛力，構(gòu)建更為品質(zhì)化、個(gè)性化、智慧與綠色的商務(wù)辦公空間，以推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)煥發(fā)新的活力與生機(jī)，實(shí)現(xiàn)招商運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）精準(zhǔn)研究市場(chǎng)及錨定需求客戶

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，寫(xiě)字樓招商的首要對(duì)策就是“研究市場(chǎng)”與“錨定客戶”。精準(zhǔn)研究市場(chǎng)，就是要深入開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，既要準(zhǔn)確分析宏觀環(huán)境，也要敏銳洞察微觀行業(yè)，針對(duì)產(chǎn)業(yè)變革、行業(yè)趨勢(shì)、政策變化、市場(chǎng)空間與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等方面開(kāi)展研究。錨定客戶需求，就是要感知需求變革與辦公空間演化趨勢(shì)，做好市場(chǎng)細(xì)分，關(guān)注客戶變化趨勢(shì)，分析客戶需求偏好，抓住客戶痛點(diǎn)及關(guān)鍵租賃因素，以精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群，精準(zhǔn)實(shí)施招商策略。精準(zhǔn)研究市場(chǎng)是“立足當(dāng)下”，錨定客戶需求是“遇見(jiàn)未來(lái)”。寫(xiě)字樓招商運(yùn)營(yíng)時(shí)，需密切把握市場(chǎng)環(huán)境變化、客戶需求調(diào)整及租賃模式變革的趨勢(shì)，制定與之相匹配的租賃模式與策略，以及一系列優(yōu)惠政策和措施，鼓勵(lì)和支持“專精特新”等企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)要著眼于優(yōu)質(zhì)租戶組合的構(gòu)建和項(xiàng)目中長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)加速招商去化與提升資產(chǎn)管理效率的有效融合，推動(dòng)寫(xiě)字樓招商運(yùn)營(yíng)在逆勢(shì)中贏得先機(jī)。

（二）合理調(diào)整租金及制定租賃政策

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，隨著供需結(jié)構(gòu)變化，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也逐步回歸市場(chǎng)導(dǎo)向，租賃需求側(cè)觸底回升但持續(xù)性較弱，租賃供給側(cè)放量減弱但競(jìng)爭(zhēng)加劇。通過(guò)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研與定位分析，策略性地實(shí)施租金調(diào)整，并制定一系列租賃政策，以提升寫(xiě)字樓的出租率與收益水平，確保項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研與定位分析，了解供需關(guān)系、目標(biāo)客戶群體的需求變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金水平及政策等，評(píng)估項(xiàng)目地理位置、硬件設(shè)施、服務(wù)配套等要素，分析項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)等，為租金調(diào)整和租賃政策制定提供依據(jù)。建立策略性租金調(diào)整機(jī)制，靈活調(diào)整租金水平，平衡租戶的支付能力和寫(xiě)字樓的回報(bào)收益，定期評(píng)估租金收益與空置率的關(guān)系，確保收益最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化。根據(jù)寫(xiě)字樓的樓層、朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)等要素，實(shí)行差異化定價(jià)策略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。此外，針對(duì)租賃期較長(zhǎng)的租戶或優(yōu)質(zhì)租戶，可給予租金折扣、租金不遞增或遞增率較低、免租期延長(zhǎng)等租金優(yōu)惠，以及提供租金分期支付、租金抵扣等優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃并提高租戶的留存率。提供多樣化租賃期限選擇，滿足不同租戶的需求，增加市場(chǎng)吸引力。以鼓勵(lì)中長(zhǎng)期租賃為主，針對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)提供中長(zhǎng)期租賃，并為其提供租金穩(wěn)定、服務(wù)升級(jí)等優(yōu)惠政策，針對(duì)初創(chuàng)企業(yè)或項(xiàng)目臨時(shí)辦公提供短期租賃，配套靈活辦公設(shè)施支持，提供精裝辦公、拎包入住等增值服務(wù)。根據(jù)租賃企業(yè)的規(guī)模、行業(yè)特點(diǎn)以及預(yù)算情況提供個(gè)性化租賃方案，針對(duì)性地提供租金與物業(yè)服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠、裝修補(bǔ)貼、辦公空間定制設(shè)計(jì)等支持政策。引入租賃保障機(jī)制，如信用保險(xiǎn)和租賃擔(dān)保，提供租金拖欠或違約補(bǔ)償，增強(qiáng)租戶的信心，降低租賃風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)租賃的穩(wěn)定性。推行租戶激勵(lì)與保留政策，設(shè)立優(yōu)質(zhì)租戶獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，對(duì)履約情況較好的租戶給予租金減免、免費(fèi)提供配套服務(wù)等獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）創(chuàng)新招商方式及拓展客戶渠道

