香港市政大廈：一種集約化社區(qū)公共服務模式和公共建筑類型

摘要：本文探討在城市用地緊缺與公共服務標準提升的背景下，社區(qū)公共服務的創(chuàng)新路徑。研究以“國營食堂”現(xiàn)象為切入點，聚焦空間策略與運營機制兩大議題：空間層面，論證香港“市政大廈”垂直復合型建筑在集約用地、功能集成及活力激發(fā)等方面的優(yōu)勢，提出深圳福田等高密度城區(qū)可植入此類建筑，優(yōu)化 "分鐘生活圈”服務覆蓋；運營層面，通過分析香港多部門協(xié)同管理與巴西SESC綜合體公私合營模式，揭示制度創(chuàng)新對服務可持續(xù)性的關(guān)鍵作用，為應對城市化進程中的公共服務挑戰(zhàn)提供實踐參考。

*15-minute life circle.”

On operational mechanisms， through an analysis of Hong Kong’s multidepartmental coordinated management and Brazil’s SEsG Complex public-private partnership model， the article highlights the critical role of institutional innovation in ensuring service sustainability. It offers practical insights for addressing public service challenges in the process of urbanization.

Abstract： This article explores innovative pathways for community public services in the context of urban land scarcity and rising public service standards.Beginning with the phenomenon of “state-run communal canteens， the study focuses on two key dimensions：spatial strategies and operational mechanisms.

On spatial strategies，it examines the advantages of Hong Kong’s Municipal Services Buildings as vertically integrated structures in terms of land efficiency， functional integration， and urban vitality.The study proposes that such buildings can be introduced in high-density districts such as Futian，Shenzhen，to enhance service coverage within the

2022年末，“國營食堂”在各地紛紛冒出，引起大眾熱議。

追根溯源，對“國營食堂”的政策支持，似乎來自住建部和民政部在10月31日發(fā)布的《關(guān)于開展完整社區(qū)建設試點工作的通知》以下簡稱《通知》。

這份文件表明，中央部門明確意識到目前全國范圍的社區(qū)服務設施待完善，于是號召“以社區(qū)居民委員會轄區(qū)為基本單元推進完整社區(qū)建設試點工作”。《通知》列舉了社區(qū)須配套的各種綜合服務設施，以及一系列“適應居民日常生活需求”的便民商業(yè)服務設施。后者包括便利店、菜店、食堂、郵件和快件寄遞服務設施、理發(fā)店、洗衣店、藥店、維修點、家政服務網(wǎng)點等”—“食堂”僅為眾多便民商業(yè)服務設施中的一項。

針對社區(qū)公共服務，我們提出兩個議題：

一是社區(qū)公共服務的空間策路。在中國特色城市環(huán)境中，經(jīng)常面對人口密集、用地緊張、公共服務項目眾多的情況，什么樣的建筑類型和空間策略能有效提供完整的配套公共服務？

二是社區(qū)公共服務的經(jīng)營主體。公眾對“國營食堂”的討論，尤其集中在對“國營”二字的關(guān)注上。其中不乏有“國營 "官僚低效”的聯(lián)想，甚至對有可能回到“大鍋飯時代”感到恐慌。經(jīng)過四十年的改革開放和經(jīng)濟多元化，大家自然對公共服務的運營主體格外關(guān)切。我們的第二個問題是：社區(qū)公共服務，該國營還是民營？

朱濤工作室曾深入研究過香港“市政大廈”（MunicipalServicesBuilding）的復合型公共建筑模式。本文嘗試在理清各項政策對社區(qū)空間單元的基本定義后，以香港“市政大廈”為切入點，從空間策略和運營模式上，對這兩個議題做些探討。

迎接公共服務的時代！左：重慶來福士廣場修建中的場景（影ZhuWenqiao）：右：重慶來福士廣場變身為“市政大廈”的場景（朱濤工作室做拼貼畫）

一.兩層級空間單元：“十五分鐘的生活圈”和“完整社區(qū)”

