金融支持海南農村集體經營性建設用地使用權的實踐探索與建議

關鍵詞：農村集體經營性建設用地；使用權；抵押貸款

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2025.05.007

中圖分類號：F830.33 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2025）05-0078-10

國家從戰略部署、法律完善、政策調整三個方面持續推動農村集體經營性土地改革，試點地區相繼出臺農村集體經營性建設用地入市法規及政策，疏通確權流轉脈絡，形成農村集體經營性建設用地抵押貸款發展空間，為盤活農村土地資產做出重要部署。

一、農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款概述

隨著城市化發展不斷深入，農村集體經營性建設用地價值日益凸顯，鄉鎮企業高速發展，信貸需求隨之增加。海南自貿港建設過程中，鄉鎮企業的培育和外部企業的引人，通過抵押貸款對生產經營資金的注入需求大幅增加。

（一）農村集體經營性建設用地使用權概念

1.農村集體建設用地使用權定義

一是農村集體土地方面。我國土地城鄉二元結構，將土地分為農村集體土地和國有建設用地。農村集體土地是指農村集體經濟組織具有所有權的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條、第九條規定，農村及城市郊區的土地、宅基地等土地，屬于農民集體所有，但法律規定屬于國家所有的除外。二是農村集體經營性建設用地方面。農村集體經營性建設用地是指符合土地規劃的農村集體土地，用于工業、商業等經營性用途，已取得確權登記，具有生產經營性質的農村土地。《中華人民共和國民法典》第三百六十一條，對于農村集體建設用地的部分，遵照土地管理法的相關規定執行。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的條件有四：符合總體規劃、城鄉規劃要求;政府有關部門已將農村集體土地的用途予以確定;已確權登記的農村集體經營性建設用地;取得農村集體三分之二以上的成員或村民代表同意。從法律層面，明確規定了農村集體經營性建設用地的權屬、程序要件、交易形式。本文認為，當前的學術研究及政策導向，將宅基地納入農村集體經營性建設用地范圍還有待進一步細分。農村集體經營性建設用地是主要在土地上產生經營行為的建設用地，但農村宅基地為農民居住使用的土地，不具有經營性質，其中的立法考量及政策規定應當單獨制定。因此，本文主要研究方向為集體經營性建設用地的抵押貸款。

2.農村集體經營性建設用地使用權

設立在農村集體經營性建設用地上的土地使用權是指農村集體組織或村委會，行使占用、使用、收益、處分農村集體經營性建設用地使用權的權利。農村集體組織是農村集體經營性建設用地的所有權人，具備完整的土地權利，而出讓農村集體經營性建設用地使用權有年限限制。使用年限到期后，如續期則繼續使用，如不續期或者閑置，農村集體有權收回土地。農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村集體建設用地，在滿足相關規劃等條件下可用于工商旅服務等用途，比較典型的如鄉鎮企業用地等。農村集體建設用地使用權分為四類：宅基地類集體建設用地使用權、鄉鎮企業集體建設用地使用權、公共設施建設用地使用權、公益事業建設用地使用權。《海南省集體經營性建設用地人市試點辦法（修訂）》第二條第二款，明確了海南的農村集體經營性建設用地，是指國土規劃確定為工礦、倉儲、商業服務業、居住用地（保障性租賃住房）等具有經營性用途的存量集體建設用地。也就是說，海南省政府明確在存量集體建設用地中，已取得依法登記且符合用途條件的集體建設用地，可予以入市。已取得合法登記，且登記用途符合要求的地塊人市，可取得建設用地抵押貸款。