運(yùn)用新技術(shù)、新渠道、整合資源、提升品牌、優(yōu)化服務(wù)等方式，創(chuàng)新招商方式，拓展客戶渠道，不斷提升招商效能，為寫(xiě)字樓項(xiàng)目創(chuàng)造更多商業(yè)價(jià)值。

寫(xiě)字樓招商需明確項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)化招商的基礎(chǔ)與方向。以產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)為重點(diǎn)，以引入標(biāo)桿性企業(yè)與形成優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集聚為核心開(kāi)展產(chǎn)業(yè)化招商，以提高寫(xiě)字樓招商競(jìng)爭(zhēng)力和提升商業(yè)價(jià)值為目標(biāo)，與行業(yè)協(xié)會(huì)、研究機(jī)構(gòu)等建立合作關(guān)系，提供政策咨詢、技術(shù)交流、企業(yè)孵化等服務(wù)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)企業(yè)之間的有效聯(lián)動(dòng)，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，制定有針對(duì)性的招商政策，如對(duì)“專精特新”企業(yè)提供租金優(yōu)惠、稅收減免、人才支持等，開(kāi)展定向招商活動(dòng)，建立企業(yè)服務(wù)體系，為企業(yè)提供全方位的服務(wù)支持與一站式服務(wù)，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和服務(wù)特色。建立線上數(shù)字化招商平臺(tái)，展示寫(xiě)字樓的地理位置、交通狀況、配套服務(wù)設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)、租金價(jià)格、優(yōu)惠政策等關(guān)鍵信息，通過(guò)平臺(tái)為客戶提供在線咨詢、預(yù)約參觀等服務(wù)，并利用VR/AR（虛擬現(xiàn)實(shí)和增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)）技術(shù)，為客戶提供沉浸式體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)“線上看房”。建立基于大數(shù)據(jù)的招商數(shù)據(jù)庫(kù)與決策平臺(tái)，精準(zhǔn)篩選招商線索與客戶資源，為租金調(diào)整及租賃優(yōu)惠政策制定提供數(shù)據(jù)支撐，以有效提高招商轉(zhuǎn)化率，實(shí)現(xiàn)智慧化、數(shù)字化招商。此外，還要搭建社群化招商平臺(tái)，充分利用線上社交媒體及各類產(chǎn)業(yè)通訊錄等平臺(tái)，做好全周期客戶關(guān)系管理，增強(qiáng)現(xiàn)有租戶關(guān)系并獲取更多潛在租戶，有利于構(gòu)建樓宇品牌生態(tài)。將現(xiàn)有及潛在客戶充分融合，挖掘租賃需求信息，構(gòu)建商業(yè)社群互動(dòng)及信息共享空間。開(kāi)展線下社群化活動(dòng)，組織行業(yè)研討會(huì)、企業(yè)交流會(huì)、寫(xiě)字樓開(kāi)放日等活動(dòng)，邀請(qǐng)嘉賓分享行業(yè)熱點(diǎn)、市場(chǎng)趨勢(shì)等優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，構(gòu)建私域流量池，為線下招商推廣引流。

（四）提升配套水平及優(yōu)化服務(wù)體系

隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，項(xiàng)目應(yīng)注重優(yōu)化品牌形象、提高品牌知名度、配套品牌物業(yè)等，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向深度精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的方向發(fā)展與提升，構(gòu)建以客戶為核心的“有溫度”的商業(yè)空間及服務(wù)，實(shí)現(xiàn)配套水平“硬實(shí)力”與服務(wù)體系“軟實(shí)力”雙重提升，增強(qiáng)引商穩(wěn)商能力，提高寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租賃收益及增值收益能力，提升品牌商業(yè)價(jià)值與樓宇資產(chǎn)價(jià)值。

在提升配套水平方面，引入智能化管理系統(tǒng)，提高能源利用效率和辦公環(huán)境質(zhì)量，設(shè)置共享辦公區(qū)等多功能彈性辦公空間，完善品質(zhì)化配套設(shè)施，適應(yīng)市場(chǎng)變化及客戶需求，提升辦公空間的安全與便捷性。實(shí)施智慧化運(yùn)營(yíng)管理，利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)，建立數(shù)智化服務(wù)平臺(tái)，提升智能化服務(wù)水平。推廣綠色辦公理念，減少對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響與能源消耗，建立垃圾分類和回收機(jī)制，打造綠色商務(wù)空間，注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。

