物業行業在新質生產力背景下的市場拓展與創新

我國房地產市場發展至今已有30多年歷史，隨著后疫情時代的到來，地產市場慢慢轉為存量化時代，諸多房地產企業加緊革新，從原有的開發型不斷向持有型轉變。物業管理行業也深受關注，相較以往，物業行業更為重視長線升值發展，以確保現金流的穩定、順暢。物業管理的范疇產生較大的改變，逐漸拓展至資產管理的層面。存量化房產市場下，競爭越發激烈，各大物業企業怎樣提高服務品質、提升核心競爭力、開拓更多渠道成為當下發展的首要任務，因此展開對物業行業的分析、探索，使之與新質生產力發展需求保持一致，具有寶貴的實踐價值。

一、新質生產力淺析及與物業行業的關系

(一）新質生產力定義

新質生產力最早產生于2023年9月，其提出者是習近平總書記。2024年1月底，中共中央政治局第十一次集體學習時再次強調，要加快發展新質生產力，推動社會經濟高質量發展。同年3月，李強總理在政府工作報告中再次著重強調，要\"大力推進現代化產業體系建設，加快發展新質生產力\"。新質生產力是指創新驅動的重要動力，和以往生產力發展模式不同，它摒棄資源高投入、高消耗模式，與高質量發展要求的生產力更為趨同，是數字化時代下更具內涵、更高效能的生產力模式，這一概念的提出，意味著社會生產力的再一次跨越式提升。

對物業行業而言，新質生產力的賦能具體表現有四點。第一，新質生產力的創新能夠更好地推動物業行業的提檔升級，帶動物業產業朝綠色、智能方向轉變。第二，通過大數據、人工智能科技、云計算等先進科技手段的融入，帶動物業企業管理水平再上新臺階，促使物業服務朝高水平、高標準、高效能方向改變，實現物業服務的高滿意度。第三，新質生產力推動現代生產性服務業的發展，由此帶動物業企業開拓新的發展空間，實現新的市場拓展。第四，將數智化應用到物業服務場景中，能夠推動物業智慧養老、數字社區、智慧醫療等多場景多領域的發展，為大眾生活提供更多便利，實現大眾生活質量的顯著提升。

（二)新質生產力和物業行業的關系

第一，物業行業為新質生產力的發展提供必要的服務支持。新質生產力主要集中在新興產業、未來產業。而這些產業若想實現可持續、高效能發展，需要專業、全面、科學的后勤保障服務做支撐。物業企業在FM設施管理業務中所體現的服務水準、專業度等，證明了其為新質行業的支撐作用，無論是新制造、新能源還是新材料、電子信息等均離不開物業企業的服務保障，通過為生產基地、研發、廠區、辦公樓、園區等多樣場景提供相應的三高性(高質量、高科技、高效能）一站化服務保障，促使其將更多資源聚焦于核心業務發展中，從而獲得更高盈利和更廣闊的發展空間。

第二，新質生產力發展可帶動物業行業邁入新的發展階段，實現高效能、智慧化轉變。新質生產力，顧名思義由創新而起，最終落實點在生產力上。它通過創新模式解決諸多傳統短板、弊端，摒棄傳統經濟增長模式的缺陷和不足，革新生產力發展模式，打造與當前先進發展理念相吻合的生產力方式。很顯然，生產力模式變革，物業行業也會獲得更多發展工具、動力，從而實現新的發展。

二、正確認識非住宅物業市場的定位

在新的時代發展趨勢下，信息技術普及程度加深，范疇拓展，物業管理也隨之進人全新的發展階段，與之前的高增長相比，當前物業管理更趨于理性化，同時非住宅物業細分賽道有所增加，像眾所周知的商業化辦公、教育院校、醫療機構、工業倉儲等，可見其市場容量、潛力是不可估量的2。

當前形勢下，物業管理行業非住宅物業市場開放程度不斷提升，其發展需求逐漸朝數字化、智能化、網絡化方向改變。由于市場細分賽道發展情況與具體需求有所不同，需要針對性地制定市場定位、發展決策，在這一趨向下，物業企業要做好充分的準備，精準確立自身的定位，聚焦核心發展業務與方向，朝著可持續方向進擊。