3.農村集體經營性建設用地使用權的流轉

農村集體經營性建設用地使用權的流轉是指在合法合規前提下，以出讓、抵押、租賃、入股的形式，處理農村集體經營性建設用地使用權的行為。農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款即土地流轉的形式之一。農村集體經營性建設用地“人市”，從嚴格法律意義上說，要規范為土地使用權的流轉，而不是土地所有權的流轉。農村集體建設用地使用權流轉根據轉入主體性質不同，可以分為本集體經濟組織流轉、集體經濟組織之間流轉、向城市流轉。集體經濟組織流轉是指農村集體經營性建設用地使用權在本集體經濟組織主體之間的出讓、抵押、租賃、人股形式的轉移。集體經濟組織之間流轉是將土地使用權轉讓給其他集體經濟組織主體。向城市流轉是指將集體經營性建設用地使用權向城市主體轉移。按照土地兩權分離的原則劃分，可以分為首次流轉和二次流轉。首次流轉是指權利主體依法將農村集體經營性建設用地入市后，將使用權首次轉移給第三人的過程，也就是土地的所有權和使用權的首次分離。二次流轉是指權利主體依法取得農村集體經營性建設用地使用權后，土地使用權再次發生流轉的行為。農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款通常發生在二次流轉的環節。

現行法律嚴格限制集體建設用地使用權的流轉，具體表現形式有五種。一是轉讓，土地的權利主體依法將農村集體經營性建設用地使用權以收取轉讓金為前提，轉移土地使用權主體的行為。二是抵押，權利主體依法將農村集體經營性建設用地使用權抵押給抵押權人，如發生到期不能償還欠款的行為，抵押權人實現抵押權的行為。三是租賃，不轉讓農村集體經營性建設用地的使用權，僅僅是在雙方契約約定的期間內，以支付租金的形式占用使用收益的土地使用權的權利。四是作價出資，使用農村集體經營性建設用地使用權用于抵消部分貨幣出資義務，從而使農村集體經營性建設用地使用權主體變化的行為。

（二）農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的現狀

1.國家機關層面政策支持

一是前期試點工作。通過優化金融服務體系，推廣和深化金融服務，降低服務門檻，使更多民眾享受到便捷、高效的金融服務。首次提出允許農村集體經營性建設用地入市是在2013年，2014年12月提出選取30個左右地區開展試點改革，2015年2月試點地區增至33個。通過開展北京市大興區等33個試點工作，形成了一系列可復制推廣的階段性成果。2018年3月，集體經營性建設用地入市地塊812宗，面積1.6萬畝，總價款約183億元①。二是確權登記推行。2018年5月三部委出臺《關于開展農村集體經濟組織登記賦碼工作的通知》，明確賦碼登記相關工作，確定農村土地產權。明確產權主體是產權交易的必要條件。三是確定法人身份。2021年1月，《中華人民共和國民法典》明確了農村集體經濟組織的特別法人的身份。由于農村集體經濟組織為集體成員組成，在行使成員權時，通常需形成集體決議后，通過組織實行。《中華人民共和國民法典》將農村集體經濟組織確定為法人，為后續行使法人權利與義務奠定了基礎。四是賬戶公開監督。2021年12月，財政部、農業農村部印發《農村集體經濟組織財務制度》的通知第三十三條要求農村集體經濟組織與村委會兩個組織賬戶資金分設管理，分設會計套賬和銀行賬戶，公開農村集體經濟組織財務信息，接受成員監督。《農村集體經濟組織財務制度》將村委會和農村集體經濟組織政經分離，農村集體經濟組織為特別法人的財務管理制度。五是明確產權制度。2024年6月，《中華人民共和國農村集體經濟組織法》確定農村集體經濟組織產權權屬、權能、流轉等相關要素及具體方式。農村集體經營性建設用地入市條件不斷完善，相關法律關系逐步明確，為激活農村集體經營性建設用地經濟價值做出重要部署。試點工作啟動以來，全國各試點地區合計完成農村集體經營性建設用地入市719宗，宗地面積達13138.76畝，成交金額達185.2億元，繳納增值收益調節金達22.98億元。其中，工業385宗，占比 53.55% ；商業276宗，占比 38.39% ；保障性租賃住房用地5宗，其他用地53宗，合計占比 8.06% 。

