建立科學規范的“兩金”管控體系 提高房地產企業的資金使用效率

近年來，在國家宏觀調控、供給側結構性改革持續深化的大背景下，建筑業呈現總量平穩增長、結構持續優化的發展態勢，但同時也面臨著市場競爭加劇、融資條件趨緊、材料價格上漲、用工成本攀升等諸多挑戰，生產經營壓力不斷加大。在這種情況下，強化財務管理、優化資金配置成為房地產企業生存發展的關鍵。加強“兩金”管理，合理控制“兩金”規模，是房地產企業提質增效、轉型升級的重要抓手。

房地產企業加強“兩金”壓降和管控的重要意義

降低財務成本提高資金使用效率“兩金”占用是房地產企業資金的主要去向。一般來說，“兩金”占用水平越高，房地產企業的流動資金缺口就越大，對外融資的需求也就越迫切。當前，受金融“脫虛向實”、融資渠道“收縮”等因素影響，房地產企業融資難度加大，融資成本居高不下。過高的“兩金”占用，勢必加重房地產企業的財務負擔，侵蝕其利潤空間。同時，資金過度沉淀在應收賬款和存貨中，勢必影響房地產企業的資金周轉效率和使用效益。加強“兩金”管理，盤活沉淀資金，將有助于房地產企業降低對外融資規模，節約財務費用支出，優化資金配置結構，提高資金使用效率，為其創造更大的經濟效益。

防范資金風險確保施工運營安全房地產企業“兩金”規模較高，資金風險不容忽視。在應收賬款方面，房地產企業處于產業鏈下游，工程應收賬款回收周期長，往往占用大量流動資金。如果施工對應收賬款管理失控，壞賬損失將直接侵蝕建筑施工利潤。在存貨方面，建筑材料、工程施工等存貨占施工資產的比重較大，資金沉淀明顯。如果施工存貨管理混亂，極易出現材料積壓、毀損等情況，使存貨貶值風險加劇。從債權人的角度看，如果房地產企業“兩金”占比過高，其資產的變現能力和償債能力就值得懷疑。從股東角度看，如果大量資金被應收賬款、存貨占用而得不到及時盤活，房地產企業的獲利能力和分紅能力就會大打折扣，股東利益難以保障。因此加強“兩金”管理，有效識別和控制“兩金”風險，是維護房地產企業資金安全、保障經營穩健運行的必然要求。

優化資源配置促進施工高質量發展房地產企業的核心競爭力在于工程項目的承攬和運作能力。工程項目的順利實施離不開資金的有力保障?！皟山稹弊鳛槭┕べY金的主要來源渠道，其管理水平的高低，直接關系到房地產企業能否心無旁騖地投入工程建設中，關系到房地產企業的市場開拓能力和可持續發展空間。同時，規范“兩金”管理還能夠引導房地產企業樹立風險意識、成本意識，優化業務結構和布局。

房地產企業“兩金”壓降和管控存在的問題

“兩金”占用嚴重資金沉淀較大受建筑行業經營模式、施工管理水平等因素影響，房地產企業應收賬款和存貨占用普遍偏高，資金沉淀嚴重。在應收賬款方面，建筑產品具有單件性、不可移動性的特點，工程項目從施工到竣工驗收往往跨度較長，工程結算手續繁雜，應收賬款回收周期長是行業“通病”。部分業主單位資金緊張，工程款支付不及時，甚至長期拖欠，進一步加劇了應收賬款的累積。同時，房地產企業自身在應收賬款催收、清欠等方面力度不夠，缺乏有效的考核約束機制，應收賬款居高不下。在存貨方面，房地產企業普遍存在購進材料備貨量過大、材料儲備與實際消耗脫節等問題，造成大量資金沉淀。項目工期的延誤、設計變更等因素，也加劇了建造合同形成的存貨占用。部分施工盲目擴張，在手項目超出企業資源儲備，也是導致存貨積壓的重要原因。

“兩金”管理粗放風險意識不強房地產企業普遍存在“重施工、輕管理”的觀念，在“兩金”管控方面還存在短板。一方面，房地產企業對應收賬款風險的認識不夠充分，“寧欠勿催”現象較為普遍。由于過度看重業主方信用，忽視應收賬款催收，房地產企業壞賬損失居高不下。同時，應收賬款責任劃分不明確，制約了項目部的積極性。另一方面，在存貨管理上，由于施工項目部缺乏有效溝通，對材料采購、使用缺乏監管，造成材料積壓。施工進度緩慢，也客觀上延長了建造合同形成的存貨周轉時間。此外，房地產企業“兩金”管理的信息化程度普遍較低，應收賬款和存貨信息的采集、匯總不及時，缺乏必要的風險預警和動態監控，管理手段相對粗放。