關(guān)于公共服務規(guī)劃，《通知》里提出一個較新的社區(qū)空間單元概念：“完整社區(qū)”。這一概念的正式提出，是在住建部等部門于2020年8月發(fā)布的《完整居住社區(qū)建設標準（試行）》（以下簡稱《標準》）。隨后住建部在2022年又發(fā)布了《完整居住社區(qū)建設指南》（以下簡稱《指南》），更具體地指導“完整社區(qū)”的配套設施建設。

值得注意的是，《指南》以 "五分鐘生活圈”和“完整居住社區(qū)”兩個層級的空間單元，描述一個標準社區(qū)的空間構(gòu)成，及其公共服務配套要求。

讓我們首先理清這兩個概念：

“十五分鐘生活圈”是指居民在15分鐘步行可達范圍內(nèi)的生活區(qū)域。除住宅外，需配備滿足生活所需的基本服務功能與公共活動空間，服務半徑為800-1000米，人口規(guī)模為5-10萬人。

完整居住社區(qū)”是指居民在5-10分鐘步行范圍內(nèi)的生活區(qū)域。除住宅外，需配備一些社區(qū)服務設施，步行距離為300-500米，人口規(guī)模為0.5-1.2萬人。可見，前者規(guī)模大，后者小。如果說前者是個集合，后者則是其中的子集。按規(guī)模推算，每個 "五分鐘生活圈”大約包含了5-9個“完整居住社區(qū)”。我們以下圖概括兩者關(guān)系：

“十五分鐘的生活圈”和“完整社區(qū)”的空間關(guān)系示意圖（圖中，粉色部分指公共服務設施、點狀部分指公共綠地）

《標準》和《指南》還進一步詳細規(guī)定了“完整居住社區(qū)”所需的公共服務設施類型、數(shù)量和規(guī)模要求。我們以表格概括出“完整居住社區(qū)”和“十五分鐘生活圈”（（2018.7））各自包括的配套設施的規(guī)模和內(nèi)容。前者根據(jù)《標準》和《指南》），后者根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》。可以看出，對“完整居住社區(qū)的建設數(shù)量、規(guī)模和基本功能描述，要遠比對十五分鐘生活圈的配套描述，詳實、精確得多。

對本文來說，最值得注意的是，《指南》中所畫插圖一“完整居住社區(qū)示意圖”和“十五分鐘生活圈結(jié)構(gòu)及配套建設示意圖”，都指代一種過于理想的用地方式：兩者在中心都有開用地，可以較為分散、均勻、低密度地分布各自需要的一整套公共設施。

但我們知道，現(xiàn)實情況是，國內(nèi)城市人口眾多、建設用地緊張，不管是已建成社區(qū)，還是未來項目，都普遍是高密度和高強度的開發(fā)。示意圖中的分散式、低密度的服務分布實際上是很難實現(xiàn)的。

更切合實際的做法是什么呢？

二.我們提出的空間策略：高密度、復合型公共建筑

我們認為，與其將公共服務一部分散落在各個“完整居住社區(qū)”的子集中，另一部分放在“十五分鐘生活圈”的集合中，還不如以一棟高密度、復合型的公共建筑，盡量容納多樣的公共服務，集中放在十五分鐘生活圈的中心。這樣既能保證公共服務在“十五分鐘生活圈”內(nèi)，覆蓋大部分“完整居住社區(qū)”的需求，也能讓“完整居住社區(qū)”空出土地，滿足其他公共空間需求（如增設開綠地），這種做法更符合現(xiàn)實城市集約用地條件。我們對“高密度、復合型公共建筑”的定義是：在集約用地條件下，以高層建筑形式垂直發(fā)展，集中多種社區(qū)公共服務。它至少有四個層面的意義：

1.滿足集約用地：城市建設已不可逆轉(zhuǎn)地進入“存量時代”，在大型、特大型城市土地緊缺的條件下，公共服務設施勢必走向高容積率、多用途的混合設施建筑。

2.提高服務效率：復合型公共建筑，避免公共服務和管理過于分散孤立，能提高服務和管理效率，也能有效保證便民商業(yè)設施的經(jīng)濟價值。

3.營造公共生活：復合型公共建筑，將眾多活動和人群聚集在一起，更能激發(fā)高能量的公共生活。它既為老齡人、兒童提供便利服務，也為年輕創(chuàng)業(yè)者、學生、上班族、個體經(jīng)營者、低收入者等各類群體提供社會集聚場所。