在優(yōu)化服務(wù)體系方面，確保提供良好的環(huán)境衛(wèi)生清潔及綠化管理服務(wù)。建立完善訪客登記制度、安防及消防管理機(jī)制、設(shè)備設(shè)施管理機(jī)制、突發(fā)事件應(yīng)急處置機(jī)制等物管體系，優(yōu)化健康管理與安全管理。提供多樣化客戶服務(wù)，設(shè)立客戶服務(wù)專線或在線服務(wù)平臺(tái)，優(yōu)化內(nèi)部客戶服務(wù)及外部協(xié)同服務(wù)。建立有效的反饋機(jī)制及評(píng)價(jià)機(jī)制，關(guān)注客戶體驗(yàn)和信息反饋，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，滿足客戶需求。

（五）加強(qiáng)政企聯(lián)動(dòng)及同業(yè)協(xié)同合作

推動(dòng)政府企業(yè)間、同業(yè)（項(xiàng)目）間的有效協(xié)同聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與招商引資的雙融合、雙促進(jìn)、雙提升，促進(jìn)行業(yè)整體的良性競(jìng)合與共生共贏，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)與寫(xiě)字樓行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

在加強(qiáng)政企聯(lián)動(dòng)方面，政企雙方須強(qiáng)化區(qū)域聯(lián)動(dòng)，明確“區(qū)域級(jí)”與“項(xiàng)目級(jí)”招商引資目標(biāo)及內(nèi)容，共同構(gòu)建“總部基地+樓宇項(xiàng)目”聯(lián)動(dòng)發(fā)展格局，以形成企業(yè)與行業(yè)集群，聚焦打造總部樓宇，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。政企形成良好互動(dòng)，構(gòu)建招商合作機(jī)制，通過(guò)政府的公信力、影響力與平臺(tái)力，與企業(yè)共同開(kāi)展項(xiàng)目推介和對(duì)接活動(dòng)，搭建平臺(tái)與拓展市場(chǎng)，提高項(xiàng)目的吸引力和招商成功率。政企加強(qiáng)服務(wù)體系共建，結(jié)合樓宇的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和特色精準(zhǔn)定制客戶企業(yè)服務(wù)方案，為入駐企業(yè)提供全流程、一站式服務(wù)，包括政策咨詢、項(xiàng)目對(duì)接、手續(xù)辦理、行政審批等政務(wù)服務(wù)，為符合條件的入駐企業(yè)提供政策支持以及商事登記、稅務(wù)變更等“一對(duì)一”服務(wù)，助力樓宇招商經(jīng)營(yíng)和安商穩(wěn)商。

在同業(yè)協(xié)同合作方面，各企業(yè)（項(xiàng)目）應(yīng)形成合力，共同分析市場(chǎng)趨勢(shì)，共同研究市場(chǎng)需求和供應(yīng)狀況，制定針對(duì)性招商策略。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與應(yīng)對(duì)，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，防止租金價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)，避免“零和博弈”，共同應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。通過(guò)建立招商信息共享平臺(tái)，開(kāi)展聯(lián)合招商推介，確立共同招商目標(biāo)，共享租賃企業(yè)客戶資源及市場(chǎng)租賃信息，打破信息壁壘和不對(duì)稱，提高招商運(yùn)營(yíng)效率，推動(dòng)資源共享，擴(kuò)大寫(xiě)字樓招商影響力和覆蓋面，促進(jìn)項(xiàng)目招商對(duì)接和合作。

五、結(jié)束語(yǔ)

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局下的寫(xiě)字樓招商運(yùn)營(yíng)者需要科學(xué)合理、從容不迫地應(yīng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的變化，在寫(xiě)字樓全周期的招商運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要精準(zhǔn)研究市場(chǎng)、錨定需求客戶、合理制定租賃政策、創(chuàng)新招商方式、拓展客戶渠道、提升配套水平及優(yōu)化服務(wù)體系、加強(qiáng)政企聯(lián)動(dòng)及同業(yè)協(xié)同合作，精準(zhǔn)支持企業(yè)發(fā)展，不斷提升樓宇的生命力，實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓招商運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)增長(zhǎng)及高質(zhì)量發(fā)展，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

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