2.海南政府層面政策支持

2019年12月，《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》明確規定海南農村集體以出讓、出租、作價出資（入股）等方式，交易農村集體經營性建設用地使用權。2023年4月，《海南自由貿易港土地管理條例》第六十三條明確了海南經營性土地建設用地使用權的人市方式。2024年2月，《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法（修訂）》明確入市不得用于商品住宅開發，且將試點范圍縮小至文昌市。海南省政府經過兩輪修訂，在海南省集體經營性建設用地人市方面做出積極嘗試，為海南省集體經營性建設用地使用權抵押貸款做好上市準備。

（三）試點地區推行情況

1.義烏模式

2016年9月，全國開展農村土地制度改革試點，揭開義烏農村土地改革的序幕。義烏通過土地公開掛牌，成交價格村民均攤的模式，切實推進共同富裕。2023年，中央提出鄉村振興和農村產業融合發展，農村集體經營性建設用地改革工作加快推進。隨后，義烏市率先開展農村集體經營性建設用地土地改革，出臺六項政策支持土改并取得積極成效。通過編制《義烏市4 1+x+y^? ”村莊布局規劃》，規范產業規劃布局，使農村土地資產得以盤活，帶動農村周邊經濟發展，最終反哺農村集體成員。土改試點的成功，使得農村的集體經營性建設用地得以盤活，鄉村振興產業進入農村，同時也使土地獲得了增值的空間。2023年12月4日，義烏市大陳鎮馬畈村24.447畝的集體經營性建設用地以2600萬的價格成功出讓，土地溢價率達到 30% ，地塊用途為零售商業用地，使土地的價值大幅提升。通過兩輪試點，義烏累計促成集體經營性建設用地入市57宗，盤活土地資源395.5畝，總成交額4.17億元，為村集體直接貢獻了2.09億元的收益②。

2.河北寧晉縣、威縣模式

2023年3月，寧晉縣、威縣被列入農村集體經營性建設用地入市試點市縣。其中，威縣出臺新“ 1+6^; 配套制度體系，即1個試點管理《辦法》和5個暫行規定，解決農村集體經營性建設用地出讓過程中的難題。坐落于寧晉縣蘇家莊鎮趙羊盃村的科信博公司，20多年前以租賃的方式使用地塊，2024年6月該公司以544.74萬元價格競標獲得地塊的土地使用權，權利類型是集體建設用地使用權，用途是工業用地，使用期限50年①。通過將農村集體經營性建設用地入市交易，使進入該地經營的企業獲得了土地使用權證，不僅保障了企業在當地發展的信心，也使得銀行準入該地塊的抵押貸款有證可依。

3.株洲天元區模式

2024年8月，株洲天元區首宗農村集體經營性建設用地成功人市，標志株洲在深化農村集體經營性建設用地的改革試點中，邁出了實質性的一步。本次地塊通過掛牌方式出讓，面積5314.49平方米（7.972畝），成交價297.08萬元，土地用途為商服用地，出讓年限為40年，用于建設集農業技術培訓、接待、團建、鄉村旅游于一體的綜合中心②。株洲天元區的試點入市，打通農村集體經營性建設用地的人市的渠道，使當地農村土地資產盤活有章可循。

二、農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款面臨的問題

隨著農村經濟的蓬勃發展和城鄉一體化進程的加速推進，農村集體經濟組織、農民合作社及家庭農場等新型農業經營主體對資金的需求日益增長。農村集體建設用地使用權抵押貸款作為一種創新的融資方式，逐漸成為緩解農村資金短缺問題的重要途徑。雖然國家法律、政府政策等重要制度對農村集體經營性建設用地入市流轉做了諸多探索和嘗試，也在一定程度上取得積極的進展，但始終未撼動農村土地交易市場，引流銀行金融機構資金進人農村，正向激發農村土地價值仍然遠遠不如預期。