4.落地社區(qū)規(guī)劃：復合型公共建筑，作為公共服務的錨固點，能反過來促進和加強“十五分鐘生活圈”這一規(guī)劃概念的切實落地，也能高效覆蓋其中“完整居住社區(qū)建設”所要求的公共設施。

在這四層意義上，香港的“市政大廈” 一一種獨特的復合公共建筑類型，對我們有很強的借鑒意義。

三.向香港“市政大廈”學習

香港自20世紀八 "年代起推動“市政大廈”建設，它針對每個城市分區(qū)（sub-district）的實際需求，在一塊集約土地上，修建一棟高層綜合樓建筑，為社區(qū)提供一整套服務設施，囊括市民必須的日常生活設施：買菜、吃飯、學習、運動、交往·這種模式延續(xù)至今，發(fā)展至全港總計有42座市政大廈。

市政大廈是一種垂直城市、三維公共生活綜合體。政府為了地盡其用，在同一塊地上解決社區(qū)內(nèi)居民的多重生活需求，生出了“層層疊”想法，在街市大樓的基礎上進一步疊加更多功能：飲食、閱讀和學習（圖書館/自習室）、康樂活動（體育館/球類活動室），形成了“街市-熟食中心-圖書館-體育館”的建筑原型。

1.“市政大廈”發(fā)展歷程

“市政大廈”是香港社區(qū)服務發(fā)展的產(chǎn)物，其發(fā)展歷程與社會環(huán)境、政府政策、政府管理架構(gòu)緊密相關(guān)，大致可分為三個階段。

“市政大廈”的前身，源于華人聚居區(qū)形成的露天街市。自1858年開始，港英政府為了有效管理公共衛(wèi)生，將露天街市逐漸發(fā)展為室內(nèi)街市大樓。同時，政府于1973年進行行政改組，形成“市政局”，承擔公眾衛(wèi)生和康文服務職能，并享有財政自主權(quán)，可把資金用于公共服務建設。這樣的行政管理設置，為以后“市政大廈”的出現(xiàn)奠定了基礎。

隨著社會逐步發(fā)展、市民生活素質(zhì)提高，政府越來越重視社區(qū)生活服務設施的供應。然而人口增長加速，土地不敷應用。為了地盡其用，在同一塊地上解決社區(qū)中多重服務需求，市政局開始推行一種全新的多功能建筑類型，即“市政大廈”。它可視為在街市大廈的基礎上逐層累加功能演變而來一市政大廈低層部分仍為街市（包括干濕市場和小商品市場），往上依次是熟食中心、圖書館、辦公室、體育館等服務功能。“市政大廈”的命名就取自“市政局”，第一座是始建于1979年的“香港仔市政大廈”。

九七回歸后，特區(qū)政府于1999年解散市政局，其職能分別由現(xiàn)在的康樂及文化事務署（康文署）和食物環(huán)境衛(wèi)生署（食環(huán)署）接管。康文署負責建設和管理的“市政大廈”，到近期多被稱為“綜合大樓”、“文化康樂大樓”等，實際上是只包含社區(qū)會堂、圖書館和體育館等功能的社區(qū)活動中心而關(guān)乎市民買菜吃飯的街市及熟食中心，則由食環(huán)署建設和管理，不再進入“市政大廈”范疇。

本文重點引介的，是第二階段（1979-1999年）發(fā)展出的典型“市政大廈”模式，它的社區(qū)服務綜合性最強，對集約土地條件下如何提供高效公共服務最有啟發(fā)性。

2.綜合市政大廈的規(guī)劃指標

香港規(guī)劃署于1979年制定《香港規(guī)劃標準與準則》，厘定各類土地用途和設施數(shù)量、比例、位置和地盤規(guī)定。關(guān)于市政大廈的規(guī)劃指標，重點放在對低層街市的指標規(guī)定上。《標準與準則》第六章“零售設施”引導，主要包含以下幾點：

