論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題及對策

摘要：房地產(chǎn)作為關(guān)系國計民生的行業(yè)，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的強大支撐。隨著房地產(chǎn)政策環(huán)境的劇烈變化，如何能強化財務(wù)成本管控，提升經(jīng)營效率和盈利能力成為企業(yè)關(guān)注的焦點。文章闡述了財務(wù)成本的概念，梳理了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在的問題，最后從多個角度提出了完善對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)成本管理；經(jīng)營效率

在日益激烈的市場競爭中，加強財務(wù)成本管理是企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。然而，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理中還存在一系列的挑戰(zhàn)。比如成本管理機制不健全、成本管理手段單一、成本管理人員綜合素質(zhì)不足等。因此，基于這種背景開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題及對策的研究具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、財務(wù)成本管理概述

財務(wù)成本是企業(yè)財務(wù)管理中的一個重要概念，它涵蓋了企業(yè)在一定時期內(nèi)為籌集和使用資金而發(fā)生的各種費用。有研究認(rèn)為財務(wù)成本是指企業(yè)在生產(chǎn)運營活動中發(fā)生的，籌集資金發(fā)生的籌資費用以及其資金使用費用；資金使用過程中發(fā)生的資金使用的機會成本以及資金占用成本。財務(wù)成本管理是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容之一，主要目標(biāo)是通過優(yōu)化資金籌集和使用，降低財務(wù)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。也有研究認(rèn)為財務(wù)成本管理是運用專門的成本管理工具實施的核算管理、預(yù)算管理、審計監(jiān)督和結(jié)算總價管理等。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過開展財務(wù)成本計劃、預(yù)算與審計監(jiān)督等活動，讓房地產(chǎn)行業(yè)各項業(yè)務(wù)之間的聯(lián)系更加緊密，最終形成一個有機管理體系。一般而言，成本管理的內(nèi)容主要包括以下幾點。

第一，成本分類。企業(yè)在運營過程中會發(fā)生多種類型成本，比如直接材料、直接人工和制造費用等。企業(yè)存在多種方法對成本的類型實施分類比如固定成本、變動成本、半固定成本、延期變動成本等。同時，按照與決策的相關(guān)性，成本又可被分為決策相關(guān)成本和非相關(guān)成本等。總之，依據(jù)不同的類型，成本可以分為多樣化的類型。

第二，成本核算。成本核算是在各個項目消耗資源量的一種結(jié)算，它直接關(guān)乎成本項目信息的質(zhì)量，按照一定標(biāo)準(zhǔn)將直接成本直接歸入各個項目，將歸屬于各個項目的間接費用實施分配等，從而生成準(zhǔn)確的成本信息，為管理者的成本決策提供高質(zhì)量信息支持。

第三，成本控制。成本控制是財務(wù)成本管控的核心與關(guān)鍵，它要求企業(yè)堅持全面系統(tǒng)和剛性的原則梳理資金運用過程的每一個環(huán)節(jié)，并設(shè)置責(zé)任成本中心，將成本責(zé)任細(xì)化到每一個被考核單位，成本任務(wù)分配至每一個責(zé)任主體，通過指標(biāo)引導(dǎo)責(zé)任主體履職盡責(zé)，并在年度摸清責(zé)任主體的履職效果，實施與之匹配的激勵制度，督促有關(guān)主體切實將問題解決到位。

第四，成本分析與考核。成本和分析是指在成本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對成本的水平以及影響因素進(jìn)行分析，梳理成本管控中存在的異常環(huán)節(jié)和關(guān)鍵風(fēng)險點，并采取有力舉措將風(fēng)險控制在可控水平。成本考核是指堅持考核導(dǎo)向，在成本分析的基礎(chǔ)上對成本管理的情況進(jìn)行監(jiān)督與評價，并對結(jié)果實施分檔分類，實施考核，以起到獎優(yōu)罰劣的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理堅持的原則