在當前非住宅物業市場細分越發精細的現狀下，要大力開展市場調研，深層次探究不同市場領域的差異化需求，找準目標市場、目標客戶群，從他們的訴求、痛點著手，提高物業產品或者服務的個性化、差異化、高效化。從服務質量、服務體驗、文化傳播等多方面施行舉措，以此創建優良、有市場支持力的品牌，并引入互聯網、人工智能、大數據等先進科技手段，推動品牌的持續推廣，加速自身競爭力提升，以實現市場知名度、贊譽度、客戶滿意度等同步提升。

三、當前物業市場面臨的競爭與形勢

物業市場通常來說分為兩大類，依次是住宅業態和非住宅業態。盡管當前我國物業管理行業中，住宅業態占比較重，但伴隨著住宅物業增量持續放緩，產業面臨轉型局面，非住宅物業管理會不斷增量，同時帶動該市場競爭的激烈化、殘酷化。

當前越來越多物業企業發展選擇了新業態非住宅，使得非住宅物業發展成為我國物業管理的一項重要內容。第一，非住宅市場容量頗大，無論是物業費方面還是利潤空間上都要遠超于住宅物業。第二，非住宅市場營運難度較高、人局存在一定門檻，加上經驗、資質、關系等壁壘的約束，導致其具體發展中面臨諸多挑戰與考驗。克而瑞物管統計數據中明確顯示，2023年我國辦公物業管理規模達到了34.7億平方米，而應收金額初步估計將達到2476億元。如果依照辦公物業每1年\\~3年進行重新招標來加以推演核算的話，每年我國辦公物業的容量空間非常大，是不容錯過的一大市場。

四、新質生產力助推物業管理高效發展的路徑

（一)有效拓展市場化管理水平

未來物業管理發展上，我們要積極探索新質服務模式，將其作為物管可持續、創新性發展的助推手。要想推動物業企業長效發展，必須重視品質的價值，以優良品質作為基底，提高企業發展效率，打造核心競爭優勢，借助于科學化戰略、品牌的建設，形成一種長期性、高效化的價值力。可以充分融入、應用物聯網、大數據、人工智能等先進科技手段，更全面、精確地挖掘業主的真實化、多元化訴求，推動服務內容朝著個性化、定制化方向發展，同時提高響應效率，增強業主的滿意度。市場化拓展是物業企業未來發展的必然選擇之一，所以要額外看重自身品牌、競爭實力的塑造。尤其當下市場競爭激烈、難度居高不下、行業內卷日漸嚴重的趨勢下，怎樣能在市場開拓的競爭中殺出一條不損成本又提升盈利的雙贏之路，全面發揮企業的優勢，管理好每個項目，服務好每位業主，以開拓創新來持續提高業主黏性，建立品牌和業主的互動鏈接，獲得更多市場支持，這是非住宅市場拓展中的一項重要任務，也是未來數年物業企業發展的核心所在。

(二)培育更多新產業，提高創新力

最近幾年，物業企業逐漸放棄傳統思維理念，打破傳統桎梏，著重朝新業態、新賽道、新服務三方面探索嘗試。而業態上朝著服務領域發力也成為同行內不爭的事實。除卻基礎的住宅、產業園區、布局成熟的商業寫字樓等非住宅業態，當前的物業企業服務領域逐漸拓展至軌道交通、學校、醫院甚至于一些更為細分的領域中，比如能源、金融賽道。服務賽道方面，物業企業不僅擁有萬億級別的城市服務空間，而且享有在FM設施管理、團餐等領域的發展權。而服務深度層面上，物業企業自前布局既深入至物業 .+ 生活服務領域，如養老、家政、社區零售、托育等多元化的服務，又嘗試融人一些專業服務領域，比如能源管理、工程管理等]。

除了業態的開拓，創新力的提升也是一項高效舉措。尤其物業行業屬于勞動密集型產業，在當前形勢下，人工成本急劇增長，人口老齡化日益加重，招聘難度提高、效率提升不易，諸多問題和難點，都迫使物業企業要在技術領域深入探索，找尋解決之道。比如創建信息化的管理平臺，推動業務流程數字化、管理運營智能化發展，以科技力量賦能產業轉型。與此同時也要深入到服務場景研發中，尋找提效提質的好方法，簡言之是要用科技的能量將人從煩瑣、復雜的勞動中解放出來，使其全身心投入更具價值性的業務中，如此既可提升工作成效，又能有效舒緩人員緊缺問題。

