業財融合視角下商業地產企業的財務管理模式探討

摘要：在當前經濟環境復雜多變的背景下，商業地產面臨多重挑戰，包括經濟環境的不確定性、市場競爭激烈、電商沖擊、資金壓力及消費者需求變化，這對財務管理模式提出了更高要求。基于業財融合理念的應用，可以有效解決商業地產財務管理中存在的諸多問題，如信息孤島現象嚴重、財務與業務流程脫節、風險管控能力不足、人員素質與技術支持薄弱等。通過構建信息共享平臺、優化業財協同流程、強化風險管控機制以及提升財務人員的專業能力與技術應用水平，能夠實現信息集成、流程貫通和決策協同，從而提升商業地產企業的業務決策能力和市場競爭力。研究為商業地產企業在經濟環境復雜多變的情況下，尋求財務管理模式的創新與優化提供了理論依據與實踐路徑。

關鍵詞：業財融合；商業地產；財務管理模式

商業地產作為不動產領域的重要組成部分，其發展與經濟環境息息相關。近年來，宏觀經濟面臨結構性調整、電商模式快速崛起以及消費者需求結構的變化，使得商業地產企業在業務和財務管理上面臨更大的不確定性與競爭壓力。傳統財務管理模式以分離的業務與財務流程為核心，存在信息不對稱、響應滯后和風險管控不足等問題，難以適應當前快速變化的市場需求。業財融合作為一種全新管理理念，將企業的業務運營與財務管理有機結合起來，通過信息化和數字化手段實現財務管理與業務經營的無縫對接，實現數據共享、流程協同和決策支持，能夠顯著提升商業地產企業的財務管理效率與決策科學性。因此，研究基于業財融合的商業地產財務管理模式創新，不僅具有理論探索價值，也對企業在激烈競爭中實現高質量發展具有重要現實意義。

一、目前經濟環境對商業地產的影響

（一）市場競爭激烈

商業地產項目的供給持續增加，尤其在一、二線城市，市場競爭愈發激烈，大型綜合商業體的密集涌現，使得市場競爭更加白熱化。而隨著當前的經濟環境與消費降級趨勢，租戶在評估新市場或拓展現有市場時，會更加注重商業地產項目的地理位置、目標客戶群、歷史銷售業績以及未來的發展前景等因素，以確保品牌形象與市場定位相匹配，同時能夠有效觸達目標消費群體，確保每一筆投資都能帶來實際的收益增長。這使得商業地產運營者不得不在租賃條款上提供更多優惠或服務，以吸引優質租戶。

（二）電商對商業地產的影響

電商的快速發展顯著沖擊了傳統商業地產的經營模式。隨著電子商務的普及，消費者越來越傾向于選擇線上購物，這直接導致實體零售的客流量下降，商業地產租賃需求減弱。例如，許多購物中心的商戶經營收入下滑，部分甚至面臨租約中止的風險。

電商通過精準的消費者數據分析和低成本的運營模式占據了更大的市場份額，使得傳統商業地產的競爭優勢進一步削弱。例如，大型電商平臺能夠通過算法實時調整價格和優化產品結構，而實體商業卻難以實現類似的靈活性。

物流基礎設施的完善使電商的覆蓋范圍更廣，從而進一步減少了消費者對傳統商業地產的依賴。這種趨勢迫使商業地產企業重新思考其運營模式及財務管理模式，通過數據驅動和業財融合優化資源配置，提升資產利用效率，以應對電商帶來的深遠影響。

