成都樓市緣何逆風雄起？

當一線城市的房地產(chǎn)市場光環(huán)退去，一些二線城市的房地產(chǎn)市場已受到資本的角逐。

如果說今年3月杭州土拍拍出最貴88029元/㎡的樓面地價，超越一線城市廣州、深圳屬于預料之中；那么成都樓面地價在半個月內(nèi)連破3萬+/㎡、4萬+/㎡，則顛覆了公眾過往的認知。

成都房地產(chǎn)市場，為什么會逆風崛起？

實際上，自2019年起，成都市（22個行政區(qū)，下同）的新房住宅成交面積已經(jīng)連續(xù)5年排名全國第一；二手住宅成交套數(shù)連續(xù)兩年超過22萬套，一手住宅和二手住宅成交總量已連續(xù)三年排名全國第一。

四川中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，僅今年前4月，成都一二手住宅已成交約12萬套。

在天量的住房成交和中央政策支持之下，成都樓市風頭正勁。

躺贏

金融城三期樓面地價

半年升1.4萬/㎡

成都闖進全國公眾的視野，始于今年3月的土拍。短短16天內(nèi)，成都最貴樓面地價連闖兩關，接連突破3萬+和4萬+大關。

3月11日，成都高新區(qū)桂溪街道銅牌村9組、10組地塊公開競拍，19家知名房企競價130余輪，最終由招商蛇口以溢價率70.43%競得，折合樓面地價31700元/㎡，這是成都樓面地價首次突破3萬+元/㎡。

在此之前，成都最貴的樓面地價是貝殼旗下貝好家于2024年9月溢價42%所摘的，成都錦江區(qū)金融城三期 H12 地塊，樓面地價為27300元/㎡。

3月27日，成都錦江區(qū)金融城三期H10地塊競拍，10余家知名房企競價213輪，最終由建發(fā)以溢價率106%，折合樓面地價41200元/㎡競得地塊。這意味著，同一地段，一路之隔的地塊，在半年之間，每平方米樓面地價陡升1.39萬元/㎡。以貝好家所摘地塊為39443.68㎡計算，相當于該地塊“躺著”半年就升值了近5.48億元。

在國內(nèi)多數(shù)城市土拍頻現(xiàn)不成交或延期拍賣，或以底價成交之下，成都土拍卻走出獨立行情。

據(jù)中指研究院（成都分院）統(tǒng)計，2025年截至4月22日，成都一共成交34宗涉宅地，總成交地價237.2億元。當中有15宗地均是溢價成交，發(fā)生在錦江區(qū)、高新區(qū)、成華區(qū)、郫都區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、溫江區(qū)等，當中溢價超20%的地塊有11宗。

上海易居研究院指出，今年前4月，全國25城住宅用地價創(chuàng)歷史新高，當中杭州、上海和成都為前4月土地市場最熱的三個城市，其中成都成交面積212萬㎡，平均溢價率26%。

成都土拍為何逆市雄起？在四川中原地產(chǎn)研究院院長吳江看來，成都今年樓面地價接連突破3萬+、4萬+，本質是城市價值重估，核心區(qū)土地稀缺性加劇所致。另一方面，近一年來產(chǎn)品內(nèi)卷，高端項目快速去化，開盤即清比比皆是，2024年成都總價千萬+豪宅項目成交近2000套，驗證成都高端產(chǎn)品市場承載力極強，開發(fā)商對于核心土地亦信心十足。

分化

新房價穩(wěn)微升

部分二手房價或回到2017年

在成都地價一再創(chuàng)新高之際，當?shù)匾皇中路績r格穩(wěn)中微升。

據(jù)四川中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，今年4月，成都一手住宅供應123.32萬㎡，供應環(huán)比上漲39%；認購108.82萬㎡，環(huán)比下滑16%、同比上漲5%，備案均價19493元/㎡，下降2%。當中核心城區(qū)備案均價26954元/㎡，維持穩(wěn)定；城市新區(qū)備案均價15090元/㎡，價格維穩(wěn)；縣區(qū)新城的均價為8262元/㎡，出現(xiàn)上漲5%。