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理堅持的原則主要體現(xiàn)在三個方面。一是全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)涉及投資決策、工程設(shè)計、工程施工、竣工結(jié)算等階段，需要管理者實施全流程的成本控制，而不能將成本管控局限在某一階段和環(huán)節(jié)。二是成本效益原則。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的最終目的是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的增加。如果企業(yè)耗費了大量人力、物力和財力控制成本，卻導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降，那么成本管理就得不償失、本末倒置。三是合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)必須在法律法規(guī)框架下實施成本管控，不可通過“擦邊球”行為來降低稅負(fù)，否則存在被稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的重要性主要體現(xiàn)在三個方面。一是提升項目經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項目對資金的需求量較大，建設(shè)周期較長，容易受到外部因素的干擾。因此，加強財務(wù)成本管理能立足項目實際，對各項目成本進(jìn)行精準(zhǔn)科學(xué)地測算、匯總與分析，及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)成本管理中存在的風(fēng)險點，并運用專門工具對不同階段成本管理工作執(zhí)行監(jiān)督，這能有效防范成本浪費情形，進(jìn)一步提升項目經(jīng)濟(jì)效益。二是能有效管控稅負(fù)成本。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)繁多，涉及稅種多種多樣，比如增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅等。如果從稅務(wù)管理的角度考慮成本管控，那么就能加強對稅務(wù)成本的事前規(guī)劃、事中控制和事后監(jiān)督與評價，將稅務(wù)管理從打“擦邊球”轉(zhuǎn)移到對稅務(wù)優(yōu)惠政策的解讀上來，這樣不僅提升了稅務(wù)活動的合規(guī)性，還切實將稅負(fù)成本控制在可承受水平內(nèi)。三是有助于房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。加強成本管理可以通過科學(xué)的績效考核機制對各責(zé)任主體的成本管理效果實施檢查與評估，并實施嚴(yán)格的獎懲措施，這能起到激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)，調(diào)動工作人員積極性的重要作用，推動市場競爭力的明顯增強。同時，加強成本管理要求房地產(chǎn)企業(yè)加強制度建設(shè)，不斷完善成本預(yù)測、成本分析、成本考核、成本控制等方面的制度細(xì)則，助力房地產(chǎn)企業(yè)建立現(xiàn)代化管理制度，這顯然能為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入強大動力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在的問題

（一）缺乏成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涉及土地取得、項目設(shè)計、工程招標(biāo)以及項目施工等過程。管理人員需要立足房地產(chǎn)開發(fā)各個階段從事前、事中和事后三個階段實施成本管理，然而部分企業(yè)缺乏成本管理的意識，僅僅關(guān)注對項目成本實施事后管控，忽略了對其他階段的成本管控。同時，管理者普遍認(rèn)為成本管理僅存在某個階段，僅由某一部門實施管理，與其他職能類部門關(guān)系不大，缺乏全員參與的意識，這很容易在某一環(huán)節(jié)造成資源的浪費。此外，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏濃厚的成本管理的濃厚氛圍。尤其是基層員工缺乏對成本管理的價值認(rèn)同，意識不到成本管理與自身工作的相關(guān)性，缺乏濃厚的成本管理氛圍。

（二）成本管理體系不完善

實際上，當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的成本管理體系。一是缺乏頂層設(shè)計和制度建設(shè)，較少針對財務(wù)成本管理中存在短板弱項，制定有關(guān)財務(wù)成本核算、成本核算流程、核算方法的具體細(xì)則，導(dǎo)致財務(wù)成本管理工作無章可循。二是企業(yè)內(nèi)部控制機制不健全。在原材料驗收、領(lǐng)用等環(huán)節(jié)缺乏合理的授權(quán)審批機制，存在冒領(lǐng)原材料的情況。同時，在成本管理工作中未能實現(xiàn)不相容崗位的分離，存在原材料采購兼職驗收的情況。三是成本預(yù)算管理存在不足。針對不同項目開展成本預(yù)算時，管理人員習(xí)慣在往期基礎(chǔ)上對數(shù)據(jù)進(jìn)行增減，對材料定額標(biāo)準(zhǔn)以及未來市場變化的考慮不足，降低了預(yù)算數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，為后期的成本預(yù)算調(diào)整埋下了伏筆。