（三）消費者需求變化

首先，消費者需求的變化表現為個性化、多樣化的顯著增長，對商業地產項目的業態布局提出了更高要求。傳統的單一購物功能已不能滿足消費者的需求，商業地產必須通過引入多元化的新興體驗業態，如劇本殺、二次元、潮玩、寵物經濟等，結合餐飲、娛樂、健身等原有業態來吸引消費者。其次，消費升級趨勢顯著，消費者更注重品質和服務，而不僅僅是價格因素，這對商業地產的招商和運營提出了新的挑戰。例如，高端品牌和個性化定制商鋪逐漸成為核心商圈的重要組成部分，這要求企業在招商策略上進行精細化設計，同時對財務預測和預算管理提出了更高的精準性要求。再次，消費者更加注重便利性和效率，這直接推動了社區型商業地產的快速發展。小型化、智能化的社區商業成為消費者頻繁光顧的場所，企業需要在這些項目上投入更多的資金，但回報周期較長，這對財務資源的分配提出了新的考驗。這些變化都對企業的財務管理能力提出了全新的要求，只有通過深化業財融合，實現數據驅動的精準管理，才能高效應對消費者行為變化帶來的多重挑戰。

二、基于業財融合的商業地產財務管理中存在的問題

（一）財務管理傳統模式的創新調整存在不足

目前商業地產的財務管理以傳統模式為主，導致財務管理效率較低。商業地產項目周期較長，涉及投資、融資、建設、管理到退出的各個環節和不同部門，但財務管理未能有效貫穿項目全生命周期，尤其是在開發和運營階段，稅務、資金、收入和成本的管理未能實現實時監控和精確匹配。

財務管理重心多集中在事后核算和報表編制階段，而對前期的預算編制、稅務籌劃、成本管控，及后期的數據分析重視不足，特別是在預算管理中，企業缺乏動態調整機制，難以快速響應市場變化和政策調整，資金管理方面也存在較大問題，商業地產的開發和運營需要大量資金投入，包括土地購置、建設成本、招商推廣、人工成本、物業管理成本等，部分企業缺乏集中化管理模式，資金流動性較低，調配不靈活，導致項目進展緩慢或出現資金鏈斷裂的風險。這種現狀表明，傳統財務管理模式已難以滿足商業地產企業在新經濟環境下的管理需求，需要通過業財融合實現全面優化。

（二）信息孤島現象嚴重

商業地產企業內部的信息系統多為分散式部署，業務部門和財務部門使用不同的軟件和系統，導致信息無法實現實時共享。這種現象使得業務數據和財務數據的流通效率低下，管理層難以獲得準確的全局數據支持。

不同項目、子公司之間的信息管理體系差異較大，數據標準不統一，造成數據整合困難，進一步加劇了信息孤島的問題。例如，一個招商項目的收入數據可能在業務端完成錄入，但財務部門卻無法及時獲取，導致預算調整延遲。由于信息孤島的存在，財務人員往往需要花費大量時間進行手工數據整合和對賬工作，不僅增加了工作量，也容易引發數據誤差。信息孤島現象還限制了商業地產企業對市場和政策變化的快速反應能力，特別是在面對租賃市場波動時，缺乏全面的數據支持，導致決策效率和精準度受到嚴重影響。

（三）財務流程與業務流程脫節

商業地產企業在實際運營中，財務管理與業務管理的流程分離問題較為突出，難以實現有效的協同。業務部門往往專注于招商、開發、運營等核心業務，而財務部門則專注于核算、報表和審計，兩者之間缺乏信息的實時交互和數據共享。預算編制過程中，業務部門提供的銷售、租金數據傳統財務因不了解市場無法做準確性判定，導致預算的合理性和執行效果大打折扣。財務報表數據與業務數據口徑不一致，財務數據未能充分反映業務端的實際表現，影響了管理層對企業整體運營效果的準確評估。