4月份核心城區(qū)有7個項目集中開盤，整體供貨728套，認購695套，去化率高達95%，環(huán)比微漲2個百分點。當中小高層認購率占比達70%，出現(xiàn)量跌價升現(xiàn)象；別墅及高層住宅的成交則是量價齊跌。

中指院（成都分院）指出，截至今年4月末，成都新建商品住宅可售面積1714萬㎡，出清周期（按12個月計算）13.3個月，較3月基本持平，當中青羊、錦江、金牛、武侯、成華、天府新區(qū)去化周期在12個月之內(nèi)。

成都一手住宅供不應求，二手住宅掛牌量在5月初已達到26萬套，但售價暫未見上漲。在小紅書，可以看到不少賣家降價10%至15%賣房案例分享。一名成都網(wǎng)友表示，在2023年，她家房子在買家出價245萬元時沒賣，在今年降價了30萬元，以215萬元拋售了。

監(jiān)測貝殼找房的樓盤成交案例可見，即便是當前土拍大熱的成都金融城，其二手住宅亦未現(xiàn)漲價。以保利錦湖林語南區(qū)建面103㎡的四房為例，今年4月2日成交一套中層精裝單位成交總價為345萬元，去年5月21日的成交總價為350萬元，2020年9月7日的簡裝房成交總價為346萬元。

成都金融城豪宅標桿中海九號公館，成交單價較2022年和2023年的成交單價約回調了1萬元。以4室2廳建面189-190㎡的精裝單位成交為例，2023年12月29日至今年4月14日成交總價分別是960萬元、940萬元、898萬元、910萬元、950萬元、912萬元；2022年3月25日至2023年6月19日的三宗成交總價分別是1050萬元、1138萬元、1038萬元。可見距離2023年的峰值期成交總價仍回調約100萬元。

在金牛板塊，藍光花滿庭一期近一個月發(fā)生帶看912次，17套房成交。以建面77.52㎡兩房而言，今年4月的成交總價是103.8萬元，去年7月低樓層單位的成交總價是96.6萬元，2018年11月低樓層的成交總價109.8萬元（貝殼平臺未顯示2018年3月及以前的成交記錄）。由此推測，成都亦有部分板塊或樓盤的二手房價或回到了2017年以前。

火爆

前四月成都賣房12萬套

新房成交連續(xù)五年全國第一

在今年3月出現(xiàn)土拍連破記錄之前，成都樓市的驚人成交量已漸漸為全國公眾所知。

四川中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，成都市已成交一二手住宅約12萬套，當中一手住宅約3.6萬套，二手住宅達8.4萬套，月均2.1萬套的成交。

數(shù)據(jù)指出，2024年，成都新房供應面積1291萬㎡，成交面積同比降了超兩成，為1392萬㎡，但連續(xù)第五年摘得全國銷量第一名；成交均價19282元/㎡，同比2023年微降1.6%，價格在全國排名第14。從銷售均價（備案）看，錦江區(qū)2024年銷售均價全市第一（高新區(qū)、青羊區(qū)以29335元/㎡、27779元/㎡排名第二、第三），為全市唯一一個均價破3萬的區(qū)域，達到32780元/㎡，同比2023年的31051元/㎡漲價5.6%。錦江區(qū)2024年套均總價512.7萬元，同比2023年的539萬元下降4.9%；套均面積160.8㎡，同比2023年縮減約13㎡。

值得關注的是，2024年，成都豪宅門檻再提高，單價4萬+的新房成交占比翻倍，備案量達到1133套，主要集中在高新區(qū)、錦江區(qū)和天府新區(qū)。總價超1000萬元的新房達1061套，多集中在麓湖、金融城西和天府新中心西區(qū)，八成為大平層單位。

二手房方面，成都全年成交231376套，同比微增1萬+套；成交面積全國第一，達到2223萬㎡，為全國唯一一個成交體量超2200萬㎡的城市；二手成交均價14447元/㎡，在全國排名第19。其主力成交產(chǎn)品為建面100㎡以下，總價200萬元以內(nèi)，當中總價100萬元以下的產(chǎn)品達到86171套，總價100萬至150萬元的51248套。