（一）農村集體經營性建設用地抵押貸款的供需失衡

1.銀行參與意愿不強

近年，國家高度重視農村集體建設用地使用權抵押貸款工作，相繼出臺一系列政策文件，為農村集體建設用地使用權抵押貸款的規范發展提供了有力的制度保障，政策支持力度不斷加大，但金融機構仍然持謹慎態度。一是銀行在風控與成本前望而卻步。尤其是大型商業銀行，由于風險控制和業務成本等因素的考慮，參與意愿較低。相比之下，部分農村商業銀行在地方政府的推動下，開始涉足該領域，但整體而言，參與銀行數量有限，貸款規模相對較小。二是在貸款產品中，對農村集體經營性建設用地貸款的準入和抵押估值準入門檻較高，業務發展緩慢。三是銀行獲得農村集體建設用地相關信息的渠道較少，信息掌握不明晰，對政策導向和走勢判斷不明朗，造成風險評估高于實際情況。

2.農村經營主體貸款需求旺盛

農村土地流轉過程中的金融支持需求者包括普通農戶、專業大戶、農村合作社和農業企業等經營主體。普通農戶以個體戶、家庭經營為主。隨著農村經濟快速發展和新型農業經營主體不斷涌現，對資金的需求日益迫切。中小型鄉鎮企業是集體經營性建設用地使用權抵押貸

款的主要需求者，農村集體建設用地使用權抵押貸款作為一種創新的融資方式，以其獨特的優勢吸引了眾多農村經營主體的關注。

（二）金融機構風險偏高

1.地價估值風險

一是地價被低估。我國農村集體建設用地基準地價體系不完善，政策法規和底價標準依據缺失，導致在評估集體經營性建設用地使用權價值時容易出現低估現象。這種低估不僅損害了農民抵押融資的財產權益，也制約了農村集體土地市場的健康發展。為了使土地估值更加符合實際，相關政府更是出臺了限制性條款，要求評估標準與時間和距離相近的國有土地價格作為參照標準，能夠在一定范圍內對地塊價格起到影響，但隨距離增加，價格的輻射作用也隨之遞減。二是缺乏土地估值標準。市場上對于農村集體經營性建設用地的地價評估與實際同一區位的國有建設用地地價的偏離度較大，在辦理抵押貸款業務時，通常難以評估出符合實際水平的地價。農村集體經營性建設用地入市，但其價格卻無法融入市場，定價模糊，甚至被嚴重低估，造成買賣雙方交易顧慮，是銀行參與意愿較低的重要因素之一。

2.抵押變現風險

一是與國有建設用地相比，農村集體建設用地的市場流動性較差，交易量小，交易信息不透明。這導致在處置抵押物時，金融機構可能難以找到合適的買家，從而影響貸款的及時回收。二是相關法律法規尚不完善，存在諸多限制，這些限制增加了抵押物變現的難度和成本。三是農村集體經營性建設用地的用途受到嚴格限制，通常只能用于工業和商業等特定領域。這導致在處置抵押物時，金融機構將面臨土地用途變更的難題和成本。

（三）人市與征收協同存在障礙

1.土地征收與農村集體經營性建設用地人市邊界不清

隨著城市化進程的加速，土地資源的優化配置成為經濟社會發展的重要因素。在我國，土地征收作為城市擴張的主要手段，長期占據主導地位。然而，農村集體經營性建設用地入市的推進，為城市建設用地供應提供了非征收的新途徑，兩者之間的分界問題逐漸凸顯。可人市的集體土地，主要包括存量的經營性建設用地以及具備調整用途價值的其他集體土地。值得注意的是，當前城市建設用地幾乎完全為國有土地，新增城市建設用地往往通過征收集體土地并國有化的方式實現，這一過程中，土地使用權出讓與土地征收的界限并不清晰。法律框架不完善不僅增加了政策執行的難度，也影響了土地市場的穩定性與可預期性。