（四）風險管控機制不足

商業地產企業的風險管控體系多為靜態設計，缺乏動態更新能力，難以適應快速變化的市場環境。特別是在政策頻繁調整的情況下，現有的風險管控措施往往滯后于實際需求，無法及時識別和應對潛在風險。風險識別和評估的全面性不足，企業通常只關注融資、開發、運營等階段的顯性風險，而對項目全生命周期的隱性風險，例如，運營期的客戶保證金未繳納風險、商戶逃場風險和租金收繳風險，關注較少。企業的內部控制制度執行力度不夠，部分流程設計雖符合要求，但在實際操作中存在監督不力、責任界限不清的問題，導致內部審計流于形式。此外，風險預警機制缺失也是一大問題，由于缺乏對關鍵指標的實時監控，企業往往在風險發生后才采取應對措施，難以做到提前預防。例如，某些企業在租賃收入大幅下降時未能及時識別風險，最終導致財務壓力增大和信用評級下降。

（五）財務人員能力與技術支持不足

首先，商業地產企業的財務人員多具備傳統會計核算和報表編制能力，但對業財融合的理念理解不足，難以適應新的管理要求。許多財務人員對商業地產業務的實際運作了解不夠，缺乏對招商、運營、工程、企劃等核心業務的深入理解，無法提供具有針對性的財務支持。同時對品牌、銷售、租金等市場缺乏調研和了解，無法提供有效的數據審核。其次，財務部門在信息化工具的使用上較為落后，許多工作仍依賴手工操作和低效的軟件工具，導致數據處理效率低下。例如，部分企業在預算編制過程中，依然使用表格軟件進行手工匯總和計算，既浪費時間，又容易出錯。再次，企業在培訓方面投入不足，缺乏針對財務人員的系統化培訓計劃，尤其是在業財融合和智能化技術方面，培訓內容較為匱乏。最后，企業的技術支持體系不完善，缺少一體化的業財融合平臺，財務人員難以通過技術手段實現業務數據的實時整合和分析，從而限制了財務管理的效率和精準度。這些問題直接影響了商業地產企業財務管理的整體能力，亟須通過技術升級和人員能力提升來加以解決。

三、基于業財融合的商業地產財務管理模式創新路徑

（一）構建信息共享平臺，解決信息孤島問題

1. 搭建統一的數據共享平臺，實現信息整合

建立一套覆蓋企業核心業務和財務活動的統一數據共享平臺，實現信息高度整合與實時傳遞。此平臺需涵蓋從項目立項到運營管理的全生命周期業務，能夠將招商、租賃、物業管理等各環節的業務數據與財務數據無縫銜接。通過統一接口采集數據，可消除業務部門與財務部門之間的信息壁壘，避免因數據分散導致的重復錄入、錯誤記錄及信息滯后等問題。保持業務管理數據與財務報表數據統一。

平臺需要設計基于模塊化的架構，支持不同業務場景下的數據調用與分析需求。例如，招商團隊錄入租賃合同后，系統應自動生成合同臺賬、預測數據，并同步更新到預算模型中，從而實現業務決策的財務支撐。數據共享平臺需具備多維度數據分析能力，通過內置的分析模型，支持實時監控關鍵財務指標，如出租率、客流、銷售、收繳率、運營成本控制、產出投入比等，便于管理層及時調整戰略。

同時應注重平臺的安全性建設，配備嚴格的權限管理機制和數據加密技術，確保企業敏感信息的安全，保障信息流轉的合規性與可追溯性。以一家大型商業地產企業為例，該企業通過引入一體化業務系統，將所有子公司及業務模塊的數據集中管理，實現了合同簽訂、應收生成、賬單生成、銷售數據采集、數據傳送賬務系統和分析系統的實時對接，不僅縮短了審批時間，還提高了決策的準確性和效率。

2. 推動業務與財務數據的實時同步與聯動

應設計自動化數據傳輸機制，將業務部門產生的數據通過系統接口實時傳遞至財務系統，同時系統權限對財務開放。例如，銷售部門的收入確認數據在系統中生成后，應通過設定好的科目對應關系，按節點生成憑證同步至財務模塊，避免手動錄入導致的延遲和錯誤。另外需構建基于業財融合的動態數據更新機制，使得財務人員能夠隨時獲取業務端最新的運營數據，從而為預算調整和財務決策提供數據支持。例如，在招商活動中，當目標客戶群體的偏好發生變化時，財務系統可以根據實時更新的合同談判進展數據，重新評估租金收入預測及財務回報率，并及時調整財務模型。