過去三年間（2022年至2024年），成都二手住宅的套均總價及單價持續(xù)下滑，從2022年的套均總價163.2萬元，降至2024年的137.91萬元；單價均價從2022年的16809元/㎡，降至2024年的14447元/㎡。

或由于二手住宅的海量成交，成都的商品房規(guī)模從2022年起穩(wěn)占全國第一名，在這一年，成都新房成交14.3萬套，二手房成交15.14萬套，達29萬+套。此后到2023年，新房成交14.6萬套，二手房成交22萬套；2024年，新房成交量11.1萬套，二手房成交量23.1萬套，連續(xù)兩年高達36.74萬套、34.2萬套的成交量，讓成都樓市闖入全國視野。

觀察

成都樓市逆風雄起

樓市新政不息，城市營銷到位？

在全國房地產(chǎn)深度大調整之下，成都樓市為何會逆風翻盤，乃至雄起？

作為“天府之國”，成都悠閑的生活方式聞名全國，穿梭城市或郊里，在街頭或巷尾，喝茶、打麻將、曬太陽、掏耳朵等閑散現(xiàn)象并不鮮見。但在這些休閑生活背后，當?shù)卣畬鞘械募钫邉t頻出不息。

今年4月30日，成都住建局發(fā)布關于《成都市商品房買賣合同備案管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知，擬要求：資料齊全符合條件的合同備案、備案變更、備案注銷等業(yè)務，負責核驗工作的部門應當在1個工作日內(nèi)辦結。市住建局負責搭建全市統(tǒng)一的備案系統(tǒng)，運用互聯(lián)網(wǎng)平臺、移動服務端等多種服務方式，實現(xiàn)合同備案網(wǎng)上辦理、就近辦理、即時辦結等，快捷打通房產(chǎn)交易鏈條。

事實上，在此之前，成都新房的上市速度已經(jīng)領先全國，從拿地到開盤周期再縮短至3至4個月。以嘉禾星·嘉禾宸府（溫江）為例，該盤從拿地到過規(guī)，只花了6天時間。

在2024年，全國出臺樓市政策超780條，平均2.2條/天。而成都全年發(fā)布超15條新政，涉及戶籍，公積金，土地利用長效機制，全面放開住房限購、取消公證搖號選房，放寬首套房認定標準、支持提取公積金直付購房款，新購房取消限售、購房落戶新政等，成都的樓市政策寬松度已基本觸底。

對比其他城市，成都在促進房地產(chǎn)成交上可謂不遺余力。

今年2月8日，成都再出公積金新政，成為2025年農(nóng)歷年里，全國首個發(fā)布樓市新政的城市。

今年五一假期，成都樓市和當?shù)芈糜涡星橐粯樱崭盍艘徊髁俊Ｔ诔啥甲〗ň峙e辦的“安家成都·美好購房季”活動上，成都市一二手住宅成交量同比上升，五天成交2000多套房。

在吳江看來，成都樓市成交火爆背后，是成渝雙城經(jīng)濟圈作為中國經(jīng)濟增長第四極，其戰(zhàn)略定位推動成都從區(qū)域中心城市向國際門戶樞紐躍升，國家在電子信息、航空航天、生物醫(yī)藥等重點領域的產(chǎn)業(yè)布局使成都 2024 年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占比大幅提升，預計高附加值產(chǎn)業(yè)帶來年均超50萬高素質人口流入，形成強勁置業(yè)需求。

此外，成都近三年戶籍新增超 67萬人，且以高素質年輕人才為主，2024年末常住人口達 2147萬，僅次于重慶、上海、北京。而在城市營銷方面，通過“雪山下的公園城市”“新經(jīng)濟策源地”等差異化定位，與北京、上海形成錯位競爭，突出“經(jīng)濟發(fā)展與生活品質平衡”的獨特魅力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，作為中西部的經(jīng)濟中心，成都這幾年城市的發(fā)展、城市能級，以及各個重點企業(yè)的入駐，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力等都在提高。而其宏大城市規(guī)劃和規(guī)模，也帶動了商品房的建設。加上這幾年成都人才導入、人口增量規(guī)模非常大，房價仍然相對便宜，從而導致房企踴躍進駐，對樓市形成正向影響。