示意圖：以香港十八區(qū)中的“南區(qū)”為例，為了便利居民在10分鐘步行距離內(nèi)享受完整公共服務，最終規(guī)劃建設了三座市政大廈（香港仔市政大廈、鴨洲市政大廈、赤柱市政大廈）。

區(qū)內(nèi)規(guī)劃：《準則》引導之下，市政部門以區(qū)為單位，根據(jù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)況（需重置的小販數(shù)量、鄰近其它零售設施的性質(zhì)和規(guī)模、設置街市的可行性等）綜合考慮設置市政大廈。

建筑選址：街市需位于區(qū)內(nèi)人口稠密區(qū)域中心地帶，或緊鄰居住區(qū)最好是10分鐘步行距離內(nèi)。所選基地需可輕易抵達和視線可及。在有可能的情況下，街市不應超過兩層，并設置多于一個臨街界面。

示意圖：以香港仔市政大廈的選址為例，在南區(qū)的香港仔片區(qū)中，此市政大廈位于絕大多數(shù)片區(qū)居民的10分鐘步行距離內(nèi)。

數(shù)量指標：根據(jù)《準則》，需按照：每55至65個家庭配置一個街市檔位；或每一萬人口配置40至45個街市檔位。以此為原則，再依區(qū)域現(xiàn)況（露天小販重置安排、附近其他零售設施供應、區(qū)域批發(fā)及零售性質(zhì)和規(guī)模、新街市建設可行性、現(xiàn)存販賣造成的滋擾程度）稍作調(diào)動。

面積指標：市政大廈街市最佳基地面積—即市政大廈的基地面積—需達3000平方米（約200個街市檔位）。此指標可根據(jù)實際情況（建設可行性、露天小販重置安排、適合基地是否可得）調(diào)動。

3.綜合市政大廈的功能-空間配置

市政大廈為了在有限的基地上提供盡可能多的社區(qū)服務，因而形成了逐層疊加的高密度塔樓形態(tài)。多樣的功能、空間配置，以及連帶的交通流線、結(jié)構(gòu)和設備配合，共同促成了市政大廈普遍的“三段式”部面布局：

底層：街市包括干濕市場、小商品市場和熟食中心，以及配備的人、車、貨、垃圾的進出動線，以及市場檔位和餐廳所需的水電、通風、油煙處理等等諸多因素。

中段：功能較為自由，結(jié)構(gòu)、設備要求不高，通常按公共性強弱，由下往上布置圖書館（除借閱大廳外，還包括市民自修室、兒童游戲室等）、辦公室等。

頂層：多為大型活動場所，如體育館等大跨度空間。

以樓層最高（13層）、功能最多元的上環(huán)市政大廈為例：該樓于1989年建成，它在標準原型基礎上又增加了更多功能，包括劇場、展覽廳、排練室和一系列非政府部門辦公室。大廈平面接近正方形，在四角設置核心筒，高效處理上下交通，并賦予平面內(nèi)部高度靈活性，以適應多種功能需求。

每座市政大廈根據(jù)不同情況加以變異，推動著市政大廈的更新演變。比如，最后一座綜合性市政大廈一于2005年建成的大角咀市政大廈，在體育館下一層設了游泳池。這需要針對泳池做高超的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，才能讓整棟大樓穩(wěn)定，并保證下部圖書館空間的合理性。此外，它還突破了以往市政大廈逐層堆疊、樓層間相互隔斷的模式，在剖面上設置了各種通高中庭，創(chuàng)造出一系列富于生機的垂直共享空間。

市政大廈不光本身設計各有特色，很多在建成落地后，也與社區(qū)資源結(jié)合，發(fā)展成各具特色的場所。如大埔市政大廈以街市出售海鮮和魚蛋餐廳著名，北角市政大廈以“東寶小館”餐廳著名。它們不僅為地方居民提供服務，還常吸引非本地人，甚至國際游客慕名而去，受到媒體追捧，成為觀光熱點和文化地標。