(三)推進物業管理數字化轉型

數字化轉型是新質生產力賦能于物業管理發展的重要舉措，借助于推行定制服務、智慧管理、數字化服務等模式，把新質生產力應用鏈接至物業服務全流程周期中。全線應用云計算、大數據、人工智能等先進科技手段，打造物業管理的信息平臺渠道，搜集、分析各類數據，如資源管理、設備運維、服務管理、空間管理等信息數據，融人高尖端的物聯網科技、智能體系，把技術、信息、知識等多元素交織的創新科技切實連接到物業管理中，帶動物業管理質量提升，實現傳統物業和現代化科技的交融發展，加速各項數據的搜羅、分析、整合、應用，以便為各項運營活動提供必要的數據支撐，進一步提高決策的科學性和效率性。

(四)探索物業管理多元化服務

我國經濟高質量發展的前提背景下，要想聚焦于綠色化、創新化、專業化、智能化、數字化等方面探索深入，必須拋棄傳統理念，打破思維束縛，從新業態、新賽道、新服務三條路徑上著手摸索。像前面講的，業態上擺脫常規業態約束，拓展服務邊界，使其深入更多細分領域，如銀行金融、生產試驗、電子信息等。服務也要深入生活方方面面，推行以下三種戰略：第一，物業 + 親情服務。該服務需常態做、持久做。比如開展地毯清洗暖心服務、關愛孤寡老人服務等，或者為小區內65周歲以上老人創建專屬健康檔案，將養老等各種親情化服務融入日常工作，打造和諧溫馨的小區環境。第二，開展物業 + 文化建設活動。該服務要多樣化、差異化。比如按照不同年齡段人群，先后組織讀書展、捐書活動、六一活動、義診活動等，為業主打造良好的精神家園，在端午、中秋、春節等傳統節日期間，組織送福、包粽子等活動，既活躍氣氛，也能提高業主滿意度。第三，物業 + 居民日常服務。該服務要以便利為主要特征，像打造十分鐘便民生活圈、開展特色農產品助銷活動等，為大眾生活提供更多便利。無論是業態、渠道還是服務，都不是一成不變的，應隨著時代、市場及時調整，從業主痛點、需求著手，挖掘發展之路。

(五)儲備更多高優人才

伴隨當前行業數字化、智能化水平的持續深入和提升，新質生產力將為物業管理發展提供更多發展動力。除卻業態拓展，風險管理、安全營運等諸多方面均可受益。也能帶動物管行業進一步轉型升級，所以各大物管企業要緊抓人才培養、儲備等工作，創建高素質團隊，規避人才問題引發的諸多障礙或問題。

具體來說，物業管理企業要打造多元化、科學化的人才培育機制，以此招攬、補充更多優質人才，使之滿足當下產業發展需求。這些專業高端人才要具有一定的創新力、管理能力，同時也要理念超前、技能先進，既富有團隊合作精神，又能夠積極適應時代變化，敢于擁抱新科技、勇于探索新路徑。物管企業對內可強化培養力度，對外以高薪等吸引高端人才，也可與當地高校、科研機構等建立合作關系，定點、專項培育英才。此外，還要加強自身風險把控、安全營運能力，通過體系化風險管理系統、應急方案等增強政府、社會第三方機構相關利益方協作力度，以共同打造安定、和諧的發展環境。

結語

非住宅物業市場前景不可估量，但同時對企業的水平、能力要求也頗高。通過從各類非住宅業態特點著手分析，并結合自身戰略發展方向，嘗試摸索物業服務新質生產力模式，為物業行業提檔升級提供支撐和助力，尤其以科技、人才力量賦能發展，是當下每一個物業企業都要深思并踐行的一大課題。

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作者簡介：陳曉薇（1978.12—），女，漢族，江蘇無錫人，本科，研究方向：物業管理、政府采購、招投標。