（三）成本核算基礎(chǔ)薄弱

科學(xué)的成本核算方式能為企業(yè)提供全面準(zhǔn)確的成本信息，可為高質(zhì)量成本管控提供信息支持。然而諸多房地產(chǎn)項目的成本核算缺乏精準(zhǔn)度。一是面對大量的間接費用，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣采取傳統(tǒng)制造成本法分配項目產(chǎn)生的間接費用，即以機器工時和人工工時為分配標(biāo)準(zhǔn)，這種模式忽略了不同項目在資源消耗方面的差異，很難得出精確的核算結(jié)論。二是由于會計控制力度不足，部分財務(wù)核算人員未能嚴(yán)格依據(jù)會計政策和會計制度實施會計核算，存在賬務(wù)處理混亂，科目設(shè)置不當(dāng)?shù)那闆r，這直接導(dǎo)致所生成的財務(wù)報告信息質(zhì)量不高。

（四）資金成本較高

針對房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)主要采取向金融機構(gòu)借款的方式，以便在較短時間內(nèi)籌集到一定額度的資金。這種方式存在企業(yè)的信用評級以及抵押物等多方面的要求，提高了企業(yè)融資的資本成本，增加了到期償還本金和利息的壓力。同時，對應(yīng)收款項的管理效果較差。部分房產(chǎn)企業(yè)尚未完善應(yīng)收款項管理制度，大量款項的回收速度較慢，削弱了資金流動性，也進(jìn)一步提升了資金使用中的成本管理難度。

（五）成本管理信息化不足

房地產(chǎn)項目類型眾多，環(huán)節(jié)復(fù)雜，需要引入信息技術(shù)提升成本管理工作的效能。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理信息化建設(shè)較為滯后。一是信息孤島現(xiàn)象仍然存在。房地產(chǎn)企業(yè)總部、各分子公司以及項目部使用的成本信息系統(tǒng)存在一定的差異，無法直接實現(xiàn)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通。財務(wù)人員仍然需要進(jìn)行人工轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)口徑，然后重新導(dǎo)入到其他系統(tǒng)，大大降低了工作效率。二是系統(tǒng)安全管理存在漏洞。成本管理系統(tǒng)在設(shè)計之初過于關(guān)注功能性需求，忽略安全性需求，尤其是缺乏信息傳輸?shù)陌踩芸兀嬖跀?shù)據(jù)傳輸過程中遭到病毒入侵和攻擊的情況。同時，信息系統(tǒng)的安全管理制度不完善。尤其是數(shù)據(jù)備份和數(shù)據(jù)庫巡檢制度以及授權(quán)管理制度未能得到科學(xué)設(shè)計和嚴(yán)格遵循，導(dǎo)致系統(tǒng)安全管理水平較低。

（六）業(yè)財融合程度不足

在財務(wù)成本管理中加強業(yè)財融合，能大大降低溝通成本，提升溝通效率。然而房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在業(yè)財融合程度不足的問題。一是業(yè)財兩部門的工作出發(fā)點存在不同。在成本管理活動中，財務(wù)部門習(xí)慣從業(yè)務(wù)合規(guī)，成本節(jié)約的角度去干預(yù)業(yè)務(wù)活動；業(yè)務(wù)部門習(xí)慣從效率的角度推動業(yè)務(wù)進(jìn)行。這種差異不可避免地引發(fā)業(yè)財兩部門的矛盾。二是缺乏業(yè)財融合的溝通機制。當(dāng)業(yè)務(wù)部門在成本管理中發(fā)生矛盾時，房地產(chǎn)企業(yè)僅能事后介入進(jìn)行協(xié)調(diào)，無法制定專門的對接機制，在重大業(yè)務(wù)開展前的成本管理問題進(jìn)行溝通，并達(dá)成一致意見。業(yè)財融合內(nèi)涵如圖2所示。

