吸引青年就業的歷史城區產業空間更新潛力研究

關鍵詞：城市更新；青年就業；產業空間；更新潛力；蘇州古城

0 引言

青年外流是歷史城區普遍面臨的問題[1]，通過更新存量產業空間吸引青年群體①回流，對實現產業發展與人才集聚的良性互動意義深遠[2]。近年來，不乏有歷史城區啟動文化創意、研發孵化等產業更新項目，或在更新項目中植入類似業態[3]5-8，[4-5]。然而，相當一部分更新項目在短暫繁榮后再度面臨青年外流問題，或根本無益于吸納青年就業。歷史城區更新若要吸納青年就業，就必須摸清并回應其就業空間需求。

回顧經濟地理領域的研究結論，靈活、彈性、多元的產業空間更受青年群體青睞[6-8]，但這些研究沒有很好地考慮到歷史城區產業空間的特殊性。歷史城區產業空間的特殊性在于更新的優勢與挑戰：一方面，后工業時代改變了產業區位選擇邏輯，歷史城區產業空間的區位與文化符號價值受到重視[9-11]；亦有諸多實證研究表明，知識和技術傾向于在建筑遺產中形成空間集聚[12-13]，歷史城區的產業空間先天具備了吸引新興產業與青年的優勢[14-15]。另一方面，在歷史城區嚴格的保護控制要求、破碎的空間與產權等的制約下，慣常的產業整體“騰籠換鳥”或增容更新等策略[16-17]有悖于歷史城區的更新理念與現實，其更新不得不回應更為嚴峻的更新動力的挑戰。要應對以上特殊性，就有必要更加合理地研判歷史城區中哪些產業空間適宜更新、具體怎樣更新，而更新潛力評價技術能定量地回答以上問題。故本文基于青年就業需求，為歷史城區產業空間的更新潛力研究搭建針對性的分析框架，并以蘇州古城為例展開研究、提出更新及實施建議，以期為歷史城區在更新中吸引青年就業提供參考。

1 吸引青年就業的歷史城區產業空間更新潛力研究框架

產業空間更新潛力研究②方法一般以綜合效益為評價原則[18-22]，但至今罕有聚焦于歷史城區產業空間的研究。若直接將其套用于歷史城區，可能存在如下問題：

第一，一般性的產業空間更新潛力研究不能回應青年的就業需求。歷史城區產業空間的特殊性決定了其更新能夠以吸納青年就業實現良性發展。然而，盡管青年已成為當前產業空間更新的主要使用群體，其空間需求也已有詳實的理論研究支持，但潛力評價體系依然局限于“效益導向”的思維定式中。

第二，一般性的產業空間更新潛力研究難以回答歷史城區特有的更新動力困境。若沿用可增容開發量、級差地租等評價指標來衡量歷史城區的產業空間更新潛力，恐怕整個歷史城區能更新的產業空間屈指可數。

第三，產業空間更新潛力研究不能科學地支撐更新規劃編制。部分產業空間沒有在更新中真正補齊所急需的產業與服務設施[23]，發展定位趨同[24]。其主要原因在于，利用大量數據得到的更新潛力研究結論僅服務于確定更新區與更新方式，后續提出具體策略仍然普遍依賴主觀決策，故需要發揮更新潛力研究對更新規劃后續環節的指導效力。

因此，歷史城區的產業空間有必要發展一套針對青年就業需求與歷史城區特殊性的更新潛力評價框架。本文關注歷史城區內的產業空間，將青年就業導向的產業空間更新潛力定義為歷史城區可視作（或轉變為）產業空間的存量地塊，在更新中利用存量資源稟賦推動空間品質提升、吸引青年駐留于此就業的潛力。與一般的產業空間更新潛力研究不同的是：①跳脫慣常建成環境現狀主導的“效益導向”潛力評價思路，以青年就業需求作為評價標準；②研究對象、評價指標適應歷史城區產業空間的特殊性，將商住公寓、傳統民居等可置換為青年就業空間的用地也納入研究范圍，并考慮歷史城區保護控制要求與空間形態特征等現實條件；③強化更新潛力分析對后續更新規劃方案編制的指導效力。搭建的研究框架如圖1所示。

1.1 回應青年就業需求的產業空間更新潛力評價指標體系

當前，青年就業需求相關研究成果大致聚焦宏觀研究、空間營造、服務供給等方面。研究回顧其中與歷史城區更新聯系緊密的主要研究進展，指導構建評價指標體系。

1.1.1 青年群體就業需求研究

青年群體受教育水平的提升、就業市場環境變化等因素催生了新興的就業需求。宏觀研究表明，行業發展風向與技術門檻是影響青年選擇就業崗位的敏感因素，數字科技、工程技術、金融、文化創意等知識和技術密集型行業由于發展前景佳，吸納就業能力可觀[25]，并呈現顯著的上升趨勢[26-27]。