四.“市政大廈”落地國內(nèi)城市？

如前文提到，在內(nèi)地日趨高密度的城市環(huán)境中，我們認為，盡可能容納多樣公共服務的“市政大廈”模式，將是合適的空間策略。

讓我們以深圳市福田區(qū)—一個典型的高密度城區(qū)為例。福田作為深圳首善之區(qū)，在提升社區(qū)公共服務上仍面臨著兩大問題：一是在規(guī)模數(shù)量上，社區(qū)公共服務配套（綠地、菜市場和文體設施等）不足；二是在空間分布上，各服務設施即使存在，也各自獨立分散布置，導致用地效率不高，市民使用不方便。土地資源過度消耗，也阻礙了其它城市公共設施的進一步發(fā)展。

現(xiàn)在，讓我們?yōu)楦Ｌ飬^(qū)，做一個“市政大廈”進駐演示。

首先，我們結(jié)合公共交通站點，以“十五分鐘生活圈”的空間單元重新規(guī)劃福田區(qū)。大致每3平方公里為一個 "五分鐘生活圈”，每個圈涵蓋福田區(qū)2-4個社區(qū)。然后，我們要保證每個 "五分鐘生活圈”內(nèi)部設一個“市政大廈”—生活圈內(nèi)部的公共服務核心。（為確保規(guī)劃切實可行，我們僅在福田區(qū)部分版圖中規(guī)劃出八個“十五分鐘生活圈”，確保每個圈內(nèi)都有實施市政大廈的用地條件。其它區(qū)域因缺乏用地資料，暫時空缺。）

我們更進一步，根據(jù)規(guī)劃準則和社區(qū)的功能需求，提出福田區(qū)擬建市政大廈的標準功能配置原型。

為更具體地說明問題，我們再選取一個地塊，根據(jù)其所處地理位置和社區(qū)特點，做一個“市政大廈”的概念設計。

我們選的場地位于福田市中心南部繁華地段，中心區(qū)中軸線東側(cè)，被高層商業(yè)辦公樓和住宅樓包圍。在這個已配備一整套城市級別、地標型公共文化設施的福田中心區(qū)，建設一棟“市政大廈”的指向很明確：政府不光興建高大尚的文化地標，還需提供社區(qū)級別的公共服務。而這同樣滿足建設“完整居住社區(qū)”的初衷：讓公共服務落實到生活社區(qū)層面，采用更貼近市民日常生活的功能配置、更細膩的做法、更均勻的分配方式。

我們設計了一個囊括多樣公共服務的“微型城市”：地面地下層有保留現(xiàn)狀大榕樹的城市花園、面向城市街道轉(zhuǎn)角開放的城市廣場，并提供市民休閑、餐飲的下沉廣場和公共停車庫；低層部分設有干濕市場、社區(qū)服務設施（老年活動中心、閱覽室、舞蹈室、自修中心、棋牌室、社區(qū)學校）、體育中心（游泳池、體育館、屋頂足球場和田徑跑道）；高層部分設置了創(chuàng)業(yè)辦公空間以及屋頂花園咖啡酒吧等場所。

這一“市政大廈”模式有極高的用地效率和提供公共服務的內(nèi)容和方式的靈活性，它可成為高密度街區(qū)里的一站式生活服務中心，一個充滿活力的社區(qū)客廳，一個福田市中心的新型標桿建筑。

五，“市政大廈”運營挑戰(zhàn)

然而，光修建大樓是不夠的。單純空間策略，并不能一勞永逸地保障社會公共服務。如何可持續(xù)運營，才是這一公共綜合體長久生存的重要碼。這也是“國營食堂”如今備受關(guān)注的原因。公眾會追問：容納多種公共服務的公共建筑，如何綜合多方利益并實現(xiàn)高效管理？社區(qū)公共服務，應由官方機構(gòu)主導建設運營，還是開放給民營？

1.政府多方協(xié)同管理 香港“市政大廈”運營經(jīng)驗

在管理上，現(xiàn)階段的香港“市政大廈”不再由過去的“市政局”統(tǒng)一管理，仍能給我們一些啟發(fā)。1999年市政局解散后，市政大廈的管理，按照功能分拆給所屬部門：食環(huán)署負責管理街市及熟食中心；康文署負責管理圖書館、體育館等活動空間；建筑物內(nèi)部的日常管理和維護，則由管理面積更大的部門承擔外包服務。