在數據聯動中嵌入智能化工具，利用大數據分析和人工智能技術，生成業務與財務協同的優化建議。具體來說，通過分析項目運營數據與市場波動趨勢，系統可以提示哪些更適合當前業務發展需求，確保財務規劃與業務目標一致。同時加強數據聯動的反饋機制，實現數據閉環管理。以某商業地產公司為例，該公司通過引入數據自動抓取和智能分析功能，使招商團隊在獲取租戶簽約意向后，能實時了解財務端的租金折扣影響，并快速調整談判策略。這種數據的高效聯動，不僅優化了業務流程，還提升了企業整體財務管理的精準性。

（二）優化財務與業務流程，提升協同效率

1. 建立動態預算管理機制，增強預算調整靈活性

在商業地產業財融合模式下，優化財務與業務流程的關鍵之一是建立動態預算管理機制，從而提升預算調整的靈活性和適應性。要通過引入實時數據監測和反饋機制，可以有效連接財務與業務部門，使預算管理更加貼合項目實際需求。需要制定覆蓋業務全生命周期的動態預算管理機制，將預算編制與執行監控充分結合起來。動態預算應能夠適應外部環境和內部業務變化，例如，根據項目開發階段、市場需求波動和政策調整，及時更新預算目標和財務預測。

另外，構建基于數據驅動的預算調整模型，通過整合業務與財務數據，實時分析預算偏差及其產生的原因。例如，在商業項目運營中，當某個季度的銷售額低于預期時，動態預算模型可根據銷售數據的實時變化，提示管理層調整運營預算，減少非必要支出并優化資源分配。預算管理中可引入智能化技術，如通過AI算法預測業務增長趨勢，幫助企業更科學地設定預算目標。以一家商業地產企業為例，該企業在引入動態預算管理機制后，通過實時跟蹤項目各階段的資金使用情況，成功將預算偏差控制在3%以內，同時確保了資金使用的最大效益。此外，應加強預算執行的監控和反饋機制，推動預算調整結果與實際業務需求的深度融合，確保預算調整的及時性和精準性。

2. 完善資金管理體系，優化資金調度與使用效率

應建立集中化的資金管理體系，將企業各子公司和項目的資金進行統一管理和調配，實現資金資源的集中高效使用。例如，商業地產企業可通過構建資金池，將所有項目的資金收入納入一個集中賬戶，并根據業務需求動態分配資金，以解決傳統資金分散管理模式下的資金冗余或短缺問題。在資金管理中引入科學的預測機制，通過分析業務發展趨勢和現金流數據，提前規劃資金需求，避免資金調度中的滯后和浪費。

（三）強化風險管控機制，提升財務安全性

1. 設計全面的風險識別與預警模型

首先，應構建基于數據分析的風險識別體系，通過全面收集和整合商業地產企業運營、財務、市場等各類數據，形成多維度的風險監控模型。該模型需要涵蓋政策變動、市場波動、項目執行和資金流動等關鍵領域，并實時識別潛在的財務風險。例如，當外部政策變動導致融資成本上升時，系統應能夠通過數據波動及時發出預警，并提示管理層調整融資策略。其次，應在模型中嵌入風險評估指標體系，對各類風險進行量化分析，從而明確風險的來源和可能影響的范圍。例如，某商業地產企業通過引入風險評估模型，在發現租賃客戶違約率上升后，及時調整合同管理策略，并啟動法律追償程序，從而減少了收入損失。再次，需要建立動態更新機制，確保模型能夠適應不斷變化的內外部環境。通過定期更新風險評估參數，如資產負債率、現金流覆蓋率等，模型可以保持對風險的高敏感性。最后，應通過智能化手段實現風險預警的自動化和可視化展示，例如利用儀表盤實時顯示各類風險的動態變化，便于管理者及時采取應對措施。這種方式不僅提高了風險識別的效率，還有效增強了財務管理的安全性。

