醞釀5年《住房租賃條例》 劍指租房亂象

7月21日，備受矚目的《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式發布，將于9月15日起施行。

這部醞釀5年的法規，不僅在規范市場行為、保障各方權益、盤活存量資源、培育經營主體等方面構建了清晰的制度框架，更是直指住房租賃市場長期存在的安全隱患、權益糾紛與經營亂象。

無論是租客遭遇的安全隱患、押金糾紛，還是房東面臨的房屋損壞、租金拖欠困境，這些困擾租房交易雙方的痛點，將隨著《條例》的實施迎來系統性治理方案。

劃出 “居住紅線”

“燃氣安全一旦發生，都是大事故，過去的教訓十分深刻。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬在接受本刊記者采訪時說。

2023年10月，北京市通州區發生一起燃氣爆炸事故，造成1人死亡、16人受傷，直接經濟損失367.07萬元。事故原因就是租戶在店面裝修時，相關人員違規操作，最終導致事故發生。

這并非個例。虞曉芬介紹，出租房安全問題集中在三個領域：燃氣安全、室內裝修和空間安全。

例如，部分房東為節省成本，使用老舊灶具、燃氣熱水器、燃氣管道等，且很少維護；有些城中村出租房還存在私自改裝管道等現象；不少中介用廉價板材快速裝修，甲醛超標成為“常態”，嚴重影響租戶健康，尤以“串串房”（指通過低價購入二手房或毛坯房，使用廉價材料進行快速裝修，然后以高價出售或出租的房屋類型）最為典型。此外，部分過道、車庫等非居住空間被違規改造出租，嚴重阻礙疏散逃生。

對房東而言，房屋被不當使用的風險同樣突出。2023年4月，哈爾濱市松北區利民學苑小區一棟31層高的居民樓內，租戶在裝修時私自把承重墻砸掉，導致整棟樓出現裂縫，全樓200多戶居民被緊急疏散無法回家，經濟損失上億元。

針對這類現象，《條例》要求房東保證房屋符合安全標準，同時也明確租戶不得擅自改動主體結構或違規使用設施，為雙向約束提供了法律支撐。尤其是將燃氣、室內裝飾裝修納入房源入市標準，同時把過道、車庫規定為“不可租”房源，從源頭劃定了“居住安全紅線”。

“承租人需要改變理念，不是越便宜越好，安全是底線，健康是對自身負責。”虞曉芬說，政府部門也會通過多渠道增加租賃住房供給。這次《條例》第五條，就鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

破解 “退租難”

“退租時房東說沙發有劃痕，要扣2000元押金，但合同里根本沒寫怎么扣。”現實中，租客遭遇此類押金糾紛的情況屢見不鮮，房東常以“自然損耗”“清潔費”等名義扣押金。

2024 年，江西省上饒市玉山縣的租客陳某發視頻稱，退租時房東拿著“探照燈”，對房內設施進行全方位、無死角勘查。最終，房東列出一份要求賠償1萬余元的清單。這一行為經網絡傳播后迅速引發熱議，“提燈定損”也由此成為網絡熱詞。

這類糾紛的核心，源于租賃合同對押金約定不細致。

如今，《條例》為押金糾紛這類難題提供了解決方案。新規要求租賃合同必須約定押金數額、返還時間及扣減情形，避免“口說無憑”。

不過，在發生糾紛時，租客往往較為弱勢。對此，虞曉芬建議租客做好三步：簽約前細看押金條款，明確扣減的具體情形，比如設施損壞賠償標準；入住時拍照留存房屋狀況證據；遇不合理扣減時，先依據合同協商，協商不成可向執法部門或消協投訴。“要特別重視租賃合同備案，備案實質是為租賃關系筑牢‘防護網’。”她補充說。

規范 “二房東”

現實中，很多租客遇到過“二房東”，也有人因此吃了不少虧。

虞曉芬總結了“二房東”亂象：違規隔斷損壞房屋結構、發布虛假房源、截留租金等，“還有部分‘二房東’收了租客租金卻不付給房東，最后卷款跑路”。

這類問題往往因“二房東”的“隱蔽性”而難以監管。

《條例》針對性提出治理方案：自然人轉租他人住房開展住房租賃經營業務，達到一定標準的轉租行為，將納入租賃企業管理。

“韓國的立法思路在這方面和我國類似，經營性轉租就該規范監管。”虞曉芬解釋，《條例》要求此類主體備案登記，同時明確出租人和承租人必須實名簽訂合同，避免“二房東”隱瞞身份。

已有地方開始探討對“二房東”進行規范管理。

7月3日，北京市住建委發布的《關于規范個人開展住房轉租活動的通知（征求意見稿）》提出，個人轉租10套（間）及以上的，應當依法辦理市場主體登記，并向住建（房管）部門備案，否則將由市場監管部門依法查處。

基層執法人員有限，如何督促“二房東”將登記備案落在實處？

虞曉芬建議，政府部門可以牽頭搭建線上平臺，簡化備案流程，對于按時規范備案的“二房東”，給予一定政策激勵。“同時，政府部門要加強監測檢查，尤其是發揮社區和街道網格化管理系統的力量，鼓勵居民發揮監督作用，及時發現‘二房東’違規經營行為并依法嚴肅處理。”

責編：郭霽瑤 guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