（七）成本管理人員素質(zhì)不足

成本管理的素質(zhì)直接關(guān)乎財務(wù)成本管理的效能，然而諸多企業(yè)成本管理人員素質(zhì)不足。一是成本管理人員的責(zé)任意識不強，在工作中缺乏責(zé)任心，對成本管理中出現(xiàn)的各種問題，管理人員習(xí)慣相互推諉，嚴(yán)重影響工作效率。二是成本管理人員尚未掌握前沿理論，未能實際應(yīng)用先進(jìn)成本管理方法。成本管理人員缺乏對管理會計理論的理解，很難熟練掌握作業(yè)成本法的運行邏輯和應(yīng)用方法，致使房地產(chǎn)企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的制造成本法歸集匯總和分配間接費用。三是缺乏針對成本管理人員的長效培訓(xùn)機制。企業(yè)很少能立足成本管理人員存在的素質(zhì)短板設(shè)計系統(tǒng)化和個性化相結(jié)合的課程，導(dǎo)致成本管理人員的成長速度較為緩慢。

五、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的對策

（一）增強成本管理意識

一是房地產(chǎn)企業(yè)高級管理者要增強學(xué)習(xí)意識，學(xué)深悟透上級部門印發(fā)的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的制度文件，深入領(lǐng)會最前沿的財務(wù)成本管理理論，立足單位成本管理實際制定恰當(dāng)?shù)某杀竟芾響?zhàn)略。二是財務(wù)部門應(yīng)增強責(zé)任意識，切實肩負(fù)起成本管理的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，要根據(jù)成本管理戰(zhàn)略設(shè)計事前階段、事中階段和事后階段的成本管理方案。三是營造濃厚成本管理氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)要加強宣傳引導(dǎo)，通過多種途徑積極宣傳財務(wù)成本管理的內(nèi)涵、重要性和實施路徑，增強基層員工對成本管理的價值認(rèn)同，形成全員、全方位、全過程的成本管理理念，營造出“成本管理人人有責(zé)”的濃厚氛圍。

（二）完善成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多個角度出發(fā)完善成本管理體系。一是加強頂層設(shè)計，抓緊構(gòu)建有關(guān)成本組織、成本核算、成本預(yù)算、成本責(zé)任和成本考核制度的相關(guān)細(xì)則，確保項目財務(wù)成本管理工作能夠有章可循。二是完善內(nèi)控體系。在原材料領(lǐng)取方面實施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖跈?quán)審批機制。在原材料驗收環(huán)節(jié)，可以聯(lián)合材料使用部門、財務(wù)管理部門和財務(wù)部門實施聯(lián)合驗收，以確保原材料質(zhì)量滿足房地產(chǎn)項目生產(chǎn)經(jīng)營需要。三是完善成本預(yù)算制度。要提升成本預(yù)算編制的科學(xué)性，可考慮采取零基預(yù)算法編制預(yù)算，確保預(yù)算數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性；加強對預(yù)算執(zhí)行的管控，實時關(guān)注成本預(yù)算執(zhí)行情況，并及時介入預(yù)算偏差，協(xié)同糾偏。

（三）夯實成本核算基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要采取多樣化手段，不斷夯實成本核算基礎(chǔ)。一是引入更加科學(xué)的成本核算方法。房地產(chǎn)企業(yè)完全可以實施作業(yè)成本法，該方法以“項目消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源”為指導(dǎo)原則，能夠根據(jù)資源消耗量的不同歸集和分配資源，這種科學(xué)的核算方式提升了成本數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性。二是加強成本核算基礎(chǔ)控制。財務(wù)人員要牢固樹立責(zé)任意識，加強對會計政策和會計制度的貫徹落實，要根據(jù)具體業(yè)務(wù)的不同，設(shè)置正確的會計科目，規(guī)范實施賬務(wù)處理，不斷提升基礎(chǔ)會計工作的質(zhì)量，生成高質(zhì)量的成本信息報告。作業(yè)成本法運行邏輯如圖3所示。