2. 健全內部控制制度，完善監督與反饋機制

應優化商業地產企業的內部控制制度，從制度設計層面確保風險管控的系統性和規范性。具體措施包括統一合同模板、上線電子合同、加強對業務審批、資金支付、合同管理等關鍵環節的控制，通過分級授權和責任分工避免操作風險和管理漏洞。

（四）提升人員能力與技術支持水平

應為財務人員制定系統化的培訓計劃，培訓內容需涵蓋商業地產業務邏輯、行業現狀、品牌情況、行業租金水平、財務分析技巧以及業財融合工具的使用方法。例如，可定期組織財務人員參與業務部門的工作實踐，幫助其深入理解商業地產開發、招商、運營的核心環節，從而提升其在業務場景下的財務判斷能力。同時引入外部專家或顧問開展專題培訓，重點講解業財融合在實際工作中的應用案例，例如如何通過數據分析優化租賃收入預測、如何在預算編制中融入市場趨勢分析等。鼓勵財務人員通過參與行業論壇、在線課程、同行交流等方式，持續更新知識結構并提升行業專業技能。例如，某企業在培訓后的一次項目預算調整中，財務團隊通過與業務團隊的協同分析，成功識別出低效廣告投放的支出問題，并及時優化了營銷預算配置方案，最終顯著提高了項目利潤率。

建立長期的能力評估與激勵機制，通過考核財務人員在業財協同中的表現，為表現優異者提供晉升機會和獎勵，從而激發員工主動學習與實踐的熱情。

四、案例分析

以華潤置地為例，其作為國內領先的純商業地產企業，在業財融合視角下構建了高度協同的財務管理模式，以提升資本效率與運營效益。華潤置地在財務管理上實施“投融管退”一體化策略，通過精準投資、靈活融資、精細化管理及高效退出機制，實現資產的高效運轉。例如，在投資決策上，華潤置地依托大數據分析與AI建模，精確評估城市商業布局，篩選具備長期盈利能力的商業項目。在融資方面，企業采用REITs（不動產投資信托基金）、資產證券化等金融工具，以輕資產模式盤活存量資產，降低資本占用率。在經營管理上，華潤置地借助智慧商業平臺，將消費者數據、租戶經營數據與財務數據進行融合分析，優化租金定價與招商策略，同時加強對物業能耗、人流動線及銷售轉化率的實時監測，以提升物業運營效率。此外，企業推行全面預算管理，基于財務共享中心強化對各商業項目的成本管控，確保運營決策與財務規劃的高度一致性。退出機制上，華潤置地通過資產證券化、出售低效資產等手段優化資產組合，實現資金的高效回籠。整體而言，華潤置地依托業財融合，通過數字化工具打通業務與財務數據，實現財務管理的精細化、智能化，為商業地產行業提供了可借鑒的管理模式。

五、結語

研究揭示了當前經濟環境對商業地產財務管理模式的深刻影響，指出信息孤島、流程脫節、風險管控不足等問題是限制財務管理效能的主要障礙。通過基于業財融合的管理模式創新，可以實現業務與財務流程的深度協同，構建高效的信息共享平臺，增強風險識別與管控能力，并提升財務人員的綜合素質與技術應用水平。這一模式的實施能夠有效優化資源配置，增強企業的決策支持能力和財務安全性，從而促進商業地產企業在動態經濟環境中的可持續發展。未來的研究可進一步結合人工智能和區塊鏈等前沿技術，深化業財融合在商業地產領域的實踐探索，為企業財務管理注入更多創新活力。

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【作者單位：招商商業管理（深圳）有限公司】