2.政府與農村集體經濟組織及其成員的收益分配難以平衡

在集體經營性建設用地人市與土地征收“雙軌制”土地供應模式下，政府與農村集體經濟組織及其成員的利益分配難度較大。集體經營性建設用地入市逐漸成為土地市場的新常態，打破了傳統“單軌制”下的利益分配格局。然而，這一變革也帶來了政府與農村集體經濟組織及其成員之間收益分配的新問題。第一，國家通過土地征收的方式將集體土地轉變為國有土地，通過補償金的形式給予農民集體買斷補償，而集體經營性建設用地人市則是將集體土地所有權人直接作為產權人，對土地使用權進行處分，能夠持續獲取土地增值收益。在國家與集體兩種出讓主體并存的情況下，開發商將傾向于與農村集體經濟組織開展土地交易，以降低交易成本。第二，由于農村集體建設用地的所有權主體雖然明確為集體，但實際上行使農村集體經營性建設用地的主體除了集體經濟組織，還存在村委會、村民小組、集體組織成員及各類企業等多個主體，導致收益分配混亂，而不同地區村規民約不同，農村集體經濟組織成員資格的認定標準不一。在收益分配上，基本法律對土地流轉收益分配的規定不完善，不同集體根據實際情況制定分配方案，差異顯著。同時，土地管理部門對收益使用的后續監管不足，存在集體財產被私自挪用的情況，政府和農村集體經濟組織之間的收益分配難以平衡的情況明顯。

（四）出讓農村集體經營性建設用地標準不一

1.出讓農村集體經營性建設用地的性質不同

農村集體經營性建設用地在出讓前性質清晰，但各試點地區在土地出讓后，予以界定的土地性質區別較大，如零售商業用地、集體建設用地使用權等，對于農村集體經營性建設用地在出讓后的土地性質，沒有形成統一規范。

2.出讓農村集體經營性建設用地增值收益調節金收取比例不同

2016年財政部、自然資源部聯合印發《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》，調節金按照出讓收益 20%～50% 征收。國家對農村集體經營性建設用地增值收益調節基金收取比例區間較大，各試點地區的規定不相同。《晉江市人民政府關于印發晉江市農村集體經營性建設用地入市實施辦法的通知》規定，土地增值收益分為商業用地與工業用地、保障性租賃住房用地和其他類型用地兩個種類，商業用地征收比例為 55% ，工業用地、保障性租賃住房用地和其他類型用地征收比例為 30%① 。寧晉縣、威縣農村集體經營性建設用地使用權土地增值收益調節金的計提比例分為工業 15% 和商業 。

三、政策建議

土地入市、政府政策、銀行支持三者在農村集體經營性建設用地資產盤活環環相扣，缺一不可。農村集體經營性建設用地能夠合法人市，是銀行提供抵押貸款的前提條件，也是銀行土地辦理抵押以及后續增值空間的基礎。

（一）構建農村集體經營性建設用地抵押貸款服務體系

1.土地確權數據運用到貸款領域

農村集體經營性建設用地抵押貸款的基礎是土地信息登記，目前各級農業農村部門經過農村土地確權后，已形成了土地信息數據庫，但該數據并未用于農村集體經營性建設用地貸款抵押登記，也并未與銀行抵押貸款數據共享，雖然有效保護了土地主體的隱私，但市場土地買賣仍然會因為信息不夠明確而產生誤判。一是農村集體經營性建設用地主體確權工作成果運用。海南省政府印發了《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法（修訂）》，第二條明確需完成賦碼登記的存量土地，才能夠入市交易。2022年6月，海南省完成宅基地“房地一體\"地籍調查146.67萬宗，完成率 100% ，其中符合登記發證條件的有96.3萬宗，全部完成登簿繕證①海南省政府主要在農村宅基地確權方面有相應數據公布，但就農村集體經營性建設用地確權方面未找到公開數據。本文認為，農村集體經營性建設用地的主體確權是土地入市的基礎條件，同時也是數據庫建立底層信息。二是在確保數據安全的基礎上，打通土地數據庫共享信息渠道。在農村集體經營性建設用地所有權人授權查詢的前提下，銀行能夠獲取完整土地確權情況、歷史交易、抵押信息，從而對土地的估值、風險進行綜合判斷，進而開展抵押貸款工作。