（四）加強資金成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)尤其要關(guān)注資金籌集和使用中涉及的成本管理問題。一是要基于資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的角度進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多元化的融資渠道，除了債務(wù)融資方式外，還可引入股權(quán)融資等。在平衡籌資風(fēng)險和成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計合理的資本結(jié)構(gòu)水平，并在此基礎(chǔ)上選擇資本成本和收益相平衡的最佳比例。二是加強應(yīng)收款項的管理。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇營銷模式之前應(yīng)當(dāng)基于“5C”分析法，分別從資本、品質(zhì)、能力、抵押、環(huán)境等角度對客戶的信息水平實施評估從源頭上保證優(yōu)質(zhì)客戶。同時。要引入創(chuàng)新性的融資方式，比如將未到期的應(yīng)收款項實施保理，確保能獲得應(yīng)收款項資金流入的同時，也能將壞賬風(fēng)險控制在可控范圍。

（五）加強成本管理信息化

一是要提升系統(tǒng)的集成性。房地產(chǎn)企業(yè)必須提升整體信息系統(tǒng)的集成性，打通成本系統(tǒng)與營銷、財務(wù)、資金等系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的共享共用。成本管理人員能無須轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)得出成本信息，為后續(xù)的成本管理提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)支持。二是強化數(shù)據(jù)分析功能。在設(shè)計成本信息系統(tǒng)時要強化數(shù)據(jù)分析功能，確保能將具體業(yè)務(wù)工作中形成的數(shù)據(jù)實時有序連接，并篩選入庫，完成分析。三是完善系統(tǒng)安全機制。在數(shù)據(jù)傳輸過程中應(yīng)當(dāng)實施加密管控和防入侵監(jiān)測，并加強授權(quán)管控，確保關(guān)鍵操作崗位分離。同時，要加強人員安全操作意識，按照規(guī)則操縱信息系統(tǒng)，防止安全事故發(fā)生。

一是建立業(yè)財部門的定期溝通機制。要加強組織領(lǐng)導(dǎo)，成立專門的業(yè)財融合推進(jìn)小組。對于重大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以財務(wù)部門為主導(dǎo)，業(yè)務(wù)部門為配合將成本管控的職能充分滲透進(jìn)業(yè)務(wù)活動中。比如業(yè)務(wù)部門應(yīng)提供精準(zhǔn)度高的預(yù)算數(shù)據(jù)，財務(wù)部門要加強對業(yè)務(wù)預(yù)算執(zhí)行的管控與監(jiān)督等。二是將業(yè)財融合效果納入績效考核機制。考核小組要針對具體的成本控制項目，綜合考量財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門在其中發(fā)揮的作用和取得的效果，通過定性與定量相結(jié)合的方式進(jìn)行評價。對于在業(yè)財融合中表現(xiàn)優(yōu)秀的部門要實施獎勵；對表現(xiàn)較差的部門要通報批評，實施懲罰。這樣才能倒逼業(yè)務(wù)部門在成本管理中密切協(xié)作。

（六）提升成本管理人員素質(zhì)

一是要嚴(yán)格把控招聘的質(zhì)量關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)一定要立足成本管理崗位需求，明確崗位運行所需多元職能，比如成本核算、成本預(yù)算、成本分析、成本管控以及成本績效考核等。并根據(jù)崗位需求對管理人員實施嚴(yán)格考核，確保所招錄人員能迅速適應(yīng)崗位工作。二是建立成本管理人員的長效培訓(xùn)機制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)最前沿的成本管理理論，引入管理會計工具，設(shè)計集預(yù)算管理、成本管理、績效管理于一體的財務(wù)成本管理培訓(xùn)體系。同時，要根據(jù)成本管理人員存在的短板弱項，設(shè)計針對性的培訓(xùn)課程，并將培訓(xùn)效果記入個人成長檔案。三是要將成本管理人員接受培訓(xùn)的效果納入績效考核體系，全面設(shè)計考核指標(biāo)，并實施激勵機制，以倒逼成本管理人員自我學(xué)習(xí)，提升素質(zhì)。

六、結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大程度變化的背景下，進(jìn)行科學(xué)有效的財務(wù)成本管理既是提升經(jīng)營效益的重要手段，也是提高企業(yè)綜合競爭力，有效應(yīng)對外部挑戰(zhàn)的重要途徑。文章梳理了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在的問題，最后從完善成本管理體系、采取科學(xué)的成本核算方法、提升成本管理人員綜合素質(zhì)等角度提出了對策。

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（作者單位：中迪禾邦集團(tuán)有限公司）