從就業空間的需求上看，活力共享、功能復合的就業空間由于能有效促進知識溢出效應、適應青年緊張的工作生活節奏，越來越受青年追捧[28]。對服務的需求不再局限于傳統的公共服務設施，而是拓展到研發創新、電子信息服務、孵化器等配套服務[29-31]。通勤體驗被青年群體納入考慮清單——越來越多的青年通勤不再依賴私家車，轉而選擇廉價且準時的軌道交通，地鐵站與居住地之間“最后一公里”的通勤體驗更成為當下青年群體對通勤品質的關切所在[32]；在較短的通勤或換乘距離內使用共享單車，也成為青年新的通勤選擇[33]。

1.1.2 創新街區與創意城市研究

創新街區（innovation districts）與創意城市（creative cities）的研究伴隨著后工業化時代知識經濟部門的發展壯大而產生，二者都精準捕捉到當下青年群體新興的就業需求，并為營造適宜的空間環境提供了方法論參考。

創新街區研究關注創新企業與創業活動向中心城區集聚的現象。創新街區是占據主導的“錨機構”（anchor institutions）、企業集群和初創企業、孵化器聚集并緊密聯系形成的地理區域[34]。實證研究[35-36]表明，老城的小尺度空間由于成本門檻低、開放性強而具有地理傳導價值，其更新形成的“馬賽克式”分布的創新空間備受青年青睞；小戶型商品房也受到追捧，被置換為辦公結合生活的SOHO辦公空間。

創意城市研究將無形的文化要素視作資源，依此提出發展理念、模式與路徑[37]。其中，創意階層（creative class）、創意環境（creative milieu）、創意場（creative field）理論占有重要地位[3]2-4。Florida[38]的創意階層理論認為，創意群體重視創新、個性、差異與價值，技術、人才、寬容是發展創新與創意經濟必需的要素。創意環境理論由Landry[39]提出，包括“硬性”與“軟性”的創意基礎設施——前者可以是豐富的建成環境、科研和教育機構、藝術與文化服務等，后者則指創新人才與管理者、開放交流平臺、城市特質、創新氛圍等。類似的，Scott[40-41]的創意場理論認為，一個完整的創意網絡系統應該涵蓋物質空間與非物質空間，有利于創意產業發展和人才集聚。

1.1.3 歷史城區產業空間吸納青年就業的更新經驗

諸多歷史城區已在吸納青年群體駐留就業方面做出探索。一些歷史城區選擇面向青年擴大就業機會與辦公空間供給。布魯日古城為應對少子化、空心化問題，在世界文化遺產管理規劃中提出，依托古城豐富的高等教育資源，帶動知識產業集群發展以吸引青年駐留。植入的產業空間規模足夠小而靈活，緊密結合居民日常生活，例如具有當地特色的裝飾手工業等文化創意產業。倫敦國王十字中心區更新依托軌道交通，吸納更多的新型企業入駐，超過60%的地面面積轉變為辦公空間。此外，也有歷史城區關注整體就業氛圍的提升。肯德爾廣場更新采用“錨+”（Anchor Plus）創新街區發展模式，依托劍橋創新中心、麻省理工等“錨機構”帶動周邊發展，植入創意交流空間以提升整體創新創意氛圍。鹿特丹濱水區更新將地塊尺度甚至是建筑尺度的功能高度復合視作空間活力的來源，打破傳統產業空間的功能壁壘；植入的服務功能與老城區緊密融合，使產業空間更加具有人文氣息。

1.1.4 空間—氛圍—服務：回應青年就業需求的產業空間更新潛力評價指標體系

理論與實踐表明，若要回應青年的就業需求，更新就不能局限于慣常的環境品質提升或成片改造。較為普遍的做法是挖潛歷史城區零碎的用地甚至建筑空間，增加辦公空間供給。此外，新興的就業設施需求也受到重視，如高校、頭部科研院所等“錨機構”，以及電商服務、共享出行、軌道交通等與青年就業體驗高度相關的服務設施。

除了建成環境，各研究領域都關注到諸如“氛圍”“特質”之類的“軟件”環境，這明顯區別于一般的產業空間更新潛力研究。為促進知識與技術在地理空間上的擴散，更新需要發掘并提供功能混合、界限模糊、適于共享交流的空間。過去的城市休閑空間現在承擔著創新傳播空間的新職能，能帶動區域創新文化氛圍的整體提升。

綜上所述，可以從空間、氛圍、服務3個維度解讀青年對歷史城區產業空間的需求（見圖2），能較為全面且針對性地評價歷史城區產業空間更新潛力。研究選取能反映青年就業需求、能落實到物質空間更新的13項指標，構建評價指標體系（見表1）。