2.主體中介引入，化解供需方矛盾

之所以會存在農村集體經營性建設用地抵押貸款需求旺盛，但銀行匹配產品的程度較低的情況，根本的原因是風險邊界不清晰，職能部門職權范圍交叉，銀行出于風險考量，未能形成規模化的發展效應。通過農村產權交易中心，建立供需雙方信息互通的渠道，完整土地供應鏈條。一是完善農村產權交易中心土地供應交易的職能，為農村集體經營性建設用地入市提供交易平臺。供需雙方可通過平臺掛網項目開展交易，在土地完成交易后，頒發農村集體產權交易鑒證書。二是增加擔保中介，建立風險緩釋機制。農村集體經營性建設用地抵押貸款過程中，增加擔保公司增信機制，降低銀行貸款損失風險。

3.信息化改造，抵押與貸款全流程銜接

抵押登記主體為不動產登記中心，發放貸款主體為銀行機構，雙方處于兩套完全獨立的管理體系。一是貸款信息與土地交易信息互聯，前置授信流程，買地即放款。在農村集體經營性建設用地買賣過程中，前置貸款流程，為了簡化交易流程，從系統程序上打通抵押登記與貸款的信息流，在交易主體開展買賣交易的前期，引人銀行授信，依據授信額度，在土地使用權交易的同時，發放銀行貸款。不動產登記中心與銀行系統對接，申請人將辦理抵押貸款的相關材料提交至系統，銀行根據抵押辦理情況放款。二是個人或公司經營貸款中，增加農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款。權利主體在經營過程中，依據融資需求開展抵押貸款，提高融資額度。

（二）明確征收土地條件，切實縮小征地范圍

1.試點農村集體經營性建設用地入市，在施行過程中完善配套條件

城鄉土地二元制是我國長期以來歷史遺留問題，當前仍有很多難點問題需要逐個解決，下位法需在上位法的框架內執行，因此需上位法先行完善農村土地經營性建設用地的各項法律條件。從主體合法化、交易對象合法化、交易范圍合法化、交易程序合法化等方面著手，使農村集體經營性建設用地入市合法化，也是抵押貸款的前提條件。

2.逐步縮小征地范圍，減少土地征收矛盾

一是效用上劃分范圍。法律層面清晰界定\"公共利益”的性質的范圍，嚴格界定公益性和經營性用地，通過采用\"公共利益”來縮小征地范圍，非公益性的建設用地需通過集體決策的方式人市交易，涉及公共利益的建設用地采用征地方式獲得產權。目前我國還未就土地征收方面的“公共利益”出臺明確規定，本文認為，所謂“公共利益”是指能夠對不特定主體產生效用價值。就土地征收而言，公共利益的項目應涉及不特定主體，而不是針對部分人員或特定人員能夠產生效用價值。二是劃定征地宗數和面積。經過農村集體經營性建設用地確權后，明確轄內地塊宗數和面積，劃分固定增收比例范圍，進行雙向條件限制。征地的宗數不得超過全市存量農村集體經營性建設用地宗數的 30% ，同時增地的面積不得超過全市存量農村集體經營性建設用地總面積的 30% 。三是在政府年度考核中，設定減少征地宗數或面積的指標，每年征地的宗數或面積不得超過上年征地的宗數和面積。

（三）政府政策激勵施行，提高交易雙方的投入積極性

1.農村集體經營性建設用地使用權貸款貼息

對于新人市的貸款產品，供應方和需求方都處于較為謹慎的狀態，需要政府的引導和支持。貸款貼息是近年來政府支持產業布局方面較為成熟的做法，能夠快速吸引需求者使用產品的重要途徑。建議針對使用農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的企業或個人，予以階梯式貼息，引導主體積極使用貸款，降低貸款成本。