“兩金”核算不規范考核機制不健全受業務模式和管理基礎的制約，房地產企業在“兩金”核算上還不夠規范，在考核機制建設上也有待加強。一是“兩金”核算的及時性和準確性有待提高。部分施工對“兩金”的確認條件、計價方法掌握不準，核算不及時，賬實不符現象時有發生?！皟山稹睖p值準備計提不足，未能真實反映施工的財務狀況和經營成果。同時，財務與業務部門信息溝通不暢，影響“兩金”賬務處理效率。二是“兩金”績效考核不夠健全。多數施工企業缺乏專門的“兩金”績效考核辦法，在年度績效評價中也未將“兩金”管理納入重點指標，約束力度偏弱。與“兩金”管理密切相關的業務部門和人員的責任界定模糊，權責利不對等，影響了管控成效。

房地產企業“兩金”壓降與管控的對策

加強合同管理減少“兩金”過度占用一是規范工程結算流程，加快結算進度。房地產企業要把加快工程結算進度作為盤活“兩金”的重要抓手，從源頭上控制“兩金”的過快增長。要建立規范的工程結算管理流程，明確施工、審計、合約、財務等部門的崗位職責，做到各負其責、協同配合。要嚴格執行結算審核制度，加強對工程量、單價等關鍵要素的把關，做到應算盡算、應收盡收。加強與業主方的溝通協調，全力推進工程進度款、結算款的及時回收?？山⒐こ探Y算管理信息平臺，實現結算業務全流程線上運作，提高結算效率和透明度。要加大結算人員培訓力度，選拔一批業務精湛、經驗豐富的復合型人才，打造一支高素質的結算隊伍，為加快結算進度、盤活“兩金”提供人才支撐。

二是優化付款條件設置，控制預付款規模。房地產企業要從源頭抓起，合理設置付款條件，嚴控預付工程款和材料款。在簽訂施工合同時，要本著對等互利原則，合理約定預付款比例、支付時點等條款。對關鍵材料、設備采購應以最有利于施工的付款條件為原則，盡量減少預付款。可采取分期付款等方式，將付款與材料進場、設備到貨等實物控制掛鉤，減少資金占壓。要加強對預付款的動態管理，及時掌握預付款使用情況，嚴格履行手續，杜絕資金挪用。同時，加強供應商資信調查和篩選，對資質實力雄厚、產品質量可靠、合作關系穩定的供應商，可適度放寬付款條件。反之，則應嚴格把關，必要時可要求供應商提供預付款保函，降低資金風險。

健全“兩金”管控制度提高管理精細化水平一是制定“兩金”占用標準，合理確定占用規模。房地產企業要樹立全生命周期的“兩金”管控理念，根據自身業務規模、資金實力等因素，科學制定“兩金”占用標準?？蓪送袠I先進房地產企業，分析本房地產企業資產結構、資金周轉等指標，借鑒優秀房地產企業“兩金”占用的合理區間，并結合發展規劃、市場策略等因素，合理設置“兩金”占用上限。要建立“兩金”限額管理機制，根據施工整體戰略目標，合理分解到各區域公司、項目部，明確“兩金”占用的總量控制、結構控制目標?？蓪嵭小皟山稹闭加檬谛殴芾?，綜合考慮區域公司的信用評級、項目部的承接能力等，合理核定“兩金”占用的信用額度，并與績效考核掛鉤，調動其管控“兩金”的主動性。

二是建立“兩金”限額管理制度，加強動態監控。房地產企業要加快建立覆蓋采購、施工、結算等全業務鏈條的“兩金”動態管控機制。要加強信息系統建設，推進業財一體化管理，實現“兩金”數據的實時采集、自動歸集、系統分析，強化過程動態監控。須建立“兩金”限額管理制度，明確應收賬款賬齡結構、存貨庫齡等重要監控指標，劃定預警線、控制線，實行分級預警管理。對于高風險項目，要提高管控頻次，及時采取措施化解風險。運用大數據分析手段，借助信用評級模型，動態評估重點客戶的履約能力，提高應收賬款管理的前瞻性。同時，加強“兩金”壓降的過程管控，建立“一月一督導、一季一考核、一年一評價”的閉環管理機制，將“兩金”指標納入房地產企業經營業績考核，將壓降責任落實到人。

加強“兩金”核算規范財務管理一是準確核算“兩金”規模，真實反映財務狀況。房地產企業作為會計主體，必須按照會計準則規定，對“兩金”進行規范核算和報告。在應收賬款方面，要準確劃分應收賬款和長期應收款，按照重要性原則合理設置確認標準，對形成應收款的時點、對象、金額等進行嚴格審核把關。在存貨方面，要根據企業會計準則，將實際發生的成本、費用在合同履約成本中歸集，按照履約進度結轉成本，確認收入，期末將合同結算科目余額確認為“合同資產”或“合同負債”。同時，要客觀評估“兩金”的預期信用損失和可變現凈值，足額計提減值準備，真實反映施工財務狀況。要完善“兩金”臺賬管理，確保賬實相符。特別是要加強在建項目的工程核算，準確歸集和分攤施工成本，為“兩金”核算提供可靠依據。

二是強化“兩金”考核，將其納入業績評價體系。房地產企業要進一步健全“兩金”績效考核機制，將“兩金”管控納入企業整體業績評價和干部考核體系，形成“人人有責、層層負責”的工作格局。

作者單位：天津德通電氣有限公司