1.2 數據來源與研究方法

1.2.1 研究數據來源

本文以蘇州古城B類、M類和RB類、Rr類地塊為研究對象④。基礎數據包括靜態空間數據與動態空間大數據：靜態空間數據包括現狀土地利用數據、社區人口普查數據、道路交通系統數據、服務設施數據等；動態空間大數據包括手機信令數據、百度地圖POI數據等。

1.2.2 總量維度分析確定更新時序

該環節沿用現有的更新潛力評價技術，即采用層次分析法構建判斷矩陣，邀請相關領域專家確定指標權重，加權計算各地塊的更新潛力總值。更新潛力總值越大，意味該地塊越適合通過更新吸納青年就業。更新潛力總值較大的地塊將作為更新地塊，根據更新潛力總值從大到小被劃分為近期、中期、遠期更新時序。

1.2.3 分項維度分析確定更新區定位

當更新地塊樣本足夠多時，研究其更新潛力數值的相似性與差異性就具有了統計學意義。采用聚類分析，研究識別到更新地塊的更新潛力數據特征。數據特征相似的一類地塊有著相似的更新策略，如果不同種類的地塊在空間上集聚分布，就能以各類地塊的數量構成、建成環境特征為依據得到定位明確的更新區（見圖3），依此確定吸引青年就業的更新工作方向與重點。

2 吸引青年就業的蘇州古城產業空間更新潛力研究

2.1 蘇州古城概況

吸引青年群體回流是蘇州古城更新工作長期以來的重點。人口老齡化是古城長期面臨的問題，2020年蘇州古城65歲以上的老年人口占比高達17.43%[42]。同時，長期去工業化、疏解核心功能的發展戰略為古城產業發展埋下隱患。當前蘇州古城的新興產業普遍層次較低，規模小而分散，亟待提質升級[43]。以就業吸引青年回流，是事關蘇州古城良性發展的關鍵議題。

2.2 總量維度疊加分析

2.2.1 數據處理與權重賦值

本文涉及古城1 246個產權地塊、13項指標，合計16 198條數據。對原始數據進行Min-Max標準化預處理；采用層次分析法構造判斷矩陣，邀請城市更新與青年就業相關領域的5名專家對各項指標的重要性打分，均通過一致性檢驗（見表2）。

2.2.2 疊加分析結果

加權計算1 246個地塊的更新潛力，以自然斷點分類法將計算結果劃分為5個等級（見圖4）。中等更新潛力、較高更新潛力、高更新潛力3檔地塊宜納入更新區，分期實施更新。

從空間分布來看，更新潛力總體自古城中心向外圍遞減。在觀前商圈、養育巷社區、道前社區、五卅路處形成高更新潛力地塊集聚區，干將路、人民路、養育巷、十梓街、鳳凰街部分路段沿線的產業用地更新潛力極高。此外，更新潛力圖斑分布與就業氛圍、就業服務的圖斑分布有明顯的正相關性，表明就蘇州古城而言，就業氛圍與服務對更新潛力有更直接的影響。

2.3 分項維度聚類分析

對納入更新區的中等更新潛力、較高更新潛力、高更新潛力的721個地塊更新潛力做分項維度分析，依此明確更新定位。

2.3.1 數據處理

由于研究涉及13項評價指標，直接聚類分析難以直觀解讀分析結果，故有必要將評價指標整合為較少的幾個新變量。采用主成分分析降維處理721個地塊的更新潛力數據，標準化后的更新潛力數據經檢驗滿足進行主成分分析的前提條件。剔除載荷小于0.3的因子，采用最大方差法提取前5項因子作為主成分，累計方差貢獻率達68.957%，表明該5項主成分能反映大部分樣本數據信息（見表3）。根據主成分在各指標上的載荷，分別歸納命名為初創空間活力因子（F1）、區位價值利用因子（F2）、工作便利性因子（F3）、置換產業空間因子（F4）、空間品質提升因子（F5）（見表4）。

2.3.2 聚類分析結果

考慮到數據規模，本文采用K均值（K- means）聚類。將降維處理后的數據分別在聚為3類到7類的5種情況下進行計算，最終發現當聚為4類時效果最佳（見表5）。第一類（Cluster1）可重點發展面向青年群體的特色商服、特色辦公空間；第二類（Cluster2）可重點發展面向青年群體工作、休閑的綜合服務，集聚商業活力；第三類（Cluster3）樣本稀少，難以形成具有參考意義的解讀結論；第四類（Cluster4）宜面向初創青年群體提供便利的共享辦公空間或初創社區。

從空間分布來看，第一類地塊多沿主次干道分布于古城非核心區，新興的商業與辦公業態有望沿主次干道形成商務辦公帶或創新創意街區。第二類地塊零星布局，混雜其他地塊之中。第四類地塊占據古城核心和商業區的大部分，分布集中、面廣量大，有可能實施成片更新（見圖5）。