市政大廈擬選場地分析信息來源深圳市福田中心區(qū)定圖則、深圳市福田福華新村地區(qū)法定圖則、深圳市福由皇崗公園地區(qū)法定圖則、深圳市福田金三角地區(qū)法定圖則

除了這兩個主要部門之外，根據(jù)每座市政大廈內(nèi)部的功能，也可能涉及其他政府部門。比如，市政大廈的社區(qū)會堂由民政事務總署管理，公共停車場由運輸暑管理等等。在建筑物的管理上，如建筑保養(yǎng)維護，還會有建筑工務署的參與。這些公共事務，通過大廈內(nèi)各管理部門組成的管理委員會相互協(xié)調(diào)。換句話說，市政大廈是由政府各相關(guān)部門形成了一個“業(yè)主管理委員會”，共同協(xié)同管理。

參照香港“市政大廈”的協(xié)同管理思路，我們認為國內(nèi)也可以吸收這套創(chuàng)新管理模式。當多樣公共服務集中在一個地塊內(nèi)、一棟綜合樓里，各政府職能部門需克服各自為政的局面，而達到一種分工協(xié)作、綜合管理的模式。

回到我們在福田區(qū)擬建的“市政大廈”。第一個管理問題是：負責該樓建設和運營的政府牽頭部門是誰？我們認為，既然“市政大廈”落地點和服務輻射范圍為“十五分鐘生活圈”，那么最貼近社區(qū)層面、職能又最具綜合性的政府管理機構(gòu)，就是街道辦。

因此，我們建議以街道辦為“市政大廈”的牽頭單位，在建設階段與建工署合作；在管理運營方面，以街道辦統(tǒng)籌交運局（公共停車）、工商局和衛(wèi)生局（市場、餐飲）、文體局（文化體育設施）、民政局（便民設施）、住建局（居住功能）等各職能部門，形成“市政大廈管理委員會”；在“市政大廈”的日常維護修上，由建工署主導建筑保養(yǎng)，街道辦外包清潔和保安服務，交運局外包停車場管理服務。

2.民企建設運營—圣保羅“社區(qū)綜合體”經(jīng)驗

但是，我們也不得不正視：成熟的協(xié)同管理模式并沒有讓香港“市政大廈”永久性地應對社會變化。隨著私營房地產(chǎn)樓盤帶來大量壟斷性的連鎖超市、商場，市政大廈對新崛起的中產(chǎn)階級，失去了以往的巨大吸引力。同時，市政大廈面臨著兩種更新?lián)Q代模式的挑戰(zhàn)：

一方面，公共事業(yè)私有化引發(fā)市政大廈“士紳化”。在亞洲金融風暴和

SARS的打擊下，香港政府因財政危機，于2004年將部分公共事業(yè)出售予私人，包括市政大廈內(nèi)部的部分設施。房委會將部分轄下的街市、公共商場和停車場分拆，將之證券化，并成立“領匯房地產(chǎn)投資信托基金”（簡稱“領展”）。“領展”物業(yè)為求利潤不斷加租，承租能力較低的小商鋪被承租能力較高的商鋪（如華潤、麥當勞、美心等連鎖店）所取代。

另一方面，未被出售的部分，也因公共設施更新，而走向高端化、 "紳化，而造成經(jīng)營困境。香港行政長官在《2018年施政報告》擬推出“香港仔街市現(xiàn)代化計劃”，包括安裝空調(diào)系統(tǒng)、改善攤檔布局及數(shù)量配置、改善排水、消防、電力、通風等。計劃遭部分檔主反對，原因是，現(xiàn)代化完成后，檔位租金將由現(xiàn)在的7000港元左右提升至2萬港元以上，檔主盈利困難。

