房地產企業如何防控融資風險

通過優化資本結構、拓展多元化融資渠道及強化現金流管理等防控策略，房地產企業正在加速探索應對風險的實踐路徑。

經濟發展新常態下，中國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，房地產行業作為國民經濟支柱產業之一，其發展邏輯發生深刻變革。過去十年間，房地產企業通過高杠桿擴張實現規模躍升，但伴隨政策調控深化（如“三道紅線”政策出臺）及金融去杠桿推進，傳統融資模式難以為繼，企業融資風險加速暴露。2021年以來，多家頭部房企債務違約事件頻發，引發市場對行業系統性風險的擔憂。

在此背景下，研究房地產企業融資風險的形成機制與表現特征，不僅有助于揭示行業轉型期的深層次矛盾，也為政策制定與企業決策提供科學依據。

房企融資面臨多元化風險

經濟發展新常態下，房地產企業融資風險呈現多元化特征，主要包括政策風險、市場風險、財務風險與信用風險。政策風險源于政府對房地產市場的調控力度加大，如限購、限貸政策抑制購房需求，以及土地出讓規則的調整增加拿地成本，這些措施直接壓縮了企業的利潤空間。

市場風險則體現為供需關系失衡與價格波動，部分城市房產庫存高企，導致銷售回款周期延長，而房價下行壓力進一步削弱企業資產價值。

財務風險是融資風險的核心表現，房地產企業普遍資產負債率過高。中指研究院發布的《2025中國房地產上市公司研究報告》顯示，151家上市房企資產負債率均值、剔除預收賬款后的資產負債率均值、凈負債率均值分別為74.5%、71.8%、170.2%，較上年分別上升1.6%、3.4%、21.8%，短期償債壓力顯著。

信用風險則表現為金融機構對房企的信貸收縮，自2021年開始，房地產行業的債券融資逐年下降。據Wind數據統計，2021年至2024年，房地產行業發行的債券規模分別為7660.15億元、6484.38億元、6177.04億元、5324.63億元，分別同比下降3.68%、15.35%、4.74%、13.80%，企業再融資能力急劇弱化。

融資風險的成因可從外部政策環境與內部經營模式兩個層面分析。外部層面，經濟發展新常態下，政府對房地產市場的定位從“經濟增長引擎”轉向“民生保障領域”，調控政策呈現長效化、精細化特征。例如，“三道紅線”政策通過限制房企有息負債增速，倒逼其降杠桿，而房地產貸款集中度管理制度則從資金供給端約束銀行信貸投放。此外，金融去杠桿與影子銀行治理導致非標融資渠道收縮，進一步加劇企業融資壓力。

內部層面，房地產企業長期依賴“高負債、高周轉”模式，資本結構存在明顯缺陷。一方面，企業為追求規模擴張大量舉債，導致債務水平遠超安全警戒線；另一方面，融資渠道高度集中于銀行貸款與債券市場，股權融資占比較低，導致抗風險能力薄弱。

房企償債壓力凸顯、盈利能力下滑

房地產企業債務規模與償債能力的失衡是融資風險的核心表現。據中指研究院監測，2024年，房地產上市公司資產負債率、剔除預收賬款后的資產負債率均值、凈負債率均值分別為74.5%、71.8%、170.2%，較上年分別上升1.6%、3.4%、21.8%。2024年，房地產上市公司現金短債比均值為0.95，速動比率均值為0.48，短期償債壓力凸顯。

以某頭部房企為例，其2021年有息負債規模超8000億元，其中一年內到期債務占比達42%，而同期賬面貨幣資金僅覆蓋短期債務的63%，導致流動性危機爆發。債務規模膨脹的根源在于企業過度依賴債務融資推動規模擴張，而盈利增長未能匹配負債增速。根據中指研究院發布的《2024中國房地產上市公司TOP10研究報告》，2023年，滬深、內地在港上市房地產公司凈資產收益率均值分別減少4.8%和17.3%，降至-10.2%和-80.8%，盈利能力弱化進一步削弱償債基礎。

融資渠道單一化是房地產企業融資風險的另一重要表現。長期以來，銀行貸款與債券融資是房企融資總額的重要渠道，而股權融資、資產證券化等創新方式占比不足。融資渠道單一化的直接后果是企業抗風險能力薄弱，一旦銀行信貸政策收緊或債券市場波動，企業將面臨再融資渠道中斷的風險。例如，2021年某中型房企因境外美元債發行受阻，導致境內債券交叉違約，最終引發債務重組。

現金流斷裂是融資風險的最直接體現，其背后反映了房地產企業面臨的銷售回款不足和資金占用周期延長的雙重壓力。國家統計局數據顯示，2024年全年全國新建商品房銷售9.7億平方米，同比下降12.9%；新建商品房銷售額9.7萬億元，同比下降17.1%。以某出現債務風險的房企為例，其2021年合同銷售額同比下降38%，而同期經營性現金流凈額為-1381億元，表明銷售回款已無法覆蓋運營支出。

與此同時，房地產項目開發周期長、資金占用高的特征進一步加劇現金流壓力。從拿地到竣工交付，房企需持續投入資金支付工程款、稅費及利息，而預售資金監管政策趨嚴又限制了資金回籠效率。

企業如何降低融資風險

優化資本結構是降低融資風險的基礎路徑。企業需通過降低負債率、增加權益融資比重實現資本結構再平衡。具體而言，企業可采取以下措施：其一，控制新增債務規模，嚴格遵循“三道紅線”政策要求，將有息負債增速控制在合理范圍內；其二，加大股權融資力度，通過IPO、定增、引入戰略投資者等方式補充資本金，例如萬科2022年通過配股募集資金150億元，有效降低資產負債率；其三，推動債務重組與展期，對高成本、短期限債務進行置換，延長債務期限以匹配項目周期。

拓展多元化融資渠道是分散風險的關鍵舉措。企業可探索以下創新融資模式：其一，發展資產證券化，通過CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）、REITs（不動產投資信托基金）等工具盤活存量資產，例如華潤置地2022年發行全國首單碳中和CMBS，募集資金35億元；其二，深化供應鏈金融合作，利用應收賬款保理、商業票據等方式緩解上游供應商資金壓力，同時降低自身應付賬款規模；其三，參與政策性金融工具，如申請保障性租賃住房專項貸款、城市更新基金等低成本資金。

強化現金流管理是防范風險的核心環節。企業需從銷售回款、成本管控與資金調配三方面入手：其一，加速銷售回款，通過優化產品結構，例如增加剛需戶型占比，以及推出分期首付、首付貸等靈活付款政策，有效提升去化率，同時與按揭銀行合作，縮短放款周期；其二，嚴控成本支出，通過集中采購、標準化施工降低建安成本，并通過數字化管理提升運營效率，例如碧桂園通過“強基行動”將項目開發周期縮短20%；其三，優化資金調配，建立集團資金池統籌調度資金，優先保障高流動性項目開發，同時對低效資產進行剝離或合作開發。

經濟發展新常態下，房地產企業融資風險的形成是政策環境變化、市場周期波動與企業經營模式缺陷共同作用的結果。債務規模與償債能力失衡、融資渠道單一及現金流斷裂風險等問題相互交織，對行業穩健發展構成嚴峻挑戰。通過優化資本結構、拓展多元化融資渠道及強化現金流管理等防控策略，房地產企業正在加速探索應對風險的實踐路徑。