3 研究結論

3.1 基于評價結果的蘇州古城產業空間更新建議

3.1.1 基于疊加分析結果的產業空間更新時序

本文將721個更新地塊劃分為近期、中期、遠期3期更新時序。近期更新時序地塊對應“高更新潛力”，大多位于古城門戶地段，區位價值優越，活力高度集聚，宜優先在3年內開展更新改造。中期更新時序地塊對應“較高更新潛力”，在古城中心成片分布，易于統一實施更新，宜在5年內開展更新。遠期更新時序地塊對應“中更新潛力”，面廣量大，散布于古城外圍，宜在10年內緩慢啟動更新，或就近結合近期、中期更新時序地塊一并更新（見圖6）。

3.1.2 基于聚類分析結果的產業空間更新區定位

整合連片分布的更新地塊，劃定城市更新區。更新區內更新地塊的聚類分析結果及其所處環境決定了其更新定位（見表6），最終形成11片更新定位明確的更新區（見圖7）。

3.2 與現行更新規劃的對比及實施建議

將以上更新建議同《姑蘇區分區規劃暨城市更新規劃（2020—2035）》（以下簡稱“《更新規劃》”）對比（見圖8），可提出以下實施建議：

一是從更新地塊的識別結果來看，在《更新規劃》中，古城內僅有零星地塊被識別為“更新”和“有條件更新”；但本次研究識別到大量可更新地塊。究其原因，更新規劃考慮的是可實施性而非如何吸引青年回流。當前，古城產業空間布局散亂、產業片區特色不足，未來可以重新審視那些被識別為“保留”的產業用地能否通過微更新吸引青年就業。

二是從更新時序來看，研究所識別的近期與中期更新地塊，與更新規劃中擬在3—5年內實施更新的區域部分重合，其中一些重點地區甚至在更新規劃中被定義為吸引青年文旅的“旗艦項目”。然而，優化人口年齡結構并不能依賴于提升旅游當量人口，更新實施仍有必要考慮這些先行更新的重點地區是否存在回應青年就業需求的可能。

三是從更新區定位來看，盡管在更新規劃中，擬在3—5年內實施更新的重點地區延續的是上位規劃的文化旅游定位而非青年就業，但吸納青年從事新興服務業能夠有效解決古城文旅同質化、服務業品質低下、淡季與夜間吸引力不足的瓶頸問題⑤。更新實施應意識到這些重點地區的更新存在文化旅游與服務青年就業協同發展的可能性。

總結與討論

當下歷史城區的產業空間更新呈現青年需求導向的趨勢，青年就業所需求的產業空間特征亦不同于以往。然而，作為前置環節的更新潛力評價仍未發展形成一套針對性的框架，導致歷史城區的更新工作無益于促進青年回流。因此，本文從青年就業需求出發搭建一套歷史城區產業空間分析框架，使之適應青年就業需求與歷史城區產業空間的特殊性；并以蘇州古城為例展開研究，明確更新時序與更新區定位，為更新規劃實施提出建議。筆者提出的框架能為其他歷史城區提供參考，進而可能發現新的適宜更新的產業空間；并且研究結果能夠為歷史城區產業空間更新提供以下反思。

（1）相較于擴大產業空間總量，提升產業空間的環境質量更具關鍵性意義。從現實上看，我國相當一部分歷史城區的產業空間總規模并不存在短板（尤其是傳統產業），只是囿于產業結構、人力資源、空間統籌等方面的落后導致產業發展乏力。總量維度分析表明，就業空間供給對更新潛力疊加分析結果的影響是有限的，反觀就業氛圍與服務卻表現出更為直接的影響。因此，在青年群體成為知識經濟發展支柱的當下，評判歷史城區產業空間是否需要更新不能唯效益論，反而應關注設施、氛圍等“外部環境”；更新策略也應回應新一代就業群體對高品質就業環境的訴求。

（2）對歷史城區而言，更新潛力研究結果只有與空間特征結合，才能有效指導更新決策。在分項維度分析中，盡管聚類分析能通過分析數據的相似性與差異性，得到定位相似的更新區。但相較于一般的城市建成環境，歷史城區層積形成的空間特征密集無序、難以精確量化，故這些相似定位的更新區在千差萬別的環境下仍具有諸多細分定位的可能。反觀當前的歷史城區產業空間更新實踐，更新潛力評價—更新區劃定環節之間對空間特征的研判尚顯不足，歷史城區的諸多價值被掩蓋于空間或產業數據之下。因此在實際操作中，仍需要考慮更新對象所處的環境或擁有的某些關鍵資源，進而指導空間計量分析到更新決策的科學轉化。