以上可見，傳統(tǒng)公營服務仰賴持續(xù)的政府資金投入，以及市民對街市的需求推動。一旦政府投入減少、市民需求降低，便面臨無法繼續(xù)經(jīng)營的困境。無論“私有化”還是“現(xiàn)代化”，最終都是以提高“資金投入”以維持街市運作，最終反有可能有違社區(qū)基層服務的初衷。

有沒有民營公共服務成功的例子？巴西圣保羅的SESC社區(qū)綜合體為“復合型公共建筑”的管理提供另一個思路。

巴西圣保羅的SESC機構(gòu)，因其一系列的社區(qū)綜合體集群聞名于世，麗娜·波·巴蒂（LinaBoBardi）、門德斯·達·洛查（PauloMendesdaRocha）等著名建筑師都曾參與過SESC綜合體的設計

SESC社區(qū)綜合體與香港“市政大廈”的復合功能類似（SESC沒有干濕市場），但起源和運營則完全不同。它的建設運營主體為“SESC（ServicoesSocialdoComercio），是一個私營機構(gòu)。該機構(gòu)于1946成立，是下屬巴西企業(yè)主聯(lián)盟的機構(gòu)，其目標是為該組織企業(yè)成員的員工及其家庭提供社會服務、提高生活質(zhì)量。

建設SESC社區(qū)綜合體的資金來源，由兩部分組成：一部分來自企業(yè)成員公司工資總額的 "另一部分是公共社會福利機構(gòu)的贊助。私有資本和公共資金共同支持SESC自主建設綜合體，既為企業(yè)成員的雇員提供免費社區(qū)服務，也為社區(qū)居民提供廉價的會員服務。同時，它引進了商業(yè)機構(gòu)，參與運營餐廳、咖啡館、劇場、牙醫(yī)診所等商業(yè)設施。

SESC社區(qū)綜合體24 deMaio，2017@Paulo Mendesda Rocha

在福田區(qū)擬建市政大廈的管理建議

SESC在其章程中寫道，“資本不能僅僅被視作利潤的載體，而是首先應該作為經(jīng)濟發(fā)展和提供集體福利的手段”。這一出于企業(yè)社會責任，又獲得政府助力的模式，為SESC社區(qū)綜合體的發(fā)展奠定了穩(wěn)固基礎。

綜上所述，面對 "五分鐘生活圈”和“完整社區(qū)”的公共服務訴求，在空間配置上，一種類似香港市政大廈的“高密度、復合型公共建筑”可能是有效的手段。

但更具挑戰(zhàn)的是體制管理問題：在“中國特色的社會主義道路”上，在“中國特色的現(xiàn)代化”進程中，誰為公共服務買單？什么是行之有效的運營和管理措施，以真正、恒久地保證公共利益？

注：2019年，朱濤工作室受深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局和深圳市蕾奧規(guī)劃設計咨詢股份有限公司的委托，針對香港市政大廈及其在福田區(qū)的適用性和實操策略所做的研究。本文部分內(nèi)容選自該項目2份研究報告成果：《香港市政大廈研究報告》和《市政大廈深圳落地可能性研究報告》。

研究主持：朱濤研究團隊：章競文、朱逸蕾、Karen，HoKaWing、何牧、池錦鵬

注釋：

政策背景：住建部近年來發(fā)布的一系列文件，體現(xiàn)了政府對城市居住社區(qū)建設的要求越來越精細化的趨勢。2018年的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB50180-2018）中已包含了相關(guān)指引，規(guī)定了“十五分鐘、十分鐘、五分鐘生活圈”應設的配套設施標準。2020年8月的《“完整居住社區(qū)”建設標準（試行）》，進一步細化公共配套設施的標準，提出每個5-10分鐘居住社區(qū)的具體建設內(nèi)容（包括設施的具體數(shù)量和面積，新增市政配套基礎設施和社區(qū)管理機制內(nèi)容）。2022年1月的《完整居住社區(qū)建設指南》和10月的《通知》，更加明確提出實施手段及行動計劃，要求“每個城市（區(qū)）選取3-5個社區(qū)開展完整居住社區(qū)試點”。《通知》鏈接：https：//www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-01/12/content_5667815.htm

參考文獻：

大眾媒體

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