2.農村集體經營性建設用地使用權稅收優惠

海南自貿港建設過程中，實施了企業所得稅、個人所得稅、關稅等方面的優惠政策，旨在鼓勵和引流國內高精尖的企業集群到海南建設。農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的推行，可以通過使用抵押貸款作為稅收優惠政策的前提條件，帶動市場主體投人資金參與農村集體經營性建設用地的建設中。通過稅收利好的優惠政策的施行，打通農村集體經營性建設用地入市“最后一公里”，喚醒沉睡的農村資產。

3.農村集體經營性建設用地使用權企業獎勵

對于獲得農村集體經營性建設用地使用權并支用抵押貸款獲得銀行支持的企業，政府根據企業貸款規模予以定額獎勵。如貸款金額50萬元以下，獎勵3萬元;貸款金額50 萬 ～100 萬元，獎勵5萬元；貸款金額100萬 ～1000 萬元，獎勵10萬元；貸款金額1000萬元以上，獎勵20萬元。通過階梯式的定額獎勵開展宣傳，讓需求者切實獲得利好，同時通過貸款放大農村資產價值，形成經濟效益。

（四）政策引導人場，提升銀行參與意愿

1.金融機構準入，拿地即獲授信

政府主管部門強化與銀行的貸款產品聯動工作，在開展農村集體經營性建設用地入市交易工作，銀行同步介入貸款流程，確保及時發放農村集體經營性建設用地抵押貸款產品。在土地掛牌前由銀行確認地塊情況，初步評估地塊價值，意向拿地企業或個人向銀行提出“預授信\"申請，取得土地后“預轉正”，快速完成對企業的正式授信。

2.銀行獎補支持，政策予以傾斜

銀行作為農村集體經營性建設用地貸款的發放主體，在政策和利益的雙重驅動，確保風險可控及抵押物合理變現的前提下，人場積極性將大幅提升。目前銀行業中僅有建設銀行、農業銀行、重慶三峽銀行等銀行提供農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款產品，其他銀行暫未出臺相關政策予以支持。因此，建議提供農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款產品入場的相應獎補政策，創造銀行入市的積極性及相關動力。

3.打通溝通機制，激活土地價值

農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款是土地入市與土地價值變現的重要橋梁，政府近年來出臺多項政策，對農村集體經營性建設用地價值盤活做出了重大戰略布局，但在此過程中，銀行參與度不高。因此，在整個政策布局和實施過程中，需要建立政府與銀行溝通機制，互通各方對產品的需求和風險點，多維度考慮政策與產品實行的市場契合度，最終達到激活土地價值的目的。

4.設立風險基金，風險緩釋支撐

在農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款中，銀行風險點主要在于土地價值的變現。從市場發展的規律來看，城市國有土地使用權的價值呈震蕩上升趨勢，但農村集體經營性建設用地價值不僅要考慮區位和地上建筑的價值，更重要的是需要考量經營價值情況。銀行在對農村集體經營性建設用地價值評估及價值變現的風險評估能力不足，因此，政府應設定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款風險基金，為銀行抵押物變現做好風險隔離，減少銀行后顧之憂，方能夠增加銀行入場積極性。■

（責任編輯：張恩娟）

參考文獻：

[1]汪洋“三塊地\"改革背景下集體建設用地使用權的再體系化[J].云南社會科學，2022（3）：137-149.

[2]刁其懷.集體經營性建設用地入市問題與對策研究——以全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區成

都為例[J].農村經濟，2020（3）：41-46.

[3]劉蓓.集體建設用地使用權流轉中公私權配置的失衡與平衡[J].貴州警官職業學院學報，2019，31

（5）：3-13.

[4]劉亦文.金融可得性對城鎮居民家庭金融資產配置的影響研究[J].海南金融，2024（11）：3-16.

[5]高巍.集體經營性建設用地使用權抵押貸款機制研究[D].鄭州：鄭州大學，2017.